8. november 2016 [PLANBESKRIVELSE FOR HT7 GEILOHOVDA] Planbeskrivelse. Detaljregulering for HT7 Geilohovda. Rev Kommunal behandling:

Transkript

1 8. november 2016 [PLANBESKRIVELSE FOR HT7 GEILOHOVDA] Planbeskrivelse Detaljregulering for HT7 Geilohovda Rev Kommunal behandling:

2 1 INNHOLDSFORTEGNELSE 2 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Avgrensing og størrelse på planområdet Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Fritidsbebyggelse - konsentrert og frittliggende (FT og F) Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde og Grad av utnytting Parkering Trafikkløsning Kulturminner Løsninger i forhold til kulturminner Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Støy Universell utforming Konsekvensutredning Vurdering av krav om Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven... 6 Side 1 av 8

3 8.3.1 Bakgrunn Kunnskapsgrunnlaget ( 8): Føre var prinsippet ( 9): Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10): Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11): Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12): Vurdering: Barns interesser RPR for barn og planlegging Energibehov energiforbruk ROS Konsekvenser for tettstedet Geilo Innkomne innspill Merknader Kommentarer til merknadene... 8 Side 2 av 8

4 2 BAKGRUNN 2.1 HENSIKTEN MED PLANEN Formålet med revisjonen er å se på muligheten til å gjøre om deler av hyttebebyggelsen til «fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie» i samsvar med K-sak 29/14. I tillegg vil det gjøres en generell vurdering av planbestemmelsene. Spesielt en gjennomgang av utnyttingsgraden. Videre er det et hovedmål at fritidsenheter tilrettelagt for utleie i størst mulig grad skal være en del av det kommersielle utleiemarkedet. Dette skal være et hovedmål både for Hol kommune, utbygger/selger og kjøper. Hyttene/leilighetene i disse områdene skal fremstå som utleieenheter, og kjøper skal være inneforstått med rammebetingelsene. Hovedforskjellene fra tradisjonelle utleieenheter er at enhetene kan selges som private fritidsenheter, og at utleie er helt frivillig etter Plan- og bygningsloven (Selger og kjøper kan inngå privatrettslige avtaler med krav om utleie). Denne planbeskrivelsen tar kun for seg endringer som er gjort ifht gjeldende Planbeskrivelse for Bebyggelsesplan H/T7 innenfor reguleringsplan for Geilohovda, og denne må derfor sees i sammenheng med gjeldende planbeskrivelse. 2.2 FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller er Geilohovda Invest AS og Tekas as. Sistnevnte på vegne av eierne av gnr 64 bnr 100. Plankonsulent er DBC AS, avd. arkitektur. DBC as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT- verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor Hallingdal Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. Eierforhold Gnr/bnr Eier 64/100 Ada Kjeseth Tore B. G. Steen Randi C Natvig Aspelin Morten Buck Jacob A. Natvig Skolleborg Kari R. Steen Janicke Buck Karianne Buck 64/730 Kari R. Steen 64/731 Randi C Natvig Aspelin Jacob A. Natvig Skolleborg 64/732 Tore B. G. Steen 64/733, 1 Line Nilsen 64/733, 2 Henrik A. Lund 64/733, 3 Blomsterdalen Matsenter AS 64/733, 4 Mette C. Rakner 64/755 Yvonne Litsheim og Kenneth Sandvold 64/3 Tor Martin Øyo 64/8 Birgit Berg Adresser iht naboliste. Side 3 av 8

5 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN K-sak 29/14 Retningslinjer for «Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie». Denne gjelder ikke bare for omsøkte område. 2.4 UTBYGGINGSAVTALER Det er ikke aktuelt med utbyggingsavtale da dette er ivaretatt gjennom reguleringsplan for Geilohovda. 3 PLANPROSESSEN 3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Planarbeidet ble startet opp med oppstartmøte med kommunen den Oppstartvarsel ble gjort med brev til alle parter dater og annonse i Hallingdølen datert Fristen for innspill ble satt til PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 OVERORDNEDE PLANER Kommunedelplan for Geilo godkjent GJELDENDE BEBYGGELSESPLANER Bebyggelsesplan H/T7 innenfor reguleringsplan for Geilohovda. 4.3 TILGRENSENDE PLANER Reguleringsplan for Geilohovda. 5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 BELIGGENHET Området ligger nord for Geilo sentrum. 5.2 AVGRENSING OG STØRRELSE PÅ PLANOMRÅDET Avgrensing og størrelse er som tidligere. 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 PLANLAGT AREALBRUK REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr 1) o Fritidsbebyggelse konsentrert Side 4 av 8

