Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Thorstein Hymer Arkiv: // 0227 Arkivsaksnr.: 13/925-42 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -7/14 17.03.2014 Plan- og miljøutvalget PLM -22/14 17.06.2014 Plan- og miljøutvalget PLM -46/14 17.11.2014 Kommunestyret K -6/15 02.02.2015 K-6/15 SAMLET SAKSFREMSTILLING - KRUSEBYVEIEN 84 M.FL 2. GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Plankart 26.09.2014 PLM, K 2 Rådmannens forslag til reguleringsbestemmelser 25.09.2014 PLM, K 3 Planbeskrivelse 25.09.2014 PLM, K 4 Forslagstillers kommentar til innkomne merknader 16.09.2014 PLM, K SAKSFREMLEGG 1. GANGS BEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Bjerkeli Eiendom AS har inngått en avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr. 5 bnr. 25 i Krusebyen. I tillegg eier Bjerkeli eiendom gnr. 5 bnr. 30 og har inngått en kjøpsavtale med eierne av gnr. 5 bnr. 29. Bjerkeli Eiendom AS har også inngått en avtale med eierne av Krusebyveien 82 for å få en helhetlig plan på utbygging av eiendommene. Til sammen utgjør planområdet ca. 4700 m 2. Området ønskes i hovedsak regulert til konsentrert småhusbebyggelse med BYA 35 %. En liten del av 5/30, 5/6 og 5/29 er i dagens reguleringsplan avsatt til veiareal/gang og sykkelsti. Dette område vil bevare sitt formål i planen. Planområdet ligger i Krusebyen med kort vei til Bjørlien barneskole, Risil ungdomsskole, Risil barnehage og Vestbyhallen. I umiddelbar nærhet er det også store arealer som er avsatt til LNF områder med muligheter for frilek og friluftsliv. Speiderhuset med tilhørende aktiviteter for barn og unge er i området. Området har av speiderforeningen blitt vurdert uhensiktsmessig til å drive deres type aktivitet i. Området er i dag avsatt til nåværende boligområde i kommuneplanens arealdel. Gnr 5 bnr 25 (Speiderhuset) er regulert til allmennyttige formål forsamlingslokale (BYA 30 %), mens de øvrige områdene er regulert til konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse (BYA 30 % og 20 %). Gnr 5 bnr 29 var i forbindelse med kommunens reguleringsarbeid i 2009 avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, men ble endret til frittliggende småhusbebyggelse før sistegangs behandling da eieren hadde ytret ønske om å bruke tomten til å bygge enebolig. Det ble avholdt oppstartsmøte den 26.06.2013 om Krusebyveien 82-84. Planarbeidet ble kunngjort oppstartet 27.06.2013 og utvidelse av planområdet den 07.11.2013. Det kom inn 5
Side 2 av 10 merknader til denne kunngjøringen. Merknadene er oppsummert nedenfor med administrasjonens kommentar i kursiv: Statens Vegvesen, kommenterer at planområdet ligger nærme Fv. 2 Erikstadveien som kan være en støykilde. De ønsker støyberegning på planområdet og eventuelle støytiltak må fremgå av planmaterialet ved høring. Forslagstiller skal bygge støyskjerm langs Erikstadveien som et støyreduserende tiltak. Akershus fylkeskommune. Forhold til automatisk fredete kulturminner er tidligere avklart i forbindelse med reguleringsplan for Krusebyen. Fylkesrådmannen gjør oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Fylkeskommunen minner om barn og unges interesser i planleggingen og at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Fylkesrådemannen ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. På bakgrunn av tilsendt materiale, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med gjeldende overordnede planer og har ingen ytterligere merknader. Administrasjonen viser til planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus forventer at planen vil bli utarbeidet i samsvar med gjeldende kommuneplan og henviser til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene for aktuelle overordnete føringer for kommunal planlegging. Administrasjonen viser til planbeskrivelsen. Kjell Hermo, eier av gnr 5 bnr 31, nabo. Hermo viser til saksfremlegget som ble skrevet i forbindelse med regulering av Krusebyen. Her fremgår det at intensjonen bak regulering av deler av 5/30 til frittliggende småhusbebyggelse er at den delen skal kunne brukes som