Byplan Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 08.08.2017 43788/2017 2017/3105 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 17/31 Komite for Plan, næring og miljø 30.08.2017 17/119 Bystyret 14.09.2017 Sluttbehandling - Detaljregulering av Dreyfushammarn 33 planid 2016011 Rådmannens forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan planid 2016011 Dreyfushammarn 33 med plankart i målestokk 1:1000 i A3-format, merket Bodø kommune datert 27.03.2017 og i bestemmelser sist endret 27.04.2017. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med planen å legge til rette for utbygging av området til kombinert næringsformål forretning/kontor/tjenesteyting. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål med maks tillatt %-BYA = 100 % (sone 37.05). Maks tillatt mønehøyde er satt til 21,5 m. Kommuneplanens arealdel tillater detaljhandel med plasskrevende varetyper med maksimal 3000 m 2, derav kan det tillates detaljhandel med ikke plasskrevende varetyper på inntil 1500 m 2. Dagligvarehandel tillates ikke. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 06.10.2016. Tiltaket medfører ingen kostnader for kommunen da tilknytning til teknisk infrastruktur ble forberedt ved utbyggingen av eksisterende bygg. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas.
Saksopplysninger Oppstart Oppstartsmøtet ble avholdt 06.10.2016. Annonsering av oppstart ble gjort 13.10.2016 med 4 ukers høringsfrist. Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart den 13.10.2016. Varsel om offentlig ettersyn og høring ble sendt ut 01.06.2017, annonsert i Avisa Nordland 03.06.2017 og på Bodø kommunes hjemmeside med høringsfrist 29.07.2017. Hvem er tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver er Bodø Næringspark1 utvikling AS og planlegger er Boarch Arkitekter AS. Bakgrunn Tiltakshaver ønsker å legge til rette for utbygging til kontor/forretning/tjenesteyting. Om området Eiendommens beliggenhet er i Nedre Rønvik, mellom Dreyfushammarn 31 og 35. Eiendommen grenser videre til Jernbaneveien i øst. Eiendommen har et areal på ca. 2637m2. Eiendommen er ubebygd og benyttes i dag til parkering og lagring. Planområdet begrenses av Jernbaneveien i nordøst og c/l Dreyfushammarn i sydvest. Mot sydøst og mot nordvest går planområdet noe inn på de tilstøtende eiendommene for å ta med i planen avkjørsler og adkomster til disse tre eiendommene Dreyfushammarn 31, 33 og 35. Merknader Det kom inn 6 merknader/uttalelser i høringsperioden. Disse 6 var: Fylkesmannen i Nordland Statens vegvesen Sametinget Nordland fylkeskommune Bodø havn KF NEWSEC Basale AS Merknadsbehandling Nedenfor i tabellen vises behandling av innsendte merknader/uttalelser: Innsender Merknad/uttalelse Behandling Fylkesmannen i Nordland Har ingen merknader Tas til orientering Statens vegvesen SVV anbefaler kommunen om å påse at varelevering på nordsiden må ha snumulighet utenom den kommunale vegen Planforslaget legger opp til at det ikke skal være behov for at varebiler skal snu, men kjøre rundt bygningen. Slik kjøring vil være inn fra nordre avkjørsel (i Dreyfushammarn) og ut søndre avkjørsel, eller omvendt. Kjøremønstret vil avhenge av detaljutformingen Sametinget Sametinget har ingen spesielle kulturfaglige merknader til planforslaget. Sametinget minner om aktsomhetsplikt og meldingsplikt dersom det skulle av bygningen.
Nordland fylkeskommune Bodø havn KF Newsec Basale AS fremkomme gjenstander under graving mv. NFK kan ikke se at tiltaket er i strid med gjeldende regional politikk. NFK kjenner ikke til at planen er i konflikt med registrerte kulturminner. Bodø havn KF har ingen merknader til planforslaget. Newsec har 3 merknader til planforslaget: 1) Det må etableres avtale om fremtidig drift og vedlikehold av adkomst 2) Utbygger må besørge adkomst settes i stand etter utbygging er gjennomført 3) Det må vises plan for snuplass for varebiler mv til bygget på egen tomt. 1) Dette vil være en privatrettslig avtale og angår ikke således reguleringsplanen. 2) Det settes inn som rekkefølgekrav, jfr 5.9. 3) Det vises til svar på merknad fra SVV. Om tiltaket Planen legger til rette for utbygging av området til kombinert næringsformål forretning/kontor/tjenesteyting, med inntil ca. 8000 m 2 nybygg innen bestemmelsenes maks utnyttelsesgrad på 100 % BYA. Det legges til rette for bebyggelse som vil kunne ha flere funksjoner og flere leietakere. Det kan drives detaljhandel med plasskrevende varer. Detaljhandel med ikke plasskrevende varer kan drives innen et areal på 1500 m 2 BRA. Dagligvarehandel tillates ikke. For planområde gis bebyggelsen en gesimshøyde på inntil kote +25,5. Dette gir seks etasjers bebyggelse. Dette er 1 m høyere enn bestemmelsene i kommuneplanens arealdel som angir gesimshøyde/mønehøyde til 21,5 m. Bakkenivå på kote +3,0 gir gesimshøyde på kote +24,5 m. Krav til parkering følger kommuneplanens bestemmelser. Planområdet er i sone B. Adkomst fra Dreyfushammarn til nr. 31 er regulert som felles adkomst. Denne vil kunne benyttes også av Dreyfushammarn 33 om dette skulle bli aktuelt. Adkomsten til Dreyfushammarn 33 og 35 er felles for disse to eiendommene. For nr. 33 er dette en tinglyst veirett. Avkjørsel fra Dreyfushammarn er angitt med piler på plankartet og kan endres noe i forbindelse med byggesaken. ROS-skjemaet er gjennomgått og vurdert og det konkluderes med at det ikke er behov for spesielle tiltak i forbindelse med dette planarbeidet. Vurderinger Problemanalyse De utfordringer denne planen har hatt er overskuddsmasser, felles adkomst, byggets dimensjonering og parkering.
