Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 21.01.2015 82748/2014 2012/5726 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til endring av detaljregulering for kvartal 22, Sentrum Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til endring av detaljreguleringsplan for kvartal 22, Sentrum, ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget er vist på kart med plan ID 1295_01 sist endret 19.12.2014, og med planbestemmelser sist endret 21.01.2015. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Denne saken gjelder utlegging til offentlig ettersyn forslag om å tillate en andel boliger i regulert punktbygg i kvartal 22, samt på tilliggende eiendom mot vest. Bakgrunn er søknad fra Norconsult på vegne av utbygger Corponor AS. Det foreligger en prinsippavgjørelse til saken i bystyret11.12.2014, sak 14/208. For øvrig vises det til rammene i kommuneplanens arealdel. Saken ble startet opp som mindre endring, men er etter innspill fra fylkesmannen og fylkeskommunen vurdert som ordinær reguleringsendring, og tatt opp til behandling som dette. Den tidligere høringen forutsettes å oppfylle kravet til varsling om oppstart. Byplansjefen finner at saken er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert til å kunne legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring. Saksopplysninger Bakgrunn Norconsult har ved brev av 9. september 2014 søkt om mindre endring av reguleringsplanen for kvartal 22, plan ID 1295. Forslaget til endring er å tillate at regulert punktbygg med byggehøyde på ca. 50 m skal kunne benyttes til boligformål med unntak av første etasje. Forslaget ble fremmet på vegne av Corponor AS. Corponor har senere presisert at forslaget kan begrenses til en boligandel på maksimum 50 % av utbyggingsarealet. I søknaden henvises det til den vedtatte kommuneplanens arealdel, der det aktuelle kvartalet er avsatt til sentrumsformål, som også omfatter boliger. Gjeldende reguleringsplan er detaljregulering for kvartal 22, vedtatt 20.06.2013. Den delen av kvartalet hvor punktbygg tillates er regulert til formålene forretning/kontor/tjenesteyting/hotell.
Rettsvirkningsbestemmelsen i kommuneplanens arealdel er slik at vedtatte reguleringsplaner går foran arealdelen med visse unntak, jfr. bestemmelsenes 1.1, punkt B og C. Endringen som det søkes om må derfor behandles som reguleringsendring. Byplan vurderte det slik at endringen kunne behandles som mindre endring på bakgrunn av bystyrets vedtak i kommuneplanens arealdel. Forslaget ble derfor sendt til høring til naboer (eiere/festere) og berørte myndigheter i henhold til plan- og bygningslovens 12-14, 2. og 3. ledd. Merknader/innspill I høringen kom det inn merknader/innspill fra fylkesmannen, fylkeskommunen, Helse- og miljøtilsyn Salten, Bodø kommune Samfunnskontoret og eier av naboeiendom Hålogalandsgate 5. Disse er referert og kommentert under: Avsender Referat Byplans kommentarer Fylkesmannen i Nordland Fylkesmannen gjør en drøfting av hva som kan behandles som mindre endring, og konkluderer med at i dette tilfellet - med endring av formål - ikke kan skje gjennom mindre endring av planen. Byplan aksepterer argumentasjonen, og tar derfor plansaken opp til behandling som endring etter pbl. 12-14, første ledd. Nordland fylkeskommune Videre kommenteres barn- og unges interesser med henvisning til FNs barnekonvensjon og rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser, og fylkesmannen mener at planens konsekvenser for barn og unge ikke er tilstrekkelig utredet og dokumentert. Fylkesmannen viser dessuten til at de har stilt spørsmålstegn ved lovligheten av å benytte frikjøp for manglende leke- og uteoppholdsareal, slik Bodø kommunes bestemmelser tillater. Videre vises det til forsøksordningen for samordning av statlige innsigelser, og anbefaler dialog med statlige myndigheter tidlig i planprosessene. Til sist vises det til ordningen med «Nordlandsatlas», som en ordning for bedre regional planbehandling og medvirkning. I den planfaglige merknaden tas barn og unges interesser opp, der det stilles spørsmål ved barn sine muligheter for lek i tilknytning til boligene og hvordan kravet 2 av 7 Byplan mener at forholdet mellom boliger i bykjernen og barne- og unges interesser er avklart gjennom kommuneplanens arealdel, jfr. planbeskrivelsen til denne, punkt 4.2.4, og planbestemmelsenes krav til uteoppholdsareal, der minstekravene forutsettes oppfylt. Bodø kommune har ved brev av 11.11.2014 avkrevd en avklaring av dette spørsmålet fra fylkesmannen, da det reiser spørsmål ved lovligheten av viktige bestemmelser i Bodø kommunes nylig vedtatte kommuneplanens arealdel. Tas til orientering. Bodø kommune følger opp denne ordningen ved at planforslag og vedtatte planer oversendes for publisering på «Nordatlas». Dette kommenteres i saken under eget punkt nedenfor. Det vises for øvrig til kommentar til merknad fra fylkesmannen.
