Arkiv: PlanID - 0272.01, K2 - L12 Vår ref: 15/118-17 Journalpostid: 16/8287 Saksbeh.: Vetle Hommersand PLAN 0272.01: REGULERINGSPLAN FOR DEL AV KVARTALET AVGRENSET AV MEIERIGATA, OLE TJØTTAS VEG, SVEINSVOLLVEGEN OG SKULEGATA, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 034/16 14.04.2016 Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til reguleringsplan for del av kvartalet avgrenset av Meierigata, Ole Tjøttas veg, Sveinsvollvegen og Skulegata, Bryne, plan 0272.01 datert 02.11.2015, med tilhørende bestemmelser datert 10.02.2016, ut på høring og offentlig ettersyn. Planforslaget justeres med rådmannens foreslåtte endringer før 2.gangs behandling og endelig godkjenning. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Forslag frå Sverre Heskestad, H: Siste setning i pkt. 1 tas vekk: Planforslaget justeres med rådmannens foreslåtte endringer før 2.gangs behandling og endelig godkjenning. Framlegget vart vedtatt med 5 røyster medan 4 røysta for Sverre Heskestad sitt forslag (2H, 2Frp). LOK-034/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til reguleringsplan for del av kvartalet avgrenset av Meierigata, Ole Tjøttas veg, Sveinsvollvegen og Skulegata, Bryne, plan 0272.01 datert 02.11.2015, med tilhørende bestemmelser datert 10.02.2016, ut på høring og offentlig ettersyn. Planforslaget justeres med rådmannens foreslåtte
endringer før 2.gangs behandling og endelig godkjenning. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0272.01: REGULERINGSPLAN FOR DEL AV KVARTALET AVGRENSET AV MEIERIGATA, OLE TJØTTAS VEG, SVEINSVOLLVEGEN OG SKULEGATA, BRYNE SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgivning as i samarbeid med Plank Arkitekter as, fremmer på vegne av Meierigata Utvikling as justert forslag til reguleringsplan for del av kvartalet avgrenset av Meierigata, Ole Tjøttas veg, Sveinsvollvegen og Skulegata, Bryne, plan 0272.01. SAKSGANG GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren (RPJ) 2013-2040 Kommuneplan for Time kommune 2011 2022 Kommunedelplan for Bryne sentrum 2007 2018 PLANFORSLAGET Planområdet består i dag av en større bygning med kombinert formål som blant annet huser Jysk og Jærbladet. I tillegg inneholder planområdet parkering, bolighus samt Bryne frikirke. Området er i stor grad utbygd og består hovedsakelig av asfalterte flater og eksisterende bygningsmasse. Unntaket er eksisterende enebolig med hage i nordøst. Planområdet strekker seg fra kote +34,0 i nordvest til kote +43,0 i sørøst og er på 5,8 daa. Bebyggelse Planforslaget legger til rette for en bygningskropp med fire fulle etasjer fra Ole Tjøttas veg, og med 5 fulle etasjer regnet fra bygningens vestre del fra Meierigata. Planforslaget er dermed i strid med 4.1 i Kommunedelplan for Bryne sentrum 2007 2018, som setter krav til inntrukket 4. etasje. Planforslaget åpner for en utnyttelse på inntil 12 000 m2 til kombinert
formål bolig, forretning, kontor, bofellesskap og undervisning slik at det vil være mulig å etablere inntil 25 boenheter. Utnyttelsesgraden vil da være 255 % BRA, som er i strid med RPJ. RPJ åpner for 70 160 % BRA for kombinert formål bolig og næring. Byggegrense Byggegrense mot Ole Tjøttas veg hensyntar ikke grøntkorridor som er avsatt i Kommunedelplan for Bryne sentrum 2007 2018 og videreført i høringsutkastet for revisjon av kommunedelplanen. Parkering Parkering er i tråd med Kommunedelplan for Bryne sentrum 2007 2018. Det åpnes for å benytte seg av frikjøpsordning for parkering som foreslått i høringsutkastet for revisjon av kommunedelplanen. Uteoppholdsareal og lek Felles uteoppholdsareal og lek er i bestemmelsene formulert i tråd med Kommuneplan for Time kommune 2011 2022 og Kommunedelplan for Bryne sentrum 2007 2018. Det åpnes for å benytte seg av frikjøpsordning for felles uteoppholdsareal som foreslått i høringsutkastet for revisjon av kommunedelplanen. VURDERING Byggehøyde 4.1 i Kommunedelplan for Bryne sentrum 2007-2018 er tydelig på maks tillatt byggehøyde, samt at øverste etasje skal være inntrukket med minimum 3 meter der det ikke nyttes skråtak. Ingen bygningsdeler kan stikke ut over byggegrensen for inntrukket 4. etasje. I høringsutkastet til revidert sentrumsplan er maks byggehøyde beholdt uendret. Arealutnytting RPJ stiller krav til tetthet i rene boligområder eller kombinerte bolig- og næringsområder (næringskategori 1) med angitt %-BRA. Tillatt %-BRA er 70 160% for nevnte formål. Kravet er av førende karakter og har til hensikt å balansere tetthet mot kvalitet. Planforslaget tillater BRA inntil 255%, altså en betydelig høyere utnyttelse. Parkering og uteoppholdsareal Alt etter hvor mange leiligheter som vil bli etablert, vil planforslaget kunne føre til at en må benytte seg av frikjøpsordning for uteoppholdsareal og/eller at parkering legges til felles anlegg slik det er foreslått i høringsutkastet til revidert sentrumsplan. I høringsutkastet er forutsetningen for å kunne benytte seg av nevnte frikjøpsordning at reguleringsplanforslag er i tråd med den da gjeldende sentrumsplan og overordnede planer. Slik som planforslaget foreligger er det i strid med både gjeldende sentrumsplan, forslag til ny sentrumsplan og regionalplan. Frikjøpsordningen for felles uteoppholdsareal vil slik planforslaget foreligger derfor ikke kunne anvendes. Parkering vil derimot kunne legges til etablerte parkeringsanlegg i nærområdet.
Grøntkorridor og byggegrense Byggegrensen i øst mot Ole Tjøttas veg ivaretar ikke grøntkorridoren i både gjeldende og forslag til revidert sentrumsplan. Foreslått byggegrense vil også gjøre det vanskelig å styrke kvartalsstrukturen i Bryne sentrum, da den ikke samsvarer med byggegrensen til eksisterende bebyggelse i nord og sør. I planprosessen har rådmannen vært positiv til at grøntkorridoren som ligger i gjeldende reguleringsplan kunne fjernes, og i stedet lagt som en korridor langs Ole Tjøttas veg. Gjennom hele planprosessen har dette vært et tema, men forslagstiller har valgt å ikke følge etablering av nevnte grøntkorridor i planforslaget. For å ivareta en tydelig struktur langs Ole Tjøttas veg, fra Sveinsvollvegen til Meierigata og videre til Lauritz Bellesens gate, må byggegrensen trekkes inn 4 meter i øst mot Ole Tjøttas veg. FORSLAG TIL ENDRINGER Intensjonene til planen er gode og vil kunne bidra positivt til å styrke handel- og næringstilbudet i Bryne sentrum. Rådmannen tilrår derfor at følgende punkter innarbeides før 2.gangs behandling: Byggehøyder blir endret i tråd med gjeldende sentrumsplan 4.1 som her betyr at den 4. etasjen må trekkes inn med 3 meter. Tillatt %-BRA i tråd med RPJ (70-160). Byggegrense i øst mot Ole Tjøttas veg trekkes inn 4 meter. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Rådmannen tilrår at planforslaget for del av kvartalet avgrenset av Meierigata, Ole Tjøttas veg, Sveinsvollvegen og Skulegata, Bryne, legges ut på høring og offentlig ettersyn, og at planen justeres i tråd med rådmannens foreslåtte endringer før 2.gangs behandling og endelig godkjenning. Rådmannen i Time, den 21.03.2016 Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart datert 02.11.2015 2. Bestemmelser 10.02.2016 3. Planbeskrivelse 10.02.2016
Vedlegg: 4. Illustrasjoner og sol- og skygge analyse 5. Forslagstillers oppsummering av merknader til varsel om oppstart 6. Rådmannens oppsummering og kommentar til merknadene Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur