HORDALAND FYLKESKOM^ Dok.nr. 2 2 m Arkivnr.T'(3 TOM- Saksh. /^' U2> Eksp, U.off.

Transkript

1 Fylkesmannen i Hordaland Saksbehandler, innvalgstelefon Marte Helland, Bergen kommune Postboks Bergen HORDALAND FYLKESKOM^ Saknr. Dok.nr. 2 2 m jeres dato é9 Arkivnr.T'(3 TOM- Saksh. /^' U2> Eksp, U.off. H ii Vår referanse 2009/ Deres referanse /65 CHRE Opphevet - Klage - Bergen - Gnr 164 / Bnr Nygårdsgaten 29 - Riving bolig - Tiltakshaver: Smith-Sivertsen AS - Klager: Hordaland Fylkeskommune mfl. - Ref kommune: 06/13827 Vi viser til oversendelse fra Bergen kommune mottatt her den Saksopplysninger: Byrådet i Bergen kommune gav i møte den , sak , avslag på søknad om riving av bolig på gnr 164 bnr Vedtaket ble påklaget av Advokatfirmaet Harris v/ advokat Ståle Eeg Nielsen på vegne av tiltakshaver Smith-Sivertsen AS i brev av Klagen ble behandlet av komité for miljø og byutvikling (heretter Kmby) i møte den , sak Klagen ble tatt til følge, og komiteen gav tillatelse til riving som omsøkt. Det er dette vedtaket som er gjenstand for klagebehandling hos Fylkesmannen. Kommunen v/etat for byggesak og private planer har i brev av gitt vedtaket oppsettende virkning, jf. fvl. 42. Vedtaket ble påklaget av Hordaland fylkeskommune, Toril Torlei, eiere av Sekkegaten 1 v/ Roald Ekeli og Kjeld Stud og Ruth Salomonsen. Klagene ble behandlet administrativt i henhold til kommunens delegasjonsreglement. Etat for byggesak og private planer fant at det ikke framkom opplysninger i klagen som gav gmnnlag for å legge saken frem for komité for miljø og byutvikling på nytt, og saken ble oversendt Fylkesmannen i Hordaland den Advokatfirmaet Harris v/ advokat Ståle Eeg Nielsen har i e-post av kommet med tilleggsuttale i saken. Vi legger til grvmn at partene er kjent med saksforholdene, og det blir derfor ikke gitt noe videre referat fra disse. I f ) I I I I 1 t f t I I I ) 1 1 t I I t i I I I I t I I I I t I I I I t I I! I I f r I I I t I t 1 1 t i I I i I i i I ) I I I i ) I I I t i M 1 t I I t 1 1 f I I t I i t I I I I i I t I I! I I i I I i r i I I 1 t I I ) I I I ) I Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Justis- og forvaltningsavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Telefaks: Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. fvl. 34 annet ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. 34 ^erde ledd. Fylkesmannens syn på saken: Det er søkt om riving av Nygårdsgaten nummer 29, gnr 164 bnr 1410, og deler av nummer 31, gnr 164 bnr 808. Søknaden omhandler ikke nybygg på tomten. Eiendommene gnr 164 bnr 1410 og bnr 808 ligger innenfor et område som er omfattet av reguleringsplan nr , Nedre Nygård. Eiendommene ligger også innenfor planområdet for kommunedelplan Sentrum. Størstedelen av bygningen i Nygårdsgaten 29 er i reguleringsplanen regulert som spesialområde for bevaring, jf. pbl. 25 første ledd nr 6. Områdene som er underlagt dette reguleringsformålet er markert med skravur i reguleringskartet. Etter kommunedelplan Sentrum er denne delen av bygningen avmerket som bygning omfattet av spesialområde bevaring i gjeldende reguleringsplaner, jf. pbl. 25. En mindre del av Nygårdsgaten nr 29 og bakbygningen som tilhører nr 31 er ikke avsatt til bevaring i reguleringsplanen. I kommunedelplan Sentrum er disse merket som bygning i verneverdig kulturminnemiljø. I reguleringsbestemmelsene sies det at for nybygg på eiendommene Nygårsdgaten 13 til 31 (kvartal 1 og 2) skal byggehøyden og utformingen være i samsvar med illustrert oppriss. Opprisset viser to husrekker som skal illustrere kvartal 1 og 2. Nygårdsgaten 29 er i dette opprisset illustrert som et høyere bygg enn det eksisterende og med en annen utforming. Det sentrale spørsmålet i denne saken er hvorvidt reguleringsformålet spesialområde for bevaring i reguleringsplanen for Nedre Nygård omfatter bygningen i Nygårdsgaten 29. Dette må bero på en tolkning av reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser. Det følger av pbl. 22 første ledd at "Med reguleringsplan forstås i loven her en detaljplan med tilhørende bestemmelser som regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø i bestemte områder i en kommune innenfor den ramme 25 og 26 angir. " Videre sier pbl. 26 første ledd, første og annen setning at " Ved reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om utforming og bruk av arealer og bygninger i reguleringsområdet. Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. " Bestemmelsene til en reguleringsplan skal altså være en utdyping og konkretisering av innholdet og virkningene av reguleringsplanen. Det kan derfor ikke utformes bestemmelser som strider mot reguleringsformålet i plankartet. Dersom bestemmelsene til reguleringsplanen er uklar må det derfor være en presumsjon for en tolkning som samsvarer med reguleringskartet.

