Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Espen Brustuen Arkiv: FEIGB 66/405 17/907-3 Dato: 10.04.2017 KLAGEBEHANDLING - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA - MESSENLIVEGEN - NYBYGG GARASJE GNR/BNR 66/405 Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert 08.08.16 + vedlegg 2. Administrativt vedtak, datert 02.02.17 3. Klage, datert 22.02.17 Sammendrag: Kjersti Solberg Stryken har søkt om dispensasjon fra grad av utnytting i gjeldende reguleringsplan, «Åretta Messenlivegen», for å sette opp garasje. Det ble opprinnelig søkt om dispensasjon i forbindelse med byggesøknad, men søknaden ble senere trukket. Dette med bakgrunn i at aktuell garasje er unntatt søknadsplikt så fremt det innvilges dispensasjon fra reguleringsplanen, jf. SAK10. I brev av 02.02.17 fattet administrasjonen vedtak om økt grad av utnytting på gnr/bnr 66/405 slik at garasjen kan realiseres. Vedtaket ble påklaget av nabo. Klagen legges frem for Utvalg for plan og samfunnsutvikling med forslag om at klagen ikke imøtekommes og oversendes fylkesmannen for avgjørelse. Bakgrunn og fakta: Tiltakshaver er Kjersti Solberg Stryken. Stryken har søkt om dispensasjon fra grad av utnytting i gjeldende plan, for å sette opp garasje. Søker har i dispensasjonssøknaden lagt vekt på at de har behov for garasje på tomta, begrunnet med fremkommelighet og stigningsforhold fra vei og opp til huset. Søker informerer også om at planlagt felles garasjeanlegg for området aldri ble bygd, slik intensjonen var i reguleringsplanen. Søker har også lagt ved en oversikt der det fremgår at det er bygd enkel- eller dobbelgarasje på 30 av 37 tomter innenfor planområdet. Søknad om dispensasjon følger som vedlegg. Planstatus I gjeldende plan for Åretta Messenlivegen (vedtatt 22.5.78) og bebyggelsesplan for delområde 1B (23.11.78) er maksimal utnyttingsgrad satt til U = 0,25 for tomtene, (feilaktig angitt som 0,20 i administrasjonens svar på søknad). I planer som bruker denne type beregningsform, har kommunen praksis i å benytte kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad ved behandling av tiltak. Jf. punkt 1.5.3 om småhusbebyggelse i kommuneplanens arealdel blir dermed maksimal BYA for tomten 25 %.
Eiendomsinformasjon Eiendommen er bebygd med et bolighus fra 1980, og tilbygg fra 2000 (utebod/søppelskur). Eiendommen er på 495,5 m 2 og hele tomta er regulert til boligformål. Ut fra en maksimal utnyttelse på BYA = 25 %, tillates et totalt bebygd areal på 124 m 2 på tomta. Søker har oppgitt at tomta i dag er bebygd med 125,2 m 2 bolig og tilbygg på 10,8 m 2, totalt 136 m 2. Videre er det en biloppstillingsplass på tomta, denne utgjør 18 m 2 iht. punkt 1.11 i kommuneplanens bestemmelser. Totalt er bebygd areal på tomta i dag 154 m 2, tilsvarende BYA på 31,1 %. Med garasjen på 21 m 2, som erstatning for biloppstillingsplass, blir bebygd areal på tomta 157 m2 og total BYA 31,7 %. Dette er en overskridelse av maksimal % -BYA med 6,7 %. Dispensasjonsgrunnlag Plan- og bygningslovens kapittel 19 omhandler dispensasjon. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset og plan- og bygningslovens 19-2 annet ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 1) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bestemmelsens første vilkår forutsetter at kommunen vurderer de generelle hensynene som ligger bak den aktuelle bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse. Hvis disse hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Bestemmelsens andre vilkår er rettet mot den interesseavveiningen som kommunen må foreta. For å gi dispensasjon, må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. I utgangspunktet er det fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt. Administrasjonens vurdering av dispensasjonsspørsmålet I svar på søknad om dispensasjon, ble dispensasjonsspørsmålet vurdert og det ble fattet vedtak. Under følger et utdrag fra vurderingen: «Det er her søkt om dispensasjon fra utnyttingsgraden på BYA 25 %. Bygging av garasje medfører en utnyttelse av tomta på BYA 31,7 %. Dette er en økning med 6,7 % fra den regulerte utnyttingsgraden. I reguleringsplanen er det avsatt areal til flere felles garasjeanlegg. Disse ble ikke opparbeidet slik intensjonen var i planen, og i dag har et stort flertall av boligene i området garasje/biloppstillingsplass på egen tomt. Vi kan derfor ikke se at hensikten bak arealplanen og bestemmelsen blir tilsidesatt om dispensasjonen blir innvilget. Dette er en sak som ikke er av prinsipiell karakter og fordelene er klart større enn ulempene. Tiltaket vil ikke føre til endret trafikkmønster eller økning i trafikk, siden søker allerede har
biloppstillingsplass på tomta. Sett i forhold til dagens situasjon vil utnyttelsen av tomta kun økes med 0,6 % BYA, biloppstillingsplass på 18 m2 erstattes med garasje på 21 m2. Planlagt garasje er liten i omfang og har liten påvirkning på området. Det legges vekt på at flere av eiendommene i planområdet allerede har overskredet tillatt utnyttelsesgrad på 25 % BYA, og at dette etter likebehandlingsprinsippet tilsier at dispensasjon kan innvilges. Det konkluderes med at hovedkriteriene for å tillate dispensasjon fra reguleringsplanen er tilstede og at det dermed er grunnlag for å gi dispensasjon.» Administrativt vedtak «Å fatte vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan er delegert til administrasjonen: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 fattes følgende vedtak: Det gis dispensasjon fra 1 i reguleringsplan for Åretta Messenlivegen for gjeldende grad av utnytting for eiendommen med gnr/bnr 66/405. Ny grad av utnytting fastsettes til 32 % BYA.» Dette vedtaket er påklaget. Administrasjonens fullstendige svar på dispensasjonssøknaden følger som vedlegg 6. Klagen: Under gjengis hovedpunkter fra klagen. Klagen i sin helhet følger som vedlegg 7. Klager mener følgende momenter er for dårlig begrunnet i kommunens vurdering av dispensasjonsspørsmålet: - Det skrives i vedtaket at fordelene er klart større enn ulempene, men mangler eksempler på hvilke fordeler (for samfunnet) en dispensasjon vil medføre. Den etterfølgende begrunnelsen er, etter klagers skjønn, ikke fordeler fra samfunnets ståsted. - Felles garasjeanlegg har blitt oppført og tiltakshaver disponerer en garasjeplass i dette fellesanlegget. Det at garasjeanlegget ikke ble oppført slik den opprinnelige intensjonen var i planen er etter klagers syn av underordnet betydning så lenge tiltakshaver disponerer en plass i anlegget og i tillegg har rikelig med muligheter for å benytte gjesteparkeringsplasser på fellesområdet. - Det skrives i søknaden at et stort flertall har egne garasjer/biloppstillingsplasser på egen tomt, men ikke hvor mange av disse som har fått dispensasjon fra utnyttelsesgraden for å oppføre dette. Hvis man skal begrunne noe med «likebehandlingsprinsippet» er det avgjørende at andre som har oppført garasje/biloppstillingsplass har fått dispensasjon fra samme paragraf i bygningsloven. Klager mener dette må dokumenteres i vurderingen av dispensasjonsspørsmålet. - Klager bemerker i vurderingen at utnyttelsen av tomta kun økes med 0,6 % BYA da biloppstillingsplass på 18 m 2 erstattes med garasje på 21 m 2. Klager mener det dermed legges til grunn at biloppstillingsplassen på tomta er byggesaksbehandlet og godkjent tidligere, noe klager ikke er orientert om.
