Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO ANKO-12/12217-94 16169/15 25.02.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) 18/13 29.01.2013 Behandlet Stavanger formannskap 18/13 31.01.2013 Dissens Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / EKSPROPRIASJON IHT. PLAN OG BYGNINGSLOVEN 16-2 OG SØKNAD OM FORHÅNDSTILTREDELSE IHT. OREIGNINGSLOVEN 25, PLAN 2141, GNR/BNR 17/757 Forslag til vedtak: 1. I medhold av plan og bygningsloven 16-2, første ledd, vedtas ekspropriasjon av regulert trafikkareal, del av gnr/bnr 17/757, Krokenesveien 7. 2. I medhold av oriegningsloven 25 vedtas å søke Fylkesmannen om forhåndstiltredelse av arealet. Sammendrag Saken gjelder ekspropriasjon av grunn til regulert ny adkomstvei til boligeiendommer og innregulerte nye tomter innenfor reguleringsplan nr. 2141 for området mellom Bøkelunden Bergflåtveien Lyngnesveien Krokenesveien, Hinna bydel. Ekspropriasjonssaken har sin bakgrunn i formannskapets vedtak i sak 18/13 om å påta seg ansvar for planlegging, prosjektering og bygging av veien, herunder eventuell ekspropriering, mot kostnadsbidrag fra aktuelle tomteeiere. Det har etter lengre tids forhandlinger og omfattende ressursbruk fra administrasjonens side ikke lykkes å oppnå en frivillig avtale om nødvendig grunnavståelse for alle 12 berørte grunneiere. 1

EKSPROPRIASJON IHT. PLAN OG BYGNINGSLOVEN 16-2 OG SØKNAD OM FORHÅNDSTILTREDELSE IHT. OREIGNINGSLOVEN 25, PLAN 2141, GNR/BNR 17/757 Bakgrunn for saken Ekspropriasjon av del av eiendommene gnr/bnr 17/757 etter plan og bygningsloven (pbl) 16-2, første ledd til gjennomføring av reguleringsplan nr. 2141 for Området mellom Bøkelunden- Bergflåtveien-Lyngnesveien-Krokenesveien og vedtak om å søke fylkesmannen om forhåndstiltredelse av regulert veigrunn etter oreigningsloven (orl) 25. Fakta 1.1. Bakgrunn begrunnelse Reguleringsplan nr. 2141 ble vedtatt av Stavanger bystyre den 18.09.2006. Formålet med reguleringsplanen er å regulere det aktuelle området på nytt for å gi adkomstvei til fradelte og innregulerte nye tomter. Adkomstveien var inntil 2006 regulert i reguleringsplan nr. 1079 (1986-) og plan nr. 476 (1966-). Reguleringsplankartet følger som vedlegg 1. 1.2. Tidligere politiske behandlinger med tilknytning til denne sak Kommunalstyret for byutvikling (KBU) behandlet i møte den 14.06.2012 sak 183/12 Klage over Pålegg om opparbeidelse av regulert adkomstvei til gnr. 17, bnr. 2552 og 2562 og Opphør av midlertidig dispensasjon fra krav om opparbeidelse av regulert adkomst, og fattet følgende vedtak: «Klagen tas delvis til følge. Kommunen omgjør derfor gitte pålegg om opparbeiding av regulert vei. Det legges til grunn at aktuelle tomteeiere betaler et rimelig bidrag i forhold til kostnadene til selve byggingen av veien (fra Lyngnesveien til de aktuelle tomtene).» (enstemmig) Samtidig med ovennevnte vedtak fremmet Venstre v/representanten Per A. Torbjørnsen følgende oversendelsesforslag: «A. Kommunen tar ansvar for planlegging, prosjektering og bygging av vei herunder eventuell ekspropriering. B. Det fremlegges en sak om fremdriftsplan og bidragsstørrelse i egen sak for aktuelt utvalg innen 2012.» Votering: V s oversendelsesforslag følger saken. Etter drøfting av saken i Forhandlingsutvalget, ble Rådmannen anmodet om å fremme saken til behandling i Formannskapet, begrunnet i sakens prinsipielle karakter (organisasjons- /myndighetsforhold, finansiering m.v.) Formannskapet behandlet saken i møte den 31.01.2013 som sak 18/13 og fattet følgende vedtak (flertallsvedtak): «1. Det vises til sak og enstemmig vedtak 04.06.2012 182/12; vedr. opparbeidelse av regulert adkomstvei til gnr. 17, bnr. 2552 og 2562 og opphør av midlertidig dispensasjon fra krav om opparbeidelse av regulert adkomst. Kommunen tar ansvar for planlegging, prosjektering og bygging av aktuell vei og herunder eventuell ekspropriering. Det fremlegges sak om fremdriftsplan og bidragsstørrelse i egen sak for aktuelt utvalg så raskt som mulig. 2.Forøvrig tas saken til orientering. Eventuelle tilsvarende saker behandles fra sak til sak.» 2