3 Kmby har gjort følgende vurdering i sitt vedtak av , sak : 'Kmby tar klagen til følge og det gis tillatelse til riving jf. plbl. 91 a. 1. I reguleringsplanen av fastslås at nybygg kan reises på Ny går dsgt. 29 med byggehøyde og utforming i tråd med vedtektene. 2. Plankartet er basert på bygning som ble revet i Kun 2/3 av Nygårdsgt. 29 er disponert forbevaringsformål og dette gir liten mening. 3.1 reguleringsvedtektene er lagt inn fasadetegninger som viser utstrekning og høyder og dette må være avgjørende for godkjennelse av rivingssøknaden. Fagetatens vedtak datert oppheves. Det presiseres at en med dette ikke har tatt stilling til utforming av nytt bygg på tomten." JCmby synes her å ha lagt til grunn at reguleringsplanen må forstås slik at bygningen i Nygårdsgaten 29 ikke er omfattet av spesialområde for bevaring. Det er lagt vekt på at det i bestemmelsene til reguleringsplanen er åpnet for nybygg, og at det i reguleringsvedtektene er lagt inn fasadetegninger som viser utstrekning og høyder. Fylkeskommunen anfører i sin klage datert at det er en tydelig feil at reguleringsplanen ikke omfatter hele bygningen i Nygårsdgaten 29. Uansett er 2/3 av Nygårdsgaten 29 regulert til spesialområde vern, og omsøkt riving krever derfor dispensasjon eller reguleringsendring. Fylkeskommvmen mener at det er gjort en feil i saksbehandling og rettsanvendelse, da saken krever dispensasjon etter 7 i pbl eller reguleringsendring i samsvar med 28-1 i pbl. Vedtaket der derfor ugyldig og kan ikke godkjennes. Fylkeskommunen påpeker også at det er svært uheldig at de som regional sektormyndighet ikke har fått selve saken inn til uttale. Vedtaket er også påklaget av eierne av Sekkegaten 1-4, i 3 separate klager. Felles for klagene er at de viser til at Nygårdsgaten 29 og Sekkegaten utgjør en helhet som må anses verneverdig. Det synes også å være et felles syn for klagerne at man må se rivningssøknaden i sammenheng med tiltakshavers planer for bruk av eiendommen etter riving. De synes også å ha samme oppfatning som fylkeskommunen om reguleringsplanens virkning for den omsøkte riving. Som nevnt foran på s. 1 har Advokatfirmaet Harris v/ advokat Ståle Eeg Nielsen i e-post av kommet med tilleggsuttale i saken. E-posten er vedlagt notat fra Erik Fersum. I følge opplysningene i notatet var han fra 1992 og i årene fremover ansatt som sjefsarkitekt ved Bergen kommunes planavdeling, og var i en periode på nesten 2 år saksbehandler for Nedre Nygård, plan nr Av notatet framgår hans tolkning av reguleringsplanen og bestemmelsene i lys av hans rolle i planprosessen.

4 Vurdering: Fylkesmannen har etter en tolkning av reguleringsplanen kommet til at reguleringsområdet spesialområde for bevaring må omfatte hele bygningen i Nygårsdgaten 29. Det gir ikke mening at bare deler av bygningen skal være vernet. Grensene for spesialområde bevaring i reguleringsplanen ser etter Fylkesmannens vurdering ut til å være markert feil i reguleringskartet. Etter vår vurdering kan ikke ordlyden og skissen i i bestemmelsene til reguleringsplanen tolkes slik at det oppstår motstrid mellom plankartet og bestemmelsene. Vi viser til vurderingen gjort av etat for byggesak og private planer i notat datert i forbindelse med behandling av klagesaken på byrådets vedtak av Her er det blant annet uttalt at: "Skissene over de to kvartalene [i reguleringsbestemmelsene Fylkesmannens merknad] kan imidlertid ikke få betydning i vurderingen av om hele eller deler av bygget er avsatt til bevaring. Skissen er upresis i forhold til kvartalet og byggene som sådan. Nygårdsgaten 23 er eksempelvis ikke tatt med på skissen, men er likefullt avsatt til bevaring i reguleringsplankartet. Det kan ikke av den grunn subsumeres dit hen at bygget ikke er avsatt til bevaring. Det er mer nærliggende å tro at hensikten med skissen har vært at de to byggene Nygårdgaten 13 til 31 skal være utgangspunkt for høyde på byggene som ligger i mellom. Dette støttes også av overskrift til bestemmelsene, kombinert med konteksten. Skissen fungerer meddette som en grovskisse for å indikere høyde på byggene. Det vises for øvrig til notat datert hvor det bl. a framgår: "I og med at plankartet gir eiendommen formålet spesialområde bevaring, og de tilhørende bestemmelsene i 8 samsvarer med dette, må plankartet med tilhørende bestemmelser være det primære. " Vi kan i det vesentlige slutte oss til denne vurderingen. Vi finner det som et tungtveiende argument at størstedelen av bygget i Nygårdsgaten 29 i følge reguleringsplankartet er underlagt spesialområde bevaring. Ut fra opplysninger i saken er bygget i Nygårsdgaten 29 oppført i sin helhet ca Bygget er tegnet av arkitekt Fredrik G. Meyer. Nabobygget i Nygårdsgaten 31 ble oppført et par år tidligere, og er tegnet av samme arkitekt. Dette bygget er i sin helhet underlagt spesialområde for bevaring etter reguleringsplanen, med uimtak av bakbygningen mot Sekkegaten som er oppført senere. Da byggene er oppført omtrent på samme tid og er tegnet av samme arkitekt, og størstedelen av bygget er skravert på reguleringsplankartet, er det etter Fylkesmannens vurdering mest nærliggende å tolke reguleringsplanen slik at hele bygningen i Nygårdsgaten 29 er ment å være underlagt spesialområde bevaring. Dette ser også ut til å være lagt til grunn av byantikvaren, jf. notat av Reguleringsbestemmelsene synes sammenholdt med reguleringsplankartet og reguleringsbestemmelsene 8, som omhandler spesialområde for bevaring, bare å omfatte de eiendommer i Nygårdsgaten 13 til 31 som ikke er underlangt spesialområde for bevaring i reguleringsplankartet. Fylkesmannen kan ikke se at notatet datert fra Erik Fersum oversendt fra Advokatfirmaet Harris v/ advokat Ståle Eeg Nielsen får betydning for tolkningen av reguleringsplanen. Fylkesmannen legger til gmnn den tolkningen som er gjort av etat for byggesak og private planer som kommuneadministrasjonens syn på tolkningsspørsmålet, og vi er i hovedsak enig i denne tolkningen, jf. avsnittet over. E-posten og notatet inneholder for øvrig etter vår vurdering ingen nye opplysninger i saken.

5 Fylkesmannen finner etter dette at den omsøkte rivingen av Nygårdsgaten nr 29 i sin helhet er avhengig av dispensasjon fra bevaringsbestemmelsen i reguleringsplanen. Kmby har i sak ikke behandlet saken som en dispensasjonssak etter pbl. 7. Det foreligger dermed en saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen kan ikke utelukke at denne feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. fvl. 41. Vi finner derfor å måtte oppheve Kmbys vedtak av , sak Bakbygningen mot Sekkegaten er ikke underlagt bevaring etter reguleringsplanen. Denne bygningen ble i følge saksopplysningene oppført i ca Denne bygningen skiller seg altså fra den resterende del av Nygårdsgaten 31 og Nygårdsgaten 29. Klagerne i Sekkegaten mener denne må ses i sammenheng med husene i Sekkegaten 1-4, som er underlagt bevaring etter kommunedelplan Sentrum. I plankart nr 2 til kommunedelplanen er denne delen av Nygårdsgaten 31 merket som bygning i verneverdig kulturminnemiljø. Kommunen må ved en ny behandling av saken vurdere hvorvidt bestemmelser i kommunedelplanen er til hinder for riving av deime bygningen, og følgelig om dispensasjon vil være nødvendig også her. Fylkesmarmen vil også påpeke at av hensyn til sakens opplysning, jf. fvl. 17, burde konkrete planer for nybygg på eiendommene gnr 164 bnr 1410 og del av bnr 808 vært lagt fram sammen med søknad om riving. Dette synes også å være et krav i 8.3 i bestemmelsene til reguleringsplanen. Videre skal det i følge bestemmelsene til kommunedelplan Sentmm 2.2 ikke gis tillatelse til igangsetting av riving før rammetillatelse for nybygg foreligger. Fylkesmannen ser det derfor mest hensiktsmessig at søknad om riving og søknad om nybygg behandles samlet. Hvordan et eventuelt nybygg vil harmonere med den eksisterende bebyggelsen vil også kunne få betydning i en dispensasjonsvurdering. Klagene har etter dette ført fram. Vedtak: Fylkesmannen i Hordaland opphever komité for miljø og byutviklings vedtak av , sak , jf. vurderingen og begrunnelsen ovenfor. Dette vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Saksdokumentene er vedlagt i retur, herander e-post med vedlegg av fra advokatfirmaet Harris v/ adv. Ståle Eeg Nielsen til kommunens orientering. Med hilsen svein Bjerkeng underdirektør lårte Helland førstekonsulent Vedlegg Kopi til: se s. 6

6 Kopi fil: Ruth Salomonsen Hordaland fylkeskommune v/ kultur- og idrettsavdelinga Advokatfirmaet Harris DA Toril Torlei Smith-Sivertsen AS Eiere av Sekkegaten nr 1 v/ Roald Ekeli Kjeld Stub Sekkegaten BERGEN Postboks BERGEN Postboks 4115 Dreggen 5835 BERGEN Postboks BERGEN Kong Oscarsgate BERGEN Sekkegaten BERGEN Sekkegaten BERGEN