6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr 2) o Veg Grønnstruktur (PBL 12-5, nr 3) o Grønnstruktur Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 1122 Fritidsbebyggelse-konsentrert 3, Grønnstruktur 3, Veg 1, Totalt: 7, GJENNOMGANG AV AKTUELLE REGULERINGSFORMÅL FRITIDSBEBYGGELSE - KONSENTRERT OG FRITTLIGGENDE (H/T1-3) Frittliggende fritidsboliger. Innenfor planområdet ligger det 2 bygninger i H/T3. Disse består av totalt 6 boenheter. Pr i dag er tanken at områdene skal bestå av boenheter hvor det antall som påkreves skal være fritidsboliger tilrettelagt for utleie dvs minst 80% skal ha en størrelse på mellom 30-80m2 BRA eksl. parkering. Fritidsboligene skal ha adkomst via interne veier. Parkering skal løses på felles parkeringsplasser og lokalt ved enkelte enheter. For H/T1 skal det være parkering under bakken. All fritidsbebyggelse i områdene skal tilrettelegges for frivillig utleie. Utleie av enhetene vil skje gjennom ulike bookingsystemer som er tilgjengelig i markedet. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING BEBYGGELSENS HØYDE OG GRAD AV UTNYTTING Ingen endring ifht til gjeldende plan. 6.4 PARKERING I ny plan er det ikke krav om at parkering skal skje under bakken. 6.5 TRAFIKKLØSNING Ingen endring ifht gjeldennde plan. 6.6 KULTURMINNER LØSNINGER I FORHOLD TIL KULTURMINNER Det er ikke funnet kulturminner innenfor planområdet. 6.7 PLAN FOR VANN- OG AVLØP SAMT TILKNYTNING TIL OFFENTLIG NETT Hele planområdet skal kobles på kommunalt vann og avløp. Vi har i planarbeidet jobbet ut ifra den forutsetning at eksisterende vann- og avløpsnett er dimensjonert for den utvidingen som er foreslått. 6.8 STØY Ved søknad om tiltak skal støyforhold avklares etter T Når det det gjelder innendørs støy så vil bygg følge de krav som settes i TEK10. Side 5 av 8

7 6.9 UNIVERSELL UTFORMING Utbyggingen vil tilpasses de krav som Plan- og bygningsloven setter til universell utforming. Dette gjelder både innvendige og utvendige areal. 7 KONSEKVENSUTREDNING 7.1 VURDERING AV KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING. Planforslaget gjelder fortetting av et allerede etablert bebyggelse og er i samsvar med overordnet plan. Det er derfor ikke behov for konsekvensutredning av planområdet. 8 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNEDE PLANER Omsøkte planforslag er i samsvar med kommunedelplan for Geilo når det gjelder formål, høyder/ utnyttingsgrad og byggegrenser. Hol kommune har vedtatt at området kan utbygges med fritidsboliger tilrettelagt for utleie. 8.2 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN BAKGRUNN Etter Naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: KUNNSKAPSGRUNNLAGET ( 8): Vi har sjekket disse register: Direktoratet for naturforskning o INON (inngrepsfrie områder) o Naturbase Artsdatabanken (rødlistearter) I tillegg har vi innhentet opplysninger fra kommunen. I registrene over har man ikke funnet registreringer av truede arter FØRE VAR PRINSIPPET ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i overordnede planer og er delvis utbygd ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING ( 10): I og med at området er bebygd i dag vil ikke omsøkte tiltak føre til tap av biologisk mangfold KOSTNADENE VED MILJØFORRINGELSE SKAL BÆRES AV TILTAKSHAVER ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODE ( 12): En samlet vurdering av området blant annet gjennom overordnede planer har vist at dette området har stor verdi for samfunnet som utbyggingsområde ifbm turistutbygging på Geilo (i Hol kommune). Side 6 av 8

8 8.2.7 VURDERING: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt. 8.3 BARNS INTERESSER RPR FOR BARN OG PLANLEGGING Området er regulert til formål ifbm turisme/fritid. Det vil derfor bli opparbeidet arealer for aktiviteter og leik for barn. Området ligger tett inntil skibakker og har derfor også lett tilgang til skiløyper. Det vil også være viktig ifbm fritidsboligene som etableres innenfor planområdet. 8.4 ENERGIBEHOV ENERGIFORBRUK Innenfor planområdet vil miljø, ENØK-tiltak og alternative energikilder være ivaretatt iht TEK ROS Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende definisjoner: Sannsynlighet Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader Kan føre til alvorlige miljøskader En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Side 7 av 8

9 Oppsummering Vedlagte sjekkliste viser at det ikke er spesielle faremomenter i forbindelse med omsøkte tiltak. Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. 8.6 KONSEKVENSER FOR TETTSTEDET GEILO Planområdet legger opp til en videreutvikling av sentrumsnære boenheter tilrettelagt for utleie som er i tråd med de politiske retningslinjene i kommunen. For Geilo som turistdestinasjon er det derfor viktig at området gis denne muligheten. Dette er også i tråd med gjeldende plan. 9 INNKOMNE INNSPILL 9.1 MERKNADER Sammendrag av merknadene. De ligger også som vedlegg til beskrivelsen. Brev fra Fylkesmannen datert : Fylkesmannen ser ikke at den varslede endringen om utleie vil gi negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser knyttet til deres ansvarsområder. For støyutsatt fritidsbebyggelse vises det til retningslinjer gjennom T-1442/2012. Videre må rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser følges opp. For nybygg bør mulighetene for miljøvennlige energiløsninger vurderes nærmere spesielt nevnt ved bruk av vannbåren varme. 9.2 KOMMENTARER TIL MERKNADENE Merknaden er av generell karakter og er forsøkt besvart/utredet i planbeskrivelsen, og er ellers tatt inn i planbestemmelsene. Gol den DBC AS, avd arkitektur Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Kopi av brev Fylkesmannen i Buskerud Sjekkliste ROS. Referat oppstartsmøte. Side 8 av 8