Planbeskrivelse Revidering av reguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin 04.02.09 DBC-arkitektur as side 1
INNHOLDSFORTEGNELSE: Kap.: Side: 1 Innledning... 3 1.1 Oppdragsgiver... 3 1.2 Eiendoms- og eierforhold... 3 1.3 Planlegger... 3 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet... 3 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer... 4 2 Planområdet, eksisterende forhold... 4 2.1 Beliggenhet og størrelse... 4 2.2 Atkomstforhold og veier innen planområdet... 4 2.3 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg... 4 3 Planprosessen... 5 3.1 Deltagere i planprosessen... 5 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid... 5 3.3 Innspill til planarbeidet/merknader til plan... 5 4 Planforslaget... 6 4.1 Planens utstrekning og arealer... 6 4.2 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder... 7 4.3 Beskrivelse av planlagt bebyggelse... 8 4.4 Oversikt over justeringer i forhold til reguleringsplan... 9 4.5 Trafikk... 10 4.6 Vann- og avløp... 10 4.7 Alternative energikilder... 10 5 Konklusjon... 10 DBC-arkitektur as side 2
1 Innledning 1.1 Oppdragsgiver Hemsedal GolfAlpin Utvikling as, 3550 Gol. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet ligger delvis i Gol kommune og delvis i Hemsedal kommune. Oppsettet her tar for seg grunneiendommer og ikke de tidligere fradelte tomtene. Hemsedal: Gnr. 51 Bnr. 3, Eier: Hemsedal kommune Gol: Gnr. 22 Bnr. 129, Eier: Hemsedal GolfAlpin Panorama as Gnr. 22 Bnr. 93, Eier: Hemsedal GolfAlpin Utvikling as Gnr. 22 Bnr. 29 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 23 Bnr. 38 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 24 Bnr. 1 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 24 Bnr. 15 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 29 Bnr. 3 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 29 Bnr. 6 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 27 Bnr. 17 Fnr 1, Fester: Hallinggolf as (Hemsedal GolfAlpin Utvikling as) Gnr. 27 Bnr. 2 Fnr 2, Fester: Svein Granheim Gnr. 27 Bnr. 65 Fnr 1, Fester: Ola Granheim 1.3 Planlegger DBC-arkitektur as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT- verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor DBC- Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Gjeldende reguleringsplan Bilde tatt høsten 2007: ble godkjent i 2002. Etter den tid er det utarbeidet bebyggelsesplaner for B1 og B2 samt gjort justering på Kongetunene. Golfbanen og store deler av hytteområdenes infrastruktur er nå bygd ut. Tidspunktet er derfor riktig til å gjøre en revisjon av reguleringsplanen for å se om det er mulig å bedre nyttiggjøre seg av infrastrukturen som er bygd ut. DBC-arkitektur as side 3
Formålet med planarbeidet er å vurdere muligheten for å øke utbyggingen med 14 tomter innenfor gjeldende reguleringsplan samt å få et oppdatert plankart. Målsettingen har vært at totalt BRA ikke økes innenfor planområdet. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer Reguleringsplan Reguleringsplan for Hallinggolf sist vedtatt 05.06.02. Kommuneplan for Gol Vedtatt av kommunestyret 30.10.2001. Hemsedal GolfAlpin er vist som byggeområde Golfanlegg med bestemmelser som viser at eksisterende reguleringsplan gjelder for området Kommuneplan for Hemsedal Vedtatt av kommunestyret i 08.03.07. Hemsedal GolfAlpin er vist som byggeområde Golfanlegg med bestemmelser som viser at eksisterende reguleringsplan gjelder for området 2 Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Planforslaget omfatter hele eksisterende reguleringsplan. 2.2 Atkomstforhold og veier innen planområdet Atkomsten vil være eksisterende avkjørsel fra Rv 52 samt eksisterende veger internt i planområdet. 2.3 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Det er allerede lagt strøm, vann og avløp inn til området. DBC-arkitektur as side 4
