SAKSFREMLEGG. Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnummer 15/2509 og 15/5496.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Nadine Eklöf Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR MARKVEIEN Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klage fra Stål og Gummi AS, datert og Boreal Transport Norge AS, datert tas ikke til følge og planutvalgets vedtak opprettholdes. Saken sendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Saksutredning Vedlegg: 1. Klage fra Stål og Gummi AS, datert Klage fra Boreal Transport Norge AS, datert Forslagsstillers kommentar til klage, datert Klagernes innspill ved varsling oppstart og offentlig ettersyn med kommentar 5. Avtale, frasigelse festerett m.m. gnr. 28 bnr. 127, datert Saksfremlegg til sluttbehandling Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnummer 15/2509 og 15/5496. Bakgrunn Reguleringsplan for Markveien ble enstemmig vedtatt av planutvalget Vedtaket ble sendt ut til berørte parter og instanser i brev datert samt lagt ut på Alta kommunes hjemmeside, med 3 ukers klagefrist. De to klager som kom inn blir nå lagt frem for politisk behandling. Fullstendig klager følger saken som vedlegg, her er en oppsummering av de to klagene: Klage fra Stål og Gummi AS v/advokat Jørn Eikanger AS, datert Stål og gummi AS er fester av gnr. 28 bnr. 200, hvor de driver sin virksomhet med salg og omlegging av dekk til biler og tyngre kjøretøy. Deler av eiendommen, regulert til vegformål, TF7 (Områdeplan for Alta sentrum, revisjon) er i dag opparbeidet som adkomstveg, og belagt med fast dekke. Adkomstveien benyttes av Stål og Gummi AS som adkomst til verkstedhallene som ligger på byggets bakside. Klager påpeker at det er helt nødvendig, spesielt for tyngre kjøretøy, at bygget har adkomst til baksiden og dette på begge sider av bygget. Større kjøretøy trenger muligheten å kjøre rundt bygget, da det ikke er stor nok

2 snuplass på baksiden av bygget. De påpeker at Stål og Gummi AS sin bruk av eiendommen har vært uforandret siden bygget ble oppført og at bruken er i tråd med festeretten. Stål og Gummi AS påklager spesielt utformingen av området innenfor TF7, slik dette er beskrevet i planbestemmelsenes pkt a: Områdene o_ag1 og o_ag2 skal utformes som en allé med allébeplanting langs F1. Klager kan ikke se at det er angitt en byggelinje mot gnr 26 bnr 200, og forutsetter at denne da er i overenstemmelse med hovedregelen i plan og bygningslovens 29-4, annet ledd. Det innebærer at det vil være mer enn tilstrekkelig plass til fortau innenfor eiendomsgrensene til gnr. 28 bnr TF7 kan ikke ha en annen funksjon enn som adkomst til de tilgrensende eiendommer, da det ikke er mulig å bebygge det tilgrensende areal mot sør. Stål og gummi AS kan ikke under noen omstendighet akseptere at deres eiendom skal omdisponeres til gangadkomst for naboeiendommen og gjør gjeldende at dette er i strid med formålet for TF7. Den faktiske situasjonen er at TF7 allerede er opparbeidet, og klager vil motsette seg at denne opparbeidelsen endres. Adkomsten er utført på Stål og Gummi AS sin regning, og er helt nødvendig for deres næringsvirksomhet. Klager vil også påpeke at vedtaket lider av en saksbehandlingsfeil, fordi saksfremlegget i saken ikke er i samsvar med pbl , første ledd: Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksfremlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Klager kan ikke se at saksfremlegget i saken tar opp de vurderinger som er nødvendig for å avgjøre hvorvidt det planlagte fortau med allébeplanting er nødvendig. Det er heller ikke spor av vurderinger av de ulemper dette får for klagers sin næringsvirksomhet. Det stilles krav om en interesseavveining, som ikke kan ses av saksfremlegget. Fastholdes kommunens vedtak, kreves innløsning av hele eiendommen i medhold av bestemmelsene