Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2011/1668-18 Arkiv: 0304R1108 Dato: 06.03.2014 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato Reguleringsplan - 0304 R1108 - Melnes vestre, gnr/bnr 83/1-3 og 90/14 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan med bestemmelser for Melnes vestre, gnr./bnr. 83/1-3 og 90/14 - plannummer 0304 R1108, vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Vedlegg: 1. Planbestemmelser, datert 20.01.2012, sist revidert 27.02.2014. 2. Reguleringsplankart, M = 1:1000, datert 16.12.2011, sist revidert 05.02.2014. 3. Illustrasjonsplan, M = 1:1000, datert 07.10.2011, sist revidert 09.09.2013. 4. Uttalelser ved offentlig ettersyn: Akershus fylkeskommune, datert 06.01.2014 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 08.01.2014 NVE, datert 08.01.2014 ROAF, datert 27.12.2013 Statens vegvesen, datert 17.12.2013 Dokumenter som ligger på saken: ROS analyse, arkivert 19.19.2013 Planbeskrivelse, datert 13.12.11, sist revidert 16.09.13 Innkomne innspill til varsel om oppstart FUP-sak 34/13 1. gangsbehandling
Bakgrunn for saken: Planforslaget er utarbeidet av Landskapsarkitekt MNLA Nils Skaarer, ved Marianne S. Strandseter, Nils Skaarer og Tomasz Bochynski, som forslagsstiller på vegne av Tanja Solstad Marring og Jan Geir Marring som grunneiere og tiltakshavere. Detaljreguleringsplanen har til hensikt å rydde opp i tidligere uavklarte forhold, og legge opp til en videre utvikling av tilbudet på gården. Planområdet omfatter deler av eiendommen Melnes vestre, som ligger i et landbruksområde på Enebakkneset helt syd i Fet kommune. Planområdet berører også to naboeiendommer. På gårdene omkring drives tradisjonell landbruksproduksjon.
Saksutredning: Fremdriftsplan/planprosess Forhåndskonferanse 07.09.2011 Planutvalget 1. gangsbehandling, 11.11.2013 Offentlig ettersyn 20.11.2013 08.01.2014 Planutvalget 2. gangsbehandling, 17.03.2014 Kommunestyret 31.03.2014 Kunngjøring og varsling Kunngjøring og varsling skjedde i Indre Akershus blad 04.11.2011 og Romerikes Blad 03.11.2011 med annonse og kart. Varsel ble gjort i samarbeid med Fet kommune. Alle aktuelle varslings- og høringsinstanser, inkludert naboer, ble varslet pr brev med vedlagt kart i henhold til adresseliste fra kommunen. Varslingsbrevet var datert 01.11.2011 og ble sendt ut 02.11.2011. Frist for merknader var satt til 05.12.2011. 11.01.2012 mottok forslagsstiller e-post fra Akershus fylkeskommune om at varsling ikke var mottatt. Kopi ble sendt pr e-post 12.01.2012, og frist for innspill og spørsmål satt til 02.02.2012. Offentlig ettersyn Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for Melnes vestre, gnr./bnr. 83/1-3 og 90/14 plan nr. 0304 R1108, ble behandlet i planutvalget den 11.11.2013 under FUP sak 34/13. Enstemmig vedtak for å legge saken ut til offentlig ettersyn. planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 20.11.2013 8.1.2014. Det kom inn 5 merknader i denne perioden. Disse er listet opp under merknader, med kommentarer. Arbeid etter offentlig ettersyn Bestemmelsene i planen er korrigert etter Fylkesmannen sitt ønske om at området skal gå tilbake til LNF formål dersom dagens drift bortfaller. Plankartet er også justert med noen mindre detaljer. Grønnstruktur GS 4 omgjøres til kombinert formål, med tilhørende bestemmelser. Gammelt kart til venstre. Nytt til høyre
