1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR VÅRSTIGEN 27 OG ELLEVEIEN 16-18 GBNR 74/9, 81/55 og 81/62 DRØBAK, FROGN KOMMUNE Revidert: 28.10.2014
2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING side 3 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET..side 4-10 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET....side 11-14 4. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET side 15-19 5. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART..side 20-22
3 1. INNLEDNING Undertegnede firma er engasjert av Astrid Eline Asheim for å utarbeide en detaljreguleringsplan for eiendommene gbnr. 74/9 Vårstigen 27 og 81/62 Elleveien 16-18, Drøbak, Frogn kommune. Etter kommentarer og tilbakemelding «etter varsel om oppstart» er også gbnr. 81/55, hjemmelshaver Anne Britt Berlin, tatt inn i planområde. Eierne av de aktuelle tomtene ønsker å benytte området til boligbebyggelse. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligområde med eksponerte åssider. Hele planområdet er på ca 7,2 dekar. Det ble søkt om oppstart av reguleringsarbeidet. Hovedutvalget for plansaker i kommunen har godkjent oppstarten av reguleringsarbeidet i PS 139/11. Vedtaket følger vedlagt. Info om prosjektet: Sted / Adresse: Vårstigen 27 og Elleveien 16-18, Drøbak Gnr. Bnr.: 74/9, og 81/62 Asheim Astrid Eline, 81/55 Berlin Ann Britt. Forslagstiller: Grunneiere: 74/9, 81/55 og 81/62 Dato plankart: 27.10.2014 Dato reguleringsbestemmelser: 27.10.2014 Eksisterende planstatus: Bolig med eksponerte åssider i kommuneplanen Planområdets areal i daa: 7,2 daa Viktigste foreslåtte reguleringsformål: Bolig Kunngjøringsdato (avis): Akershus Amtstidende 26.03.2013. Varslingsdato berørte parter (brev): 02.04.2013
4 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet Planområde Figur 1: Oversiktskart Planområdet er på ca 7,2 daa, og ligger i et godt etablert boligområde, ca 1,5-2 km til Drøbak sentrum. Vest for planområdet går en kommunal vei (Elleveien) mens i øst er området avgrenset med privat vei (Vårstigen) og eksisterende boligbebyggelse. Nordover grenser planområdet mot bebygd eneboligtomt. En tursti i sør skiller planområdet fra boligbebyggelsen. Gnr. 74, bnr. 9 er på 2579 m² og bebygd med et enkelt bolighus og et uthus eiendommen er adressert til Vårstigen. Gnr. 81, bnr. 62 er på 2352 m² og ikke bebygd, eiendommen er gitt betegnelsen tillegg til gnr. 74, bnr. 9. Gnr. 81 bnr. 55 er bebygd med en enebolig og er på ca 2000 m2. Begge de bebygde tomtene har adkomst fra Elleveien. Gnr. 74 bnr. 9 har i tillegg adkomst fra Vårstigen som har vært benyttet de siste årene.
5 Grunnen består delvis av eksponert fjell og fjell dekt med et lag av løsmasser. Grunnforhold ansees å være gode med tanke på oppføring av ny bebyggelse. Mesteparten av planområdet er bratt, hellende mot vest. Bilde 1: Viser atkomstvei til planområde Sørøst i området er det skog, først og fremst barskog og krattskog av løvtrær som også er typisk for område med unntak av et høyt eiketre som ansees å være bevaringsverdig, mener vi øvrige trær kan fjernes i den utstrekning det er nødvendig for en utbygging med eneboliger. Treet er markert på plankartet og befinner seg på gbnr. 74/9 nord for eneboligen.
6 Bilde 2: Viser topografien i planområdet, for det meste furu og krattskog og enkelte større løvtrær, bjørk, lønn og eik. Forurensing / Støy Området er lite utsatt for støy. Det er ingen kjente/registrerte forurensningskilder i området. Solforhold Området har gode solforhold.
