SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 114/1127 Arkivsaksnr.: 13/15380-2 Dato: 24. 04.14 114/1127, ØVRE STORGATE 45, SØKNAD OM ENDRING AV RAMMETILLATELSE, RIVING AV VERNEVERDIG BYGNING, DISPENSASJON INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET: Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslår formannskapet søknad om dispensasjon fra bestemmelse 3.5.1 Spesialområder. Områder for bevaring av bygninger og anlegg, i gjeldende reguleringsplan. Søknaden avslås med følgende begrunnelse: Kommunen finner ikke at angitte grunner for dispensasjon ivaretar hensynene i gjeldende reguleringsplan. Det er ikke sannsynliggjort at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør
114/1127, ØVRE STORGATE 45 A-D, NY BEBYGGELSE MED 18 BOENHETER, DISPENSASJON Hensikten med saken Drammen kommune mottok 19.02.14 søknad om dispensasjon og endring av gjeldende rammetillatelse for bruksendring av to verneverdige bygg til boligformål gitt 28.02.12. Endringen gjelder riving av sidebygning/bryggerhusbygning i verneklasse B og oppføring av ny erstatningsbygning som volummessig tilsvarer eksisterende bygning slik den er godkjent bruksendret og rehabilitert/tilbakeført i rammetillatelsen. Det søkes om dispensasjon fra krav om bevaring i gjeldende reguleringsplan for eiendommen. Hensikten med denne saken er å ta stilling til hvorvidt det foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjonen fra reguleringsplanen, slik at det kan gis tillatelse til riving av verneverdig bygning og oppføring av erstatningsbygning/kopi. Saksutredning Fakta Eiendommen Øvre Storgate 45 ligger ned mot elva i Øvre Sund området. Det er i dag igjen to bygninger på eiendommen, en hovedbygning mot Øvre Storgate (Holstegården) og en mindre sidebygning/bryggerhusbygning mot elva. Bygningene er vurdert henholdsvis i bevaringsklasse A og B i hht lista over kulturminner i Drammen. I plankartet til gjeldende reguleringsplan er bygningene markert som spesialområde bevaring med tilhørende bestemmelser. Rammetillatelse ble gitt 28.02.12 (jfr sak 09/11530) for bruksendring og ombygging/rehabilitering av eksisterende vernverdige hovedbygning og sidebygning til 8 leiligheter. Det ble samtidig godkjent oppført to nye sidebygninger med 10 leiligheter og underliggende parkeringskjeller på den ubebygde delen av tomta, samt gitt dispensasjon for krav til parkering slik at parkeringskravet på eiendommen beregnes i henhold til kravene for indre sone. Grunnlaget for denne dispensasjonen faller bort om sidebygningen rives. I vurderingen av dispensasjonen for parkering la kommunen blant annet til grunn at tiltaket ga mulighet for ny bruk og dermed sikrer vern av de verneverdige bygninger, samt at de eksisterende bygningene skulle rehabiliteres med hensyn til bevaring og tilbakeføring av detaljer. Gitt at Dispensasjon fra parkeringsvedtekten gitt i rammetillatelse er med andre ord gitt under forutsetning av at sidebygningen beholdes. Gjeldende plangrunnlag for eiendommen Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Øvre Sund - Gropa, vedtatt 21.06.2005. I reguleringsplanen er bygningene (område K3) markert som spesialområde bevaring. I planens bestemmelse 3.5.1 heter det: Området omfatter bebyggelse som bevares på grunn av historisk, antikvarisk og miljømessig verdi. Ved istandsetting eller ombygging av disse bygningene skal det tilstrebes at originale fasader og original taktekking beholdes uendret, eller tilbakeføres der det tidligere er gjort endringer. Til fasade regnes panel/kledning, dører, vinduer, listverk, dør- og vindusomramminger. Behov for utskifting skal vurderes av bygningsteknisk og arkitekturhistorisk sakkyndig i samarbeid med regional kulturmyndighet. Beskrivelse av prosjektet
Søknad om endring av rammetillatelse ble første gang mottatt 08.03.13. Endringssøknaden inneholdt da ikke søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende riving av bevaringsverdig bygg. I redegjørelse for søknaden skrives det at tiltakshaver ønsker å rive sidebygningen på grunn av dens dårlige forfatning og at en avklaring om riving er helt avgjørende for oppstart av øvrige tiltak på eiendommen. Tiltakshaver vil ved eventuell riving se på muligheten for å utvide/omfordele parkeringskjelleren til også å gå under sidebygningen. Noe tiltakshaver mener vil skape en større helhet og sikrere fundamentering for hele eiendommen. Til søknaden ble det lagt fram en bygningsteknisk rapport fra FIGA og en geoteknisk rapport vedrørende refundamentering fra Multiconsult AS. Varsel om mulig avslag på endringssøknaden ble sendt 24.05.13 med følgende begrunnelsen for at søknaden ikke kunne anbefales godkjent: Det er ikke søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens pkt 3.5.1 Spesialområder. Områder for bevaring av bygninger og anlegg. Den omsøkte bygningen er på plankartet markert som bygning som skal bevares, og hvor det ved istandsetting eller ombygging skal tilstrebes at originale fasader og taktekking beholdes uendret, eller tilbakeføres. Det er således helt klare og sterke føringer i den vedtatte planen. Det ble samtidig informert om at det er mulig å søke om dispensasjon fra reguleringsplanen. Kommunen mottok 28.11.13 brev om at søknad vedrørende riving ønsket lagt fram for politisk behandling. Saken kunne ikke behandles politisk før det var søkt om dispensasjon fra gjeldende plan. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens pkt 3.5.1 Spesialområder ble mottatt 19.02.14 med følgende begrunnelse for dispensasjonen: 1. Dette er en løsning som vil erstatte en bygning med svært dårlig teknisk standard til å bli moderne og tilfredsstille dagens tekniske krav. Selv med samme utseende som i dag. 2. Vi mener at reguleringsbestemmelsene om bevaring blir ivaretatt ved å nettopp erstatte denne eldre bygningen med en ny bygning som er helt identisk. Slik sett vil vi legge tilrette for at vi alle kan se og oppleve denne bygningen både i seg selv og sitt bygningsmiljø. Vi sikrer at denne vil kunne stå i enda mange år. Alternativet er jo at den bare forfaller og tilslutt raser sammen. 3. Tiltakshaver har innhentet kostnadsoverslag for rehabilitering og refundamentering som viser seg er langt dyrere enn å bygge nytt. Det er totalt utenkelig å sette i gang dette fra deres side. Naboprotester Berørte naboer og gjenboere er varslet i hht bestemmelsene i plan- og bygningslovens 21-3. Det kom inn merknader fra Tone Muggerud og Tom Skarra Eiendommer AS, eiere av Øvre Storgata 43, som mener at bygningen som søkes revet ikke er i dårligere forfatning enn at den kan rehabiliteres. De viser til eget prosjekt i Øvre Storgate 43 som var i samme forfatning før rehabilitering, samt til Øvre Storgate 46 og 48 som var i mye dårligere forfatning før rehabilitering, men som nå framstår som praktfulle og prisbelønte eksempler på bevaring. Høringsuttalelser Buskerud fylkeskommunes har i brev datert 05.07.10 gitt uttalelse til søknad om rammetillatelse hvor de eksisterende verneverdige bygningene skulle bevares. I uttalelse skriver fylkeskommunen følgende om den verneverdige bebyggelsen som det nå søkes om dispensasjon for å rive:
Eiendommen ligger i et område regulert til bevaring. Den særegne bebyggelsen langs Øvre Storgate og fasadene mot elva er spesielt vernverdige og viktige for Drammens identitet som havneby. (...)Begge disse bygningene bør behandles etter 2.5, generelle bestemmelser i Sentrumsplanen, der det sies at Verneverdige bygninger skal bevares og istandsettes på en slik måte at bygningens fasader, takform, volumer, bygningsmessige detaljer og materialkvalitet opprettholdes. (...) Stående bygninger på eiendommen har høy og svært høy verneverdi, de ligger i et område regulert til bevaring og har i denne sammenheng også høy miljøverdi. Ansvarlig søker har senere bedt fylkeskommunens saksbehandler om å gi en positiv uttalelse til rivingssøknaden. På vegne av Buskerud Fylkekommune uttalte kulturvernkonsulent i e-post 16.01.13: Vi viser til tilsendte mailer med dokumentasjon vedr. sidebygningen i Øvre Storgate 45 som tiltakshaver nå ønsker å rive. Vi blir bedt om å gi en positiv uttalelse til å kunne erstatte den verneverdige sidebygningen med nybygg. Dette er en sak som må sendes Drammen kommune jfr. Plan- og bygningsloven 20.1.e. Dersom kommunen ønsker vårt råd i saken, blir den oversendt oss med kommunens kommentar. (...) Vi kan ikke legge føringer for kommunens vedtak i slike saker. Vi vil uansett fraråde riving - en positiv forhåndsuttalelse til riving fra oss vil være utidig innblanding i kommunens myndighetsområde. " Tilstandsrapport utarbeidet av Jo Sellæg Da mottatt tilstandsrapporter til endringssøknaden ikke har tatt utgangspunkt i at bygningen skal bevares har kommunen engasjert konsulent Jo Sellæg for å kartlegge byggets tilstand. Bygningen ble befart 04.11.13 og Jo Sellægs rapport forelå 08.11.13. Sellæg påpeker at de to rapportene som er innhentet fra FIGA og Multiconsult ikke gir et fullstendig bilde av de forutsetninger og muligheter som foreligger. I Sellægs rapport baserer han seg på en konstruktiv analyse av husets svakheter og et forslag til løsning som bygger på de konstruktive fortrinn som et laftebygg har og antyder at det er flere mulige rehabiliteringsløsninger for bygningen. Han peker på at alle skader er knyttet til første etasje og at andre etasje er i god forfatning. Det fokuseres spesielt på en løsning med oppjekking fra underkant av etasjeskillet mellom 1. og 2. etasje, med beskrivelse av hvordan dette kan gjøres. Han mener at en rehabilitering etter hans beskrevne prinsipp bør være teknisk og økonomisk forsvarlig. Tatt i betraktning at konstruksjonen i andre etasje krever begrensede tiltak, vil de totale kostnader for hel bygget falle innenfor normale rammer for rehabilitering/nybygg. Han konkludere med at Det er praktisk og teknisk mulig å sette bryggerhuset i stand. Under forutsetning av at nye bærevegger i 1. etasje utføres som moderne byggekonstruksjoner, vil prosjektet også være økonomisk forsvarlig. Rådmannens vurdering Den faglige vurdering av verneverdien for denne bygningen er basert på at bygget har høy miljøverdi, er meget representativ for denne typen sidebygninger, har høy autentisitet (med vekt på 2. etasje), er sjelden og har høy alder. Samlet er bryggerhusbygningen vurdert til å ha høy verneverdi og til å være viktig for lokal identitet som en del av hele kulturmiljøet i Øvre Storgate. Uthus med svalganger er svært sjeldne, ikke minst frittstående uthusbygninger. Det er få sidebygninger og driftsbygninger, oppført etter gamle bygningstradisjoner, som er bevart i Drammen. Blant disse utgjør sidebygninger med åpen svalgang en meget sjelden og svært beskjeden gruppe.