3 Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Hemsedal GolfAlpin Utvikling as søkte i fjor om 5 nye tomter som dispensasjon frå reguleringsplan. Dette vart avslått i begge kommuner og utbygger ble oppfordra til å starte en prosess for omregulering av området. Siden dette er vedtak i fast utvalg for plansaker i nyere tid er det ikke bedt om 30 behandling eller holdt noe oppstartmøte. Hytteeiere innenfor planområdet har i tillegg til oppstartvarsel fått info fra Hemsedal GolfAlpin Utvikling om det pågående arbeidet og intensjonene med revisjonen. Gjeldende reguleringsplan er sendt til alle med e-post. I tillegg har det vært kontakt med velforening i området. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Planarbeidet ble kunngjort i Hallingdølen med brev datert 24.11.08. Det ble sendt brev til offentlige instanser og naboer samme dag. Dokumentliste i forbindelse med forhåndsvarslingen (Brevene ligger også vedlagt): Brev til Hallingdølen datert 24.11.08. Brev til jf adresseliste datert 24.11.08. E-post fra Monica og Daniel Forchhammer datert 28.11.08 Brev fra styret i Hemsedal GolfAlpin Velforening datert 8.12.08. Brev fra Sidsel Forsang og Eivind Stangeby (22/104) datert 08.12.08 Brev fra Hemsedal kommune datert 09.12.08. E-post fra William Birkeland datert 13.12.08 Brev fra Gol kommune datert 07.01.09 Brev fra Statens Vegvesen datert 08.01.09 E-post fra Jon Strand (tomt 60) og Jarle Stenerud (tomt 59) datert 19.01.09 Brev fra Buskerud Fylkeskommune datert 22.01.09. 3.3 Innspill til planarbeidet/merknader til plan Fra Fylkeskommunen: Har ingen vesentlige merknader. De ser frem til at kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer innarbeides. Ønsker en utvikling som utnytter eksisterende infrastruktur og ikke beslaglegger nye områder. Fortetting og forsiktig utvidelse er da å foretrekke. Bruken av alternativ energi bør vurderes. Kommentar: Bestemmelsene har fått en betydelig oppjustering. Forslaget til nye tomter er lagt der det allerede er etablert veg, vann, avløp og strøm nettopp for å få til en enda bedre utnytting av eksisterende infrastruktur. Fra Statens Vegvesen: De forutsetter at eksisterende tilknytning til rv 52 benyttes og at det i planarbeidet foretas en vurdering av hvordan trafikkforholdet i denne tilknytningen blir. Forutsetter at gjeldende byggegrense mot rv 52 opprettholdes. Kommentar: Utbyggingsvolumet øker ikke i planen. Fjerning av Tb1 og parkeringsplasser for golfanlegget medfører mindre trafikk enn tidligere. Fra kommunene: Hemsedal (på vegne av begge kommuner): Reguleringsplanen gjeld foran kommuneplan, slik at det er ikke tilrettelagt for nye områder/fortetting i overordnet plan. Det burde vært avklart med kommunene som grunneiere i området før planarbeidet startet. Krevende å fortette innenfor allerede utbygd område. Det er viktig at en fortetting har gode estetiske DBC-arkitektur as side 5
forankringer både til bygningsmasse og naturkvalitet. Den varslede planleggingen av prosjektet Hemsedal syd bør sees i sammenheng med den varslede planleggingen. Ved eventuell fortetting blir det forventet at sikkerhet mot golfanlegget blir synliggjort gjennom planarbeidet. Ber planfremstiller vurdere om reguleringsspørsmålet bør tas opp med de respektive kommunene gjennom planforespørsel etter PBL 30. Gol kommune: Enig i Hemsedal kommune sin konklusjon. Kommentar: Siden begge kommuner avslo søknad om dispensasjon og oppfordra til revisjon av reguleringsplan fant vi det unødvendig med 30 behandling. Kommunene kan ikke oppfordre til regulering viss de ikke var enig i at området kunne fortettes. Det er også et poeng at området ikke øker volummessig da TB1 med parkering tas ut og det blir gjort andre justeringer av utnyttingsgraden som gjør at de 14 nye tomtene i realiteten bare er flytting/justering og ikke øking av utbygging i området. Det er ikke meningen at de nye tomtene skal komme i konflikt med golfanlegget slik at nye sikringstiltak blir nødvendig. At ny bebyggelse har gode estetiske forankringer til bygningsmasse og naturkvalitet er en selvfølge for et område som har bygd ut en 18 hulls golfbane som baserer seg på naturen som ramme for opplevelsen. Fra velforeningen: Utbygger har i alle år meddelt til potensielle kjøpere av tomter på feltet at et av feltets fortrinn er god luft mellom hyttene. Dette ved at det i reguleringen har vært mulig areal på ca 1,5 mål tomt per hyttetomt. En fortetning vil være en bristende forutsetning for den salgsaktivitet som utbyggingsselskapet har foretatt. Ved fortetting vil hyttefeltet tape en positiv verdi. Belastningen på veinettet er allerede betydelig. Kommentar: Planforslaget legger opp til en omdisponering av volum for utbygging og ikke en økning. Belastningen i området blir derfor ikke økt men heller redusert da TB1 med tilhørende parkering blir tatt bort. Fra hytteeiere: Bekymring for å få nye tomter inntil sin tomt. Kjøpt tomt med luft rundt. Kommentar: Det har vært viktig ved plassering av nye tomter å skjerme mest mulig eksisterende bebyggelse. 