ADVOKATFIRMAET HARRI S. Vår ref: 43093/LSS

Transkript

1 ADVOKATFIRMAET HARRI S Bergen kmmune Etat fr byggesak g private planer Pstbks 7700 Age V allestad bergenkmmunen 5020 BERGEN Bergen, 26 juni 2007 Vår ref: 43093/LSS Ans adv Ståle Eeg Nielsen Sekretær: KLAGE OVER RAMMETILLATELSE OG ANMODNING OM UTSATT IVERKSETTING I SAK NR HOPSÁSEN 5 - GNR 41 BNR 764, BERGEN KOMMUNE Det vises til rammetilateise datert 13 juni 2007, i venfr nevnte sak Vi representerer Sverre Gjessing sm eier gnr 41 bnr 517, sm er nærmeste nab til msøkt eiendm Med dette fremsettes klage på vedtaket I tilegg anmder vi m at det besluttes utsatt iverksetting frem til klagesaken er endelig avgjrt av verrdnet frvaltningsinstans, jfr fvl 42 1 KLAGE 11 Tiltakets mfang, jfr phi Rettslige rammer fr utnytting Det er gitt tilatelse til ppføring aven bligblkk med 8 benheter, ver 4 etasjer Eiendmmen utgjør ttalt 1420 m2, g er en ubebygd tmt mellm eiendmmer sm allerede er bebygd med enebliger Området består i str grad av vilabebyggelse, slik planen gså legger pp til Tiltaket er særdeles mfattende sett i frhld til størrelsen på tmten I tillegg representerer bygningen et dminerende g unaturlig fremmedelement i nablaget Jeg kmmer tilbake til de estetiske sidene ved tiltaket, men vil først kmmentere de reguleringsmessige betenkelighetene Eiendmmen er uregulert g er mfattet av Kmmunedelplan fr Ny-Paradis, Nesttun-Hp, plannummer Planen ble vedtatt 19 februar 2001, g viser tmten sm bligfrmål, g delvis mråde fr sveve støv Kmmunedelplanen med bestemmelser er rettslig bindende fr søknadspliktige tiltak, jfr pbl 20-6 Ifølge planbestemmelsene punkt 8, skal utnyttingen fr eiendmmen være maksimalt 30 % g minimum 20 % BY A Advkatlrmaet Harris DA Grunnlagt i 924 Org nr mva wwwharrisn Medlemmer av: Den Nrske Advkatfrening EurAdvcaten Stig B Harris (H) Ståle Eeg Nielsen (H) Frde S Halvrsen (H) Knut R Nergaard Leif Jæger Christian S Mathiassen (H) Stig J Harris (H) Pål Magne Bakka LL M Thmas Chr Jarning Frde RIsnes Øystein 0rjasæter Peder Karlssn Tr Lars Onarheim (H) Olav Pedersen Marianne Bergflødt Katrine Lillejrd Børje L Hff Hanne O Kjellevld Arild Nundal Hildegunn Y Nygård Ole Kristian Nag Rbert Neverdal (H) Linn Skaar Sætre Kathrine Lien Mjell Kjell Erik Brekke Bergen: Dreggsalinenning 10/12 Pstbks Dreggen 5835 Bergen Tlf: (+47) Faks: (+47) OL Førde: Naustdalsvegen L B Pstbks Førde Tlf: (+47) Faks: (+47) OL Nrheimsund: Sandvenvegen 40 Tlf (+47) Sgndal: larkvegen 5 Tlf: (+47) ADVOCA TJA Deltakende advkatfirmaer: Osl: Kvale & C Advkatfirma Bergen/Førde: Advkatfinnaet Harris Trndheim: Advkatfirmaet Bjerkan Stav Stavanger/Bryne: Advkatfirmaet Haver Kristirmsaiid: Advkatfirmaet Kjær Trmsø: Advkatfirmaet Rekve, lleym Lilehnmiicr: Advkatfirmaet Thallaug Mlde: Advkatfirmaet 0verbø, Standal 3-1IX22dc Side 1 av 7 \vwwadvcatian

