SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 08/16174-31 Dato: 13.09.2012 DEL AV AREAL MELLOM CO LUNDS GATE OG VESTFOLDVEIEN. AVSLUTTENDE BEHANDLING AV REGULERINGSPLAN â INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET 16.10.2012 BYSTYRET 23.10.2012 Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan for del av arealet mellom CO Lunds gate og Vestfoldveien, datert 08.07.2011, med tilhørende bestemmelser, sist ajourført 13.09.2012 vedtas iht. plan og bygningslovens 12-12. Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli byutviklingsdirektør
â DEL AV AREAL MELLOM C.O. LUNDS GATE OG VESTFOLDVEIEN- AVSLUTTENDE BEHANDLING AV REGULERINGSPLANEN Hensikten med saken Hindhamar AS Landskapsarkitekter MNLA har på vegne av grunneier Drammen Industribygg AS v/jon Einar Melby utarbeidet forslag til reguleringsplan for arealet avgrenset av C.O. Lunds gate, Collets gate, Vestfoldveien, og boliger langs Folkestads gate. Hensikten med reguleringsplan er å tilrettelegge for utbygging innenfor formålene kontor, industri og forretning for arealkrevende og plasskrevende varer samt å sikre et vegetasjonsbelte som skjermingssone mellom næringsarealet og tilgrensende boliger. Planforslaget ble 1. gangs behandlet av formannskapet i møte 13.03.2012. Saksutredning Planbeskrivelse Planforslaget er nærmere beskrevet i innsendt og vedlagte planbeskrivelse og illustrasjoner. (Vedlegg 1-4 ). Planstatus I kommuneplanen og kommunedelplanen for sentrum er arealet mellom Linveverstredet og Collets gate avsatt til formål: Næring/erverv. Arealet mellom Linveverstredet og boligbebyggelsen langs Folkestads gate er avsatt til boligformål i kommuneplanen og regulert til åpen bebyggelse 2 etasjer innenfor reguleringsplanen av Austadjordet øst for Austadgata stadfestet 20.5.1939. Utbygger foreslår en totalutbygging av alt arealet til næringsformål, med vegestasjonsskjermer mot boligene langs Folkestads gate og Vestfoldveien. Beboerne i området protesterer Det er innkommet 8 protester fra beboere i nabolaget. Langs Folkestads gate er det styrene for borettslagene som uttaler seg på vegne av de 5 firemannsboligene som ligger der (Kfr sammendrag i vedlegg 5 ). Uttalelsene er i stor grad samsvarenede og legger særlig vekt på: Ønske om å bevare grøntområdet mellom Linveverstredet og boligene langs Folkestads gate Frykt for økt trafikksjenanse i boliggatene og fra trafikken til og fra næringsvirksomheten, inntil nabogrense. Krever god skjerming mot varetransporten for området og flyttet innkjøring bort fra nabogrensen. Næring må evt. være kontor ikke trafikkskapende handel For store byggehøyder Barnerepresentanten i plansaker, v/christian Evenshaug Det er av avgjørende betydning at fortau på sydsiden av CO Lunds gate kommer på plass. Mange barn som ferdes til og fra Brandengen og Marienlyst skoler. Ønsker forhøyet fotgjengeroverganger over Collets gate, der det er fotgjengerfelt i dag. Eventuelt lyskryss ved dagens fotgjengerovergang inn mot sykkelbrua.