kompensasjon for arealtap når opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs Erikstadveien blir aktuelt. Videre så ønsker Hermo at 5/25 reguleres til frittliggende småhusbebyggelse og bli del av byggeområde B1 i reguleringsplan for Krusebyen, og ikke konsentrert småhusbebyggelse. Kommunen har svart på henvendelsen fra Kjell Hermo i brev datert 02.10.2013. I brevet fremkommer det at gnr. 5 bnr. 30 har vært tilgjengelig på det frie markedet siden regulering av Krusebyen og Bjerkeli Eiendom AS har nå kjøpt arealet med tanke på å innlemme det i regulering av Krusebyveien 84. Administrasjonen viser til planbeskrivelsen for forslagstillers kommenter. Elin og Bjørn Tormo, eier av gnr 5 bnr 12, nabo. Forutsetter at all videre planlegging gjennomføres etter gjeldende grenser mellom eiendommene 5/29 og 5/12. De ønsker ikke adkomst til 5/29 over 5/12. Eiendom 5/12 er ikke del av planområdet og vedlagt sitasjonskart viser adkomst til 5/29 innenfor planområdet. Ønsket imøtekommes i planen. Administrasjonen anbefalte tiltakshaver å forhåndsforelegge saken for plan- og miljøutvalget. Saken ble vurdert av utvalget på møte den 17.03.2014. I møtet ble det vedtatt at Plan- og miljøutvalget anbefaler at planarbeidet videreføres med sikt på at området reguleres til konsentrert småhusbebyggelse. Øvrige temaer enn prosjektets betydning
Side 3 av 10 for skolekapasiteten på Pepperstad må vurderes på vanlig måte i den ordinære saksgangen. Planforslaget ble mottatt 28.04.2014. Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag jfr. plan og bygningsloven 12-11. Blir tidsfristen oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. 2. VURDERING Vedlagt følger planbeskrivelse som beskriver formål, hovedinnhold og virkninger av planforslaget. I saksutredningen trekker vi kun frem enkelte forhold som vi særlig vil belyse. Omfang og boligtyper Planområdet ligger i Krusebyen og i gjeldende reguleringsplan har området utnyttingsgrad på henholdsvis 20 % og 30 %, % BYA på berørte tomter. Planforslaget legger opp til konsentrert småhusbebyggelse med 35 % BYA. Hovedutnyttelsen i området rundt er i dag frittliggende småhusbebyggelse. Boligfelt B2 i reguleringsplan for Krusebyen tillater konsentrert småhusbebyggelse og planforslaget er en til dels videreføring av den, selv om planforslaget legger opp til noe høyere BYA og at eiendommene 5/25 og deler av 5/30 omreguleres til konsentrert småhusbebyggelse. På området i dag er to av eiendommene bebygget, 5/25 med Speiderforeningens forsamlingslokale, regulert til allmennyttige formål forsamlingslokale (% BYA= 30 %), og 5/6 med 4-manns bolig, regulert til konsentrert småhusbebyggelse (% BYA=30 %). Andre eiendommer innenfor planområdet er ubebygd, 5/29, regulert til konsentrert småhusbebyggelse og 5/30 som deles i to av gjeldende reguleringsplan, med vestre del som frittliggende småhusbebyggelse (% BYA=20 %) og den østre som konsentrert småhusbebyggelse. I forbindelse med utbyggingen vil det settes opp støyskjerm mot Erikstadveien. Denne vil øke kvaliteten på utendørsområdene og fungere som sikkerhet i forhold til den trafikkerte Erikstadveien. Økt boligbygging i forhold til vedtatte planer kan få konsekvenser som er vurdert i forhold til f.eks skolekapasitet og barnehagedekning. På sikt kan det også få konsekvenser for eldreomsorg. Dette er ikke konkret vurdert i forslaget til den nå omsøkte detaljreguleringa. Det er foreslått et krav om saltak med takvinkel mellom 15 og 30 grader samt maks gesimshøyde på 7,5 m og maks mønehøyde på 9 m. For tilgrensende eiendom med konsentrert bebyggelse er tilsvarende krav i reguleringsplanen 30-40 grader, 6 og 9 meter. For områder med frittliggende småhusbebyggelse i Krusebyen er kravet takvinkel fra 22 til 30 grader. Rådmannen mener det er uheldig med takvinkler ned i 15 grader på hus med saltak. Det mest naturlige ville være å ha de samme bestemmelsene som det tilgrensende området. Dette har selvfølgelig noe med utnyttelsen av området å gjøre. Rådmannen aksepterer at forslaget legges ut il offentlig ettersyn, men vil ved sluttbehandlingen komme tilbake til denne vurderingen. Felles lekeplass
