Saksframlegg. Klage på deler av vedtak om dispensasjon for deling av grunneiendom med GB 18/67-242 - 277 - Nygårdsheia 3

Søgne kommune Arkiv: 18/67 Saksmappe: 2012/2840-16723/2013 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 14.05.2013 Saksframlegg Klage på deler av vedtak om dispensasjon for deling av grunneiendom med GB 18/67-242 - 277 - Nygårdsheia 3 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 105/13 Plan- og miljøutvalget 12.06.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at kommunens første vedtak skal omgjøres. Saken sendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jf. Forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Det søkes dispensasjon fra eiendomsinndelingen i plan for deling av eiendom med GB 18/67, 242 og 277. Videre søkes det dispensasjon fra bestemmelsenes 3 vedrørende bygningsutforming. Dispensasjon vedrørende bygningsutformingen ble avslått av Plan. og miljøutvalget i møte 13. februar 2013. I samme møte ble det innvilget dispensasjon for deling av eiendommen samt oppføring av bolig på følgende vilkår: Eiendommene med GB 18/67, 242 og 277 skal sammenføyes. Det tillates kun en boenhet på fradelt parsell. Bolig på fradelte parsell skal ha saltak/ valmtak med takvinkel 22-45, og maksimal mønehøyde 6,5 meter. Topp møne skal ikke overstige kote +22,5 Erklæring om veirett over GB 18/67 må innsendes sammen med søknad om deling. Nødvendig støyskjerming skal uformes i samarbeid med Statens Vegvesen Vedtaket er påklaget. Klagen er mottatt innen fristen og skal realitetsbehandles. Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av disse i kursiv skift med administrasjonens påfølgende svar. Vi klager på vedtaket ang. takutforming. Det er i området flere forskjellige tak. I Nygårdsheia er det flere flate tak. Se vedlagt kart. Videre er det i Nygårdshaven

også tak som mer eller mindre er flate. Vi finner det urimelig at noen får tillatelse, mens andre ikke får. Det er riktig at nærliggende bebyggelse har ulik takform, herunder saltak, valmtak og halvvalm. Boligene har også ulike takvinkler. Boligene fremstår likevel som relativt ensartet, ettersom ingen av dem har et særlig moderne preg. Boligene i Nygårdshaven ligger ikke inn under samme reguleringsplan som omsøkte eiendommer. I henhold til reguleringsplanen for Nygårdshaven skal boligene oppføres med pulttak. Dette gjelder ikke for omsøkte område. Det skal også understrekes at Nygårdshaven ligger 250 meter vest for omsøkte eiendom, og av den grunn ikke kan ses i sammenheng med omsøkte eiendom. Det samme gjelder for øvrige eiendommer nevnt i klagen. På telefon pratet vi om hvordan naboene (positivt) stilte seg til huset som er tegnet. Grunnen til det er nettopp det flate taket. Å bygge et to etasjer hus med saltak ville sett verre ut etter min/naboene sin mening. Administrasjonen er uenig med klager på dette punkt. Vi opprettholder vårt syn på at omsøkte bolig vil skille seg negativt ut fra øvrige boliger i området. Dere var litt bekymret på hvordan det ville påvirke feltet med et `så` synlig hus med flatt tak. Nå skal det sant sies ifra veien vil støyskjermen ta noe av den sikten til huset. Det er riktig at en støyskjerm vil dempe litt av fasaden. Den vil likevel ikke ta bort inntrykket av en bolig som skiller seg ut, nettopp på grunn av takformen. Vi kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi at kommunens første vedtak skal omgjøres. Vi anbefaler utvalget om ikke å ta klagen til følge. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 5 Uttalelse fra ingiørvesenet i Søgne Kommune 6 Bilder fra befaring 22. januar 2013 7 Reguleringsplankart 8 Reguleringsbestemmelser 9 Oversiktskart 10 Protokoll fra Plan- og miljøutvalgets møte 13. februar 2013. 11 Klage på vedtak