2 ADVOKATFIRMAET HARRI S Endringssøknaden ppgir 410m2 BY A Det vil si BY A på ca 28,9 % Tiltaket ligger med andre rd helt i yttergrensen av det sm planen åpner fr Maksimale byggehøyder ifølge bestemmelsenes punkt 8, er 7 meter til gesims g 10 meter til møne Bygningen er vist med flatt tak Det er naturlig å legge gesimshøyden til grunn, da denne gir det mest realistiske uttrykk fr byggets dimensjner g vlum Byggehøyden er i endringssøknaden ppgitt å være 8,5 meter Det vil si ver 1,5 meter høyere enn planens øvre grense Vi gjør ppmerksm på at skissene sm fulgte søknaden g sm skulle ilustrere den fulle høyden, er misvisende (Vedlegg 1) Sm det fremgår skisser sm man i ettertid har fått hentet ut fra arkitekten, har man i søknaden ikke vist hele bygget men trukket fra deler av bygningskrppen, slik at taket fremstår å ha mindre mfang enn den faktiske situasjnen (Vedlegg 2) Den reelle ulempen fr naber blir dermed betydelig større enn det sm fremgår av skissene, g ilustrasjnen av et tenkt mønetak må justeres deretter Vi har innhentet sldiagram sm viser den reelle situasjnen fr naber (Vedlegg 3) Diagrammet illustrerer at Hpsåsen 3 sm vil bli liggende i skygge ca ni måneder i året Tiltaket er i strid med kmmunedelplanens krav til utnytting, g må avslås, jfr Vurdering Tiltaket er i strid med kmmunedelplanens begrensninger med hensyn til frutsetter dispensasjn i medhld av pbl 7 mfang Tilatelse Hvedregelen er at plan- g bygningslven g vedtatte planer, skal følges Det skal ikke være kurant å få innvilget dispensasjn Etter rdlyden kreves "særlige grunner" Kravet er ifølge praksis frmulert sm at det må freligge knkrete grunner sm er tilstrekkelig tungtveiende i frhld til de hensyn er søkt ivaretatt i den bestemmelse sm det skal dispenseres fra I dette tilfellet er det planens rammer fr utnytting, sm søkes fraveket En høydeøkning på 1,5 meter representerer halvparten aven etasje I praksis åpner dette fr en ytterligere etasje, slik at det ttale tiltaket blir 4 etasjer inkludert garasje Dette gir en betydelig mer intensiv utbygging enn det planen legger pp til Et avvik fra planen på dette punkt innebærer en vesentlig større bygningskrpp, samt en markant økning i antall benheter sm kan etableres på eiendmmen I vedtak av 19 april 2007 ble det lagt til grunn at terrenget skråner mt øst med et fall på 1 :8 Dette er ikke synbart i skisser vedlagt søknaden Når planen sm her benytter BY A sammenhldt med høydebegrensning sm ramme fr utbyggingen, gir det mindre kntrll ver bygningsmassen enn m man skulle legge % TU til grunn Vanlige tallverdi er fr mråder med tett enebligbebyggelse, er % BY A 15-20, jfr veileder til TEK Kmmunedelplanen ligger litt i verkant av dette med sine 20-30%, g det msøkte tiltaket er tilsvarende større Vanlig TU fr den samme type mråder er imidlertid JJ1822dc Side 2 av 7

3 ADVOKATFIRMAET HARRI S 20-45% Det msøkte tiltaket har % TV 90 Det vil si dbbelt så mye sm den høyeste verdien sm er vanlig Tallene indikerer at det er gde grunner til å hlde fast ved de målene sm er angitt i planen På denne måten kan man mtvirke en ufrhldsmessig tett g mfangsrik utbygging i et etablert vilastrøk Det faktum at planmyndighetene så sent sm i 2001 gjrde en grundig vurdering av arealdispneringen i mrådet, tilsier at nye byggetiltak må hldes innenfr kravene Det freligger etter dette ikke "særlige grunner", sm er tilstrekkelig tungtveiende i frhld til de hensyn sm planen søker å ivareta ved rammene fr utnytting sm ppstiles Vedtaket må ppheves, g mgjøres til avslag i medhld av pbl Virkninger fr nabeiendm, jfr phi 70 Etter pbl 70, skal bygningens plassering g høydeplassering gdkjennes av kmmunen Bestemmelsen skal ivareta hensynet til lys, luft g rm på eiendmmen, samt at nabeiendmmer får tilsvarende kvaliteter I tilegg er det ppstilt en minstegrense fr avstand til nabeiendmmer på 4 meter, dg ikke nærmere grensen enn halve byggets høyde Avstanden skal måles fra byggets fasadeliv, eller fra utkraginger sm verskrider L meter, jfr TEK 4-3 Dette innebærer at målingen må gjøres fra ytterkant terrasse i 1 etasje Byggets høyde mt vest er 8,6 meter Avstanden til nab grensen skal derved være minst 4,3m Byggets dimensjner g plassering medfører fr det første at utearealer på egen eiendm blir skyggefulle, g uhensiktsmessige I tilegg får bygget betydelig innvirkning fr lysfrhldene på nabeiendmmer, samt fr rmvirkning på disse eiendmmer 13 Avkjørsel/atkmst, jfr pbl 66 Etter pbl 66, kreves at tmt bare kan bebygges dersm den er sikret atkmst sm kmmunen gdtar sm tilfredsstilende Det fremkmmer at avkjørselen vil ha stigningsfrhld 1 :8 Dette er en usedvanlig bratt atkmst I tilegg er det svært dårlige siktfrhld ved avkjørselen til eiendmmen, sm løper ut midt mellm fire eksisterende kryssende veier Hpsåsen er maksimalt belastet, g innkjøringen til Hpsåsen g Venåsen fra Trldhaugveien er svært bratt g smal Særlig m vinteren ppstår fte farlige situasjner sm følge av møtende trafikk på en bratt g smal vei Det stiles spørsmålstegn ved m saken har vært tilstrekkelig pplyst fr samferdselsetaten frut fr gdkjenningen av 19 september 2006, g vi ber m at saken fremlegges fr samferdselsetaten fr en ny vurdering Avkjørselen er ikke frsvarlig Det bør gjøres en ny vurdering av disse frhld Saken er ikke tilstrekkelig pplyst Tilatelsen må derfr ppheves 14 Parkering, jfr phi 69 )l J 822dc Side 3 av 7