Merknader I perioden 20.11.2013 8.1.2014 lå forslag til reguleringsplan 0304R1108 Melnes Vestre, gnr./bnr. 83/1-3 og 90/14 ute til offentlig ettersyn. I denne perioden kom det inn 5 merknader. Disse er sammenfattet og kommentert nedenfor. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Brev datert 8.1.2014 Fylkesmannen forutsetter at hele planområdet med bygninger får bestemmelser/formål om tilbakeføring til LNF-formål dersom pågående grønn omsorg/inn på tunet virksomhet opphører. Dette begrunnes med hensynet til LNF-formålet, jordvern, kulturlandskap og landbruksdrift. Dette innebærer også at jordloven fortsatt må gjelde i hele planområdet. Dette er i tråd med hva utbygger tenker og lar seg gjennomføre ved at det tas inn som en paragraf i reguleringsbestemmelsene. Videre sier fylkesmannen: Hensynet til jordvern og pågående landbruksdrift er ikke drøftet i planbeskrivelsen slik som etterspurt i Fylkesmannens uttalelse til varsel om oppstart. Planen må legge til rette for at en slik kombinert landbruksdrift og tilleggsnæring skal kunne videreføres. Mulige konflikter og farlige situasjoner ved landbruksdrift i kombinasjon med ny virksomhet må derfor drøftes og avklares i planarbeidet. Man har hatt fokus på sikkerhet og sørget for å lede trafikk på en slik måte at det ikke skal oppstå farlige situasjoner. Veien videre forbi eiendom er lagt om med ny vei som går utenom tunet. Videre er all parkering lagt utenom tunet (det første man møter når man kommer til gården) med egne gangforbindelse fram til tunet. All tyngre trafikk knyttet til gårdsbruksdriften er lagt på vestsiden av låven slik at slik trafikk ikke skal skje i tunet. Videre sier fylkesmannen: Det framgår ikke hvor mye dyrka og dyrkbar jord som totalt sett blir omdisponert som følge av reguleringsforslaget. Ut fra oppgitte arealtall i planen ser det ut til at midlertidig og permanent omdisponering vil utgjøre om lag 5 dekar utenom areal til ny landbruksvei, mens det i planbeskrivelsen oppgis omdisponering av ca 1,2 dekar. I planbeskrivelsen under kommentar til innspill fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus skriver vi: Av eksisterende dyrka og dyrkbar mark omdisponeres 1028 m2 til parkering, 219 m2 til vei ved omlegging av vei utenom gårdstun. Til sammen utgjør omdisponert arealer drøye 1247 m2. Vi har dermed bare tatt med den nye delen av vei - omlegging og parkering. De andre veiene i området finnes fra tidligere. B1-området har ikke vært dyrket og har tidligere også vært en del av tun med låve og ble derfor ikke regnet inn. LNF A er dagens låve. LNF B tenkes å være et bygg som kan fjernes og jorda benyttes igjen. Ut fra dette vil vi holde på estimatet at varig omdisponering av dyrka mark er 1,2 da. Fet kommunes kommentar til merknad: All omdisponering fra dyrkbar jord til byggeområder må tas med i regnestykket. Dette er uavhengig av om bygget kan fjernes og jorden dyrkes opp igjen. LNF B utgjør 1,7 daa i reguleringskartet.