1.3 Berørte parter og eiendommer Eiendommen som det tilrås ekspropriert deler «stripe» fra er: - Gnr. 17, bnr. 757, eiere Mari Solsbak og Erik Strøm Simonsen, ca 129, 3 m2 regulert til offentlig kjørevei og gang- og sykkelvei. Arealet; regulert veigrunn, er avmerket med blå skravur på kartbilag, Vedlegg 2. 1.4 Hjemmel for ekspropriasjon, saksbehandlingen Plan og bygningsloven 16-2, første ledd, første pkt. lyder som følger: Kommunestyret kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Den forberedende saksbehandlingen ved ekspropriasjon etter plan og bygningsloven følger av pbl 16-2, fjerde ledd og oreigningsloven 12 og 28. Et «oreigningsinngrep» er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven 2, og dermed må saksbehandlingen også oppfylle de krav som stilles i forvaltningsloven. Grunneier har krav på varsel etter orl 12, andre ledd, og vil ha rett til å komme med sine merknader, ref. også pbl 16-2, fjerde ledd. Kommunen har videre plikt til å påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Kravet i orl 2, andre ledd er at det «må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade», men det kan iht. praksis tas hensyn til at ekspropriasjonen vil være i samsvar med bindende (og her gjentatte-) planer. Vedtak i saken treffes av Stavanger formannskap iht. delegert fullmakt. Vedtaket regnes som enkletvedtak og kan påklages til fylkesmannen. 1.5 Forhandlinger Gjennomføring av veitiltaket nødvendiggjør erverv av grunn fra i alt 12 eiendommer og forhandlingene har til dels vært tidkrevende. Det er fremforhandlet 11 frivillige avtaler om grunnavståelse. Siste frivillige avtale ble inngått i februar/mars 2015. Når det gjelder den aktuelle eiendommen (17/757) har det gjennom vel 1,5 år blitt ført forhandlinger, både gjennom brev/gjentatte skriftlige tilbud, forhandlingsmøte, befaring/møte på eiendommen samt en omfattende korrespondanse pr. e-post samt telefonsamtaler. Det har, selv etter flere «runder» med avtaleforslag/ tilbud, tilbud om ulike tilpasningstiltak på eiendommen og imøtekommelse av anmodninger om utsatte tilbakemeldingsfrister m.v. ikke lykkes å oppnå en frivillig avtale om grunnavståelse fra gnr/bnr 17/757. 1.6 Varsel Lovbestemt Varsel om ekspropriasjon ble sendt til grunneierne den 05.11.2014 (rekommandert). Vedlegg 3. Det er ikke mottatt noen uttalelse i saken innen fristen. Rådmannen har pr. telefon til grunneier forsikret seg om at varselet er mottatt og at det ikke er-/ønskes avgitt skriftlig uttalelse. Vurdering 2.1 Plangrunnlaget Reguleringsplan nr. 2141 ble vedtatt av Stavanger bystyre den 18.09.2006. Regulerigsplan 2141, hva angår den innregulerte adkomstveien, er en «gjentakelse» av tidligere reguleringsplaner; plan 476 (1966-) og 1079 (1986-). I plan 2141 ble det ellers foretatt følgende endringer i forhold til tidligere regulering: - innregulering av 5 nye tomter med tilkomst via ny vei med rekkefølgekrav knyttet til bygging av ny adkomstvei - bortregulering av snuplass og innregulering av «gjennomgående vei» mellom Lyngnesveien og Krokenesveien, hvorav det på deler av strekket mot Krokenesveien er gang- og sykkelvei (kjørbar med sporsluse). 3