i pbl. kapittel 15, da eiendommen ikke lenger kan benyttes til sitt formål. Klage fra Boreal Transport Norge AS, datert Boreal Transport Norge AS vil på vegne av Bjørn Wirkolas vei 11 AS klage over vedtak om reguleringsplan og ber samtidig om utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagen er endelig avgjort. Boreal driver bussvirksomhet på eiendommen gnr. 28 bnr. 127 og har ingen planer om å endre på dette. Vedtatt reguleringsplan legger opp til at Markveien blir opparbeidet forbi deres bussgarasje og vil da være et hinder for den næringsdrift som i dag skjer på eiendommen. Boreal ber derfor om at planen endres, slik at den ikke raserer Boreals næringsvirksomhet. Markveien kommer til å dele deres eiendom i to, og beslaglegger nødvendig areal for deres drift og hindrer effektiv drift på gjenværende eiendom. Boreal trenger plass for omtrent 160 kjøretøy i ulike størrelser og dagens areal er iblant også knapt i dag. Disse kjøretøy parkeres i

3 dag mellom vaskehall og garasje (der Markveien nå skal videreføres, administrasjonens kommentar) og det er ikke mulig å parkere disse på annet sted på eiendommen. Klager beskriver det manøvreringsareal som trengs til store kjøretøy og etablering av en avskjærende trasé over eiendommen medfører at både verksted og vaskehall får betydelige begrensninger i manøvreringsareal. Boreal nevner at det i planbeskrivelsen på siden 20 står: «Samtidig vil veibyggingen medføre innskrenkning av areal for drifta til Boreal transport. Det skal dog nevnes at deler av deres drift (området der veien planlegges) ligger på offentlig grunn.» Hvordan klager skal kunne løse sine driftsutfordringer med redusert areal er ikke omtalt eller hvorvidt det kan være aktuelt å måtte skaffe Boreal erstatningstomt, dersom dagens drift ikke lar seg løse ved realisering av reguleringsplanen. Klager påpeker at reguleringsplanen også vil kunne påvirke Boreals kontraktsmessige forpliktelser overfor leietakerne på eiendommen. Boreal er også opptatt av sikkerheten på eiendommen og mener at trafikk på eiendommen kan bli farlig om boliger blir oppført på naboeiendommen. De påpeker at med hensyn til den trafikken som planens arealdisponering legger opp til, vil konflikten mellom myke trafikanter og næringsutøvelsen være vesentlig. De har også merknader på planprosessen. Klager sier at det bør være vel kjent for både forslagsstiller og reguleringsmyndighet, men at de ved flere anledninger har opplyst om drift av bussdepot og annen transportrelatert virksomhet på eiendommen, og at det ikke er planer om å flytte virksomheten og bygge ut eiendommen. De mener at det er fullstendig urimelig å vedta et planforslag som i vesentlig grad vanskeliggjør en lovlig drift som har vært drevet på eiendommen siden 50-talet, og som til overmål oppfyller et samfunnstjenlig behov som kollektivtransport. Klager vil ha utsatt iverksetting da opparbeidelse av Markveien får en avgjørende betydning for næringsvirksomheten på eiendommen. Høring/merknader Klagene ble sendt på høring til forslagsstiller, som i brev datert (vedlegg 3) har kommentert innholdet i klagen nærmere ved advokat Føyen Torkildsen. Forslagsstillers konklusjon er at det som anføres fra klagernes side allerede er vurdert forut for vedtaket om detaljregulering og at områdeplanens (Områdeplan for Alta sentrum, revisjon) rekkefølgekrav må gå foran klagernes særinteresser. Klagerne avga i forbindelse med offentlig ettersyn/varsling av planarbeid uttalelser der liknende argumenter ble framført. Kopi av høringsuttalelser med kommentarer til disse følger vedlagt (vedlegg 4). Vurdering Klage fra Stål og Gummi AS vurderes å være mottatt innenfor angitt klagefrist. Boreal Transport Norge AS fikk utsatt klagefrist etter søknad om dette (se journalpost 15/ ) å sende inn klage innenfor ny klagefrist.

