Reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta, - ny 2.gangs behandling etter (PBL1985) 27-2, pkt. 2

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tove Hardangen L.nr.: 14496/2010 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/822 Utvalgssak Reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta, - ny 2.gangs behandling etter (PBL1985) 27-2, pkt. 2 Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /10 Kommunestyret /10 GRUNNLAG Mottatt klage på kommunestyrets vedtak fra , sak 3/10. VEDLEGG 1 Kunngjøring i DT, Klagedokument, datert Referat fra møte Gamle Riksvei 127, Shelltomta 4 Avtale mellom tiltakshaver og klager, datert Endringsforslag, datert (Nedfotografert) 6 Vedlegg 5 Forslag til delingsplan 1980 SAMMENDRAG Reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta ble egengodkjent av kommunestyret , sak 3/10. Etter kunngjøring av vedtak kom det inn klage fra nabo Thomas Johannessen (Gbnr. 43/32 og 43/186) innen fristens utløp. På bakgrunn av klage har tiltakshaver gjort en mindre justering i vedtatt plan. Da justeringen ikke endrer planens formål, utnyttelse eller berører andre eiendommer vurderer rådmannen det slik at endringen ikke vil kreve ny høringsrunde. Det er inngått skriftlig avtale mellom tiltakshaver og klager der klager trekker tilbake samtlige punkter dersom planjusteringen godkjennes. Side 1

2 OPPLYSNINGER Reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta ble 2. gangs behandlet av kommunestyret , sak 3/10 med påfølgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og vedtatte samfunnsmål for areal- og transportpolitikk. Følgende tillegg skal tas inn i rekkefølgebestemmelsene: Før det kan gis igangsettings- eller delingstillatelse for boligene skal det dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet fra kommunalsjef Oppvekst og kultur. Innen klagefristens utløp var det innkommet klager på i alt fire punkter fra nabo Thomas Johannessen: Tre av disse klagepunktene ville ha blitt behandlet administrativt, med utgangspunkt i tidligere behandlinger. Det fjerde punktet, som gjelder veirett for eiendommen gbnr 43/186, har også blitt vurdert i tidligere behandlinger uten da å bli tatt til følge. (Se utdrag fra forrige behandling under rådmannens vurdering). Etter omfattende gjennomgang i eldre saksmapper er det funnet dokumentert at fradelingen fra 1980 ble godkjent under forutsetning av at parsellen skulle ha tinglyst veirett over Shelltomta. Selv om veiretten aldri ble tinglyst anses vedtaket å være juridisk bindende for arealbruken med mindre vedtaket avløses av nye bindende arealplan. På bakgrunn av dette foreslås klagen tatt til følge ved at det gjøres justeringer i planen for å gi plass til adkomst for gbnr 43/186. I forkant av planjusteringen er det avholdt møter mellom tiltakshaver, klager og kommunen der målet har vært å finne en akseptabel løsning for begge parter. Justering av planforslaget: Vedtatt plan Forslag til justering av plan: Side 2

3 Illustrasjon 1 Illustrasjon 2 Tiltakshaver foreslår å gjøre plass til adkomst for gbnr 43/186 (Gml Riksvei 129B) ved å avstå grunn/ endre planbegrensning i sørøst. Se markering med pil i illustrasjon 2. Konsekvenser ved endring av vedtatt plan: Foreslåtte endringer på plankart: Planbegrensning og redusert felles grøntareal FG2: For å gi plass til adkomst, forskyves plangrensen i sørvest noe (se illustrasjon 2). Det vil si at planområdet reduseres med ca 51 m2. Disse kvadratmeterne tas fra Felles grøntareal FG2 som med dette deles. Gjenværende del av (nordvestre hjørne) får betegnelsen FG3. Ubebygd gult areal gir mulighet til å komme rundt bygget. Lekearealet LEK berøres ikke. Formålsgrenser: Formålsgrensen for boligareal B1 endres ved at den legges parallelt med skissert bygg i stedet for parallelt mot plangrense/eiendomsgrense som i vedtatt plan. Arealet forblir uforandret. Det bemerkes at ikke alt gult areal skal bebygges. I følge tiltakshaver skal bygningene plasseres slik det er skissert på plankartet og her er det ikke gjort endringer fra vedtatt plan. Bebygd areal: BYA påvirkes ikke da kun det grønne arealet (Felles grøntanlegg) reduseres. Annet: Det er blitt stilt spørsmål om lekearealet er stort nok da en mindre del av det opptas av tilbygg på nabotomtens uthus, markert med pil på kartet nedenfor. Side 3

