STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling Tilgangskode: Paragraf: Arkivsak nr 16/1061 Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Detaljregulering Sjuestokkveien - sluttbehandling Saksnr Utvalg Møtedato 65/2016 Hovedutvalg Plan og Miljø 23.11.2016 74/2016 Kommunestyret 11.12.2016 Rådmannens innstilling: Detaljregulering for Sjuestokkveien, datert 24.06.2016 sist endret 26.10.2016, med tilhørende dokumenter, vedtas i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Vedlegg: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse FORSLAG TIL REVIDERTE REGULERINGSBESTEMMELSER - fra fylkeskommunen 04.11.16.docx Dokumenter i saksmappen Diverse saksdokumenter. Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for ny frittliggende boligbebyggelse med tilhørende fellesarealer. Reguleringsplanen legger til rette for utbygging av inntil 18 boliger, hovedsakelig i form av frittliggende eneboliger og tomannsboliger på gbnr 7/11 og 10/1. Det er lagt til rette for økt fremkommelighet i området og frem til to lekeplasser. Hensynet til landskapssilhuetten er vurdert og det er foreslått at en mindre kolle nord i planområdet bevares. På kollen er det regulert inn enkelte trær slik at disse blir bevart. Reguleringsbestemmelsene følger opp dette og krever at trær som dør eller blir fjernet av annen grunn skal erstattes. Videre er det lagt inn en buffersone mot skogen i syd og øst. Det er lagt opp til trafikksikkerhetstiltak som fartshumper ved planområdet. I forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget har det vært en dialog med Vestfold fylkeskommune, i forbindelse med at planområdet ligger i utkanten av kulturmiljøet «Hella, Skjærsnes, Melsom» i Regional plan for bærekrafig arealpolikk (RPBA). Det er satt detaljerte bestemmelser knyttet til bebyggelse i området. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, der området er lagt ut til fremtidig boligformål. Det har kommet inn seks merknader ved offentlig ettersyn, to av disse fra Vestfold fylkeskommune, som har ønsket flere endringer. Fylkeskommunens merknader er i stor grad tatt til følge i revidert
planforslag. Merknadene gjennomgås for øvrig i saken. Etter en totalvurdering anbefaler administrasjonen at planforslaget vedtas. Saksutredning Faktaopplysninger / bakgrunn for saken Det aktuelle området ble tatt inn som nytt område for boligbebyggelse ved rullering av kommuneplanen, vedtatt november 2015. Det ble varslet oppstart av detaljregulering for området den 6.2.2016. Planforslag ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i møte den 24.08.2016, sak 47/2016. Juridiske grunnlag Plan- og bygningsloven 12-12. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger til rette for småhusbebyggelse i maks to etasjer, både eneboliger og tomannsboliger. Maks antall boenheter er 18 og det tillates i tillegg en sekundærleilighet på inntil 60 kvm til eneboligene, 6 stk. Nord i planområdet ligger det til rette for bebyggelse i skrått terreng, mens det i syd er mer flatt. Gjennomsnittlig størrelse på tomtene er 750 m². Minste tomt er på 600 m². Maks BYA er 35 %. Det er avsatt to områder for lek/ felles uteopphold, BLK1 og BLK2, på henholdsvis 0,4 daa og 0,5 daa. BLK1 skal opparbeides med lekeapparater og noe fast dekke, mens det på BLK2 skal beholdes vegetasjon slik at dette området i tillegg til lekeområde også fungerer som vegetasjonsskjerm. Felles uteoppholdsarealer/lek er forbundet med turveier. Det vises forøvrig til planbeskrivelsen, som følger saken. Merknader etter offentlig ettersyn Statens vegvesen, brev datert 30.08.2016 Vegvesenet har ingen merknader til planforslaget. Kommentar: Tatt til orientering.