4 Klagerne avga i forbindelse med offentlig ettersyn og varsling av planarbeid uttalelser hvor flere av de samme argumentene ble fremført. Kopi av uttalelser samt forslagsstillers kommentar til disse følger vedlagt. Fig 1: Ortofoto over området. Område A er omtalt i Boreals klage og område B er på Stål og gummi AS sin eiendom. Fig 2: Områdeplanstatus. Område A (her regulert til vei i områdeplan) er omtalt i Boreals klage og område B (TF7, regulert til gangvei) er på Stål og gummi AS sin eiendom.

5 Fig 3: Ny planstatus på området. Område A (nå regulert i detaljregulering til vei) er omtalt i Boreals klage og område B (nå regulert i detaljregulering til allé og fortau) er på Stål og gummi AS sin eiendom. Vurdering av klage fra Stål og gummi AS v/advokat Jørn Eikanger AS Klager nevner at område TF7 er regulert til vegformål i Områdeplan for Alta sentrum, revisjon og at dette område nå er opparbeidet som adkomstveg for Stål og Gummi AS. Dette er ikke korrekt, da område TF7 er regulert til offentlig gangveg/gangareal/gågate og inngår i krav om felles planlegging med område C2 (det område som nå er detaljregulert). Området har vært regulert til en form av grøntareal/passasje (i ulike størrelser) de seneste 20 årene i samband med to reguleringsplaner for Alta sentrum, fra 1995 og Når en reguleringsplan blir vedtatt med høyde og byggegrense er ikke plan og bygningslovens 29-4 gjeldende. Byggegrense mot o_ag1 er regulert formålsgrense og i retningslinjene til bestemmelse står det at man kan bygge inntil byggegrense. TF7 (nå o_ag1, o_ag2 og o_f1) skal ikke kun brukes av de som kommer til å bo i ny blokk på begge sider av gangveien. Den skal også kunne brukes av de som i framtiden skal bruke områdene i sør. Områdeplanen for Alta sentrum legger opp til framtidige områder i sør, både lekeplass og nytt boligområde. Område FL3 skal i framtiden fylles ut for å bli tilgjengelig for tiltak. Videre anføres det at vedtatt plan er i strid med formålet for TF7 og at klager ikke aksepterer at deres eiendom skal omdisponeres til gangadkomst for naboeiendommen. Klager påstår at TF7 allerede er opparbeidet i tråd med plan på regning av Stål og Gummi AS. Som nevnt ovenfor, er ikke TF7 regulert til vegformål. Stål og Gummi har i de to seneste reguleringsplanene for Alta sentrum (vedtatt år 1995 og 2011) blitt tilskrevet og fått sjansen til å gi innspill til dette arbeid. Ingen innspill har kommet

6 inn til Alta kommune under disse to planarbeider. Alta sentrum er i forandring og flere bedrifter med industripreg er på veg å flytte eller kommer til å flytte de nærmeste årene. Planadministrasjonen vurderer vedtatt reguleringsplan å være i samsvar med overordnet plan når det gjelder TF7 og krav om fellesplanlegging. Det klages også på at vedtaket lider av en saksbehandlingsfeil, da ikke alle innspill er oppsummert og vurdert i saksfremlegget om sluttbehandling. Administrasjonen vurderer saksfremlegget for å være i tråd med gjeldende sakbehandlingsregler, da innspill er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen er vedlagt saksfremlegget og henvist til på flere steder i saksfremlegget. Under rubrikken høring/merknader i saksfremlegget kan man lese:» En oppsummering av innkomne høringsuttalelser med kommentar er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 2.3. Det foreligger ingen formelle innsigelser fra noen av sektormyndighetene. Innspill fra nærmeste nabo peker på at deler av deres eiendom nå blir regulert til gangvei og allé og at dette kommer til å få konsekvenser for deres bedrift. Det er overordnet plan som styrer dette og områdeplanen for Alta sentrum er allerede regulert til dette formål. Administrasjonens kommentarer til innspillet og oppsummering av den samme er vedlagt i planbeskrivelsen.» Nødvendige vurderinger ansees som utført, samt at tiltaket er i tråd med overordnet