kompenseres for i området. Helse- og miljøtilsyn Salten (HMTS) Samfunnskontoret Reidar Andersen, Hålogalandsgate 5 Viser videre til hensikten bak de regulerte punktbyggene, og mener ut fra dette at det vil være uheldig å tillate boliger i punktbyggene i indre bykjerne. Fylkeskommunen stiller også spørsmålstegn ved behandling av saken som mindre endring, og ber om at saken eventuelt fremmes som reguleringsendring. I den kulturfaglige vurderingen fokuseres det på det prinsipielle i hvilke bygninger og funksjoner som skal få lov å dominere bybildet. Tradisjonelt har det vært bygg for offentlige formål og som er av betydning for allmennheten. Ved å åpne for boligformål faller begrunnelsen for å tillate punktbygg bort, og det innføres et nytt byplanmessig grep som potensielt vil kunne få store konsekvenser for byens fysiske utvikling. Vurderer det slik at kvartalet ligger i et meget trafikkert område av byen, og er belastet med støy og i vinterhalvåret dessuten trolig betydelig belastet med eksos og svevestøv. HMTS anbefaler ikke at det åpnes for nye boliger der. Stiller seg negativ til boliger i punktbygg i kvartal 22. Begrunnelsen er at punktbyggene har spesielle kvaliteter som gir byen en mulighet til å være attraktiv på det internasjonale markedet. De vil ikke kunne gi samme ringvirkninger dersom de benyttes til boligformål. Etterspørselen etter næringsarealer vil gå i bølger, og det er viktig å sikre næringsarealer i sentrum. Gjennom kommuneplanens arealdel er det avsatt nok boligreserver i sentrum/ sentrumsnære områder. Har som nabo ikke innvendinger til boliger i punktbygg. Ønsker også at det åpnes for boliger på hans eiendom slik han har foreslått tidligere. Hans eiendom inneholder i dag boliger. 3 av 7 Det viser til prinsippavklaring i bystyresak 14/208. Det vises til kommentaren til merknaden fra fylkesmannen. Det viser til prinsippavklaring i bystyresak 14/208. Det framkommer av denne at administrasjonen hadde tilsvarende vurdering. Byplan mener at dette kvartalet ikke skiller seg ut fra en stor del av indre bykjerne. Skal en legge et slikt argument til grunn vil det også utelukke boliger i bl.a. hele Sjøgata. Det viser til prinsippavklaring i bystyresak 14/208. Byplan er enig i argumentasjonen og foreslår at eiendommen Hålogalandsgate 5, gnr. 138/2249, reguleres til bolig/forretning/kontor.
Prinsippavklaring På bakgrunn av de uttalelser som kom inn etter høring og de prinsipielle problemstillinger saken reiser, fant administrasjonen det påkrevet å fremme en prinsippsak til bystyret. Det ble klart at disse problemstillingene ikke var tilstrekkelig belyst og vurdert i kommuneplanens arealdel, og at vedtak i denne saken ville få følger for andre saker i sentrum. Det var derfor behov for å få etablert et prinsipielt grunnlag for håndheving av bestemmelsene i kommuneplanens arealdel med hensyn til arealbruk i punkthus og bruksendring av bygg regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring til boliger. Bystyret gjorde 11.12.2014, i sak 14/208, følgende vedtak: «Med utgangspunkt i kommuneplanens arealdel 2014-2026 gir bystyret følgende føringer for hvordan bestemmelsen om boliger i indre bykjerne skal praktiseres i reguleringsplansaker: Punkthus innenfor kvartal 21 og 22 tillates en boligandel på inntil 50% av bruksareal (BRA). Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller.» Planforslaget I tråd med vedtaket i prinsippsaken er den delen av kvartal 22 der punkthus tillates regulert til kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting/hotell/bolig (F/K/T/H/B). Tilhørende reguleringsbestemmelse, 3.3, første og andre ledd, gis følgende ordlyd: «I området kan oppføres bygninger for forretninger, kontorer, tjenesteyting, hotell og bolig. Andelen boliger i punktbygg kan være inntil 50 % av bruksareal (BRA). Boliger tillates ikke i første etasje.» Videre foreslås at eiendommen Hålogalandsgate 5, som ligger mot Hålogalandsgata og Dronningens gate, reguleres til formål bolig/forretning/kontor (B/F/K). Tilhørende