Fylkesmannen Er særlig opptatt av : Forverrede støyforhold. Støysituasjonen ansees mangelfullt utredet. Ønsker at boliger som får verre forhold skal gis tilbud om lokal skjerming og/eller fasadetiltak. Ber om at tiltakene blir sikret gjennomføring ved en rekkefølgebestemmelse. Bransjeglidning i handelsområder for storvarehandel Trafikksikkerhet for skolebarn, særlig i kryssingen med Collets gate bes nærmere vurdert og eventuelt sikret gjennom rekkefølgebestemmelse. Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen Fylkeskommunen mener byggehøyde, og vegetasjonsbelte ivaretar hensynet til de tilgrensende boligene. Statens vegvesen Er opptatt av faren for bransjeglidning, og ønsker varegruppen interiørvarer tatt ut av bestemmelsene. Ønsker rekkefølgebestemmelser for å begrense utbyggingen før Bj. Bjørnsons gate er utvidet til 4 felt. Ønsker rekkefølgebestemmelser for å sikre gang- og sykkelkryssingen i Collets gate. Ber om at bussholdeplassen i Collets gate innlemmes i planen. Mener det er for mange avkjørsler til CO Lunds gate, og at de er uheldig med avkjørsel fra Collets gate. Rådmannens vurdering Planformål Fylkesmannen i Buskerud har utalte seg kritisk til planbestemmelser som kan medføre bransjeglidning innenfor forretningsformål. I sin uttalelse oppfordret Fylkesmannen til å ta varegruppen interiørvarer ut av bestemmelsene for å hindre utvikling av detaljhandel (ikke store og/eller tunge varer). Rådmannen anser ikke at utviklingen av forretningsdrift med fare for bransjeglidning som tilstrekkelig grunn til å stramme inn på bestemmelsene fra kommunedelplanen for sentrum fra 2006. Kvartalet behandles således på lik linje med øvrige næringsområder i strøket, og fylkesmannens anbefaling følges ikke. Grøntområder og vegetasjonsbelter Naboene langs Folkestads gate er samstemmige i sine protester mot at arealet mellom dem og Linveverstredet omreguleres fra bolig til næringsformål. Helst vil de beholde det som et grøntområde for strøket, eller som åpen boligbebyggelse, slik det ligger i gjeldende planer. På bakgrunn av områdets tidligere bruk til garasjering/parkering, og denne sakens lange forhistorie, som har gått ut på å samle arealene for en felles næringsutbygging, har administrasjonen endt opp med å anbefale planforslagets løsning. Naboenes protester mot omdisponering er så langt ikke tatt til følge. Bestemmelsenes bredder på grøntbeltene er justert slik at de stemmer over ens med plankartet (Henholdsvis 6,5 mot Linveverstredet og 5,5m mot Vestfoldveien) Naturmangfoldet Naturmangfoldloven har bestemmelser ( 8) om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Arealer som omfattes av denne reguleringsplanen består i hovedsak av eksisterende næringsområde. Det foreligger ingen registreringer som tilsier at man bør gjøre grundigere utredninger for dette området og anser derfor at dette kravet er ivaretatt.
Fortetting Rådmannen har vurdert den foreslåtte utnyttelsen til å være akseptabel for eiendommen med bakgrunn i at planforslaget forholder seg til rammer vedtatt i kommunedelplan sentrum samt at ny bygningsmasse henvender seg til og åpner seg mot C.O. Lunds gate og ikke mot nærliggende boliger. I planforslaget er det mellom den foreslåtte næringsbebyggelsen og kringliggende boliger lagt inn et parkbelte som skjermsone. Opparbeidelsen av skjermsonen/parkbeltet er sikret gjennom bestemmelser om krav til gjennomføring samtidig med at byggverk tas i bruk. Høydeforskjellene mellom CO Lunds gate og Vestfoldveien vil også bidra til høyden blir mindre dominerende for boligene bak. Miljøvennlig energiløsning Fylkesmannen mener krav om tilknytning av fjernvarme må bindes opp gjennom reguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene krever her tilrettelegging for vannbåren varme ( 1-10). Drammen kommune krever tilknytning til fjernvarmenettet innenfor sitt konsesjonsområde i forbindelse med byggesaken. Dette hensyn ansees således ivaretatt. Trafikk og adkomst Biltrafikk til og fra planområdet vil skje via C.O. Lunds gate fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate via Collets gate mot øst og Schwartz gate - Knoffs gate mot vest. All kommersiell adkomst til planområdet skal skje fra C.O. Lunds gate. Utforming av adkomster skal være iht. kommunens