På grunn av bygningsmiljøets helhetlige karakter er området avsatt som spesialområde for bevaring. Det er helt klare og sterke føringer i den vedtatte reguleringsplanen. I senere år er det lagt økt vekt på å bevare sammenhengende kulturmiljøer og Øvre Sund har både i lokal og nasjonal sammenheng fått økt oppmerksomhet. Bevaring av helhetlige historiske bygningsmiljøer gir en helt annen historisk lesbarhet og opplevelseskvalitet enn bevaring av enkeltbygg. Området er også ett av seks områder i Drammen som er tatt med i Riksantikvarens NBregister som omfatter spesielt verdifulle Nasjonale historiske bymiljøer. Mottatte tilstandsrapport og teknisk redegjørelse fra tiltakshaver reiser tvil om det er mulig å sette i stand huset innenfor praktiske og økonomisk forsvarlig rammer, og konkluderer med at det vil være teknisk krevende å ta vare på sidebygningen, men ikke umulig. Rapportene tar ikke utgangspunkt i at bygningen skal bevares og fokuserer ikke på hvordan man teknisk kan løse dagens problemer. Tiltakshaver sier at det er utenkelig for han å sette i gang rehabiliteringsarbeider av sidebygningen og at tillatelse til riving er avgjørende for oppstart av de øvrige tiltakene på eiendommen, samt at alternativet til riving er at bygningen forfaller og til slutt raser sammen. Han har innhentet kostnadsoverslag for rehabilitering og refundamentering som viser seg langt dyrere enn å bygge nytt. Kostnadsoverslagene er ikke lagt fram til søknaden. Når det gjelder tekniske løsninger etter TEK10 i den gamle bygningen, åpner pbl 31-2 for at kommunen kan fravike tekniske krav i TEK10 ved rehabilitering av eksisterende byggverk. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Etter kommunens vurdering er ikke riving og bygging av en kopi av eksisterende bryggerhus i tråd med reguleringsplanens krav til bevaring av bygningen, eller krav til at originale fasader og taktekking skal beholdes uendret. Hensikten med bestemmelsen i reguleringsplanen er å ivareta de originale bygningene, ikke kopier. En kopi vil verken ha den samme historiske -, antikvariske -, miljømessige - eller arkitekturhistoriske verdien som ligger til grunn for at den i dag er vernet gjennom reguleringsplanen. Det er etter kommunens vurdering ikke vist at fordelene ved å gi dispensasjon overstiger ulempene ved at den verneverdige sidebygningen blir revet. Grunnlaget for å gi dispensasjon anses derfor ikke å være til stede. Et godt eksempel på at det er mulig å rehabilitere, sjøl om tilstandsrapporten har vurdert at byggene må rives, ligger like over gata i Øvre storgate 46 og 48. Rapporten fra Jo Sellæg viser at rehabilitering er mulig og også kan være økonomisk forsvarlig. Konsekvensen av å gi dispensasjon for riving av deler av den vernverdig bebyggelse vil være at svært viktige elementer i et helhetlig bevart unikt bygningsmiljø i lokal og nasjonal sammenheng vil gå tapt. Konklusjon Kommunen finner ikke at begrunnelsene for dispensasjon ivaretar hensynene i gjeldende reguleringsplan. Det er ikke sannsynliggjort at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Dispensasjonssøknaden avslås.
Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon 2. Kommentar fra nabo 3. Søknad om endring 4. Situasjonsplan 5. Tilstandsrapport FIGA 6. Rapport refundamentering Multiconsult 7. Rapport fra Jo Sellæg 8. Rammetillatelsen gitt 28.02.12 9. Tidligere godkjente fasadetegninger 10. Uttalelse riving fylkekommunen 11. Uttalelse rammesøknad fylkekommunen 12. Reguleringsbestemmelser