REGULERINGSENDRING SKEIBO I TIDLIGERE GODKJENT REGULERINGSPLAN FOR BOKSTAD SETER M.M. NY BEHANDLING

Transkript

1 Ark.: L Lnr.: 3567/09 Arkivsaksnr.: 06/ Saksbehandler: Gudmund Forseth REGULERINGSENDRING SKEIBO I TIDLIGERE GODKJENT REGULERINGSPLAN FOR BOKSTAD SETER M.M. NY BEHANDLING Vedlegg: 1. Planutvalget, saknr. 21/ Fylkesmannen i Oppland, Brev datert Klage over Gausdal kommunes vedtak av 22. februar 2008 i sak 21/08 mindre vesentlig endring av Skeibo i reguleringsplan for Bokstad seter m.m. Klager: Hille Melbye Arkitekter AS 3. Oppdatert plan- og situasjonskart. SAMMENDRAG: Planutvalget godkjente mindre vesentlig reguleringsendring for Skeibo i saknr. 21/08. Vedtaket ble senere påklaget og opphevet av Fylkesmannen som konkluderte med at planendringen er vesentlig og må sluttbehandles av kommunestyret. Kommunen tar Fylkesmannens avgjørelse til etterretning og starter planbehandlingen på nytt. Forslag til reguleringsendring foreslås lagt ut til nytt offentlig ettersyn og oversendt berørte parter på ny høring. SAKSOPPLYSNINGER: I møte , saknr. 21/08, godkjente planutvalget mindre vesentlig reguleringsendring for Skeibo. Vedtaket ble senere påklaget av Hille Melbye Arkitekter AS, på vegne av familien Sundt. Det vises til vedlagte kopi av Fylkesmannens brev av , der han opphever planutvalgets vedtak. Fylkesmannen konkluderer med at planendringen er å anse som vesentlig endring av plan som må sluttbehandles av kommunestyret. Administrasjonen finner det mest hensiktsmessig at planbehandlingen startes på nytt. Planprosessen nytt varsel om oppstart av planarbeid Varsling om oppstart av arbeidet med endring av reguleringsplanen ble første gang kunngjort i lokalavisen GD I og med at det har gått så lang tid siden planarbeidet ble varslet har kommunen den på nytt varslet oppstart av planendringen som Skeikampen Vekst AS har fremmet. Videre er offentlige fagmyndigheter og andre berørte parter i saken på nytt varslet ved eget brev datert I forbindelse med forhåndsvarslingen har det innen fristen kommet inn 4 skriftlige merknader eller innspill til planprosessen som gjengis i det påfølgende: Fylkesmannen i Oppland, Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til oppstartvarselet. Hille Melbye Arkitekter AS,

2 På vegne av familien Sundt som eier av gnr 174 bnr 4 vil vi fremme de samme synspunkter som i brev av Vi vil gjenta følgende momenter: 1. Endring av bebyggelsesplan for område B7 er ikke ønskelig. Hus C3 kommer svært nær grensen til 179/4 og vil være dominerende og til sjenanse så nær det gamle tunet. 2. Vi vil videre be om at høyder for bebyggelsen ikke endres i forhold til gjeldende reguleringsbestemmelser. Når forslaget til reguleringsendring blir lagt ut til offentlig ettersyn, ber vi om å få tilsendt de aktuelle dokumenter. Svein Vier Simensen, Oslo, kopi av merknader fremsatt i brev datert i forbindelse med bygging på B7. Det vises til nabovarsel datert og mottatt Innledningsvis kommenteres at det synes å være en noe uklar merking av de ulike Skeibo-feltene med bokstaver. Vi legger til grunn at det dreier seg om det øverste feltet mot golfbanen. Vedrørende inntegnede parkeringsplasser til hus C3 anmoder vi vennligst om at disse plassene legges til østsiden av huset dvs til nåværende innkjøringsvei til hytte som er merket S4 Privat veg. Grunnen til dette er at det krever vesentlig mindre naturinngrep og det blir kortere og enklere kjørevei fram til C3. Veien fram til vår hytte tilhører oss og tåler ikke mye belastning. Vi har tidligere forsøkt utbedring av veien uten hell fordi det er løs grunn. Den inntegnede løsning betyr jo vesentlig lengre kjøredistanse og krav til fremkommelig vei, også på vinter med mye snø fordi veien lett blåser igjen. De totale anleggs- og vedlikeholdskostnader med å legge veien på østsiden ansees å være vesentlig mindre og som sagt med mindre naturinngrep enn på vestsiden. Videre anføres at det er en del forekomst av tiur og orrfugl som hekker og spiller om våren i akkurat dette området/skogsbelte samt ryper, særlig fra mars og utover. Derfor bør også utbygging skje så skånsomt som mulig og med så lite trafikk som mulig på vestsiden av hus C3. Vi anmoder vennligst om at denne protest og anmodning tas til følge. Svein Vier Simensen, Oslo, e-post datert Det vises til mottatt brev av 12 mai vedr reguleringsendring "Skeibo". Hvis jeg har oppfattet saksgangen riktig så startet det med at Kommunestyret den 25. sept 2003 vedtok reguleringsplan for Bogstad seter. "Skeibo" er del av Bogstad seter og omfatter feltene B6, B8 og B7. Det ble så utarbeidet og vedtatt en "Situasjonsplan" for bebyggelse av disse 3 feltene. Siden er det oppført 5 bygninger på felt B6 og 4 bygninger på B8. Deretter er det foretatt endringer både i antall bygg som ønskes oppført i B6 og B7 i forhold til "Situasjonsplan". Det er videre ønsket endringer vedr. parkeringsplasser, adkomstveier, grøntsone mm. i strid med "Situasjonsplanen". Fylkesmannen mener endringene er av vesentlig art om ber om at ny behandling i Kommunestyret. Er det over riktig oppfattet? Så sier dere i brevet fra kommunen at Skeikampen Vekst AS har igangsatt arbeid med endring av reguleringsplan for felt B6. Jeg har mottatt Nabovarsel undertegnet Knut Byfuglien datert ifm søknad om nybygg på B7. Jeg har anført kommentarer til dette i brev av med kopi til kommunen. Det jeg indirekte sier er at forslag til bl.a. parkeringsplasser er i strid med "Situasjonsplan". Det er jo forsåvidt det samme som Fylkeskommunen anfører nå i tillegg til andre forhold.