Side 4 av 10 I brev fra Bjerkeli Eiendom AS innkommet 21.05.2014 opplyses det at de har inngått en avtale med Follo Eiendomsutvikling AS om å opparbeide tilfredsstillende V/A anlegg, støyskjerming og lekeplass i fellesskap. Det vil da bli en felles lekeplass for alle boenheter i området som i dag er gnr. 5 bnr. 3, 6, 25, 29 og 30. Deres intensjon er å danne en velforening som eier og har vedlikeholdsansvaret for lekeplassen. Det vil da tinglyses en klausul om at alle boenheter som oppføres i nevnte området skal ha en plikt til å delta i velforeningen og betale en kontingent som skal brukes for å vedlikeholde plassen. Forslaget til reguleringsbestemmelser sier noe om dette. Lekeplassen er tenkt plassert i det sørvestlige hjørnet av gnr 5 bnr 3, og vises i skisse i vedlagt brev fra Bjerkeli Eiendom AS. Innsendt forslag til plan har bestemmelser som sikrer opparbeidelse av den før det gis brukstillatelse for boliger på området. Nevnt lekeplass vises ikke i plankartet og arealet størrelse er uklar. Trafikk og parkering Planområdet ligger i nærhet av en bussholdeplass, noe som gjør det uproblematisk å reise kollektivt. Planområdet ligger også i gang- og sykkelavstand til Vestby sentrum og togstasjonen. Felles adkomstvei til boligene vises på situasjonskart. Ved etablering av felles lekeplass bør det sikres trafikksikker adkomst mellom lekeområde og alle boliger. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS analyse) Vedlagt følger ROS analyse. Det er registrert fare for hendelser på veg ved at barn forflytter leken ut på Erikstadveien. Som fremkommer av vedlagt forslag til planbestemmelser er det et krav om at utbygger etablerer støyskjerm ut mot Erikstadveien. Utbygger må vurdere om området bør sikres utover dette med gjerde eller om støyskjerm vurderes som en god nok barriere. Støy fra Erikstadveien ligger muligens over grenseverdier for deler av planområdet. Planen legger opp til avbøtende tiltak med støyskjerm. Mulig fare for radon håndteres gjennom gjeldende byggeforskrifter. Kulturminner Det fremkommer av planbeskrivelsen at ved regulering av Krusebyen ble det gjennomført kulturminneundersøkelse i området. Det ble ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. På eiendom gnr. 5 bnr. 3 ble det derimot funnet 19 strukturer som består av fire kokegroper. Tre stolpehull, seks nedgravninger, fire ildsteder, en kokegrop eller ildsted og et mulig kulturlag. Mot vest avgrenses funnstedet av et steingjerde som tilgrenser gnr. 5 bnr. 29. Administrasjonen gjør oppmerksom på at, dersom man støter på fornminne skal fylkeskommunen varsles og anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Etter en total vurdering har administrasjonen kommet til at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, men det forutsetter at forslagstiller i samråd med administrasjonen foretar noen justeringer i plankartet. 3. ALTERNATIVER
Side 5 av 10 Alternativt kan plan- og miljøutvalget vedta planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Dersom plan- og miljøutvalget mener det ikke er riktig å vurdere høyere utnyttelse av området kan forslaget avslås slik det foreligger. Disse vedtakene kan formuleres slik: A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 kfr. 12-10 vedtas at detaljregulering for Krusebyen 84 m.fl med reguleringskart datert 28.04.2014 og reguleringsbestemmelser datert 21.05.2014 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. B. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 finner kommunen ikke grunn til at forslag til detaljregulering for Krusebyen 84 m.fl. fremmes. Før denne planen kan fremmes må den omarbeides slik at den blir i tråd med overordnet plan. 4. KONKLUSJON Deler av foreslått område ønskes omregulert fra allmennyttige formål og frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse med noe høyere utnyttelsesgrad en i gjeldende reguleringsplan for Krusebyen. %-BYA økt til 35 % for hele planområdet. Administrasjonen har foreslått mindre justeringer i planbestemmelsene slik at disse blir i tråd med kommunens rutiner, forslag til kommuneplanbestemmelser og samstemt med planbestemmelsene for omkringliggende områder. Etter en total vurdering har administrasjonen kommet til at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, men det må foretas en justering av reguleringskartet slik at felles adkomstveg og felles lekeplass tegnes inn. Kommunen har allerede justert bestemmelsene i forhold til dette. Rådmannen har ingen innvendinger mot at dette helt eller delvis inntegnes på eiendommen gnr. 5 bnr. 3. INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 kfr. 12-10 vedtas at detaljregulering for Krusebyen 84 m.fl. med reguleringskart datert 28.04.2014 og reguleringsbestemmelser datert 23.05.2014 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at planen er justert ved at felles adkomstvei og felles lekeplass er lagt inn i kartet. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 17.06.2014 Repr. Pål Engeseth (H) fremmet følgende fellesforslag til nytt pkt 2: Planutvalget ber om at det er utbyggers forslag til parkering som legges ut til høring. Votering: Rådmannens innstilling med planutvalgets pkt 2 ble enstemmig vedtatt. VEDTAK:
Side 6 av 10 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 kfr. 12-10 vedtas at detaljregulering for Krusebyen 84 m.fl. med reguleringskart datert 28.04.2014 og reguleringsbestemmelser datert 23.05.2014 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at planen er justert ved at felles adkomstvei og felles lekeplass er lagt inn i kartet. 2. Planutvalget ber om at det er utbyggers forslag til parkering som legges ut til høring. SAKSFREMLEGGET FORTSETTER 1. SAKSOPPLYSNINGER På bakgrunn av vedtaket i Plan- og miljøutvalget den 17.06.2014 ble planforslaget justert med felles adkomstvei og felles lekeplass. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn fra 22.07.2014 til 08.09.2014, med utbyggers forslag til parkeringsbestemmelser. Det kom inn 6 uttalelser. Administrasjonens kommentar følger av kapittel 2. Forslagstillers kommentar til uttalesene følger som vedlegg nr.4 Akershus fylkeskommune. Forholdet til automatisk fredete kulturminner er tidligere avklart i forbindelse med reguleringsplan for Krusebyen. Fylkesrådmannen gjør oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Dersom man støter på fornminne skal arbeide straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles. Fylkesrådmannen mener at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner og har ingen ytterligere merknader. Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Fylkesmannen har ingen konkret merknad til planforslaget. Viser for øvrig til kommunens ansvar som planmyndighet jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 10.04.2014. Statens vegvesen. Påpeker at det er fastsatt byggegrense på 15 m fra senterlinje Erikstadveien og støyskjerm 7,5 m fra kjørebanekant, slik det er i eksisterende plan. Støyskjerm er omfattet av rekkefølgebestemmelser og skal ferdigstilles før brukstillatelse gis. Planforslaget legger til grunn at carport og boder kan etableres innenfor byggegrensen, men bak støyskjerm. Statens vegvesen har ingen innvendinger mot planforslaget. Kjell Hermo og Lorraine Kennedy eiere av gnr.5 bnr.31. I forhold til gjeldende reguleringsplan for Krusebyen er det en del vesentlige endringer som er foreslått, som de mener er uheldige for området. Forslaget fører til en ganske stor mulighet for fortetting, i form av at man kan bygge 3- og 4- manns boliger. Endringer i form av økt utnyttelse %-BYA økt fra hhv. 20 % og 30 % opptill 35% og mindre takvinkel en i gjeldende reguleringsplan vil kunne endre boligstrøkets karakter og gi mulig nabosjenanse. Disse endringer i boligstrøkets karakter kan da potensielt medføre en redusert markedsverdi for eksisterende boliger. Krusebyveien blir benyttet som skolevei av de barn som bor i Krusebyen og Bjørlien. Ved ferdigstillelse av ny ungdomsskole vil det medføre økning i myke trafikanter langs Krusebyveien. Dette er ikke nevnt eller hensyntatt i forslagsstillers planforslag.