NVE, brev datert 16.09.2016 NVE viser til at de uttaler seg i saker hvor det spesielt er bedt om råd i en konkret problemstilling. I denne saken er det ikke bedt om slik bistand. Kommentar: Tatt til orientering. Landbrukskontoret i Andebu og Stokke, brev datert 26.09.2016 Ber om at buffersonen mot skogsområdet i øst tas inn langs hele plangrensen mot øst. Ellers ingen merknader. Kommentar: Landbrukskontorets merknad er fulgt opp i plankartet. Vestfold fylkeskommune, brev datert 26.09.2016 og brev datert 04.11.16 Fylkeskommunen viser til at planforslaget ligger innenfor kulturmiljøet Hella, Skjærsnes, Melsom i RBPA og har merknader til følgende: Steingjerde: Lengst sør i løper et bevaringsverdig steingjerde. I planforslaget er steingjerdet flyttet. Fylkeskommunen er av den oppfatning en grensemarkering, som steingjerdet er, enten tas vare på eller fjernes. Det ville være positivt om dette landskapselementet blir bevart. Landskapsbildet øst for åsen: Det synes å mangle en vurdering av planens virkning for de to nærmeste bygningsmiljøene, Grindstuen (130 meter mot sørøst) og Drengstua (180 meter mot nordøst). Begge bygningsmiljøene har siktlinje direkte inn mot planens tomter øst for åsen. Sihuettvirkning: Fylkeskommunen ser positivt på at trær er bevart på toppen av kollen, men vegetasjon i seg selv er ikke tilstrekkelig vern av landskapselementer. Ved tett bygging på begge sider av åsen et erfaringsmessig være press på å tynne vegetasjonen for å bedre solforholdene på tomtene. Dette vil ikke minst gjelde tomter øst for åsen med store trær. Inngrep i åsen: Minst ett av husene på østsiden av åsen i BFS1 synes å være tegnet delvis inn i åsen som ønskes bevart. Konklusjon: De tre østligste tomtene i BFS1tomten BFS2 samt de to østligste tomtene i BFS4 er ikke forenlige med hensynene som kreves i gjeldende kommuneplans arealdel eller med prinsippene for forvaltning av kulturmiljøer i RPBA. Fylkeskommunen fremholder at disse må ut av planen. Dersom ikke dette etterkommes vil fylkeskommunen, med hjemmel i kommuneplanens arealdel 2016-2025 bestemmelse 3.13 a., b. og c., samt RPBA kapittel 2, vurdere å fremme innsigelse til planen. Det inviteres til møte. I brev datert 4.11.16 ber fylkeskommunen om at bestemmelsene 3.13 og 3.14 fra kommuneplanen videreføres i reguleringsplanen. Videre bes det om at det utarbeides gode illustrasjoner/fotomontasjer/3d modeller på tiltaket før saken går til endelig avgjørelse. Illustrasjonene må vise utbyggingen både på kort og langt hold fra både fugleperspektiv og fra bakkeplan. VFK vil ha materialet oversendt. Fylkeskommunen har
forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene for å sikre at ny bebyggelse tilpasses det unike landskapet det er en del av. Blant endringene til bestemmelsene er blant annet ny bebyggelse ikke skal overstige kotehøyde 45, som er toppen av kollen, at bebyggelsen skal ha saltak og trekledning i fasader. Fylkeskommunens forslag til reviderte bestemmelser følger vedlagt. Kommentar: Steingjerde: Etter møte med fylkeskommunen er det enighet om at deler av steingjerdet beholdes i grensen mellom to tomter. Resten av gjerdet fjernes. Planens virkning for bygningsmiljøer: Det er i dag skog mellom planområdet og de to bygningsmiljøene. Ny bebyggelse vil ikke være synlig slik situasjonen er i dag. Videre er det tatt inn bestemmelse om fargebruk for å hindre at ny bebyggelse blir fremtredende i landskapsbildet. Silhuettvirkning: I planen er deler av kollen i nord avsatt som grøntområde. Flere av de store trærne i området er innmålt og avsatt i planen som trær som skal bevares. Planens bestemmelser følger opp dette, slik at trær som dør eller må fjernes av annen grunn, skal erstattes. Inngrep i åsen: Det påpekes at de inntegnede husene i plankartet ikke er endelig plassering av bygg. Dette vil bli vurdert ved byggesøknad. Konklusjon: Administrasjonen mener planforslaget tar nødvendig hensyn til landskapet og kulturmiljøet, og kan ikke se at det er behov for å fjerne de nevnte tomtene fra planen. Vedrørende uttalelse av 4.11.16: I revidert planforslag er de fleste krav fra fylkeskommunen tatt til følge. Når det gjelder ønsket om at det skal utarbeides illustrasjoner/ 3D- modeller, så lar dette seg ikke gjøre før saken skal til behandling. Administrasjonen mener dessuten at de detaljerte bestemmelsene ikke gjør det nødvendig med slike illustrasjoner og at planbeskrivelsen beskriver og illusterer planlagt utbygging på en tilfredsstillende måte.. For øvrig burde fylkeskommunens ønske om illustrasjoner blitt fremmet ved varsel om oppstart. Videre er ikke fylkeskommunens forslag om at bebyggelse ikke skal overstige kote 45 i område BSF 1, ettefulgt. Sammen med krav om at kollen skal skånes for inngrep og at bebyggelsen skal ha saltak, vil dette gjøre området umulig å utvikle. Administrasjonen