3 Som direkte nabo til B7 er jeg selvfølgelig interessert i særlig dette feltet. Betyr Fylkeskommunens pålegg at bygninger og parkering på B7 må gjøres på nytt og at jeg senere vil motta nytt Nabovarsel etc? Når kan dette forventes? Beskrivelse av forslaget til planendring og forslag til reguleringsbestemmelser. Endringene i planen omfatter flytting av atkomst til B6 fra Peer Gynt-vegen til Veslesetervegen. Begge disse vegene er private og det forutsettes at det gis vegrett for å benytte Veslesetervegen. De private atkomstvegene inn i feltet er utvidet fra variabel bredde, fra 2,5 til 5 meter, til en fast bredde på 6 meter. Traseen for grøntareal og skiløype er videreført i reguleringsendringen. Grøntareal/skiløype er justert til 5 meter bredde langs ved og 4 meter bredde langs nabogrense. Traseen er gjort noe smalere enn i gjeldende plan mellom felt B7 og B8. Etter felt B7 og B8 er den i gjeldene plan regulert til fire meter, slik at det vil være uproblematisk å redusere bredden på hele strekningen slik det er gjort i forslaget til endringer. Det er heller ikke her hovedskiløypa går. I vedtatt reguleringsplan er parkeringsområdene regulert til fellesområder felles parkeringsplass. I forslaget til reguleringsendring er privat parkering tatt inn i hovedformålet, men det er stilt samme krav til parkeringskapasitet som i gjeldende plan, det vil si 1,5 parkeringsplasser per leilighet. Videre er det foreslått å bygge parkeringskjeller under to av byggene ned mot Veslesetervegen. Parkeringskjelleren vil kunne romme 30 til 40 biler og vil ligge under bakken, slik at kun innkjøringa vil være synlig. Reguleringsplanen viser plassering og antall bygg som kan oppføres i området. Gjeldende plan har 4 bygg i felt B7 og B8, og 7 bygg i felt B6. Plasseringen av byggene er foreslått tatt ut av reguleringsplankartet og innarbeidet i en situasjonsplan. Den viser at i felt B7 er det foreslått oppført 3 bygg med en litt endret plassering. Felt B8 er uendret, mens i felt B6 er det tatt inn to nye bygg. Endringen medfører derfor ett bygg i tillegg til de som er i gjeldende reguleringsplan. I gjeldende reguleringsplan er området regulert til byggeområde for utleieleiligheter. Dette formålet videreføres i forslaget til reguleringsendring. Reguleringsformålet er derfor uendret. Det samme gjelder byggegrensene mot veg. De er ikke forandret og går fortsatt 15 meter fra senterlinje. Når det gjelder utnyttingsgraden er den tilsvarende bestemmelsene i gjeldende plan, TU = 40 %. I henhold til Miljøverndepartementets veileder T-1459 vil dette bli BRA = 40 %. Administrasjonen er positiv til de endringene som er foreslått i planforslaget. Det at bilene plasseres i parkeringskjeller gjør at området vil framstå som ryddigere og gir en bedre estetisk løsning. Innkjøringen til feltet er trukket så langt fra krysset mellom Veslesetervegen og Peer Gynt vegen, at det vil gi et ryddig og oversiktlig trafikkbilde. Når det gjelder den planlagte gangog sykkelvegen langs Peer Gynt vegen, er det ikke tatt stilling til hvilken side av vegen den skal plasseres. I planforslaget er det satt av areal til gang- og sykkelveg, slik at man kan ta stilling til plasseringen på et senere tidspunkt. I forbindelse med endringen av gjeldene reguleringsplan, er det nødvendig å endre reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder punkt 6.03 For området B7, har forslagstiller ønsket mønehøyde på 6,5 meter, gesimshøyde på 4,0 meter og at det ikke tillates ramloft. I