4 ADVOKATFIRMAET HARRI S Tiltakshaver har vist 12 parkeringsplasser Dette tilfredsstiler ikke kravene Grunnen er at eiendmmen bebygges mer intensivt enn kmmunedelplanen legger pp til, g eiendmmen tåler På denne bakgrunnen er det ikke grunnlag fr å lempe på kravet til parkering ved å gdkjenne friiqøp Det riktige vil være å avslå tiltaket sm følge av mangelen Tilatelsen må på dette grunnlaget alene ppheves g avslås 15 Krav ti hensiktsmessige uteareal 151 Luftfrurensning Det følger av planbestemmelsene punkt 20, at eiendmmer med timesmiddel N02 ver 200 g døgnmiddel PMI ver 35, ikke kan bebygges før det kan påvises at frurensningsnivået er redusert til angitt nivå I tilegg er det et krav etter planbestemmelsene punkt 17, at utepphldsarealer skal være skjermet fra frurensning Kmmuneplankartet viser deler av eiendmmen sm mråde med svevestøv PMI g N02 ver kartleggingsgrensen i Nrge Kart fra kmmunedelplanens grunnlagsmateriale viser at N02 er ver 200 micr/m3 luft på denne delen av eiendmmen Det er ppstilt sm frutsetning i tilatelsen at kravene med hensyn til frurensningsnivå ligger "under angitt nivå" Dette er ikke tilfredsstillende Man har ikke i søknaden vist muligheter fr å redusere frurensningsnivået, g dkumentasjnen tyder på at det ikke er mulig å ppnå tilfredsstillende nivå på utearealene Det høye frurensningsnivået tilsier at tiltaket skulle vært avslått, jfr pbl 20-6 I alle tilfelle skulle tilatelse ikke vært gitt uten at det er innhentet uttalelse fra helsevernetaten Utsnitt fra kart sm utgjør grunnlagsmateriale fr den aktuelle kmmunedelplanen: TEGNFORKLARING lz Områder med svevesløv ver dagens kariieiøiri sgrerise, pr110 :- 150 micro(irarnl m3111fl (Dø!jnmiddel) v Kw Jrt!riii; r gj:t 1ILd LllyriY'l;lIrki i VUFT l:le91'iri\j(!1 Q1J i!, :'U:!ftliÛUl!t nil-il ",Jhl: t:rh:;ld f L2 Områder med N02 ver dagens kariiegljrigsfjerise, N02 ; 200 micrgram,l m3111fl (iìmemiddel) k j!1j9'jily 3"!d::ilj;t li:i \'Lur- IJIU'liil1gl!r 1///1 Områdef med st'llielastiiiii!j ver MDs plaiilegginjsriivál ulendørs sløy ; 55 dga (Jfr T8-79) taij!n:; Il-;1 ;ty!/"llìl;( lia '!; rny lilg,,'ril:!!1 Omsøkte eiendm 3-1 I 822dc Side 4 av 7