plan. Vurdering av klage fra Boreal Transport Norge AS Klager ber om at vedtatt plan endres, slik at den ikke raserer og vil være til hinder for Boreals næringsvirksomhet. Man mener at opparbeiding av Markveien mellom deres bygg reduserer deres areal til dagens drift da den deler eiendommen i to. De påpeker at de kjøretøy som er på området på daglig basis parkerer mellom de to byggene, da det ikke er plass til dette på annet sted på eiendommen. Administrasjonen er kjent med at parkering skjer mellom de to byggene, men vil tydeliggjøre at arealet som nå brukes til bussparkering ikke inngår i Boreals festetomt. Arealet har i avtale (se vedlegg 5) blitt overført til Alta kommune, da FFR (forrige fester av eiendommen) frasagt seg festeretten mellom de to byggene. Regulert vei (Markveien) kan inntil videre benyttes av fester til parkeringsplass for busser. Dette gjørs uten å betale leie til Alta kommune. Klager lurer også på hvordan de skal løse sine driftutfordringer med redusert areal og at dette ikke er omtalt i planbeskrivelsen. Det er heller ikke nevnt hvorvidt det kan være aktuelt å skaffe Boreal erstatningstomt om driften ikke kan fortsette på nåværende tomt. Administrasjonen har tidligere vært i flere møter og samtaler med Boreal Eiendom om ny tomt for bussgarasje, men har ikke sett flere planer på dette fra Boreal. Områdeplanen for Alta sentrum har sett lik ut siden 1995, med forlengelse av Markveien mellom de to byggene på eiendom 28/100. Det er ingen nyhet verken at overordnet plan eller nylig vedtatt reguleringsplan ser ut som den gjør. Vedtatt detaljregulering er i tråd med overordnet plan. Når det gjelder trafikksikkerhet på området, er man nødt til å ta hensyn til forgjengere og kjøre forsiktig. Alta sentrum er et område i transformasjon og nå har turen kommet til området sør for Bjørn Wirkolas vei. Forandring leder til at man må vurdere endring av bevegelsesmønster og hvordan bruket av området blir i framtiden.

7 Klager har også merknader til planprosessen. De mener at det bør være vel kjent for forslagsstiller så vel som for planadministrasjonen at de ikke har planer på at flytte sin virksomhet fra tomten, da de ved flere anledninger opplyst om sin drift av eiendommen. Klager anser at det er fullstendig urimelig å vedta en reguleringsplan som vanskeliggjør en lovlig drift på området som vært der siden 1950-tallet. Detaljreguleringen er i tråd med overordnet plan og ansvaret for å tilpasse seg til reguleringsplan er opp til fester og eier av de forskjellige tomtene på Alta sentrum. Det er ikke en nyhet at området kommer til å forandres og her har forslagsstiller tilpasset seg til kommunens krav om en felles plan for eiendommene 28/170 og 28/127. Innspillene som kommer inn til kommunen under varsling eller offentlig ettersyn fra naboer er å anse som meningsytringer, og kommunen er ikke pliktig til å gjøre endringer i reguleringsplaner ut ifra disse dersom en overordnet vurdering tilsier noe annet. Konklusjon Alta by og Alta sentrum er i vekst og forandring. Vedtatt områdeplan legger opp til at Alta sentrum kommer til å få nye funksjoner og at eksisterende industri-/næringsbedrifter i noen tilfeller kan bli nødt til å flytte på seg eller løse utfordringene med å utvikles sammen med sentrum. Planadministrasjonen har forståelse for at næringsutøvere på Alta sentrum vil fortsette å drive sine bedrifter som man er vant til. Likevel har områdeplanen vært gjeldende i flere år og det er at forvente at flere områder på sentrum er i endring. Administrasjon har vurdert klagene og anbefaler at de ikke tas til følge. Det har ikke kommet frem nye momenter som bidrar til at man ønsker å omgjøre reguleringsplanen. Saken oversendes Fylkesmannen i Finnmark for endelig avgjørelse. Alta, Oddvar Konst Kommunalleder avd. for samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder arealplan