På bakgrunn av overnevnte punkter, ber klager om at følgende spørsmål besvares før det fattes endelig vedtak: 1. Hva er de konkrete fordelene for samfunnet ved at det gis dispensasjon og hvorfor er disse klart større enn ulempene? Da må også tiltakshaver/saksbehandler kartlegge hvilke ulemper en slik dispensasjon kan medføre. 2. Hvorfor er det et viktig argument for å gi dispensasjon at garasjeanlegget ikke ble oppført nøyaktig slik intensjonen var i planen når tiltakshaver disponerer/eier en garasjeplass i dette anlegget? Hvor går eventuelt grensen for hvor stort avviket fra opprinnelig plan i forhold til ferdigstilt garasjeanlegg kan være for at dette skal være et viktig argument for å gi dispensasjon, så lenge tiltakshaver disponerer en plass? 3. Hvor mange i området har fått dispensasjon fra samme paragraf som tiltakshaver søker dispensasjon fra? Og hvorfor vurderer man det eventuelt som et viktig argument at det fra før har blitt gitt mange dispensasjoner? 4. Er biloppstillingsplassen på tomta formelt byggesaksbehandlet og godkjent på et tidligere tidspunkt? Dette er viktig å avklare da den prosentvise økningen i BYA som kommunen viser til vil påvirkes mye av dette. Vurdering: Fordeler/ulemper De samfunnsmessige fordelene eller ulempene ved et så lite tiltak vil ikke være store. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Samtidig skal den høye terskelen for dispensasjon ikke ha til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av eiendommer som omfattes av en eldre reguleringsplan. I dette tilfellet mener Byplansjefen det fremstår hensiktsmessig med en garasje i tilknytning til selve eneboligen. Fra et samfunnsperspektiv kan ikke byplansjefen se ulemper ved dette tiltaket, da hensikten bak arealplanen og bestemmelsen ikke blir ytterligere tilsidesatt og presedensvirkningen er liten. Garasjeanlegg Planens intensjon (bebyggelsesplan for delområde 1B) var garasje/parkering i fellesanlegg for alle tomter, bortsett fra 10 tomter som lå naturlig til for direkte tilknytning til kjøreveg. Garasje var planlagt delvis i to plan og delvis bygget inn i terrenget. Parkering for både tiltakshaver og klager var planlagt i garasjeanlegget, se situasjonsplan under:
Søkers tomt Klagers tomt Planlagt garasjeanlegg Figur 1: Opprinnelig situasjonsplan. Tiltakshavers tomt har nr. 29, klagers tomt nr. 30. Det var tiltenkt 14 garasjeplasser + ½ parkeringsplass pr. boligenhet på det nedre garasjeanlegget/parkeringsplassen. Kun 7 av disse garasjeplassene ble opparbeidet, og de er ikke opparbeidet slik reguleringsplanen opprinnelig tilsa. Søker disponerer i dag en plass i dette anlegget. Figur 2: Garasjeanlegget i dag. Siden garasjeanleggene av økonomiske grunner aldri ble oppført som tiltenkt, ble det i vedtak av 18. mars 1982 i bygningsrådet godtatt at flere tomter fikk oppføre garasje på egen tomt. De fleste av disse garasjene ble oppført og tatt i bruk på 80-tallet, jf. opplysninger i matrikkelen. Det er videre også blitt gitt tillatelse til oppføring av garasje på andre tomter i planområdet etter dette vedtaket, deriblant hos klager. Flere av garasjeeierne i garasjeanlegget har også garasje(r) på egen tomt. Dette er i utgangspunktet i strid med intensjonen i reguleringsplanen og har medført at flere av tomtene har overskredet maks tillatt utnyttelsesgrad. Selv om søker
disponerer parkeringsplass i garasjeanlegget, mener Byplansjefen dispensasjon skal innvilges etter likebehandlingsprinsippet. Biloppstillingsplass/utnyttelse Biloppstillingsplassen på tomta er ikke formelt byggesaksbehandlet, men beregningen av BYA tar utgangspunkt i beregningsform og slik arealbruken er i dag. Etter TEK10 skal parkeringsplasser iht. kommunens parkeringsnorm medregnes i BYA, også plasser på terreng. Dette kan medføre at eiendommenes tillatte utnyttelsesgrad lovlig blir oversteget. Det å overbygge frittliggende parkeringsplass på terreng (carport/garasje) er et nytt tiltak, som betinger at det gis dispensasjon fra tilltatt utnyttelsesgrad (BYA). Da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt (1978) inngikk ikke parkering i BYA. Ved å legge kommuneplanens arealdel (2012) til grunn for beregning av utnyttelse, inngår derfor parkering i BYA. Ved å følge bestemmelsene i kommuneplanens arealdel blir derfor den prosentvise økningen i utnyttelse på tomta 0,6 % BYA ved realisering av tiltaket. Konklusjon: Byplansjefen har vurdert klagen og anbefaler at den ikke tas til følge. Byplansjefen kan ikke se at klagen inneholder vesentlige nye momenter som ikke har vært vurdert tidligere. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen i brev av 22.2.17. 2. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Lillehammer, 17.5.17 Inger Stubsjøen byplansjef Espen Brustuen saksbehandler