Vedlegg B-1 Søknad om dispensasjon fra takform, deling til fortetting og fra kommuneplanens bokstav b, rekkefølgekrav vedr. deling / sammenføyning. Tittaket er å omgjøre eiendommene gnr. 18 bnr. 67, 242 og 277 til 2 separate boligtomter. Dette kan gjøres ved å endre grenser og overføre areal mellom matriklene. Det søkes også om å få oppføre ny bebyggelsen med flatt tak, de fleste i planområdet har saltaksform. Ny bolig får 2 etasjer, BYA 90 rn2 bolig, 33 rn2 garasje og tomt med areal ca. 690 m2. Utnyttelsesgrad blir ca. 18 %. Vi har slike begrunnelser som vi mener gir en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon: 1. I planområdet og tilliggende eiendommer er det en stor blanding i valg av takformer, saltak, pulttak, valmtak og halvvalm. Det er ikke ensartet estetisk uttrykk fra før. 2. Flatt tak gir enklere form ved oppføring vedr. nye energikrav og tetthet. Boligen ble først prosjektert som passivhus, men dette betinget 2 boenheter. Bygget er nå redusert til 1 boenhet på grunn av tidsaspektet for saksbehandling / plankrav. Vi har valgt å beholde takformen fra utgangspunktet. 3. Eiendommen har sentral beliggenhet, med god infrastruktur. ER i tråd med kommunens fortettingsprinsipper. 4. Boligen har en enkel form, estetisk passer flatt tak til øvrig utforming. 5. Naturkvaliteter blir ikke endret eller skadelidende som følge av tiltaket eller som følge av at det gis dispensasjon. 6. Allmennhetens interesser er ikke berørt i negativ forstand. Vi imøteser deres behandling. Med hilse f ne aren Birkeland, ik Bygetjenester 45

Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Tortinn Vollan Deres ref.: 2012:2840 - Vår dato: 11.10.2012 29842:2012 1111:38 17 67 84 Vår ref : 2012.5352 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Nygårdsheia 3 - uttalelse til soknad om dispensasjon for fradeling og oppforing av bolig på eiendommen gnr. 18 bnr. 67, 242 og 277 Det vises til oversendelse av '1.09.2012. Det er søkt om dispensasjon for fradeling samt oppføring av bolig på eiendommen gnr. 18 bnr. 67, 242 og 277. De to sistnevnte eiendommene grenser mot bnr. 67. Området er i reguleringsplan for Nygård syd, vedtatt den 15.06.1990, utlagt til byggeområde boliger. Tiltaket forutsetter at det gis dispensasjon fra planens eiendomsinndcling samt planens tilhørende bestemmelse i 3 om at bebyggelsen skal være mest mulig enhetlig i form og materialvalg. Tiltakets nærhet til vei innebærer at det her må tas hensyn til støy. Støysonekart viser at eiendommene delvis inngår i ct område innenfor rød og gul sone, som har en beregnet støybelastning på henholdsvis 55-65 db og opptil 55 db. Det er utarbeidet retningslinjer for støy, jf T-1442(2012) «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», som også skal leggcs til grunn ved behandling av enkeltsaker. Miljøvernavdelingen forutsetter at retningslinjen blir lagt til grunn ved behandlingen av dispensasjonssøknaden. Vi ber også kommunen om å vurdere hensynet til bam og unge og prinsippet om universell utforming med hensyn til funksjonshemmedes behov. Det vises her til pbl. 1-1 lemte ledd og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn i planleggingen samt rundskriv T- 5I99B om tilgjengelighet for alle, som også er relevant ved behandling av cnkeltsaker. Miljøvernavdelingen har utover dette ingen merknader til saken. Med hilsen Magnds Thomassen (e.f.) plankoordinator, b n To mn Vollan s iorrådgiver Kopi til: FS Eiendom AS Tingvollan I 4640 Sogne Movik Byggetjenester AS Andøyfaret 1911 4623 Kristiansand S Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Besoksadr Tordenskjoldsgate 65 E-post posnmottakn finva.no Postadr. Posthoks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand I ljenuneside http:.,/ww w.fylkesmannen.no;va TelefOn 38 176000 Telefaks 38 17 60 13 Org.nr. N0974 762 994