Videre sier fylkesmannen: Videre anbefaler fylkesmannen at alle reguleringsformålene (bebyggelse og anlegg, samferdsel og grønnstruktur) også kombineres med landbruksformålet. Dette er vi enig i. Man burde kanskje ikke forlangt reguleringsplan for området i det hele tatt da hadde gården hatt status som LNF-område i kommuneplan. Da kunne et krav om å utforme en landskapsplan eller situasjonsplan for hele gårdstunet vært en god nok løsning. Det var egentlig dette tiltakshaver ønsket i utgangspunktet og som ble foreslått før kravet om regulering fra kommunen kom opp. Med utvikling av en landskapsplan/situasjonsplan kunne man vise løsninger innenfor en ramme med landbruk+. Hvis man skulle prøve å vise at området tenkes brukt til flere formål som til bebyggelse og anlegg, samferdsel og grønnstruktur som vi har prøvd på så finnes det ikke noen ferdigdefinerte SOSI-koder som kan benyttes for slike kombinerte løsninger. Vi har brukt en SOSI-kode 5900 som vi har egendefinert. Vi er ikke sikre på hvordan dette i så fall kunne framstilles på reguleringskart uten at det ble for generelt, vanskelig å forstå og uten verdi for tiltakshaver og kommune. Alternativet vil være å bruke en reguleringsbestemmelse som sier noe om hva som skal skje etter en eventuell omlegging. Fet kommunes kommentar: Merknaden til Fylkesmannen er delvis imøtekommet da det er lagt inn kombinerte formål med landbruk. Videre sier fylkesmannen: Til slutt etterlyser Fylkesmannen riktige farger i henhold til kartforskriften. I oversendt materiale har dette skjedd med PDF og ikke originale SOSI-filer. Når de nye og justerte SOSI-filene oversendes regner vi med at dette blir riktig. Norges vassdrags- og energidirektorat. Brev datert 8.1.2014. NVE sier at siden det framgår av NGU s løsmassekart at hele planområdet består av tykke havavsetninger må det, før det kan gjennomføres terrenginngrep eller byggetiltak, dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Dette er vi enige i. NVE mener det i bestemmelsene bør presiseres at arbeidet må utføres av fagkyndig og at eventuell ny utbygging kun kan skje dersom det kan dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet iht kravene i TEK 10 7-3, med veiledning. Dette er vi enige i.
Fet kommunes kommentar til merknad fra NVE: Krav til grunnundersøkelser før utbygging kan finne sted i planområdet, er tatt med i planbestemmelsene under 3 Rekkefølgebestemmelser. NVE anbefaler at det på reguleringsplannivå gjennomføres geoteknisk utredning av reell fare, og eventuelle risikoreduserende tiltak. Dette er vi også enige i, men det har noe med når man tar kostnader i forbindelse med den videre utbyggingen. Til slutt sier NVE noe om hva man kan gjøre hvis kommunen velger å ikke kreve geoteknisk utredning i forbindelse med reguleringen. Dette er vi enige i og tror at formulering som er gjort i 3 kan gis et tillegg som NVE foreslår. ROAF, brev datert 27.12.2013 I brevet sier RoAF at de har ingen ytterligere kommentarer til planarbeidet utover det som ble skrevet i brev fra dem datert 02.12.2011 i forbindelse med kunngjøring om igangsettelse av detaljregulering. Ingen forhold å kommentere. Statens vegvesen, brev datert 17.12.2013 Statens vegvesen summerer opp forhold knyttet til planområdet. Og sier at hensikten med detaljreguleringen er å videreutvikle dagens drift, for å sikre en bærekraftig gårdsdrift og tilrettelegging for oppvekst- og omsorgstjenester for barn, unge og voksne med spesielle behov. Statens vegvesen har ingen merknader til forslaget til detaljregulering for Melnes vestre. Her er det ikke noe spesielt å kommentere Akershus fylkeskommune, brev datert 60.1.2014 Under punktet Nyere tids kulturminner har fylkeskommunen en kommentar hvor man anbefaler kommunen å foreta en nøyere vurdering av om den registrerte bygningen innenfor området eventuelt bør underlegges hensynssone og/eller bestemmelser for å sikre at den ivaretas ved framtidig utvikling av tunet. Dette er vi enige i.
Rådmannens vurdering: Reguleringsplan for Melnes gård tar for seg en opprydding av tidligere uavklarte forhold, og en videreutvikling av gården som helhet. Det er små endringer som er utført på planforslaget til den endelige planen. Disse er henvist til ovenfor. Rådmannen anser planen som helhetlig. Planen anbefales vedtatt RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign)