Sluttbehandling detaljregulering planid Sneveien 9-11

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /967 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling detaljregulering planid Sneveien 9-11 Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan planid Sneveien 9-11 med plankart i A3 1:500 datert med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for verksted/lagerbygg i tilknytning til eksisterende næringsvirksomhet, samt bedre parkeringsløsningen innenfor planområdet. I Kommuneplanens arealdel for perioden er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan-id 1176 vedtatt og deler av plan-id 1176_1 vedtatt For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Fordi planen vil medføre utbygging, skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse. ROS-analysen viser at det må utarbeides tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Videre viser ROSanalysen at dersom det tas ut masser i skråningen opp mot Trollhaugen, må det anlegges støttemur som forhindrer utrasing av masser. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planen er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring med høringsfrist Planen anbefales godkjent.

2 Saksopplysninger Oppstart og ettersyn Oppstartsmøte ble avholdt den Berørte parter ble varslet skriftlig om planoppstart den Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland og på kommunens hjemmesider den Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring i perioden til Hvem er tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver: Verkstedbygg Bodø AS Svartlia Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks Bodø Bakgrunn Bakgrunnen for planen er at tiltakshaver ønsker å utvide sin næringsvirksomhet ved å anlegge et verksteds- og lagerbygg på tilstøtende tomt. Tomten er i gjeldende reguleringsplan avsatt til offentlig friområde med ballplass, men er ikke i bruk til dette i dag. Saken har vært oppe i formannskapet i desember 2013, der det ble vedtatt at kjøp av tomten betinges av at området godkjennes omregulert fra friområde til næringsformål. Planen innebærer en omregulering fra gjeldende reguleringsformål fra offentlig friområde i vest og industriformål i øst til kombinert bebyggelse og anleggsformål med åpning for kontor, forretning, industri, lager og verksted. Beregnet bruksareal (BRA) for tiltaket inkludert eksisterende og nytt verkstedbygg og parkering på bakkenivå tenkes ikke å overskride 2528 m 2 BRA. Forretningsareal skal ikke overskride 500 m 2 BRA. Utnyttelsesgraden for området settes til %-BYA =100 %. Merknader Det har kommet inn følgende merknader i høringsrunden: Fylkesmannen i Nordland Jernbaneverket Statens vegvesen Sametinget Nordland fylkeskommune Bodø kommune v/ok-avdelingen Nordlandsnett Liv-Unni Berg og Svein Erik Berg Merknadsbehandling Fylkesmannen har ingen merknader til planforslaget. Jernbaneverket skriver i sin merknad at deres interesser ikke blir berørt og har derfor ingen merknader til planforslaget. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget.

3 Sametinget kjenner ikke til registrerte automatiske fredede samiske kulturminner i planområdet. Sametinget minner om lov om kulturminner 4 og 8. Det vises til 2.7 i planbestemmelsene om tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt. Nordland fylkeskommune kan ikke se at saken er i strid med regionale interesser slik de fremkommer i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Nordland fylkeskommune kjenner ikke til at det er registrert verneverdige kulturminner innenfor planområdet. Fylkeskommune viser imidlertid til tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner jf. Kulturminnelovens 8 andre ledd. Det er satt inn bestemmelse som viser tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt ihht til kulturminnelovens 8 andre ledd i planforslaget. Det vises til 2.7 kulturminner i planbestemmelsene. Bodø kommune v/ok-avdelingen skriver i sin merknad at dersom en iverksetter tiltak ihht planen mener Ok-avdelingen at dette kan bli en god løsning da det vil bety en tydeligere inn og utkjøring til/fra eiendommen. Nordlandsnett meddeler i sin merknad kart over tekniske installasjoner som berører deres eiendom / eiendeler. Nordlandsnett ber om at disse sikres på en god måte i planen og at tiltak meldes inn til Nordlandsnett i god tid før tiltaket igangsettes. Innmeldingsplikt til blant annet Nordlandsnett er tatt inn i 2.6 i planbestemmelsene. Liv-Unni Berg og Svein Erik Berg skriver at de slutter seg til tidligere innspill fra Velforeningen. De mener de ikke kan se at det er synliggjort at bedriftens ulike forretningsforhold kan ivaretas i forhold til trafikk/skoleveg og nabolag. Sneveien har i dag 11 avkjørsler og planforslaget innebærer en ny utkjøring. Slik bedriften drives hører den til på et industriområde og ikke i et boligområde. De kan ikke se at bedriften har noen konkrete forslag til sikring av barns skoleveg og trafikkforhold for øvrig. De spør videre om det skal parkeres på andre siden slik det er i dag. Det vises til «Løsningsmuligheter» nedenfor når det gjelder trafikksikkerhet og trafikkavvikling. Området på andre side av Sneveien 9 er definert til offentlig trafikkområde/forretning. Tiltakshaver leier deler av dette arealet fra Bodø kommunale eiendom KF i dag. Planen har som intensjon at aktiviteten knyttet til dagens virksomhet på andre siden av Sneveien skal fra flyttes til innenfor planområdet. Dette aktuelle området ligger utenfor planens avgrensing og planenhar således liten innvirkning på dagens bruk av området. Når det gjelder uttalelse om arealbruk for Sneveien 9 er gjeldende arealformål næring, og dagens aktivitet tilknyttet virksomheten er således i tråd med arealformålet. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak Det ble fattet vedtak i formannskapet som tillater tiltakshaver å kjøpe et areal på inntil 1400 m 2 av kommunal tomt med gnr/bnr 40/143 som i dag er regulert til offentlig friområde. Godkjent kjøp av tomten betinges imidlertid av at området tillates omregulert til næringsformål. I tillegg kreves det at tiltakshaver etablerer fysisk skjerming mot boligeiendommen i nord.