5 ADVOKATFIRMAET HARRI S 152 Støy Ifølge kmmunedelplanens punkt 17, skal støynivået på utearealer ikke verstige 55 dba Kartet venfr viser at hele eiendmmen ligger i mråde med støybelastning ver MDs planleggingsnivå/utendørs støy, sm er større enn 55dBA Målinger gjrt av Kilde akustikk i anledning saken viser at leilighetene sm vender mt nrd vil ha db støynivå Med tiltak kan dette reduseres med 0-5 db Det er satt vilkår i tilatelsen m ppføring av støyskjerm på minst 1,5 meter Tiltakene vil imidlertid ikke være tilstrekkelig Utearealene vil ha en støybelastning sm verskrider kravene, g de er dermed uegnede 153 Oppsummering Det kreves leke- g utepphldsarealer med minimumskvaliteter, jfr planens punkt 17 Utepphldsarealene er sterkt frurensningsbelastet I tilegg ligger de i str grad i skygge av bebyggelsen rundt Det er ikke vist tilfredsstilende utepphldsarealer De påkrevde tiltak vil ikke avhjelpe situasjnen i tilstrekkelig grad, g det vil i alle tilfelle være ufrhldsmessig å gdkjenne det stre antallet bliger på en så belastet eiendm Tilatelsen må etter dette ppheves g tiltaket avslås, jfr pbl 20-6 g Estetikk Det er et krav seg selv etter pbl 74 nr 2, at tiltak skal tilfredsstile "rimelige skjønnhetshensyn" både i g i frhld til mgivelsene I mtsatt fall har kmmunen plikt til å avslå tiltaket De fleste bliger i mrådet er enebliger med 1-2 etasjer En bygning med høyde 8-9 meter ver fire etasjer, vil innebære et markert avvik fra de bebygde mgivelser Kmmunen har selv lagt til grunn at bygningen bryter med mrådekarakteren g bebyggelsestypen Det frhld at bygningen er flyttet g redusert med små marginer, frandrer ikke denne situasjnen Tiltakets utfrming, vlum g mfang bryter på en meget uheldig måte med mkringliggende mgivelser Tiltaket bryter etter dette med det materielle kravet i pbl 74 nr 2 Tiltaket skulle vært avslått Tilatelsen må på dette grunnlag alene ppheves g mgjøres til avslag Alternativt må kmmunen kreve at tiltaket reduseres i mfang fr å imøtekmme lvens vilkår 17 Krav ti tikbling ti BKKs fjernvarmeledninger, jfr pbl 66a Bergen kmmune har i vedtekt gitt bestemmelser etter pbl 66a, m tilknytning til BKKs fjernvarmeanlegg Eiendmmen ligger innenfr dette knsesjnsmrådet Det fremgår ikke av tilatelsen at tilknytning er vurdert Dette utgjør en materiell feil ved tilatelsen Mangelen viser gså at saken ikke har vært tilstrekkelig pplyst før tilatelse ble gitt J-lIR22dc Side 5 av 7

6 ADVOKATFIRMAET HARRI S 2 OPPSUMMERING 21 Tillatelsen ppheves, tiltaket avslås Sm drøftelsen venfr viser, freligger flere materielle avslagsgrunner Det freligger gså feil vedrørende sakens pplysning Skissene sm viser eksisterende terreng kan innehlde feil Skissene er en abslutt nødvendighet fr å få et riktig mål av tiltakets faktiske høyde Samferdselsetatens gdkjenning er gjrt på et mangelfullt eller uriktig grunnlag I tilegg skulle helsevernetaten uttalt seg i frbindelse med prblematikken rundt frurensning, da det kan dkumenteres at eiendmmen er sterkt belastet av frurensning knyttet til både luft g støy Det freligger etter dette vesentlige mangler ved sakens pplysning, g det er sannsynlig at tilatelsen ikke vile bli gitt dersm pplysningene frelå på vedtakstidspunktet Tilatelse skulle ikke vært gitt Den må derfr ppheves sm ugyldig g tiltaket avslås 22 Tilatelsen mgjøres Subsidiært anføres at tilatelsen mgjøres, slik at tiltaket blir mindre mfattende Tiltaket slik det er gdkjent, medfører en fr intensiv utbygging av eiendmmen Dette gjelder både med hensyn til bygningsmassens virkninger fr mkringliggende eiendmmer g i frhld til at færre enheter gir en mindre mfattende belastning på veisystemet Ulempene vil i nen grad reduseres ved at man krever at planens krav til høyder verhldes Tilatelse gis under frutsetning av at tiltaket hldes innenfr planens krav til utnytting Fr det tilfelle at klagen ikke fører frem, skal saken versendes til Fylkesmannen i Hrdaland fr vurdering i verrdnet frvaltningsinstans 3 ANMODNING OM UTSATT IVERKSETTING Det anmdes m utsatt iverksetting, jfr pbl 42 Saken reiser flere tvilsspørsmål knyttet til blant annet det faktiske grunnlaget fr tillatelsen Det knytter seg vesentlig tvil til søkers angivelser av eksisterende terreng Det vil derfr være svært uheldig m man dermed tillater igangsetting av grave- g byggearbeider på eiendmmen uten at disse frhld undersøkes nærmere I tilegg reiser saken spørsmål knyttet til de materielle vurderingene av lvregler g av planbestemmelser gitt i medhld av lv Tillatelsen gjelder et svært mfattende tiltak sm vil ha stre knsekvenser fr den mkringliggende bebyggelsen Dette tilsier at det gis utsatt iverksetting J1822dc Side 6 av 7