7 Infrastruktur Vann og avløpsnett går vest for planområdet, langs Elleveien. Planen er å koble seg på dette VA-nettet. Figur 2: Viser VA anlegg i området
8 Planområdet har tilkomst via kommunal vei i vest (Elleveien) og privat vei i øst (Vårstigen). Bilde 3: Viser eksisterende avkjørsel til planområde fra Elleveien Bilde 4: Viser eksisterende avkjørsel til gbnr. 74/9 fra Vårstigen
9 Planen er å beholde begge disse som adkomstveiene til området, samt utbedre avkjøringen fra Elleveien. Dette avklares nærmere med kommunen. Arealplaner Kommuneplanens arealdel: Figur 4: Utdrag fra gjeldende kommuneplanens arealdel Planområdet er regulert til boligbebyggelse og skravert med «hensynsone landskap» i kommuneplanen.
10 Reguleringsplaner i området PLANOMRÅDE Figur 5: Reguleringsplaner i område Planområdet er uregulert. Kulturminne Det er ingen kjente/registrerte kulturminner innenfor planområdet. Det har blitt gjennomført en registreringsrapport for planområde, uten funn av automatiske fredete/nyere tids kulturminner. Viser til rapport utført av Christine Boon Arkeologisk feltenhet, Akershus fylkeskommune. Natur/Friluftsliv Det går en tursti i grensen mot sør av planområdet. Denne beholdes og reguleres inn på plankartet.
11 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Oversikt over arealene innenfor planområdet:
12 Boligområde Planforslaget består av ca 6,3 daa areal som reguleres til boligformål: - BF: Frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger/eneboliger med sekundær leilighet) Figur 6: Forslag til plankart Det er lagt opp til en utnyttelse på maks 20 % BYA for tomtene innenfor BF1. Tillatt byggehøyde for bebyggelsen er angitt på plankartet for hver enkelt tomt.
13 Illustrasjon 1: Viser planområdet sett fra vest, bebyggelse på tomt nr. 1 forutsetter dispensasjon fra reguleringsplan eller endring av byggegrense langs Elleveien. Illustrasjon 2: Viser planområde sett fra sør På illustrasjonene 1 og 2 ser man hvordan ny planlagt bebyggelse vil passe inn i den eksisterende bebyggelse.
14 Tomtene byr ellers på gode kvaliteter når det gjelder sol og utsikten utover fjorden. Vei og parkering Eksisterende tilkomstveier til planområdet blir beholdt. Avkjørselen (krysset) fra Elleveien blir utbedret. Før det gis rammetillatelse til oppføring av nye bygg i planområdet skal eksisterende avkjøring fra Elleveien opparbeides i tråd med plankartet. Fortau langs Elleveien skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for nye boenheter med adkomst fra Elleveien. Vårstigen er en privatvei. For å få til en ekstra avkjørsel til den nye tomten på gbnr. 74/9 må det inngås en avtale med eierne av veien. På tomtene skal det settes av plass til 2 parkeringsplasser pr enebolig. Annen veggrunn fortau Areal avsatt til annen veggrunn er tiltenkt eventuell fremtidig etablering av fortau/gang- sykkelvei langs Elleveien. Vann og Avløp Vann og avløp knyttes til eksisterende kommunaltekniske anlegg i området. VA anlegg går langs kommunalveien (Ellleveien) vest for planområdet. Natur/Friluftsliv Turstien er regulert inn på plankartet. Universell utforming Boliger og uteområder innenfor planområdet skal i den grad det er mulig planlegges etter prinsippene om universell utforming. ROS Analyse Området er ikke innenfor aktsomhetsområde for snøskred eller steinsprang. Det er heller ikke kjent andre forhold som utgjør fare eller risiko for alvorlige ulykker. Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen er gjennomgått og følger vedlagt planen. Renovasjon Det er satt av plass til renovasjonsplass i planområdet. Det er ikke tillat med faste konstruksjoner som sperrer tilkomsten til trafostasjonen. Renovasjonsplassen er tenkt som en felles oppstillingsplass for søppelcontainere, søppeldunker for bebyggelsen som har tilkomst fra Elleveien.