4 Planforslaget 4.1 Planens utstrekning og arealer Planområdet er på 1 160 891 m 2 Formål: Byggeområder (PBL 25, 1.ledd nr 1) Område for fritidsbebyggelse Offentlige trafikkområder (PBL 25, 1.ledd nr 3) Område for kjøreveg Annen vegareal Spesialområder (PBL 25, 1.ledd nr 6) Område for golfanlegg Friluftsområder Kommunalteknisk virksomhet/trafo Massetak/Massedeponi Frisiktsone DBC-arkitektur as side 6
Fellesområder (PBL 25, 1.ledd nr 7) Felles avkjørsel/parkering Arealoppgave: REGFORM: Antall: Areal: 150 Fritidsbebyggelse 120.00 175033.34 710 Felles avkjørsel 7.00 4920.50 601 Privat vei 2.00 42117.18 621 Kommunalteknisk virksomhet 6.00 1020.85 670 Steinbrudd og masseuttak 1.00 3600.76 319 Annen veigrunn 2.00 3994.24 620 Anlegg i grunnen 4.00 1496.94 310 Kjørevei 1.00 5761.85 613 Friluftsområde (på land) 31.00 227723.52 616 Golfbane 2.00 695222.10 Totalt: 176.00 1160891.27 4.2 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Under følger et oppsett på utnyttelsesgrad i de forskjellige områdene. Vi har satt BRA for parkering i egen kolonne slik at man ser at BRA for bebyggelsen ikke er øket selv om BRA er øket. Denne økningen skyldes at det i tidligere planforslag ikke var inkludert parkering (bortsett fra bebyggelsesplan for B1). Det er beregnet 2 p-plasser à 18m 2 pr tomt. For området B1 (tomtene B1-B25 og H4) var det lagt inn 25m 2 til parkering pr tomt. Derfor legges det inn 11m2 til for at totalt areal til parkering skal bli 36m 2. Tomtenr. Utnytting bebyggelse BRA pr tomt Parkering BRA BRA 1-18 300 36 336 20-24 300 36 336 26-62 300 36 336 65-79 200 36 236 63-64, 93-95 200 36 236 80-93 (nye) 195 36 231 B1-B5, B7, 135 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 146 B9-B12 B6, B8 150 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 161 B16 135 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 146 B20-B24 135 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 146 B13-B14 150 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 161 B17-B19, B25 150 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 161 B15 165 (25m2 til p-plass var inkludert) 11 176 H4 1.200 324 1.524 Område H1- H3 4.410 (se oppsett redusert areal) 2.304 6.715 DBC-arkitektur as side 7
Forklaring. 1) For tomt til fritidsbebyggelse er regnet 2 p-plasser pr tomt à 18m 2. 2) I område H4 er det regnet 12 leiligheter med p-krav 1,5 p-plass pr leilighet. 3) I område H1-H3 er det regnet 64 leiligheter med p-krav 2 p-plass pr leilighet. 4) B15 økes på grunn av pumpestasjon som skal bygges i tilknytning til carport. 5) I tidligere B1 er tomtene som hadde BRA 120 m 2 øket til 135 m 2. Under følger ett oppsett på hvor det blir fjernet BRA og hvor det tillegges BRA. Som man ser under så blir det i reguleringsplanen fjernet 45m 2 BRA ift. gjeldende plan (arealet gjelder for bygningsmasse, og inkluderer ikke p-arealer). 1. Avgang (BRA som fjernes) 1.1 Felt TB1 med tilhørende P-plasser går ut av reguleringsplanen 1.2 Tidligere felt B1 Opprinnelig regulert til leilighetsbygg med totalt 6000 BRA. I sak 81/06 den 26.09.06 redusert til 4410 BRA (totalt avgang 1590 BRA): Sum avgang 1500 BRA 1590 BRA 3090 BRA 2. Tilgang (BRA som tillegges) 2.1 14 tomter à 195m 2 BRA 2730 BRA 2.2 Følgende tomter: B1-5, B7, B9-12, B16, B20-24 utvidet BRA fra 95 til 110 (BRA i bygning): 240 BRA 2.3 Utvidelse BRA tomt B6, B8 (fra 120 til 150 m 2 ) 60 BRA 2.4 Utvidelse BRA tomt B15 (fra 150 til 165 m 2 ) 15 BRA Sum tilgang 3045 BRA 4.3 Beskrivelse av planlagt bebyggelse Området TB1 og drivingrange i eksisterende reguleringsplan tas ut. Dette endres fordi drivingrange og serviceområde med klubbhytte/bevertning og proshop med teknisk base og personalrom for greenkeeperpersonale er fast etablert på Granheim Feriesenter. Dette er i. h. t. reguleringsplan for drivingrange ved Granheim. Type bebyggelse TB1 blir følgelig ikke aktuell, og derved heller ikke parkeringsarealet. Byggeområdet er foreslått utvidet med 14 hytteenheter (Tomt 80-93). Med reduksjon på utbyggingsareal TB1 og reduksjon B1 (Gol) vil en ved å øke med 14 nye tomter ligge omtrent på samme utbyggingsareal (BRA) i revisjonen av planen, som den godkjente plan. I løpet av relativt kort tid regner en med at det vil være etterspørsel for å dekke de nye tomteenhetene. Disse vil være med på å gjøre drift av infrastruktur sikrere og mer DBC-arkitektur as side 8