4 I kommuneplanens arealdel for Bodø for perioden er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Området ligger i sone C for parkering. Det er to gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet. 1) reguleringsplan for plan-id: 1176 «Riksveg 80 Jensvoll-Hunstadmoen», vedtatt i 1979 og 2) reguleringsplan for plan-id 1176_01 «RV80, Jensvoll gartneri», vedtatt i I begge reguleringsplanene er tilleggsarealet som skal erverves av tiltakshaver definert som friområde. Andre opplysninger/uttalelser Det er utarbeidet skisseplan for VA datert Byteknikk har godkjent skisseplanen den Hjemmel/Forhold til lovverk Planforslaget er hjemlet i lov om plan og bygningsloven av Vurderinger Problemanalyse Utfordringene i tilknytning til planen har hovedsakelig vært de trafikale forholdene tilknyttet eksisterende drift vareleveranse, adkomst og parkering. I tillegg har utendørslagring og støy i tilknytning til dagens drift bidratt til å skape utfordringer for utarbeidelse av planforslaget. Slik det fremkommer i innspill fra beboere i området har eksempelvis varelevering foregått ved at tyngre kjøretøy har benyttet fortau som oppstillingsplass ved lossing. Dette har skapt et trafikkfarlig forhold for andre trafikanter. I dag brukes hoveddelen av uteområdet rundt det eksisterende bygget til lagring av maskiner, båter og lignende. Dette opptar mye av plassen som opprinnelig var tiltenkt parkering. Tidligere beregninger for området har antydet plass til 14 parkeringsplasser, men denne dekningen er ikke reell slik situasjonen er i dag. I tillegg leier tiltakshaver et areal på ca m 2 sør for Sneveien som brukes til parkering og lagring av kjøretøy. Kommunen har påpekt at lagring utendørs på kommunal eiendom må fjernes av tiltakshaver. Tiltakshaver har benyttet kommunal eiendom for å lagre båter, biler og annet som har fått følger med hensyn til forurensning i grunn. Slik utendørslagring medfører også mulighet for ulykker i forbindelse med barns lek. Med bakgrunn i antakelse av forurensning fra utendørslagring er det satt krav til miljøundersøkelse av grunnforholdene som har påvist forurensning i grunn. Ett forhold som beboerne i området fremhever er at de ønsker å bevare friområdet. Planlegger har gjort vurderinger som tilsier at området ligger nært veien og er svært støyutsatt. Området er ikke registrert som grøntområde i kommuneplanens arealdel eller i kommunens temaplaner for rekreasjon og grønne verdier. Det er heller ikke registrert som friluftsområde i Salten Friluftsråds kartlegging. Friområdet er delvis gjengrodd og preges av dårlig overvannshåndtering. Friområdet er ubebygd og er ikke tilrettelagt for lek eller idrett. Slik situasjonen er i dag virker ikke friområdet egnet til barns lek og vurderes å ha lav verdi som rekreasjonsområde. Videre er dekningsgraden av lekeplasser i nærheten av planområdet vurdert og anses som god. Det finnes et variert utvalg av lekeområder i gangavstand fra planområdet som er bedre egnet for barns lek og opphold enn det som inngår i planområdet. Det ble i forbindelse med sak til Formannskapet hentet inn uttalelser fra Byplan, Byteknikk og Kulturkontoret, som alle støttet salg/omdisponering av arealet. Løsningsmuligheter Sentralt innenfor det som i dag utgjør friområdet (gnr/bnr 40/143) ønskes det bygd et verksted/lagerbygg på ca. 500 m 2 BRA. Bygget vil ha maksimal gesimshøyde 8 meter og

5 planlegges oppført delvis med to etasjer og delvis med ekstra takhøyde over portene. Bygget skal i første omgang brukes som lager og verksted slik at det som i dag lagres ute blir skjult inne under tak. For ikke å komme i konflikt med vann- og avløpsrør må bygget plasseres så langt sør som mulig. Utearealene rundt det nye bygget planlegges asfaltert og vil benyttes til parkering og gjennomkjøring. Et vesentlig forhold i planforslaget har vært å bedre trafikksikkerheten langs Sneveien, finne bedre løsninger for parkering og ivareta hensynet til barn og unges interesser. Dette innebærer blant annet å stramme inn innkjørselen fra Sneveien og etablere et skjermingsgjerde mot Sneveien og mot boligeiendommen i nord. Tiltaket vil hindre utflytende aktivitet utenfor tiltakshavers område og gjøre området mer ryddig og oversiktlig. Planen innebærer at det etableres en ny avkjøring i vest i tillegg til dagens adkomstløsning. Det er planlagt at den nye avkjørselen i vest kun skal brukes som utkjørsel og at den hovedsakelig er tiltenkt store kjøretøy. Det stilles derfor krav i bestemmelsene til gjennomføring av fysisk sperring av den nye avkjørselen. For å hindre innkjøring i den nye avkjørselen, skal den reguleres ved hjelp av bom eller port som åpnes/lukkes innenfra bygning. Tiltakshaver ønsker også en tilsvarende løsning for eksisterende avkjørsel for å hindre ferdsel i området utenfor åpningstid. I beregningen av parkeringsdekning er det tatt utgangspunkt i 1796 m 2 BRA med formål industri/lager, og 300 m 2 til formål kontor/forretning. Området er definert som sone C i KPA Denne arealdisponeringen tilsier et parkeringskrav på 24 plasser for bil og plasser for sykkel. I plankartet er det illustrert 28 inklusive 2 HC parkeringsplasser for bil. Sykkelparkering er tenkt løst ved inngangsparti til eksisterende bygg. I skråningen nord for det eksisterende bygget planlegges det å ta ut masser for å gi plass til parkering. Skråningen skal sikres med en støttemur. Plan for parkering skal godkjennes av kommunen før igangsettelsestillatelse kan gis og skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Den eksisterende avkjørselen vil fortsatt være åpen for inn- og utkjøring. Sporing av personbil viser at valgt løsning for eiendommen gir en god framkommelighet innenfor området og sikrer areal til parkeringsplassene. Dagens avkjørsel har behov for å strammes inn av trafikksikkerhetsmessige hensyn og justeres til 11,5 meters bredde. Avkjørselen er trukket så langt øst som mulig for å gi plass til det nye bygget og parkering. I vest vil den nye avkjørselen kreve mindre bredde ettersom den kun skal brukes til utkjøring. Minimum bredde for vogntog i den vestre avkjørselen er 6 meter. Mindre justeringer av avkjørslene tillates. Planen krever skjerming av hele området. Kravet fremkommer på grunn av ønske om redusert støy til naboer og å hindre uønsket ferdsel inn i området. Fasadeveggen på det nye bygget kan inngå som en del av skjermingsgjerdet mot Sneveien. Det vises til 2.2 som sier at området skal skjermes for støy og fri ferdsel. Det vises i denne sammenheng til rekkefølgebestemmelse 7 a og b. Det tillates ikke utelagring innenfor planområdet. Det vises til 2.2 Utelagring og øvrig skjerming og til 6 Bestemmelsessone for hovedkjøremønster. Begrunnelse er at hovedkjøremønster for denne type ferdsel er plasskrevende og utendørslagring vil være til hinder for slik ferdsel. Vann og avløp: Eksisterende felles avløpsrør (AF600) i nordlige deler av planområdet ligger nærmere enn 4 meter fra hjørnet på det eksisterende bygget og det planlagte bygget. Friområdet har problemer knyttet til overvannshåndtering som det må gjøres tiltak for. Plassering av dreneringssluker og sandfang er vist på godkjent skisseplan for VA. Jamfør rekkefølgebestemmelse 7 c skal endelig VA-plan være godkjent før igangsettelsestillatelse gis.

6 Energitilførsel Nord for det eksisterende bygget ligger det en lavspentkabel som vil komme i konflikt med etablering av det nye parkeringsområdet. Det vises til kartskisse side 28 i planbeskrivelse over eksisterende el-kabler i planområdet og mulige konfliktområder. Det vises til 2.6 om at kabelanlegg må avklares på tidligst mulig tidspunkt med kabeleier. Støyforhold Det er gjort støyberegninger for virksomheten og det er vurdert behovet for skjermingstiltak for støy. Resultatet fra støyrapporten viser at støynivåene ved nabobebyggelsen vil være lavere enn nedre grense for gul støysone for industristøy. Det nye bygget og tilknyttede verkstedsaktiviteter utløser derfor ikke krav til støyskjerming mot naboene. Analysen viser også at den dominerende støykilden i området kommer fra riksveien. Det vises til støyrapporten for nærmere beskrivelse. Jamfør rekkefølgebestemmelse 7 d skal ulempeplan utarbeides før igangsettingstillatelse gis. Miljøoppfølging I og med det er påvist forurensning i grunnen, stilles det krav om at det skal utarbeides en tiltaksplan før man begynner med gravearbeider der det er avdekket forurensning i henhold til forurensningsforskriften. Det vises til rekkefølgebestemmelse 7 e om tiltaksplan for miljøoppfølging og 2.5 om forurensning i grunn. Rekkefølgebestemmelser 7 Følgende rekkefølgebestemmelser er tatt inn i planen: a) Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en situasjonsplan i målestokk 1:500. Planen skal redegjøre for eksisterende og framtidig terreng med planlagt byggverk, eksisterende og ny avkjørsel, nødvendig parkering og varige konstruksjoner som gjerder, murer og porter. b) Før igangsettelsestillatelse gis, skal planlagte skjermingstiltak være godkjent av kommunen. c) Før igangsettelsestillatelse gis, skal kommunaltekniske planer for vei, vann, avløp og parkering være godkjent av Byteknikk. d) Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Støygrenser og varslingsplikt som fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 gjøres gjeldende. e) Før igangsettelsestillatelse gis for utbygging på områder med forurenset grunn, skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. f) Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis, skal følgende være ferdigstilt: 1. Teknisk infrastruktur (vann og avløp, atkomst, vei og nødvendig parkering). 2. Skjermingsgjerde mot Sneveien og boligeiendom i nord. 3. Fysisk sperring av avkjørsel i vest. 4. Tiltak for håndtering av forurensede masser. Rekkefølgebestemmelsene skal bidra til å sikre en god gjennomføring av planens formål og intensjon.

7 Konsekvenser økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre Planen innebærer ingen økonomiske eller personellmessige konsekvenser for Bodø kommune. Konklusjon og anbefaling Planen anses å bidra til en bedre trafikksikker og trafikal løsning for selve planområdet og de tilstøtende områdene. Videre anses planen å ha løst utfordringene i forbindelse med varelevering, adkomst og parkering på en god måte. Når det gjelder støy, utelagring og ferdsel innenfor planavgrensningen gir planen bestemmelser føringer for virksomhetens aktivitet. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Trond Eivind Åmo Trykte vedlegg: 1 Plankart detaljregulering planid Sneveien Planbeskrivelse detaljregulering planid Sneveien Planbestemmelser detaljregulering planid Sneveien 9-11 Utrykte vedlegg på nett: 4 Samlede merknader detaljregulering planid Sneveien 9-11