15 4. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Arealplaner Reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanen. Planforslaget medfører fortetting av eksisterende boligbebyggelse med 4-5 eneboliger. Kulturminner og kulturmiljø Det har blitt gjennomført en registreringsrapport for planområde, uten funn av automatiske fredete/nyere tids kulturminner. Viser til rapport utført av Christine Boon Arkeologisk feltenhet, Akershus fylkeskommune. Landskap/bybilde Det er utarbeidet illustrasjoner som grunnlag for planutarbeidelsen. Det er også utarbeidet digital 3D-modell med sol-/ skyggeanalyse som del av planforslaget. Planforslaget tilpasser seg naturlig til eksisterende bygningsmasse. Det allerede etablerte boligområdet fortettes, og man oppnår en større helhet i området sett opp mot dagens situasjon. Illustrasjon 3: Bilde av området fra fysisk modell. Modellen viser omtrentlig plassering av mulig bygningsstruktur.
16 Byggegrense langs kommunal vei Byggegrensen mot Elleveien er 15 meter ihht k-plan. Forslagsstiller har foreslått å redusere til 10- og kommunen(veimyndigheten) har vurdert dette, men kan ikke anbefale at det gjøres før det er etablert fortau. Illustrasjon 4: Viser snitt gjennom Elleveien med fortau og bevaringsverdig landskap Dette medfører at tomt nr. 1 beholdes i planen og det åpnes for fradeling av denne tomten, men bygging på denne tomten bør vente på dispensasjon fra byggegrenser som først vil bli gitt når det foreligger reguleringsplan for fortau langs Elleveien. Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Planforslaget tilpasser seg naturlig til eksisterende bygningsmasse som er etablert i området og fortetter dette.
17 Barn og unge Det er ikke innarbeidet lekeplass innenfor planområdet. Mesteparten av området er veldig bratt og hellende mot vest og egner seg lite til offentlig lekeplass. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet for eneboliger er satt til 200 m2 og 50 m2 for hybel. Med 20 % BYA ansees det mulig å sikre store nok uteoppholdsareal på de enkelte tomtene som kan brukes av alle aldersgrupper. Alle arealene får gode solforhold. Barn og unges interesser sikres også gjennom planlegging av boligområder uten gjennomgangstrafikk. Illustrasjon 5: Viser tenkt plassering av bebyggelsen i planområdet, bebyggelsen på tomt nr. 1 forutsetter dispensasjon fra reguleringsplan eller endring av byggegrense langs Elleveien. Nærmeste lekeplass til planområdet er «Skrubben lekeplass» ligger ca 250-300 meter sør for planområdet. Det er også kort vei ned til Torkildstranda, ca 300 meter. Torkildstranda består av 2 mindre sandstrender og masse flotte svaberg. Sandstrendene er godt egnet for små barn. Sørøst for Torkildstranda finner vi også et stort friluftsområde, som egner seg godt til rekreasjonsaktiviteter både for barn, unge og voksne.
18 Planområde Torkildstranda Friluftsområde Lekeplass Figur 7: Viser plassering av lekeplass og badestrand i området Naturens mangfold (dyre- og planteliv) Planområdet er blitt sjekket opp mot «Naturbase.no». Det vurderes at planen ikke kommer i konflikt med naturens mangfold. Det finnes ikke registreringer av spesielle naturforhold i området., med unntak av et stort gammelt eiketre som er markert for bevaring på plankartet. ROS analyse Risiko for uønskede hendelser i området som følge av planforslaget er vesentlig liten. Gjennomgang av risikofaktorene viser at de generelle forhold knyttet til å gjennomføre planen kan håndteres gjennom det vanlige regelverket. Det vurderes også å være mindre risiko for generelle forhold knyttet til trafikksikkerhet og tilgjengelighet, fordi planen innebærer få endringer i forhold til dagens trafikksituasjon.