kostnadsmessig effektiv samt at salg av tomtene vil kunne sluttfinansiere golfbanen. Kriteriet for plasseringen har vært å ta utgangspunkt i areal som er egnet for fortetting uten at dette skal kunne føre til sjenanse for naboer og drift av golfanlegg. De fleste tomtene ligger med fin utsikt mot Storehorn og Hydnefossen. 4.4 Oversikt over justeringer i forhold til reguleringsplan Liste over endringer: I forhold til reguleringsplan av 1994 er følgende endringer skjedd: 1. Endring av reguleringsplan datert 2002 Ref. sak DBC-A 9783 tegn Reg 2 I denne endringen skjedde følgende: - 5 tomter (tomtenr. 35-39) godkjent. - 5 kongetun godkjent (tomtenr. 41-45). - flytting av 2 tomter til tomtene 61 og 62. 2. Felt B1 og B2 (Gol kommune) justert I 2003 ble feltene B1 og B2 justert (saksnr. 0062103). B1 6000 BRA, B2 6000 BRA totalt samme antall BRA som før. Ref. tgn. 800 DBC-A. 3. Endring av reguleringsplan utnyttelse tomt B1 i Gol Felt B1 i Gol ble godkjent omregulert til mindre hyttetomter fra reguleringsformål leilighetsbygg. Gol Kommune sak 81/06 den 26.09.06. 4. Kongetun Kongetunene ble godkjent oppdelt i tomter. Samme totale BRA som tidligere. Vedtak i Hemsedal Kommune. 5. Nytt i denne planen o TB1 med tilhørende parkering er tatt ut. o Utnyttingsgraden på H1-H3 (tidligere B2) er redusert. o Det er etablert 14 nye tomter (80-93) som erstatning for TB1 med tilhørende parkeringsområde og redusert utnyttingsgrad i H1-H3 (tidligere B2). o Formål golfanlegg og friluftsområde har fått annen utforming og golfbanen er justert slik den er bygd. o Nytt kartverk gjør at tomter, bygninger og veger nå stemmer slik de er bygd. o Tidligere endringer er nå inntegnet. o Bestemmelsene er justert slik at nå er parkering inkludert i BRA. I tillegg er bestemmelsene oppdatert. o Tomtene B1-B5, B7, B9-B12, B16 og B20-B24 øker BRA fra 120 m 2 til 135 m 2. Bakgrunnen for ønsket om endring av utnyttingsgraden, er at det i samband med visning og markedsføring av enkelttomter med hytter, har kommet frem ønske fra mulige kjøpere som går på økt areal, overbygd inngangsparti m.m. Dette fører igjen til økt samlet areal som gjør at gjeldende BRA ikke holder. Jfr. tidligere begrunnelse i søknad datert 23.01.07. o Tomt B6 og B8 er økt fra 120 m 2 til 150 m 2. Samme begrunnelse som forrige punkt. I tillegg ligger disse til slik at de kan ha samme størrelse på bebyggelse som de andre med 150 m 2. DBC-arkitektur as side 9
o Tomt B15 har økt med 15 m 2. Dette fordi det skal bygges en pumpestasjon i tilknytning til carport på tomten. 4.5 Trafikk Fjerning av TB1 med tilhørende parkering og at drivingrangen er flyttet til Granheim medfører at trafikkbelastningen på krysset mot Rv 52 og interne veger blir mindre. Det er derfor ikke behov for nye tiltak. 4.6 Vann- og avløp Strøm, vann og avløp er allerede etablert i området. 4.7 Alternative energikilder Det er i reguleringsplanen ikke satt krav om noen felles energiløsning. Omfanget av planen er også vurdert som for liten til at det lønner seg med felles alternative energikilder, men dette blir fortløpende vurdert i planleggingen for den videre utbyggingen. Like viktig er det at det i den enkelte byggesak blir fokusert på den bygningsmessige utformingen, isolasjon m.v. 5 Konklusjon Ved å gjøre denne justeringen vedrørende utbyggingsvolum og oppdatering av plankart utifra det som er bygd, samt oppdatert kartgrunnlag i Euref89, mener vi att vi nå har fått en plan som kan bli et godt verktøy for videre utvikling av Hemsedal GolfAlpin. Gol den 04.02.09 DBC-arkitektur as Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. DBC-arkitektur as side 10