SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5949-8 Arkiv: PLNID 20120014 Saksbehandler: Nadine Eklöf Sakstittel: DETALJREGULERING FOR THOMASBAKKVEIEN 5 OG 9 - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i PBL 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljplan) for Thomasbakkveien 5 og 9, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert 01.04.16. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert 01.04.16 2. Bestemmelser, datert 01.04.16 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 01.04.16 Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Skisseprosjekt Vedlegg 5: Sol/skygge analyse Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnr 12/3787 og 15/5949. Bakgrunn NordArk AS har på vegne av Pettersen Eiendom og Consulting AS utarbeidet forslag til detaljregulering og fremmet denne sommeren 2014. Området/eiendommen ligger i Bossekop og er i kommuneplanens arealdel for Alta avsatt til næringsbebyggelse. Tiltaket er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel, men dette er avklart i vedtak i sak PS 3/13 der det anbefales å starte privat reguleringsarbeid på eiendommen og omregulere til boligformål/næringsformål. Endelig detaljplan skal derfor til kommunestyret for sluttbehandling. Saksgang Administrasjonen la ut planforslaget til offentlig ettersyn delegert 13.07.15. Ved en inkurie ble ikke alle dokumenter (skisseprosjekt og sol-/skyggeanalyse) sendt ut og planforslaget ble sendt ut på en fornyet og begrenset høring til naboene 09.09.15. Etter dette kom det inn nye opplysninger fra tiltakshaver om etablering av en ny trafo/nettstasjon på planområdet og planforslaget ble sendt ut på en ny begrenset høring 12.10.15. Planadministrasjonen har etter dette vært i dialog med tiltakshaver om det er mulig å gjøre endringer i antall etasjer
eller i volumet på øvre etasje på blokk B for å se om naboenes solforhold endres. Tiltakshaver vurderer at en slik endring ikke er mulig å få til i forhold til konstruksjon av eksisterende bygg og at det ikke er økonomisk forsvarlig og kun legge til 1 etasje på eksisterende bygg (se journalpost 15/5949-1 og 3). Planforslaget ble trukket fra sluttbehandling av kommunestyret 21.04.16, med vedtak: Kommunestyret anbefaler å trekke sak 29/16 med bakgrunn i at et innspill fra en part ikke er lagt ved saken. Innspillet er med i vurderingen av saken, men det kan være en formalfeil at dette ikke er lagt ved saken. Det er videre stilt spørsmål med hva administrasjonen har fullmakt til å legge ut på offentlig høring. Dette vil bli nærmere utredet/orientert om ved neste behandling i Planutvalget. Saken vil etter ny gjennomgang bli fremmet for politisk behandling i mai/juni 2016. Innspill som ikke var med i planbeskrivelsen er lagt til og beskrivelse av planadministrasjonens delegasjon i plansaker er med i saksfremlegget. Planen fremmes nå til sluttbehandling. Delegasjonsreglement I kommunens delegasjonsreglement fremgår det at planutvalget har myndighet til å legge detaljreguleringer som er i strid med overordnet plan ut til offentlig ettersyn. Når reguleringsspørsmålet har vært avklart av planutvalget eller kommunestyret, har praksis vært at administrasjonen legger ut forslaget til offentlig ettersyn når det er i samsvar med behandlingen av reguleringsspørsmålet. Dersom planforslaget inneholder en vesentlig forskjell fra denne behandlingen, fremmes saken til planutvalget for 1. gangs behandling. I denne saken fremgår det av et situasjonskart ved behandlingen av reguleringsspørsmålet at det er snakk om 3 etasjer for det nordlige bygget (Psak 3/13). Dette er en praksis som gjelder fortsatt. Når detaljplanforslaget ble fremmet og lagt ut til offentlig ettersyn av administrasjonen, har administrasjonen vurdert det slik at det ikke er en vesentlig forskjell mellom 3 og 4 etasjer i denne aktuelle saken. Administrasjonens vurdering er at dette er et fortettingsprosjekt som har flere positive argumenter enn det motsatte. I andre reguleringssaker kan det være at forslagsstiller fremmer reguleringssak uten å gå veien om en behandling av reguleringsspørsmålet (for eksempel Alta Motor), i slike tilfeller vil saken bli fremmet til planutvalget for 1. gangs behandling. Planforslaget Reguleringsplanforslaget består av følgende dokumenter: 1. Plankart, datert 01.04.16 2. Bestemmelser, datert 01.04.16 3. Planbeskrivelse med tilhørende vedlegg, datert 01.04.16 Formålet med planen er: Å tilrettelegge for etablering av konsentrert boligbebyggelse i form av to blokkhus. Det legges til rette for å bygge på 2 etasjer på eksisterende næringsbygg, og en ny blokk med 4 etasjer. Under den nye blokken etableres underjordisk parkering. Planforslaget åpner opp for