4 gjeldende bestemmelse er mønehøyden 6,0 meter, gesimshøyden er 3,5 meter og ramloft er tillatt med en mønehøyde på 6,5 meter. Det er ikke utformet noe endelig forslag til bestemmelse på dette punktet og begge alternativene er tatt inn i forslaget til reguleringsbestemmelser under. I punkt 6.04 er det foreslått en helt ny bestemmelse som åpner for en annen vindusutforming enn tidligere. Forslagene til endring i reguleringsbestemmelsene blir som følger: 6 B6, B7 og B8. Byggeområde for utleieleiligheter 6.01 Innenfor områdene B6, B7 og B8 skal det oppføres utleieleiligheter. Maks prosent bruksareal (% BRA) = 40 %. Garasje skal ikke overstige 75 m 2. Carport er ikke tillatt Det skal tilstrebes en variasjon i størrelsen på bygningene. Landskapsmessige og estetiske hensyn skal vektlegges. Plassering av bygg og parkeringsplasser er illustrert i situasjonsplan for områdene B6, B7 og B8. Situasjonsplanen skal følge reguleringsplanen som vedlegg, og danne grunnlag for behandling av byggesaker innenfor om området Bygninger skal ha saltak med takvinkel Takvinkel på 1:2 (26,5 0 ) anbefales. Bygninger innenfor området skal ha mest mulig samme takvinkel. Hovedmøneretning skal være parallelt med kotene på kartet. Der det ligger til rette for flere bygninger i gruppe kan enkelte av bygningene ha møneretning på tvers av terrenghelningen. Høyden på grunnmur må ikke overstige 80 cm over ferdig planert terreng. For området B6 og B8: Mønehøyden må ikke overstige 8,5 meter, målt fra overkant grunnmur. Gesimshøyden, målt fra overkant grunnmur til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten, må ikke overstige 5,7 meter. Dersom det bygges en tredje etasje skal bruksarealet for tredjeetasje ikke overstige 20 % av bruksarealet av førsteetasjen. Mønehøyden for tredjeetasjen må ikke overstige 9,5 meter, målt fra overkant grunnmur. Innenfor område B6 tillates garasje under bakkenivå med plass til inntil 36 biler. For område B7(tiltakshavers forslag): Mønehøyden må ikke overstige 6,5 meter, målt fra overkant grunnmur. Gesimshøyden, målt fra overkant grunnmur til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten (utvendig taktro), må ikke overstige 4,0 meter. Ramloftløsninger tillates ikke. For område B7 (gjeldende bestemmelse): Mønehøyden må ikke overstige 6 meter, målt fra overkant grunnmur. Gesimshøyden, målt fra overkant grunnmur til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten, må ikke overstige 350 cm. Ramloftløsninger kan tillates, men mønehøyden må ikke overstige 6,5 meter fra overkant grunnmur. Bruksareal på ramloft kan maksimalt utgjøre 35% av bruksarealet på byggets første plan. Ramloft kan ikke plasseres på enden av hyttas hoveddel. 6.04

5 Dersom store vindusflater skal benyttes, forutsettes bruk av arkitektoniske virkemidler for å dempe inntrykk av størrelse og refleksjon. Dette kan være i form av oppdeling, relieffvirkning, foranliggende konstruksjon eller takutstikk. 10 Fellesområde Felles avkjørsel FA1 er felles for alle eiendommene innen områdene B1 og B2. Felles avkjørsel FA2 er felles for alle eiendommene innen område B3, B4, B9 og L I området FA4 FA10 skal det opparbeides parkeringsplasser. Parkeringsplass FA 4 er felles for eiendommene innen område B1 og B2. Parkeringsplass FA 5 er felles for eiendommene innen område B3, B4 og B9. VURDERING: Administrasjonen viser til saksopplysningene ovenfor og vurderinger som ble gjort i forbindelse med tidligere behandling av saken, jfr. vedlegg 1, saknr. 21/08. Forslaget til reguleringsendring anbefales lagt ut til nytt offentlig ettersyn og sendt berørte instanser på ny høring. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens 27-1, nr. 2 legges foreliggende forslag til reguleringsendring for Skeibo, i tidligere godkjent reguleringsplan for Bokstad Seter m.m. ut til nytt offentlig ettersyn i 30 dager og sendes offentlige fagmyndigheter på ny høring.