mener at bestemmelse om maks mønehøyde 8,5 meter, samt krav om bebyggelse i jordfarger samt innregulerte trær for bevaring, på tilstrekkelig måte ivaretar hensynet om at bebyggelsen ikke skal bli dominerende i landskapet. Heller ikke fylkeskommunens forslag til bestemmelsene pkt. 4.1, om at bebyggelse innenfor BFS 4 skal ha malte fasader er etterfulgt. Administrasjonen mener den foreslåtte bestemmelsen om at all bebyggelse skal ha jordfarger på vegger og tak. Ubehandlet treverk i fasader og/eller tak som får naturlig gråfarge over tid kan benyttes. ivaretar bebyggelsens virkning på en bedre måte. For øvrig er fylkeskommunens uttalelse hensyntatt. Oddbjørn Tidemann og Kari Anita Gram, brev datert 10.10.2016 Tidemann og Gram har ingen kommentarer til utbyggingen, men ønsker å kommentere utkjøringen fra feltet mot nord. Det syntes å være svært kort avstand fra svingen på Sjuestokkveien til avkjøringen til boligområdet. Det har vært flere trafikkuhell i dette området. Siden veien benyttes av skolebarn og turgåere bes det om at det sees på om all trafikk til området legges til adkomsten før
svingen. Kommentar: I forbindelse med planarbeidet er det sett på ulike løsninger for adkomst. For å kunne bevare kollen i nordenden av planområdet er det imidlertid ikke mulig å få til en felles adkomst før svingen, slik det foreslås. Bevaring av denne kollen er vesentlig, jf. merknad fra Vestfold fylkeskommune. Det er lagt inn frisiktsone for å etablere tilstrekkelig sikt ved adkomsten. Skagerak Nett AS, brev datert 13.10.2016 Skagerak Nett konstaterer at det er lagt inn areal for ny nettstasjon innenfor planområdet. Forsyning til nettstasjonen krever 24 kv høyspenningskabler. Trasé for disse må klargjøres og avtaler med grunneiere må foreligge før kablene legges. Dersom eksisterende anlegg i området må flyttes som følge av planen er dette utbyggers kostnad. Er det aktuelt med alternativ energiforsyning til området, bes det om at dette avklares så tidlig som mulig. Etablering av distribusjonsnett vil bli utført i henhold til gjeldende regler. Grave- og grunnarbeider bekostes av utbygger. Skagerak Nett ønsker å bli kontaktet i god tid før utbygging. Kommentar: Tas til orientering. Fylkesmannen i vestfold, brev datert 12.10.2016 Fylkesmannen merker seg at de føringer som ble signalisert ved uttalelse til varsel om oppstart er fulgt opp i planforslaget. Kommentar: Tatt til orientering. Økonomiske konsekvenser Ingen kjente økonomiske konsekvenser for Stokke kommune. Konsekvenser for nye Sandefjord kommune Ingen kjente konsekvenser for nye Sandefjord kommune. Barn- og unges interesser Planforslaget legger til rette for lek og uteopphold på to ulike områder, som knyttes sammen med turstier. Område BLK1 skal etableres med lekeapparater og noe fast dekke, og skal være universelt utformet. Område BLK2 skal fungere både som lekeområde og som vegetasjonsskjerm, slik at mye trær skal beholdes. Dette vil bli et fint område for fri lek/ «100- meter skog». Miljøkonsekvenser I planbeskrivelsen vurderes mulige alternative energikilder. Det legges likevel opp til strøm som
energikilde. HMS/Folkehelse Planområdet ligger i landlige omgivelser med gode aktivitetsmuligheter i nærområdet. Sjuestokkveien har ikke gang-/sykkelvei, men det er gang-/sykkelvei langs Skjærsnesveien. Videre legges det til rette for felles lek og uteoppholdsarealer i samsvar med utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel, jf. barn og unges interesser over. Vurdering og konklusjon Planforslaget legger til rette for et boligområde i utkanten av kulturmiljø Hella, Skjærsnes, Melsom. På grunn av beliggenheten i kulturmiljøet, er det foreslått detaljerte bestemmelser til utbyggingen. Administrasjonen mener planforslaget på en god måte legger til rette for en utbygging som tar nødvendig hensyn til sin plassering i et viktig kulturmiljø, samtidig som det legges til rette for et godt bomiljø med fine utearealer. Det har vært dialog med fylkeskommunen i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. Fylkeskommunen har ønsket flere endringer, hvorav de fleste er etterkommet i det planforslaget som nå fremmes til sluttbehandling. Administrasjonen anbefaler at planforslaget vedtas. Behandlinger og vedtak: Hovedutvalg Plan og Miljø 23.11.2016 Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tiltrådt. (6-0) Hovedutvalg Plan og Miljøs vedtak: Detaljregulering for Sjuestokkveien, datert 24.06.2016 sist endret 26.10.2016, med tilhørende dokumenter, vedtas i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Kommunestyret 11.12.2016 Behandling: Votering: HPMs innstilling enstemmig vedtatt. (29-0) Kommunestyrets vedtak: Detaljregulering for Sjuestokkveien, datert 24.06.2016 sist endret 26.10.2016, med tilhørende dokumenter, vedtas i henhold til plan- og bygningsloven 12-12.