NOTAT Søgne, 18.12.2012 Berit Wigemyr Saksnr Snr: 2012/2840-11 Arkivnr Lnr: 39620/2012 Ark: 18/67 /OLGA Svar på anmodning om uttalelse i forbindelse med ny avkjørsel til GB 18/67-242 - 277 - Nygårdsheia 3 Viser til mottatt notat av 11.12.2012: Ingeniørvesenet har ingen merknader til at det etableres en ny avkjørsel til kommunal vei som vist på situasjonsplan, saksvedlegg D-1/Basiskart datert 16.05.2012. Med hilsen Ole Gunnar Gauslå ingeniør Saksbehandler: Ole Gunnar Gauslå / Tlf.nr: 97735695 Kopi til: Tor Otto Kjær

INGENIØRVESENET Anne Marit Tønnesland Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2012/2840-160/2013 Rajeev Kumar Sehjpal 18/67 03.01.2013 Svar på anmodning om uttalelse i forbindelse med tilkobling til kommunalt vann og avløp. Ingeniørvesenet ber om følgende vurderes/avklares ifm. tilkobling av GB 18/242 og GB 18/277 til offentlig vann og avløpsnett. Søknad om sanitærabonnement må sendes ingeniørvesenet for behandling vis godkjent rørlegger. Dette gjelder for GB 18/242 og GB 18/277. Erklæring/tillatelse vedr. tilkobling til eksisterende privat VA nett må vedlegges søknaden. Tillatelse til å legge samt vedlikeholde ledninger på annens manns eiendom må innhentes og dokumenteres overfor kommunen sammen med søknad om sanitærabonnement. Kvaliteten på eksisterende stikk til GB 18/67 bør sjekkes. Med hilsen Rajeev Kumar Sehjpal ingeniør Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 38055555 Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: 38055516 Web: www.sogne.kommune.no 4682 Søgne 4682 Søgne Direktenr: 48295595 Org.nr: 964 967 091 MVA

23.01.2013 Målestokk 1:1000

Omsøk 23.01.2013 Målestokk 1:3000

Søgne kommune Arkiv: 18/67 Saksmappe: 2012/2840-2668/2013 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 22.01.2013 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for deling av eiendom meg GB 18/67, 242 og 277 - Nygårdsheia 3 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 31/13 Plan- og miljøutvalget 13.02.2013 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3 vedrørende bygningsutforming. Videre innvilges dispensasjon for deling av eiendom med GB 18/67, 242 og 277 på følgende vilkår: Eiendommene med GB 18/67, 242 og 277 skal sammenføyes. Det tillates kun en boenhet på fradelt parsell. Bolig på fradelte parsell skal ha saltak/ valmtak med takvinkel 22-45, og maksimal mønehøyde 6,5 meter. Topp møne skal ikke overstige kote +22,5. Erklæring om veirett over GB 18/67 må innsendes sammen med søknad om deling. Nødvendig støyskjerming skal uformes i samarbeid med Statens Vegvesen. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 13.02.2013 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Repr. Daland (FRP) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3 vedrørende bygningsutforming som omsøkt. Videre innvilges dispensasjon for deling av eiendom med GB 18/67, 242 og 277 på følgende vilkår: Eiendommene med GB 18/67, 242 og 277 skal sammenføyes.

Det tillates kun en boenhet på fradelt parsell. Erklæring om veirett over GB 18/67 må innsendes sammen med søknad om deling. Nødvendig støyskjerming skal uformes i samarbeid med Statens Vegvesen. Begrunnelse for vedtaket. Når det gjelder delingen henvises det til saksfremstillingen. Dispensasjon fra takutforming begrunnes med at utvalget finner det positivt at området blir tilført moderne uttrykksform. Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot repr. Dalands (FRP) forslag til vedtak. Repr. Dalands (FRP) forslag til vedtak falt med 4 stemmer (FRP, KRF, H: Løchen) mot 5 stemmer (AP, V, H: Langeland og Ribe) for rådmannens forslag. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3 vedrørende bygningsutforming. Videre innvilges dispensasjon for deling av eiendom med GB 18/67, 242 og 277 på følgende vilkår: Eiendommene med GB 18/67, 242 og 277 skal sammenføyes. Det tillates kun en boenhet på fradelt parsell. Bolig på fradelte parsell skal ha saltak/ valmtak med takvinkel 22-45, og maksimal mønehøyde 6,5 meter. Topp møne skal ikke overstige kote +22,5. Erklæring om veirett over GB 18/67 må innsendes sammen med søknad om deling. Nødvendig støyskjerming skal uformes i samarbeid med Statens Vegvesen. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes dispensasjon fra eiendomsinndelingen i plan for deling av eiendom med GB 18/67, 242 og 277. Videre søkes det dispensasjon fra bestemmelsenes 3 vedrørende bygningsutforming. Fradelt parsell skal benyttes til bolig. Søknaden er mottatt: 19. september 2012. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplan for Nygård Syd. Reguleringsplanen er egengodkjent 15. juni 1990. Gjeldende bestemmelse:

Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Uttalelser fra annen myndighet: Saken har vært på høring hos Fylkesmannen i Vest Agder samt ingeniørvesenet i Søgne kommune som ikke har merknader til tiltaket. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: I planområdet og tilliggende eiendommer er det en stor blanding i valg av takformer, saltak, pulttak, valmtak og halvvalm. Det er ikke ensartet estetisk uttrykk fra før. Det er riktig at nærliggende bebyggelse har saltak, valmtak og halvvalm, samt ulike takvinkler. Boligene fremstår likevel som relativt ensartet, ettersom ingen av dem har et særlig moderne preg. Når det gjelder boliger med pulttak, gjelder dette kun en bolig som ligger ca. 200 meter nordvest for omsøkte eiendom, i Støbakken 14 B. Denne har ingen naturlig tilknytning til omsøkte område. Det er ofte positivt å velge en moderne uttrykksform, selv i etablerte boligområder. Omsøkte bolig blir imidlertid liggende på en flat tomt, uten annen bebyggelse eller terrengformasjoner som avhjelper det faktum at boligen har en annen utforming. Dette gjør at boligen vil fremstå som et fremmedelement i området, og vil mener av den grunn at boligen bør endres slik at den i større grad tilpasses omkringliggende bebyggelse. Eiendommen har sentral beliggenhet, med god infrastruktur. Er i tråd med kommunens fortettingsprinsipper. Eiendommen er godt egnet til fortetting. Det er kun mindre sprengningsarbeider som skal til for å sikre adkomst til ny bolig. Ut over dette blir det kun snakk om planeringsarbeider. Ingeniørvesenet har ingen merknader til en utvidet avkjørsel, eller til at en ny bolig skal koples på det offentlige vann- og avløpsanlegget. Forholdene ligger således til rette for oppføring av en ny bolig på eiendommen.

Naturkvaliteter blir ikke endret eller skadelidende som følge av tiltaket eller som følge av at det gis dispensasjon. Allmennhetens interesser er ikke berørt i negativ forstand. Administrasjonen er enig med søker på dette punkt. Administrasjonens samlede vurdering: Til orientering: Søgne Kommune vedtok ny kommuneplan den 20. desember 2012. I retningslinjene til kommuneplanen, er det sagt at fortetting i eksisterende boligområder kun skal tillates etter detaljreguleringsplan som omfatter minst de eiendommer som ville fått nabovarsel ved en byggesak på fortettingseiendommen. Med dette endret kommunen praksis i forhold til fortettingssaker, som tidligere kunne skje gjennom en dispensasjonsbehandling. Administrasjonen er likevel positiv til denne dispensasjonssøknaden. Redegjørelse for dette følger under: «Det er normalt rettsgrunnlaget på avgjørelsestidspunktet som skal legges til grunn for en avgjørelse. Den private part kan således etter omstendighetene måtte finne seg i at regelgrunnlaget endres i hans disfavør etter at søknad er inngitt. Hensynet til den private parts interesser må antas å være ivaretatt gjennom lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen. Disse reglene skal sikre at den private part ikke skal måtte risikere unødvendig langvarig usikkerhet med hensyn til sin rettslige stilling. Reglene begrenser dermed også perioden parten risikerer at regelsituasjonen endres i hans disfavør. Dersom forvaltningen ikke har fulgt lovens krav til fremdrift i saksbehandlingen, er det ikke like opplagt at en endret rettssituasjon kan anvendes til skade for en privat part. I slike tilfeller svikter begrunnelsen for regelen, og svikten blir mer og mer åpenbar etter som tiden går.». Kommunen har ingen lovpålagt frist for behandling av dispensasjonssøknader. Vi har således ikke brutt lovens krav til fremdrift i saken. Vi finner det likevel urimelig at tiltakshaver skal bli skadelidende, som følge av at søknaden lå ubehandlet hos kommunen mens kommuneplanarbeidet pågikk. Eiendommen er godt egnet til fortetting. Berørte myndigheter har ingen merknader til tiltaket. Med bakgrunn i ny kommuneplan, vil det ved nye søknader om fortetting bli stilt krav om plan. Vi kan således ikke se at en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfelle vil føre til presedens. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 5 Uttalelse fra ingiørvesenet i Søgne Kommune 6 Bilder fra befaring 22. januar 2013 7 Reguleringsplankart 8 Reguleringsbestemmelser 9 Oversiktskart

Søgne Kommune Tangvall 4640 Søgne 22.02.2013 Klage ang. vedtak i møte 13.02.2013 GB 18/67, 242 og 277 Nygårdsheia 3 Vi klager på vedtaket ang. takutforming. Det er i området flere forskjellige tak. I Nygårdsheia er det flere flate tak. Se vedlagt kart. Videre er det i Nygårdshaven også tak som mer eller mindre er flate. Vi finner det urimelig at noen får tillatelse, mens andre ikke får. Vi håper at dette er opplysninger som er nye for planutvalget, og at de ser forskjellsbehandlingen. Vi ber dere se på tidligere vedtak gjort i området, hvor flate tak er tillatt. For oss blir det litt tilfeldig det som skjer i denne saken. Vi håper planutvalget ser positivt på disse opplysningene, og tar klagen til følge, slik at vi kan beholde det flate taket, slik som søkt. Vennlig hilsen, For FS Eiendom A/S 1 Steffen L. Fardal

ISnutepunkt Sørlandet - 2. Situasjonskart Side 1 av 1 SØGNE KOMMUNE 6438975 a W o c, m lu tri ' 4 0 : W A Dato: 26/02 2013 Målestokk: 1:500 0 1 /279 I t 36650 42:6 14-? ry y 2, 4 :,3 1.? 282 13±2.1 19 27 7 h9/4 7 91-979C) 64 2 1919 http://kart.kristiansand.kommune.no/?profile57 26.02.2013

Knutepunkt Sørlandet - 2. Situasjonskart Side 1 av 1 111 SØGNE KOMMUNE,- 4 VI Dato: 25/02 2013 Målestokk: 1:500 0 25 m a a a w w w o `J C ejk 4EL-- 4( 64 --J lf8 94- cli 02 k-' R. 19 439000 stithk 9 C ndet ommu http://kart.kristiansand.kommune.no/?profile=57 25.02.2013 '

file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\354799_fix.html Side 1 av 1 19.04.2013 Fra: Steffen[steffen.fardal@fsmur.no] Dato: 17.04.2013 20:21:48 Til: Anne Marit Tønnesland Tittel: Vedr klage Nygårdsheia 3 Hei Anne Marit Takker for en hyggelig samtale :) På telefon pratet vi om hvordan naboene (positivt) stilte seg til huset som er tegnet. Grunnen til det er nettopp det flate taket. Å bygge et to etasjer hus med saltak ville sett verre ut etter min/naboene sin mening. Som du sikkert la merke til er begge naboene ut mot veien halvanne etasjer hus. Dere var litt bekymret på hvordan det ville påvirke feltet med et `så` synlig hus med flatt tak. Nå skal det sant sies ifra veien vil støyskjermen ta noe av det sikten til huset. Vil jo samtidig påpeke at hele Nygårdshaven har flatt tak, selvom det er omregulert. Det ligger 200 m ifra Nygårdsheia 3 og vil jo si at en må se totalinntrykket på hele området. Kan ikke se for meg at det blir noe dårligere 200 m ifra ;) Mvh Steffen Fardal