gatenorm. Planforslaget åpner for en mindre adkomst for varelevering fra Colletts gate. Den eksisterende gaten; Linveverstredet vil ved gjennomføringen av planen bli innlemmet i eiendommens byggeområde. Adkomst til og fra den nærliggende boligbebyggelse vil fortsatt skje via Folkestadsgate og Vestfoldveien. Atkomstkryssene i nærhet av C.O. Lunds gate 12-24 vurderes å tåle beregnet trafikkvekst. Krysset Knoffs gate Bjørnstjerne Bjørnsons gate blir riktignok høyt utnyttet men vil få lav belastning når planlagt utvidelse av Bjørnstjerne Bjørnsons gate til 4 felt gjennomføres. Bjørnstjerne Bjørnsons gate, fra Collets gate til rundkjøringen for E134 har allerede idag 4 felt og vurderes således å ha tilstrekkelig kapasitet til å ta økningene fra Collets gate. Rekkefølgebestemmelse anbefales på denne bakgrunn ikke her. Gang-/sykkelkryssingen av Collets gate, som er en viktig skolevei, anbefales sikret, både av barnetalspersonen og trafikkonsulenten. Vegvesenet anbefaler en rekkefølgebestemmelse for å ivareta trafikksikringen på dette punkt. Det er i dag anlagt Bussputer ved gangfeltene i Collets gate. Dette fører til at hastighetene her er lave, og sikten er god. Sikkerheten ansees således godt ivaretatt. Alternativer til bruk av bussputer er under vurdering, og opphøyde gangfelt er et meget aktuelt alternativ. Fortau langs CO Lunds gates sydside følger byggeprosjektet. Gang og sykkelveg på nordsiden er kommunens ansvar, og står på topp i kommunens prioriteringslister for slike anlegg. Å innlemme busslommer i Collets gate i planområdet ansees ikke aktuelt, da praksis for kommunale veger i dag er stopp langs kantstein. Støy Planområdets støyforhold er dokumentert i innsendte og vedlagte trafikkutredning. Dagens støynivå på boligfasadene langs C.O. Lunds gate og Schwartz gate er beregnet til 65-66 db. Trafikkøkningen i C.O. Lunds gate - Schwartz gate er beregnet til å gi en økning i støy på 1 dba. Dette vurderes ikke som en merkbar økning. En støyskjerm langs CO Lunds gate vil ikke være hensiktsmessig. Boligene ligger nær gata og har adkomstene sine derfra. Fasadetiltak er derfor det eneste praktisk gjennomførbare for byggene langs CO Lunds gate, dersom støyreduserende tiltak skal settes i verk.
I de øvrige gatene som får trafikkøkning som følge av utbygging ved CO Lunds gate 12-24 vil det ikke bli noen merkbar endring i støynivå som følge av trafikkøkningen. Fylkesmannen anser støysituasjonen mangelfullt utredet. Miljøvernavdelingen fremmer ikke innsigelse, men har i denne saken valgt å ha tillit til at overnevnte forhold blir nærmere utredet og innarbeidet i planen. Fylkesmannen ber videre om at disse hensyn bindes opp i en rekkefølgebestemmelse. En ny rekkefølgebestemmelse er derfor tatt inn (etter modell av Vegvesenets plan for Bjørnstjerne Bjørnsons gate): 1-2.f). Naboene er bekymret for støyplager og sjenanse fra varehåndtering helt opp til nabogrensen. Illustrasjonsmaterialet viser varelevering ca 15-30 m fra fasade bolig. Eventuelle støykonsekvenser må dokumenteres i forbindelse med rammesøknad, og nødvendige skjermingstiltak iverksettes før brukstillatelse gis. Vegetasjonsbeltet mot boligene forutsettes etablert uansett støy nivå. Detaljutformingen av skjermingssonene, inklusive støyskjerming, må gjøres med utgangspunkt i den bebyggelsen og det trafikksystemet som skal etableres. Kravene til støytiltak er hjemlet med en egen reguleringsbestemmelse ( 1-2.f) og ansees således ivaretatt. Grunnforhold Naboer langs Vestfoldveien har uttrykt bekymring for setningsskader under bygging. Det er foretatt grunnboringer som påviser kvikke leirmasser under et lag fyllmasser og en tynn leirskorpe. Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en kvalifisert geologisk utredning med utgangspunkt i de konstruktive løsninger som velges. Det er nødvendig å vurdere utbyggingen og tiltak i en større sammenheng for å unngå skader i områder også utenfor tomta. Disse hensyn er ivaretatt med en ny rekkefølgebestemmelser 1-2.e. Konklusjon Planforsalget anbefales vedtatt. Vedlegg: 1. Plankart, for Del av areal mellom C.O. Lunds gate og Vestfoldveien. 2. Reguleringsbestemmelser, sist datert 13-09-2012. 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjoner 5. Sammendrag av uttalelser/protester til planforslaget á