Det skal i følge planen bygges parkeringskjeller som medfører uttak av en viss mengde masser. Bortkjøring av overskuddsmasser vil være en utfordring som må løses i byggesak. Det stilles derfor krav til massebudsjett og masseregnskap. Det er usikkerhet med hensyn til om grunnen er forurenset. Det er derfor tatt inn i rekkefølgebestemmelse 5.6 krav til kartlegging av grunn. Dersom grunn er forurenset stilles det krav om tiltaksplan. Det stilles i samme bestemmelse krav til dokumentasjon om hvor overskuddsmassene er håndtert. Planen legger opp til felles adkomst både mellom Dreyfushammarn 31 og 33 og Dreyfushammarn 33 og 35. Eier av Dreyfushammarn 35 har skrevet i sin merknad at det må etableres en egen avtale om vedlikehold av adkomst mv. Dette forholdet er av privatrettslig karakter og vil således måtte løses mellom partene. Det er et forhold som ligger utenfor reguleringsplanens myndighet. Statens vegvesen og eier av Dreyfushammarn 35 har påpekt i sine merknader at varetransport ikke må utføres slik at transportør rygger ut på kommunal veg da dette vil kunne medføre trafikkfarlige situasjoner. Planen legger opp til at transport av varer skal kjøre rundt bygget og ikke rygge ut på kommunal veg. Det er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene at utbygger skal besørge at felles adkomster skal settes i stand før ferdigstillelsesattest gis. Det legges opp til å ha et mer dynamisk innhold i bygget enn kun kontor. Det er derfor tatt inn i bestemmelsene at det kan tillates handel med begrensninger i antall m 2 og type handel. Det vil være utfordrende rent generelt å tillate dagligvarehandel i et industri- og næringsområde. Det er derfor tatt inn bestemmelse om at slik type handel ikke tillates. Det tillates kantine og funksjoner som medfører bevertning og servering. Byggets totale høyde med heishus var ønsket 1 meter høyere enn det som er fastsatt i bestemmelsene. Siden taket ikke skal benyttes til oppholdsareal, er høyde for heishus og takoppbygg satt til 2,5 meter over maksimal høyde. Samtidig er det gitt tillatelse til å bygge 1 meter høyere enn kommuneplanens arealdel 2014-2026 tillater. Dette er gjort for å få en bedre utnyttelse av etasjer og ett mer dynamisk bygg. Parkeringsdekningen for hele området er krevende da området i dag benyttes til parkering. Det er derfor satt krav til parkeringskjeller og at transformator innlemmes i bygningskroppen. Denne løsningen gir en bedre utnyttelse av arealet samt bidrar til å dekke de krav til parkering som kommuneplanens arealdel 2014-2026 setter. Løsninger De løsninger på problemområder som planen skisserer, anses å være tjenlig for å kunne bebygge eiendommen og etablere ny virksomhet. De foreslåtte løsninger imøtekommer de krav som er satt i kommuneplanens arealdel 2014-2026, statlige planretningslinjer, fylkesplan og merknader som er kommet inn i løpet av høringsperioden. Der er imidlertid satt inn en ny rekkefølgebestemmelse, 5,1, som ikke var med i høringsutkastet. Ny 5.1 dekker opp krav om at skisse for VA skal være godkjent før rammetillatelse gis. Konsekvenser økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre Planforslaget har ingen personellmessige eller økonomiske konsekvenser for Bodø kommune. De miljømessige konsekvensene av tiltaket anses å være beskrevet i planforslaget på en god nok måte. Dersom det skulle være forurensning i grunn, skal tiltaksplan vise hvilke tiltak som skal utføres og på hvilken måte tiltakene skal håndteres.
Konklusjon og anbefaling Planforslaget har vist akseptable løsninger på de utfordringer og krav som er omtalt i saksfremlegget og tiltaket bidrar positivt til utviklingen av Rønvikleira. Planforslaget er videre tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for utvikling av kommunen/mål for byutviklingen. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Trond Eivind Åmo Trykte vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2016011 Dreyfushammarn 33 2 Planbestemmelser 2016011 Dreyfushammarn 33 3 Dreyfushammarn 33_2017-03-27-A3-L 4 Samlede merknader Dreyfushammarn 33 Utrykte vedlegg: Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>