Side 7 av 10 Etterspør utredning på hvilke konsekvenser ekstra belastning på vann og kloakk vil medføre for beboere i Krusebyen. De ønsker ingen endringer på allerede gjeldende reguleringsplan for området. Pia Merete Lie eier av gnr.6 bnr.26. Meddeler bekymring for at utbygging kan medføre til forringelse / forurensing av drikkevannskilde på eiendom 6/26 Det er i dag lite innsyn til eiendom 6/26 fra nabo eiendom 5/25. Planforslaget har maks gesimshøyde på 7,5 m og maks mønehøyde på 9 m. Dette vil medføre innsyn fra balkonger som vender ut mot eiendom 6/26 og privatlivet blir forstyrret. Eier ønsker at det blir satt opp skjermvegg/levegg mellom eiendommene som vil hindre innsyn. Utbygging av 4 hus med totalt 16 boliger vil medføre økt trafikk og støy. Eier av 6/26 ønsker at utbygger sørger for skjerming mellom sin eiendom og felles avkjørsel vist i planforslaget. Elin og Bjørn Tørmo eier av gnr.5 bnr.12. Etter deres syn vil støyskjerm ikke være tilstrekkelig til å eliminere risikoen for at barn tar seg ut på Erikstadveien via eiendomene 5/12 og 5/31. De aktuelle områdene er uoversiktlige, i tillegg til at hastigheten på Erikstadveien på den aktuelle strekningen er satt til 80 km/t. Enden på den planlagte støyskjermen vil gjøre området mer uoversiktlig. Utbygger bør derfor bygge gjerde mellom eiendommene 5/29 og 5/12 for å eliminere den risikoen. Med samme begrunnelse bør det også bygges gjerde mellom eiendommene 5/30 og 5/31. 2. VURDERING Skolekapasitet Foreslått utbygging i Krusebyen er innenfor Bjørlien skolekrets. Befolkningsutvikling i skolekretsen viser at skolen klarer seg frem til ca. 2015, men etter dette forventes en betydelig vekst i barneskoleelever. Den sterke veksten kan tilskrives av høy byggeaktivitet innenfor skolekretsen med stor interesse i markedet for de relativt rimelige boligene som etableres her. Bjørlien skole har i dag en kapasitet på ca 375 elever. Høyere utnyttelse innenfor eksisterende boligbebyggelse vil ytterligere øke presset på skolens kapasitet. Dette er viktig å ha med i vurderingen når det gjelder å ta stilling til fortetting i områder som står utenfor gjeldende utbyggingsavtaler på Pepperstad. Befolkningsutvikling Vestby har hatt høy befolkningsvekst med 3,1% i 2012 og 2,1% i 2013. Utfordringer for kommunen ligger ikke på arealsiden, men blant annet i forhold til infrastruktur, skole og helsetilbud. Det er forventet størst utbygging i Vestby nord med sentralisert boligbygging innenfor Bjørlien skolekrets og i Vestby sentrumsområde. Det er et ønske om fortetting i Vestby sentrum og i den forbindelse har kommunen satt i gang arbeid med utvikling av sentrum. Utbygging av leiligheter i områder utenfor sentrum kan bidra til å forskyve befolkningsutviklingen vekk fra sentrumsområdet. Fortetting av eksisterende boligbebyggelse
Side 8 av 10 En del områder preges av arealer med lav utnyttelse. Det skyldes først og fremst at utbyggingen har skjedd i tider med lavere innbyggertall, og at grunneiere og naboer ikke ønsker fortetting. Fortetting av boligstrøk med bygninger av en annen bygningstopologi, som kan gi en høyere utnyttelsesgrad i forhold til eksisterende bygninger, er ikke ukjent i tettbygde områder. I dette tilfellet økes %-BYA fra hhv 20 % og 30 % til %-BYA 35%. Bedre utnyttelse av ledige arealer i utbygde områder bidrar til mindre belastning på det lokale miljøet. Tettere utbygging bidrar til mindre transport og ressurser som er lagt ned i infrastruktur og service kan utnyttes bedre. Det er viktig med god kvalitet på utearealer og bevaring av de gode bokvalitetene som er i området. Utbygger bør så langt det lar seg gjøre ta hensyn til tilgrensende boliger og de kvalitetene nåværende bebyggelse har. Planforslaget bidrar til større variasjon i boligsammensetning i Krusebyen. Dette gir de som ikke lenger ønsker å ha ansvaret for stort hus med hage mulighet til å bli boende i sitt nærmiljø. Området som planforslaget omfatter er i gjeldende reguleringsplan delvis regulert til konsentrert småhusbebyggelse med %BYA=30%. Med noe høyere utnyttelsesgrad får arealene bedre utnyttelse uten at det går på bekostning av områdets bomiljø og byggeskikk I forslag til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus forventes det at kommunene utarbeider et dimensjoneringsgrunnlag for bolig- og arbeidsplassvekst i prioriterte vekstområder. Det skal her legges til rette for at minimum 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten i kommunen skjer innenfor prioriterte vekstområder. Samtidig åpnes det for inntil 20 % vekst utenfor de prioriterte vekstområdene. Planperioden går frem mot 2030, med perspektiv mot 2050. Videre bør gangavstand være styrende for hvor arealutviklingen skal skje, og boliger bør være innenfor 2 km fra sentralt kollektivknutepunkt. Områdets byggeskikk I gjeldende reguleringsplan for Krusebyen er krav til takvinkel for konsentrert småhusbebyggelse mellom 30 og 40 grader. I foreliggende planforslag er det foreslått krav om saltak med takvinkel mellom 15 og 30 grader. Administrasjonen har kommet frem til at krav om saltak med mellom 27 og 40 grader er noe som kan godkjennes. På eiendom 5/6 er fra før en 4- mannsbolig med saltak på 27 grader. Denne endringen av reguleringsbestemmelsene bevarer områdets byggeskikk på en bedre måte enn forslagstillers forslag. Innsyn og støy I tettbygde strøk kan det forventes at naboer vil kunne få noe innsyn ved nye byggetiltak i eksisterende boligbebyggelse. Etter administrasjonens vurdering vil planforslaget ikke tilføre området støy utover det som kan forventes ved utbygging i området. Gjeldende reguleringsplan legger opp til utbygging i området som i hovedsak ikke ville ført til noe mindre støy og innsyn for nærliggende eiendommer. Trafikk og trafikksikkerhet Planforslaget legger opp til 16 boenheter som vil føre til noe ekstra trafikk langs Krusebyeveien. Fastsatt fartsgrense i Krusebyveien er 30 km/t. I tillegg er det etablert fartshumper fra planområdet og ut mot Risilveien.
Side 9 av 10 Forslag til parkeringsdekning er noe lavere en forskrift om parkering i Vestby kommune tilsier. Det er administrasjonens vurdering at forslaget vil gi tilstrekkelig med parkeringsplasser for planlagt utbygging. Ved behandling av ny kommuneplan vil kravet til parkeringsdekning for hele kommunen vurderes på nytt. En slik vurdering kan medføre at kravet til parkeringsdekning også vil endres for denne planen. Ifølge forslagstiller vil planlagt støyskjerm langs Erikstadveien strekke seg noe innpå eiendom 5/12 og 5/31 som etter utbyggers vurdering bør være tilstrekkelig for å hindre at barns lek innenfor planområdet forflytter seg ut på Erikstadveien. Vann og avløp Ifølge kommunalteknikk har det ikke vært gjort noen utredninger om ekstra belastning for vann og avløp da det ikke er nødvendig. Utbygger skal legge en ny ledning fra sitt område i samarbeid med kommunalteknikk. I tillegg skal kommunalteknikk legge en avstikker fra hovedledningen nedenfor og opp til selve Krusebyveien hvor utbygger skal koble seg til. Det er også foretatt enkelte mindre justeringer av plankart og bestemmelser i forhold til det som har ligget ute til offentlig ettersyn. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget mener det ikke er riktig å tillate en høyere utnyttelse av området kan planforslaget avslås. 4. KONKLUSJON Etter rådmannens vurdering legger planforslaget opp til fornuftig fortetting i allerede etablert boligfelt. Administrasjonen har foreslått mindre justeringer i planbestemmelsene slik at takvinkel blir samstemt med planbestemmelsene for omkringliggende områder, dvs at det settes krav om saltak med mellom 27 og 40 graders takvinkel. Etter administrasjonens vurdering bør planforslaget med foreslåtte endringer i planbestemmelser vedtas. INNSTILLING: Reguleringsplan for Krusebyveien 84 m.fl., med reguleringskart datert 26.09.2014 og reguleringsbestemmelser datert 25.09.2014, vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 17.11.2014 Rådmannen endret sin innstilling i møtet: Reguleringsplan for Krusebyveien 84 m.fl., med reguleringskart datert 26.09.2014 og reguleringsbestemmelser datert 25.09.2014 vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens
Side 10 av 10 12-12, med følgende endring av reguleringsbestemmelsene 2, annen setning: Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 20 og 40 grader og møne i bygningens lengderetning. Votering: Rådmannens endrede innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Krusebyveien 84 m.fl., med reguleringskart datert 26.09.2014 og reguleringsbestemmelser datert 25.09.2014 vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, med følgende endring av reguleringsbestemmelsene 2, annen setning: Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 20 og 40 grader og møne i bygningens lengderetning. BEHANDLING I Kommunestyret DEN 02.02.2015 Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Krusebyveien 84 m.fl., med reguleringskart datert 26.09.2014 og reguleringsbestemmelser datert 25.09.2014, vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, med følgende endring av reguleringsbestemmelsene 2, annen setning: Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 20 og 40 grader og møne i bygningens lengderetning. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 3.2.15 Sjur Authen Rådmann (konstituert)