4 Overbygg på uthus Planen følger eiendomsgrensen. Huskroppen som vises på planen er et overbygg som ikke beslaglegger grunn på bakken. Overbygget ligger for øvrig over Felles grøntanlegg FG2, og berører ikke lekearealet. Dersom dette bygget f. eks. skulle brenne eller rives, vil det i utgangspunktet stilles krav til min 4 m avstand til grense. VURDERING Utdrag fra rådmannens vurdering av adkomstspørsmålet i forrige 2-gangsbehandling: (Det bemerkes at Vedlegg 5 det vises til i utdraget er å finne som Vedlegg 6 i denne 2-gangsbehandlingen.) En av føringene i forkant av 1. gangsbehandlingen var krav om at tiltakshaver skulle avklare eksisterende veiretter for planområdet. For eiendommen gbnr 43/186 vest for planområdet (se vedlegg 5) kan det ikke dokumenteres veirett. Det ble ikke nevnt krav til veirett i saken under behandling av søknad om fradeling i 1980 da Gbnr 43/186 ble fradelt fra hovedbruket Gbnr 43/32. Den fradelte tomta, dvs Gbnr 43/186, skulle bebygges av en slektning til tidligere eier av hovedbruket. Ved overdragelse ble det ikke gitt veirett fram til Gamle Riksvei da fradelt tomt (Gbnr 43/186) benyttet samme adkomst som hovedbruket Gbnr 43/32). Adkomstveien det er vist til i merknaden inngikk i et forslag til delingsplan som riktignok lå til grunn for fradeling av tomta. Adkomstveien vistes som en egen parsell, som aldri ble begjært fradelt eller opparbeidet som adkomst. Gbnr 43/186 har pr i dag ingen egen adkomst, da eierne benytter samme adkomst som hovedbruket. Hovedbrukets gårdsplass benyttes også som biloppstillingsplass for Gbnr 43/186. Det er ikke funnet tinglyste heftelser på Shell-tomta angående veirett. Jarro Eiendom AS som ny grunneier og ny part i saken kan etter hva rådmannen bedømmer ikke lastes for ikke å ta hensyn til dette da det ikke fantes heftelser ved kjøp av parsellene som nå utgjør planområdet. Eiendommen Gbnr 43/186 har flere alternative muligheter til å få sikret veirett. På dette grunnlaget tas ikke merknaden til følge. Side 4

5 Rådmannens vurdering etter nye opplysninger i saken: Etter hva man har funnet i gamle arkivmapper, og ut fra hva som skulle være kommunens praksis i 1980, ble tomta fradelt under forutsetning at den skulle ha adkomst over Shelltomta, og at denne adkomsten skulle sikres med tinglyst veirett. Slik rådmannen ser det burde kommunen påvirket at adkomtsen ble tatt i bruk, da intensjonen i delingsplanen blant annet var å redusere antallet utkjørsler til Gamle Riksvei. Som følge av denne situasjonen og det faktum at denne godkjente delingsplanen legger bindinger på arealbruken på Shelltomta, må ny adkomst etableres med hjemmel i en ny 2. gangs behandling av omsøkte reguleringsplan for Shelltomta. Alternativt kunne ny adkomst etableres annet sted, men dette ville kreve reguleringsplan på tredjeparts eiendom og ville komplisere utviklingsprosessen vesentlig. Rådmannen kan ikke se noen fordeler ved en slik løsning i forhold til foreliggende forslag, og vil følgelig ikke anbefale dette. På bakgrunn av dette og de faktiske forhold på stedet vurderer rådmannen det positivt at man nå har kommet fram til en akseptabel løsning som sikrer adkomst for Gbnr 43/186 ved at planen endres. Foreslått endring vil ikke få noen betydning for utnyttelsen av planområdet. Denne vurderingen styrkes ved at partene dokumenterer sin tilslutning til slik løsning. Jfr. Avtale mellom tiltakshaver og klager, datert Vedlegg 4. Denne avtalen sammen med det forhold at endringen i seg selv er begrenset og relativt liten, tilsier at saken ikke må til ny offentlig høring, men kan legges frem for ny 2. gangs behandling etter PBL , pkt. 2. Reguleringsbestemmelse endres ikke annet enn det nye felles grøntanlegg FG3 (nordvestre hjørne av planen) redigeres under 8.4. KONKLUSJON Det er inngått skriftlig avtale mellom tiltakshaver og klager der klager trekker tilbake samtlige punkter dersom planjusteringen godkjennes. Rådmannen anbefaler at foreslått endring datert av vedtatt reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta, godkjennes. Begrunnelsen for vedtaket er at: Adkomst til Gbnr 43/186 sikres. Planområdets utnyttelse og bruk ikke påvirkes av endringen. Andre grunneiere blir ikke berørt. Planendringen erstatter tidligere forslag til delingsplan, datert Planendringen har karakter av å være mindre vesentlig, og følgelig kreves ikke ny offentlig høring. For øvrig anbefales at vedtaket i sak 3/10 fra følges. Side 5

6 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret endring av reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Kommunestyret anser planendringen som en mindre justering som ikke endrer planens formål, utnyttelse eller berører andre eiendommer. Videre vektlegger kommunestyret at de berørte parter gir sin tilslutning til endringene, og at klager trekker samtlige klagepunkter, jfr. skriftlig avtale mellom tiltakshaver og klager datert På dette grunnlag er det kommunestyrets vurdering at det ikke kreves ny høringsrunde. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist forslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret endring av reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Kommunestyret anser planendringen som en mindre justering som ikke endrer planens formål, utnyttelse eller berører andre eiendommer. Videre vektlegger kommunestyret at de berørte parter gir sin tilslutning til endringene, og at klager trekker samtlige klagepunkter, jfr. skriftlig avtale mellom tiltakshaver og klager datert På dette grunnlag er det kommunestyrets vurdering at det ikke kreves ny høringsrunde. Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke reist forslag til saken. Side 6

7 Votering: Innstillingen fra Utvalg for Sentraladministrasjonen og tekniske tjenester ble enstemmig vedtatt. Vedtak fra Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret endring av reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Kommunestyret anser planendringen som en mindre justering som ikke endrer planens formål, utnyttelse eller berører andre eiendommer. Videre vektlegger kommunestyret at de berørte parter gir sin tilslutning til endringene, og at klager trekker samtlige klagepunkter, jfr. skriftlig avtale mellom tiltakshaver og klager datert På dette grunnlag er det kommunestyrets vurdering at det ikke kreves ny høringsrunde. Side 7