7 ADVOKATFIRMAET HARRI S Vi vil understreke at det vil være en frdel både fr klager g fr søker at det besluttes utsatt iverksetting Fr klager frdi man derved vil få muligheter fr å få en reell behandling av klagesaken Fr søker frdi klagesaksbehandlingen blir vesentlig krtere, g at man ppnår besparelse av tid g ressurser fr det tilfelle at klagen skulle føre frem Vi viser til de signaler sm har kmmet den senere tid fra plitisk hld, m frdelene ved å beslutte utsatt iverksetting ved knflktfylte prsjekter av et visst mfang Dersm Bergen kmmune selv ikke finner grunnlag fr å beslutte utsatt iverksetting, ber vi m at saken versendes til fylkesmannen sm på selvstendig grunnlag kan ta stiling til anmdningen Med vennlig hilsen Advkatfirmaet Harris fr adv Ståle Eeg Nielsen, advkatfullmektig )WI12dc Side 7 av 7

8 - \ " Vedlegg E3 - revidert tiltak i : -", 1: i: 1:: s' ;,' 'i; k: :: " - ::": -,! "'d '- lo b' tl- '';, " i't t"; ;: i ìiopsåsen 7 ",$ 'u 7,OO ì? r; 'g\ " :i ;:'! çj tž +-- & 'l' :e,i"' ;: :",,, fl ): ';; 1 li '", :1 ;; ee ;1 " f:t I:!' -- 'I!= ti L!l "' ;,,; ',,; :: fj VEI * "'il " 'J, 'ii ';, ':, Hpsåsen 5 Gnr 41 Bnr 764 " Tjltakshar: BRAVI Eiendmsutvikling AS t; :; " lì\ 't : ;;; tverrsnitt Fasade mt øst "'- " tj \) -d- - - W -, - VlJ:n --=- ''C' -=- - lv \ \ M cd '" j - - gi støyskjerm L i k-" 'I At-i,- i '''' I \,: :;, J ':-':;: : ;:-i ::::"',

9 ;" "', /' r I ï i+!,_01 ) i+ i - -- / ,,' l' tu 8il! t i _- I _I 't II :l!! 5' cc D i+ 01 N 01 O f \J" 2 ; i 3- J,, L Cf, s - 16

10 ) 1+, _,ti - -'-f "O :1"'('" / i /' i 1+ d,j i " O) : it, Q ii 1+' "''' Irl n!t==1 -j, "C II :: CD :: IQ i I, i,!, D! r 'l--1 i"j in: ri l!!, If L_,L!!,= "--"-'---, i+ ai N ai l : 11 i _L""" r-- l, -: H-- i+ Q - B-, en ẕ -I -I n! N Q 1+ c - Q)

11 -i VV eta 'Gt L G- SG CLiú-CJ fûa 3 r- -- i rr l '! ""1"'" - '\,!\ \ '1 1 _;! _ "Tii

12 Vedleqq J1 til rev søknad m rammetillatelse 'il, Il, 20 JUNI KL JUNI KL 18 SOLDlAGRAM dat: Hpsåsen 5 Gnr 41 Bnr 764 Tiltakshaver: BRAVI Eiendmsutvikling AS

13 en c( C) c: - :: Ul "l E tø "C i- c: c: Cl a: i - "l c( i- : l5 Ol il Gi c: ;) Cl ni (/ i,ca Ul (/ C J! 0- i: i= Q) s :- Q) e e "t C\ & CI :: :- Q) ì3 I' (O LO N +J r "" :æ c: : el en

14 , au, l-t lecdo I'