reguleringsbestemmelse, 3.1, første ledd gis følgende ordlyd: «I området kan det oppføres bygninger for forretninger, kontorer og boliger. Boliger tillates ikke i første etasje.» I forbindelse med oppstart av detaljregulering for nabokvartalet, kvartal 21, er det tatt inn et tillegg til reguleringsbestemmelsenes 4.1 som tillater parkeringsanlegg under grunnen i Sandgata mellom de to kvartalene. Hensikten er å gjøre det mulig å binde sammen parkeringsanlegg under grunnen i de to kvartalene om det skulle vise seg ønskelig. Reguleringsbestemmelsene foreslås justert i forhold til de foreslåtte endringer, samt tilpasning til kommuneplanens arealdel. Følgende bestemmelser endres: 1.1, siste setning 1.2, første og andre setning 2.1, 2. ledd 2.2, 7. ledd 2.7 4 av 7
2.13 2.14 3.1, første ledd 3.3, første og andre ledd 4.1, tredje ledd 6.2, andre kulepunkt 6.3, andre kulepunkt Endret reguleringsplan får plan ID 1295_01. Endret plankart og endrede bestemmelser er sist datert 21.01.2015. I søknadsbrevet fra Norconsult er det gjort en enkel konsekvensvurdering av omsøkte endring, der følgende forhold er vurdert: Leke- og uteoppholdsareal, parkering, trafikkforhold, støy og andre konsekvenser. Behandling På bakgrunn av uttalelsene fra fylkesmannen og fylkeskommunen tas saken opp til behandling som endring av reguleringsplanen i henhold til plan- og bygningslovens 12-14, første ledd. Det innebærer at planen skal til bystyret for endelig behandling. Det forutsettes at varsling om oppstart av planarbeid etter plan- og bygningslovens 12-8 er oppfylt gjennom utsendingen til uttalelse som er gjort. Her ble berørte og naboer i vid omkrets skriftlig varslet. Dessuten ble offentlige myndigheter, barnetalspersonen og ulike interessegrupper varslet. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Behandling Byplan aksepterer argumentasjonen fra fylkesmannen når det gjelder behandling av reguleringsendringen, og tar derfor plansaken opp til behandling som endring etter pbl. 12-14, første ledd. Arealbruk Arealbruken er avklart gjennom prinsippvedtaket i bystyret, og dette legges derfor til grunn for forslaget til endring av reguleringsplanen. På bakgrunn av innspill fra grunneier foreslår Byplan at det også tillates boliger på eiendommen Hålogalandsgata 5, som ligger på hjørnet Dronningens gate/hålogalandsgata. Dette er i tråd med kommuneplanens arealdel og eksisterende arealbruk. Planbestemmelsene er foreslått oppdatert i henhold til disse endringene, og samtidig tilpasset den vedtatte kommuneplanens arealdel. Leke- og uteoppholdsareal I tillegg til arealbruken er det forholdet til barn- og unges interesser som innspillene fokuserer på. Det gjelder innspillene fra fylkesmannen og fylkeskommunen. I søknaden fra Norconsult er dette emnet omtalt og det er vist til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Norconsults vurdering er at det vil være utfordrende å løse kravet til felles lekeareal på egen grunn, og at det vil være aktuelt med helt eller delvis frikjøp. I kommuneplanens arealdel er det i henhold til pbl. 11-9 punkt 5 gitt generelle bestemmelser til lekeute- og oppholdsareal, jfr. 28-7. Hensynet til barn og unges oppvekstvilkår er tillagt spesiell vekt. Bestemmelsene er differensiert i forhold til boligenes lokalisering og størrelse. Det skilles mellom tre soner, sone A, B og C etter sentralitet, der kravene er minst strenge i den mest sentrale sonen, sone A. 5 av 7