oppføring av inntil 18 boenheter i blokkhus. Eksisterende næringsvirksomhet blir værende i første etasje, men med ny leietaker. For øvrige vises det til plandokumentene, vedlegg 1-3. I planbeskrivelsens kapittel 4.3 (side 15) er det gitt en kortfattet sammenfatning av de ulike justeringene som er gjort siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Nedenfor gis en oppsummering av disse: I planbeskrivelsen har kapittel 5 endret navn fra «Konsekvenser av planforslaget» til «Virkninger av planforslaget». Ny bestemmelse er lagt til: 3.5 Kulturminner. Plankart: - Formål har oppdaterte navn - Adkomst i nord er endret og tilpasset naboeiendommens adkomst. - Trafo er lagt inn. Høring/merknader Under offentlig ettersyn kom det inn til sammen 12 høringsuttalelser. En oppsummering av innkomne høringsuttalelser med kommentar er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 2.3. Det foreligger ingen innsigelser fra noen av sektormyndighetene. Innspill fra naboene peker på høyde på de nye blokkene og hvilke konsekvenser dette kommer å ha på deres tomter. Øvrige innspill som er kommet inn har fokus på små detaljer i planforslaget og er ingen hindring for vedtak av plan. I tidligere runde til planutvalget hadde innspill fra de nærmeste naboene ikke kommet med i oppsummeringen av innspill i planbeskrivelsen. Brevet er nå oppsummert og kommentert på side 46 i planbeskrivelsen i lag med øvrige merknader og brev. Det er forsøkt satt opp møter med naboer etter siste behandling i planutvalg og kommunestyre den 21.4.16, men det har ikke vært mulig å få til møter med naboer, hvor alle kan møte. Korte tidsfrister, sammenholdt med fridager er forklaringen på dette. Det er administrasjonens oppfatning at det ikke er fremkommet nye opplysninger i saken som ikke er kjent fra før. Saken har vært varslet, vært utlagt til offentlig ettersyn, og det har vært flere avgrensede høringer, hvor naboer har vært tilskrevet, og deres merknader er vurdert og behandlet. Naboenes syn er kjent, og deres merknader er til en viss grad blitt tatt hensyn til. Konsekvenser av høyder på bygg og slagskygger er for naboene selvsagt et sentralt tema. Dersom detaljplanforslaget blir vedtatt som det foreligger, er det også klageadgang på et slikt vedtak. Det har vært møte med utbygger og deres rådgiver den 25. mai 2016, og de er forespurt om de vil vurdere en endring av prosjektet, med hensyn til etasjetall. Deres klare svar er at de ønsker en realitetsbehandling av det foreliggende forslaget. Alternativet for utbygger er å realisere en utbygging og utnyttelse innenfor eksisterende planformål altså til næringsformål. Økonomiske konsekvenser
Utbygging av feltet kommer til å skje i privat regi. Planforslaget er imidlertid av en slik karakter at partene har konkludert med at det vil utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av området. Det forutsettes ifølge kommuneplanens arealdel at det kan utarbeides utbyggingsavtale ved utbygginger for mer enn 6 boenheter. Vurdering Generelt Planforslaget er ikke i tråd med overordnet plan (Kommuneplanens arealdel for Alta), men er et bra eksempel på fortetting. Det er ikke alltid heldig å blande næringsvirksomhet med boliger, men er det rett type av virksomhet, så har det alle muligheter å fungere sammen. Planområdet domineres nå av to eldre industribygg, der det ene fortsatt er i drift (nå et bakeri, tidligere et snekkeri). Det andre bygget kommer å rives å erstattes med et blokkhus. Eiendommen ligger langs Thomasbakkveien med flere ulike typer av bedrifter og bygg, både eneboliger og blokkhus. Bossekop er et område i forandring, og når Alta vokser så blir behovet for sentrumsnære tomter større. Planadministrasjonen vurderer et slikt fortettingsprosjekt som positivt for Alta, og at byen forandrer seg er en prosess som kommer å fortsette desto mer folk som flytter hit. Utforming/utnyttelsesgrad Det er planlagt 2 blokkhus på planområdet med fasader langs med Thomasbakkveien, med omtrent 18 boenheter. Blokk A på nordre delen av tomten er planlagt med 4 etasjer (4 etasje er inntrukket) og Blokk B på sørlige delen av tomten er planlagt med 3 etasjer, 2 etasjer opp på eksisterende næringsbygg (også her er øverste etasje inntrukket). Blokkene er plassert noe inn fra veien, med balkonger og utearealer mot Thomasbakkveien. På baksiden er det lagt opp til boder, sykkelparkering og gjesteparkering. Leilighetene nås fra svalganger. N Fig 1: Situasjonsplan Utnyttelsesgraden er satt for boligformålet i plankart (BYA= maks 80 %), men det vurderes å være god plass på planområdet og blokkene dominerer ikke arealet (blokkene dekker
omtrent 30 % av planområdet). Som i mange fortettingsprosjekter kan det være vanskelig for naboene å akseptere større bygg tett innpå eksisterende bebyggelse. En by er dog ikke statisk og det finnes alltid en mulighet at situasjonen i et sentralt boligområde kommer til å endres. En konsekvens av fortettingsprosjekter er at det bor flere innenfor et avgrenset område. I etablerte boligområder vil derfor nye mennesker komme nærmere innpå enn man kanskje er vant til. Bor man sentralt i Alta, øker sannsynligheten for fortetting. Planadministrasjonen ser at fortetting så nær eneboliger er komplisert, men vurderer prosjektet som et bra tillegg i Bossekop. Sol/skygge-analyse og nærhet til naboene Det er laget en sol/skygge-analyse for området med de nye blokkene for å se på forholdene som oppstår når det de er oppført. Planadministrasjonen vurderer analysen som tilstrekkelig, men ser konsekvensene for naboeiendommene.
Fig 2: Sol-/skyggeanalyse Naboene har vært tydelige når det gjelder hvordan deres eiendommer og utearealer blir påvirket av planlagt bebyggelse, i særlig stor grad blokk B. Privat uteoppholdsareal bør sikres sollys på min. 5 timer ved vår-/høstjevndøgn. Som synes på analysen er det sol fram til omtrent klokken 13 på begge naboeiendommen den 20. mars/23. september. Resterende delen av sommeren er det betydelig flere soltimer for naboene. Disse vurderingene er hentet fra forskriften til TK 10.
De nærmeste naboene er også usikker på hvordan situasjonen blir for dem når det gjelder støy fra planlagte svalganger på blokkene og innsyn i deres eneboliger. Når flere mennesker flytter inn i området kommer det selvfølgelig til å bli mer lyd, men det finnes muligheter å dempe lyd med smarte materialvalg. En svalgang bidrar til at leilighetene plasseres lenger bort fra eneboligene, svalgangen blir som en barriere. Administrasjonen vurderer ikke konsekvensene av flere beboere i området som så pass omfattende at situasjonen blir uholdbar for de som allerede bor i nærområdet. Uteoppholdsareal/lekeplass Det er planlagt en småbarnslekeplass sør på planområdet i forslaget. Kravet i kommuneplanen tilsier at det for opptil 30 boenheter skal etableres en småbarnslekeplass på 100 m 2, dette kravet er oppfylt med et areal på omtrent 230 m 2. Administrasjonen vurderer dette som en bra plassering av lekeplassen, til tross for at de som bor i blokk A er nødt til å krysse avkjøring og parkering for å ta seg dit. Uteoppholdsareal er til største delen plassert ut mot Thomasbakkveien, der det er best solforhold. Trafikale løsninger Planforslaget videreutvikler fortauet som nå strekker seg forbi omtrent halve området og ferdigstiller den opp til Skogforvalterveien. Det er lagt opp til 2 forskjellige adkomster til planområdet, en i nord som leder ned bilene i en parkeringskjeller og en midt på planområdet som henvender seg til gjester og de ansatte i bedriften. Nytt fortau og opprydding i trafikken inn på området bidrar til en bedre trafikksituasjon langs Thomasbakkveien. Konklusjon Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljregulering for Thomasbakkveien 5 og 9 vedtas. Dersom Kommunestyret ønsker flere alternativer utredet, kan saken sendes tilbake til administrasjonen. Alta, 25.05.16 Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.