SAKSFRAMLEGG Arkiv: 69/050 Dato: 18.01.2016 Saksnr Utvalg Møtedato Planutvalg Saksbehandler: Gunn Anita Ytterås Engvik Sissel & Kjell-Atle Småberg - Søknad om dispensasjon og bruksendring for brygge 69/050 Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon og bruksendring Tiltremsvegen 349 2 12 Bilder 3 Vedr. nabovarsel 69/050 4 Kommentar til søknad om bruksendring 69/050 5 Bernhardbrygga 6 Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - bruksendring av brygge til fritidsformål - Bjugn 69/50 Sakens bakgrunn og innhold: Bjugn kommune har mottatt søknad om bruksendring av brygge til fritidsformål. Brygga oppgis å være bygd i 1947 av fisker Bernhard, derav navnet «Bernhardbrygga». Brygga ble godkjent fradelt hovedbruket som egen eiendom i 1993 og framstår som godt vedlikeholdt. Det ble av Bjugn kommune gitt utslippstillatelse for brygga i 1996. Brygga er i to etasjer, hver på 57 m². I første etasje er det båtrom, mens 2. etasje er innredet til opphold. Bjugn kommune har nå vurdert de interiørmessige endringene av å etter hvert ha en slik karakter at det har skjedd en bruksendring fra det formålet brygga opprinnelig ble bygd for (næring/fiske) til slik den i dag framstår (fritidsformål), hvor det er tilrettelagt for varig opphold. Det er derfor, som en del av kommunens ulovlighetsoppfølging, bedt om at det sendes søknad om bruksendring til kommunen for behandling. Saken skal nå realitetsbehandles. Det ble ca. 1990 søkt om, og gitt avslag på, bruksendring til utleie.
Flyfoto 1969 Flyfoto 2012 Flyfoto 2012 I søknaden oppgis at brygga originalt hadde hvileplasser og vedovn og at originale deler i størst mulig grad er beholdt under vedlikeholdsarbeider som er utført opp igjennom årene. I
tillegg er det i dette arbeidet benyttet deler fra båten «Lyngøy» som også tilhørte fiskeren Bernhard. Eiendommen ligger på Tiltrem i Lysøysundet i et område med en overvekt av fritidsbebyggelse. Eiendommen ligger videre i et område som i Kommuneplanens arealdel er avsatt til Landbruk, Natur, Friluftsliv og Reindriftsområder (LNFR) hvor kun tiltak som er i overensstemmelse med arealformålet er tillatt. Tiltak i strid med LNFR formålet er derav forbudt, og dette gjelder også bruksendring til slike formål. Siden bryggas formål ønskes endret til fritidsformål, vil dette være i strid med LNFRformålet. Det søkes dispensasjon fra dette formålet. Tiltaket ligger videre innenfor 100-metersbeltet langs sjø, og i hht. bestemmelsene i Plan- og bygningsloven (PBL) 1-8 kan ikke tiltak settes i verk i dette området, herunder endret bruk. Det søkes dispensasjon fra denne bestemmelsen. Søker begrunner dispensasjonssøknaden med at brygga i dag ikke har det samme formålet som den hadde tidligere, siden det ikke er mange fiskere som benytter brygger i tilknytning til sitt daglige arbeid lengre. Dersom brygga kan benyttes til fritidsbolig, vil det være lettere å holde den vedlike ved at den benyttes oftere. Den kan derved stå i flere generasjoner og ikke forfalle slik en ser en god del av bryggeeiendommene gjør i dag. Før dispensasjon gis, skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt gis mulighet til å uttale seg i saken. Saken oversendes derfor Fylkesmannen i Sør- Trøndelag som også samordner sin uttalelse med Sør- Trøndelag Fylkeskommune. Dette i hht. PBL 19-2, 3. ledd. I oversendelsesbrevet, hadde administrasjonen følgende foreløpige vurdering av saken: I dette tilfellet, anser en verdien av å bevare dette bygget for ettertiden på en best mulig måte som tungtveiende i saken. Det er ikke sannsynlig at det vil skje i samme grad dersom man fastholder at bruken av brygga fortsatt skal være et arbeidssted eller uthus. En kan/ bør imidlertid dersom dispensasjon skal gis, stille som vilkår at ytterligere vedlikehold bør skje i samråd med Sør- Trøndelag Fylkeskommune sin kulturminnemyndighet og at byggets eksteriør skal bestå som den er også i framtiden. Det er mottatt merknader til nabovarselet fra to av naboene. Eier av eiendommen gbnr. 69/51 har følgende merknader: For øvrig er merknaden vedlagt saken i sin helhet. Eier av eiendommen gbnr. 69/1 har bemerket at brygga er vesentlig endret fra opprinnelig brygge. Den hadde ikke originalt tregulv i 1.etg., 2. etg. hadde ikke oppholdsrom, brygga var ikke isolert, taket var kledd med eternittplater, det var ikke lagt inn strøm, vedfyring eller vann og den var kun brukt som lager. Tidlig på 90-tallet ble det gitt avslag på søknad om bruksendring, noe kjøper er gjort oppmerksom på ved salg.
Det er ikke parkeringsplasser for biler for eiendommen, parkering har hittil skjedd på merknadshavers eiendom. En eventuell godkjenning vil privatisere strandsonen som består av attraktive fiskesteder for stangfisk i dette området. Merknaden er for øvrig vedlagt saken i sin helhet. Tiltakshaver har gitt tilsvar til nabomerknadene i brev av 22.12.2015 (vedlagt saken) hvor det hevdes at brukerne av eiendommen i over 20 år har parkert ca. 50 m fra brygga og at kommunen også kjører ned til den for å tømme slam. Fylkesmannen er skeptisk til å tillate en omdisponering til fritidsbebyggelse i strandsonen, da dette vil bidra til å hindre allmenn ferdsel og føre til en privatisering av strandsonen. I tillegg vil det være en fare for presedensvirkning i lignende saker. Kommunen bør vurdere om det er ønskelig å tillate slike omdisponeringer på generelt grunnlag, hvis ikke må saken isoleres og begrunnelsen må framkomme av vedtaket. Fylkesmannen fraråder at omdisponering tillates. Fylkeskommunen har også vurdert saken. Brygga er oppført i 1947 og er ikke registrert som SEFRAK-bygg. Den ble fradelt som egen bruksenhet i 1993. Fylkeskommunen har i lignende saker godkjent en fradeling/ bruksendring av bygninger. En bruksendring kan i mange sammenhenger bidra til å forhindre forfall av eldre bygninger. Under forutsetning av at eiendommen ikke gjerdes inn og at allmennhetens muligheter for ferdsel ivaretas, har fylkeskommunen ikke avgjørende merknader til omsøkte bruksendring. Krav til parkering er gitt i plan- og bygningslovens 28-7, hvor det heter at «Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler.» Etter Naturmangfoldloven 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Naturmangfoldloven etter 8-12 er vurdert ved kontroll mot Miljødirektoratet sin naturbase. I dette området, «Ytre Åfjorden», er naturtypen «viktige, sterke tidevannsstrømmer» registrert ved omsøkte tiltak, se under. Vurdering:
I hht. plan- og bygningslovens 19-2, bør ikke kommunen dispensere fra planer eller forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I dette tilfellet fraråder Fylkesmannen i Sør-Trøndelag at det gis dispensasjon i saken. En ser imidlertid at omsøkte bygning framstår som et godt bevart bygg som fortsatt har den gamle, tradisjonelle byggeskikken som finnes langs kysten bevart i stor grad. Dersom bygget kan benyttes som fritidsbolig, vil det, som de nye eierne også understreker, være enklere å bevare bygget for ettertiden. Slik sett, er det gode grunner som taler for å gå imot fylkesmannens anbefaling, og Sør- Trøndelag fylkeskommune har også uttalt seg positivt til saken med dette som bakteppe. I merknadene fra naboeiendommene, vises det til at eiendommen ikke har rett til parkeringsplasser, mens tiltakshaver hevder at det har vært parkert i 20 år ca. 50 m. fra brygga uten naboklager. Parkeringsproblemet vil også være tilstede slik situasjonen er pr. i dag, men det blir enda viktigere å sikre slike rettigheter dersom eiendommen tas i bruk som fritidsbolig. Folkehelsevurdering: Ingen spesielle hensyn. Oppsummering: Etter en samlet vurdering, anbefales at dispensasjon gis, men at det settes vilkår om at rett til parkering sikres. Rådmannens innstilling: Bjugn kommune ved Planutvalget gir med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 1-8 samt Kommuneplanens arealdel og gir videre tillatelse til bruksendring av brygge på eiendommen gbnr. 69/055 med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering mener rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Planutvalget vurderer at omsøkte bygning eksteriørmessig framstår som et godt bevart bygg som fortsatt har den gamle, tradisjonelle byggeskikken som finnes langs kysten bevart i stor grad, og som man mener det ligger samfunnsinteresse i å ivareta. Det legges til grunn at det omsøkte tiltaket er et eksisterende bygg som har en viss kulturverdi i seg selv. Dersom bygget kan benyttes som fritidsbolig, vil det være enklere å bevare bygget for ettertiden. Dette underbygges av Sør- Trøndelag fylkeskommunes uttalelse i saken. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Det må sikres rett til å opparbeide og bruke minimum 2 parkeringsplasser for eiendommen, ref. Plan- og bygningslovens 28-7. 2. Det forutsettes at alle eksteriørmessige endringer på bygget i framtiden bare skjer etter først å ha innhentet samtykke fra Sør- Trøndelag fylkeskommune for å på best mulig måte ivareta den tradisjonelle byggeskikken.