Bestemmelsene tillater videre frikjøp fra deler av kravet til uteoppholdsareal i sone A og B. For sone A, bykjernen, er det igjen differensiert mellom indre bykjerne og øvrig bykjerne. Kvartal 22 ligger i indre bykjerne. Ut fra overordnede målsettinger om utvikling av en kompakt by og et sterkt sentrum, er det lagt til rette for boliger i hele bykjernen i den nye kommuneplanen, også i indre bykjerne der det etter tidligere planer ikke var tillatt med nye boliger. Boliger i bykjernen vil kunne ha kvaliteter som nærhet til service, handel, kultur og arbeidsplasser med videre, dvs. det som forbindes med et urbant liv. På den annen side må det påregnes redusert mulighet for privat uteareal, utsikt, solfolhold og skjerming mot støy. Av den grunn er krav til uteareal redusert i de mest sentrale områdene, og basert på minimumskrav knyttet til selve eiendommen samt opprusting og bruk av de offentlige parkene og plassene i bykjernen som supplerende uteoppholdsareal. En stilles derfor som boligkjøper overfor et valg om hvilke kvaliteter som prioriteres. Konsekvensen blir ventelig at barnefamilier i liten grad finner de mest sentrale leilighetene attraktive. Kravene for leiligheter i kvartal 22 er privat uteareal på 5 m² i form av terrasse, altan eller balkong. For leiligheter over 50 m² er det i tillegg krav om felles uteareal på 10 m² per leilighet. Det kan frikjøpes fra dette kravet. Fylkesmannen har stilt spørsmålstegn ved lovligheten av frikjøp, og spørsmålet er under avklaring. Dersom dette ikke tillates vil det sannsynligvis ikke være mulig med et større antall boliger i dette kvartalet. Offentlige parker i nærheten av kvartal 22 er arealet foran fylkesbygget (kvartal 99) - avstand ca. 100 m, Rådhusparken - avstand ca. 280 m, Solparken - avstand ca. 330 m og Aspåsen - avstand ca. 500 m. Kvartal 99 er regulert til park, men deler er midlertidig brukt til parkering. Storgata ved kvartalet er gågate, og avstanden til torvet er knapt 300 m. Skole Nærmeste barneskole er Aspåsen og ungdomsskole er Bankgata. Skolevegen vurderes som trygg uten kryssing av sterkt trafikkerte gater. Under forutsetning av finansiering av ombygging av Aspåsen skole, vil skolekapasiteten på barnetrinnet være god. Skolekapasiteten er god på Bankgata ungdomsskole. Parkering Gjeldende reguleringsplan tillater parkering i to etasjer under bakken. Norconsult vurderer at det vil være nødvendig å benytte frikjøpsordningen for deler av kravet. Boliger utløser et betydelig større krav til antall parkeringsplasser per areal enn kontorer eller hotell i bykjernen. Det innebærer en større utfordring å løse kravet uten frikjøp. Trafikk Norconsult viser til at boliger i følge erfaringstall genererer mer trafikk enn f.eks. kontorer. Leilighetsbygg midt i sentrum antas likevel å generere mindre trafikk enn boliger lenger unna fordi de ligger i gang- og sykkelavstand til de fleste funksjoner. Det pekes også på nærheten til bussholdeplassene i Dronningens gate. De vurderer derfor at innføring av boligformål ikke utløser krav til nye tiltak. Inn- og utkjøring fra kvartalet forutsettes som i gjeldende plan å være fra Hålogalandsgata, hvor det er en egen fil for stopp og avkjøring. Midtrabatt gjør at det kun er mulighet for høyresving. Byplan slutter seg til denne vurderingen. Kollektivtrafikk Byplan vurderer dessuten at flere boliger i bykjernen vil være en styrke for kollektivtrafikken da det er sannsynlig at en del velger bort bilen. Kravet til parkeringsdekning tilsier at knapt tre av fire større 6 av 7
leiligheter har parkeringsplass, og en av to små leiligheter. Dessuten er det bykjernen som har best kollektivdekning. Vern I kvartal 22 er Salten Damp-bygget og hjørnedelen av Norrøna bygget regulert til bevaring. En omdisponering av arealbruken vil ikke påvirke forholdet til de vernede byggene. Det vises ellers til fylkeskommunens kulturfaglige vurdering. Støy Boliger er mer støyfølsom enn kontorer, hotell og andre formål. Det er derfor tatt inn en bestemmelse om støy i reguleringsbestemmelsenes 2.14. Dette ivaretas også i teknisk forskrift. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene er justert og utvidet til å omfatte leke- og uteoppholdsareal. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Vedtaket er elektronisk godkjent. Knut Kaspersen arkitekt Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til endret plankart, datert 19.12.2014 Vedlegg 2: Forslag til endrede reguleringsbestemmelser, datert 21.01.2015 Vedlegg 4: Søknad om reguleringsendring med beskrivelse og enkel konsekvensvurdering, Norconsult 09.09.2014 7 av 7