Reguleringsplan 2141 legges til grunn som gyldig/lovlig plan for et ekspropriasjonsvedtak. 2.2 Vurdering av forhandlingsprosessen, tilbud m.v. Det er gitt tilbud om lik erstatning/grunnpris til alle berørte grunneiere (12), uavhengig av om dissse gjennom planen får innregulert en ny tomt på eiendommen. Pristilbudet; kr 800,- pr. m2 avstått veigrunn er fastsatt ut fra hensyn til at grunnervervskostnaden vil inngå i totalkostnaden for veien, som skal fordeles på de grunneierne som gjennom veitiltaket får en byggemodnet tomt mht VVA- jf. plan og bygningsloven kap 18 (i alt 7 eiendommer inkl. 17/2552 og 17/2562). Det er i tillegg lagt vekt på at også de øvrige 5 eiendommene som hovedregel og utgangspunkt får en forbedret/alternativ adkomstløsning for sine eiendommer, selv uten en byggemulighet. Tilbudt pris, kr 800,- pr. m2 grunn, er akseptert av alle de 11 grunneierne som nå har inngått en frivillig avtale (men med forbehold om tilleggsoppgjør hvis noen oppnår høyrere pris gjennom avtale eller skjønn). Det er i tillegg, i varierende grad og etter behov, tilbudt/avtalt div. tilpasningstiltak; flytting/erstatning av beplantning, gjerde/hekk og lignende. Når det gjelder den aktuelle eiendom; 17/757, er det også tilbudt ulike tilpasningstiltak etter grunneiernes ønske; terrengtilpasninger, skjerming mot g-/vei ny hekk, erstatning/nye trær og busker etter eget ønske og lignende. Det er verken underveis i forhandlingene eller etter sendt varsel reist noen innvendinger/krav mht. tilbudt pris. Det eneste forhold som er tatt opp som en «innvending» mot veiplanen og grunnervervet, er en bekymring knyttet til ev. «skjerpet» avstandskrav mot gangveien/nye VA-ledninger for planlagt ny garasje for «hovedhuset». Dette ble allerede undersøkt/sjekket ut via fagavdeleingene (Plan og anlegg/va-verket) og gitt tilbakemelding om i brev datert 13.01.2014: «Det kan ellers også opplyses at eksisterende vann- og avløpsledninger ikke vil bli omlagt i større omfang enn det som er nødvendig i forbindelse med bygging av regulert vei. Det vil heller ikke bli lagt ut stikk til nye, innregulerte tomter, uten at det foreligger aktuelle planer om fradeling og utbygging av disse. Dette må i så fall dokumenteres gjennom søknad til VA-verket. For deres del betyr det at lagte ledninger på naboeiendommen (17/2128) mest sannsynlig blir liggende hvor de er, og ikke flyttes til gangveien. Det vil derfor neppe bli noe «skjerping» av avstandskrav til ev. ny garasje på deres eiendom, som følge av nærhet til lagte ledninger.» Grunneier ble videre oppfordret til ev. å avklare ytterligere vilkår knyttet til avstandskrav m.v. for planlagt ny garasje på 17/1757 hos navngitt saksbehandler i avd. Byggesak. Det ble gitt utsatt frist for tilbakemelding på tilbud/avtaleutkast grunnet dette. 2.3 Ad. Oreigningsloven 2, andre ledd krav om interesseovervekt Eksprpriasjon kan bare finne sted dersom det «må reknast med at inngrepet er tvillaust til meir gagn enn skade», jf. orl 2 andre ledd. I dette ligger at det må være en overvekt av relevante fordeler i forhold til den skade ekspropriaten utsettes for som følge av vedtaket, mao. at almenne samfunnsmessige interesser tilsier at ekspropriasjon for å sikre gjennomføring av disse skal finne sted. I rettspraksis er det lagt til grunn at den interesseavveiningen som bestemmelsen foreskriver langt på vei er foretatt ved reguleringsplanbehandlingen, gjennom vurderinger og vedtak knyttet til arealdisponeringen og de konkrete reguleringsbestemmelser. Det fremgår av reguleringsbestemmelsene i plan 2141, 1 at «Formålet med planen er å regulere på ny deler av området for bl.a. å gi adkomst til fradelte eiendommer iht. gjeldende plan 1079.» Det framgår videre av 3 at «Deling- og byggetillatelse for nye boliger skal ikke gis før trafikkarealene bilvei/gang og sykkelvei er sikret opparbeidet.» Som tidligere opplyst ble det innregulert 5 nye tomter på eksisterende eiendommer, med adkomst via den nye veien, heriblant en ny tomt på 17/757. Nåværende eiere av 17/757 ervervet eiendommen i 2012. Det legges til grunn at de har gjort seg kjent med reguleringsplanen i forbindelse med kjøpet (standardopplysning/vedlegg i 4

salgsprospekter). Det burde derfor være kjent at deler av eiendommen har vært/er regulert til vei, - men med mulighet for fradeling av en tomt ved gjennomføring av veitiltaket. Fra saksfremstillingen til plan 2141 hitsettes: «Bilveien forlenges med ca 20 m fram til eiendommen 17/757 for å gi kjøreadkomst til ev. en fremtidig tomt på eiendommen.» Videre fremgår det av Planvurderingen: «På grunn av fortetting i området er det oppstått trafikkproblemer i Bøkelunden. Etter lang og grundig vurdering har vi funnet at den beste løsningen for bebyggelsen langs Bøkelunden og for de innregulerte og fradelte tomtene i planområdet 1079, er å bygge regulert vei i gjeldende reguleringsplan 1079. Imidlertid er plan 1079 eldre enn 10 år. Derfor fremmes revidert reguleringsforslag for å kunne ekspropriere arealer slik at veien/gaten bli opparbeidet. Ved å opparbeide foreslått vei/gate vil det utløse at flere eiendommer innenfor området får adkomst og kan deles. Eksisterende eiendommer som i dag har adkomst via Bergflåtveien, kan dersom det er ønskelig, også legge sine adkomster til den nye veien.» 2.4 Rådmannens anbefaling Etter en samlet vurdering, jf. over, vil rådmannen mene at det foreligger en overvekt av samfunnsmessige fordeler i at reguleringsplanen gjennomføres, og at ekspropriasjon av del av eiendommen gnr/bnr 17/757 iht. pbl 16-2, første ledd, «tvillaust er til meir gagn enn skade», jf. orl 2 andre ledd. Rådmannen vil derfor tilrå at ekspropriasjon vedtas. 2.5 Søknad om forhåndstiltredelse Oreigningsloven 25 gir grunnlag for å søke fylkesmannen om forhåndtiltredelse av eiendommen før det foreligger et rettskraftig skjønn. Dette gjøres i alminnelighet i ekspropriasjonssaker, fordi en ekspropriasjonssak erfaringsmessig kan ta lang tid, gjerne flere år, ikke minst dersom den behandles i flere/alle rettsinstanser. Det vil her også være et moment at trafikksituasjonen i området, og spesielt i tilstøtende boliggate Bøkelunden, er vanskelig, ref. flere klager og rapporter om nesten-ulikker m.v. På bakgrunn av dette finner rådmannen at det foreligger sterke grunner for å anbefale at det søkes om forhåndstiltredelse. Avslutningsvis kan det informasjon opplyses at rådmannen snarest etter behandling og avgjørelse i ekspropriasjonssaken, i tråd med fsk.sak 18/13, vil fremme en sak for formannskapet angående fremdriftsplan og kostnadsoppstilling/kostnadsfordeling i forbindelse med bygging av ny vei. Kostnader forbundet med grunnervervet og en ev. ekspropriasjonssak vil inngå i dette, - i tillegg til den betydning en ev. ekspropriasjonssak vil kunne få for fremdriften i selve byggingen av ny vei. Konklusjon Rådmannen tilrår at det vedtas ekspropriasjon iht. pbl 16-2, første ledd, for del av eiendommen gnr/bnr 17/757, og at det vedtas å søke fylkesmannen om forhåndstiltredelse av arealet iht. orl 25. Inger Østensjø rådmann Leidulf Skjørestad direktør Anne Karin Olsen saksbehandler 5

Vedlegg: 3 Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 6