19 Sol- og skyggeanalyse Bildene nedenfor viser sol- og skyggeanalysen for planområdet basert på en tenkt utbygging i tråd med reguleringsbestemmelser og tillat utnyttelsesgrad. Analysen er tatt 15. mai i et tidsintervall fra kl. 08:00 til 19:00. Ut fra bildene nedenfor så ser man at sørvestlige delene av tomtene som er tiltenkt uteoppholdsareal får gode solforhold hele dagen. 15.05.2013 Kl. 09:00 15.05.2013 Kl.12:00 15.05.2013 Kl. 15:00 15.05.2013 Kl.19:00 Sivilarkitekt MNAL Christian Sundby
20 5. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Planarbeidet ble varslet ved brev til berørte datert 02.04.2013, samt annonsert i Akershus Amtstidende 26.03.2013. Det har kommet inn følgende kommentarer/innspill til planarbeidet i forbindelse med oppstart av planarbeidet: Akershus fylkeskommune: 1. Automatisk fredet kulturminne Krever at det blir gjort arkeologisk registrering i området før den endelige planen blir godkjent. 2. Barn og unges interesser Fylkesrådmannen vil minne om «Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen». Her fremholdes pkt. 5: «Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming: a) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b) I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir mulighet for ulike typer lek til ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, ungdom og voksne. c) Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller fremtidens behov ikke blir oppfylt.» Fylkesrådmannen viser også til rundskriv T-2/2008 om barn og planlegging hvor det legges vekt på at Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge skal håndheves strengere, og at i de tilfeller det er interessekonflikter bør barns behov for aktivitetsfremmede arealer veie tyngre enn de hittil har gjort. Anbefaler også at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene.
21 Presiserer at leke- og fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligene. 3. Universell utforming Fylkesrådmannen ber om at tilgjengelighet for alle, inkludert personer med nedsatt bevegelse, syn, hørsel, samt nedsatt toleranse for forurensning og allergifremkallende stoffer, sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. Forslagstillers kommentar: 1. Det har blitt gjennomført en registreringsrapport for planområde, uten funn av automatiske fredete/nyere tids kulturminner. Viser til rapport utført av Christine Boon Arkeologisk feltenhet, Akershus fylkeskommune. 2. Lekeplassen er ikke tatt med i planen. Viser ellers til hele planbeskrivelse der dette er nærmere beskrevet. 3. Dette er tatt med i planen i den grad det er mulig. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Forutsetter at planen vil bli utarbeidet i samsvar med kommuneplanen. Har ellers ingen konkrete merknader. Forslagstillers kommentar: Kommuneplanen er lagt til grunn ved utarbeidelse av planforslaget. Naboer: Rannveig Ødegaard Vårstigen 21 Viser til at Vårstigen er privat og smal blindvei som egner seg dårlig for store biler og anleggstrafikk. Jeg er også eier av veien og har en gårdsplass som ofte blir brukt som snuplass for biler som har ærend i Vårstigen. Jeg vet ikke om den planlagte utbyggingen vil medføre trafikk i Vårstigen, men i så fall, må det sørges for tilstrekkelig snuplass der utbyggingen blir. Jeg vil ikke ha noe av den trafikken på min eiendom og gjør oppmerksom på at det eventuelt vil bli satt opp sperring. Forslagstillers kommentar: Vårstigen vil fortsatt fungere som tilkomstvei til kun gbnr. 74/9 slikt som i dag.
22 Det er etter kommentarer fra Ødegaard gjort muntlig avtale om bruk av Vårstigen som atkomst. Tilkomst til område i forbindelse med utbyggingen må i hovedsak skje fra Elleveien. Ny tomt på 74/9 er stor nok til å kunne fungere som snuplass under bygge og anleggsperioden på denne tomten. Per og Bente Fæste Storgata 7 Vi vil gjøre oppmerksom på at Vårstigen er en privat vei som ikke kan tas i bruk av flere uten avtale med grunneier av 81/1. Forslagstillers kommentar: Det er inngått muntlig avtale med eiere av Vårstigen med tanke på bruksrett. Johan Daniel Berlin gnr. 81 bnr. 55 Viser til brevveksling om vår merknad til planarbeidet. Våre ønsker er som følger: 1. Skille ut en tomt i sør på vår eiendom, ca 500 m2. 2. Komme frem til en ordning som sikrer oss tinglyst veirett. Er innforstått med at det kan medføre at vi må dele på kostnader til utbedring av veien. Forslagstillers kommentar: 1. Dette er tatt med i planen. 2. Ok.