REGULERINGSPLAN FOR BRÅTEN - SALTRØD ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

REGULERINGSPLAN FOR BRÅTEN - SALTRØD ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Innledning Pollen Bygg & Eiendom har på vegne av grunneier Aarredahl Consulting AS utarbeidet forslag til reguleringsplan betegnet Bråten - Saltrød. Området er i dag uregulert, avsatt til boligformål i arealdel av kommuneplanen. Det ligger en enebolig på eiendommen i dag. Tilbakemelding etter 1. gangs behandling i Planutvalget Saken ble utsatt for befaring på møte 23.09.2010, og på møte etter befaring 21.10.2010 ble det fremsatt forslag om redusert utnyttelse md 8 boenheter. Dette ble vedtatt, og planforslaget er nå omarbeidet i tråd med dette vedtaket. Plankart, bestemmelser og denne planbeskrivelsen er revidert i tråd med vedtaket og påført revisjonsdato 15.11.2010. Hensikt med reguleringen Hensikten med reguleringen er å bygge 2 stk. 4-mannsboliger, i alt 8 nye boenheter. Eksisterende bolig og garasje forutsettes revet. Området synes godt egnet til utbygging av nye boliger, og Pollen Bygg & Eiendom Side 1 av 9

eksisterende bolig har et omfattende vedlikeholdsbehov og representerer ikke noen verneverdi, og kan således rives. Planområdet Området er på ca. 3200 m 2, hvorav ca. 1500 m 2 blir direkte avsatt til boligtomter. De øvrige arealer avsettes til vei, parkering, felles utearealer og vegetasjonsskjerm. Den delen av planområdet som skal bygges ut består i all vesentlighet av gnr. 41, bnr.79. Det er kun tatt med mindre arealer mot veien for å kunne legge om avkjørselen og ned mot sjøen for å sikre tinglyst atkomst til strandparsell. Planområdet er relativt flatt, sydvendt og solrikt, og egner seg godt til boligbygging. Det hører en liten strandparsell til eiendommen, med atkomst sikret gjennom tinglyst heftelse på naboeiendommen. Denne parsellen skal benyttes til felles uteopphold for de nye boligene, og egner seg godt som badeplass. Utbygging av området vil ikke påvirke de omliggende boligene i nevneverdig grad. Mot vest ligger en enebolig. Denne ligger høyt og fritt og vil beholde sin utsikt og sol nesten uberørt av utbyggingen. På syd- østsiden av planområdet ligger det boliger i dag, vesentlig lavere i terrenget, og sjenansen fra utbyggingen vil ikke bli av betydning. De vil heller ikke tape sol ettersom utbyggingen skjer nord og øst for dem. Tekniske anlegg Atkomst til området skjer via ny atkomstvei direkte til RV 410. Ny atkomstvei etableres ca. 30 meter lenger mot nord enn eksisterende, og eksisterende atkomstvei stenges. Eiendommene 41/10 og 41/34 knyttes til ny atkomstvei. Dette er vurdert til den trafikksikkerhetsmessige beste løsningen. Inne i området vil det være felles privat parkering og kjøreveg. Det vil også være en kjørbar gangvei frem til hver bolig. Parkering løses ved at hver bolig får 1 1/2 parkeringsplass i felles parkeringsplass nord i planområdet mot RV 410 Til sammen etableres 12 parkeringsplasser, altså 1,5 plass pr. boenhet. Dette vurderes som tilstrekkelig boligenes størrelse og nærhet til offentlig transport tatt i betraktning. Det er kollektivholdeplass i direkte tilknytning til området, og fortau bort til holdeplass. Noden Arendal Eydehavn er hyppig frekventert med busser, inkludert nattbuss i helgene. Ny bebyggelse koples til eksisterende vann- og avløpsanlegg i området via borehull. Det settes av egnet område til felles post og avfallsdunker i område PR. Ny bebyggelse Det er fra utbyggers side ønskelig at ny bebyggelse får en enhetlig stil og utforming, og begge bygninger vil bli bygget av samme aktør og være bygget rundt de samme prinsipper. Planen åpner for noe variasjon i størrelse. Det er ønskelig at alle bygninger får valmet tak. Bygningene oppføres i to etasjer med 2 leiligheter i hver etasje. Plankartet er påført kotehøyder for ferdig gulv i 1. etasje og maksimal mønehøyde. Kotehøyde for boligene er senket i forhold til opprinnelig forslag. Pollen Bygg & Eiendom Side 2 av 9

Forhold til eksisterende reguleringsplan Området er uregulert, og kartutsnittet under viser andre reguleringsplaner i området. Det er en relativt ny plan for boliger nord for RV 410, og en eldre plan som neppe vil bli gjennomført i sin nåværende form. Den eneste planen som kommer i direkte berøring med denne reguleringen er reguleringsplanen som dannet grunnlaget for utvidelse av RV 410. Gjennomføring av reguleringsplan for Bråten Saltrød medfører en mindre endring av planen for RV 410, ettersom avkjørsel flyttes. Denne endringen vil føre til forbedret sikt og tryggere atkomst til eiendommene. Pollen Bygg & Eiendom Side 3 av 9

Forhold til arealdel av kommuneplan Planområdet er i sin helhet av satt som boligområde i arealdel av kommuneplanen. Kartutsnittet under viser avgrensningen av boligområdet. Det er et grøntområde syd for eiendommen, og strandparsellen som inngår i planen grenser opp mot dette. Gjennomføring av denne reguleringen er helt i tråd med arealdel av kommuneplanen. Barn og unges oppvekstvilkår Det skal anlegges nærlekeplass inne i planområdet. Denne utrustes i henhold til Arendal kommunes retningslinjer, og vil inneholde sandkasse (3 x 3 m), huskestativ, vippedyr og et par store morenesteiner. Plasseringen av nærlekeplass skal sikre de yngste barna et trygt lekeområde, og det er valgt en plassering så langt bort fra hovedveien som mulig, mellom BK1 og BK2. Lekeplassen skal gjerdes inne. Det anlegges også felles uteplass / grillplass / badeplass på eiendommens strandparsell. Her vil det også anlegges plen for ballspill og rekreasjon. Flere områdelekeplasser er tilgjengelig utenfor planområdet, innenfor en avstand som er akseptabel for større barn. I en avstand av 900 meter fra planområdet, retning Saltrød, befinner det seg en strand volleyballbane og en mindre grusbane. For å komme hit må RV 410 krysses 3 ganger, alle på oppmerkede fotgjengeroverganger. I forbindelse med Stuenes skole er det flere baner for ballspill, både grus- og asfalterte baner, samt Stueneshallen. Pollen Bygg & Eiendom Side 4 av 9

Det er nærhet til større naturområder relativt nærme planområdet, så større barn vil kunne finne leke- og oppholdsområder i nærheten såfremt det er akseptabelt å krysse RV 410. Skolevei Skoleveien går langs fortau og gang/sykkelvei helt frem til Stuenes Skole Det er to mulige traseer som kan følges: a) Langs hovedveien på gangsti: Denne varianten har en lengde på 1,6 km og RV 410 må krysses totalt 4 ganger, alle overgangene er merkede forgjengeroverganger, en av dem, i krysset mellom RV 410 og Gunnar Knudsensvei er i tillegg opphøyd med "fartshump" og trafikkøy som midtdeler. b) Langs hovedvei på gangsti - siste delen er en snarvei i forkant av kirken, denne varianten er brukt av de lokale og har en lengde på ca 1,1 km. Veien må krysses tre ganger, alle merkede gangfelt. Avstanden til skolen tilsier at de minste barna vil benytte buss eller bli kjørt til skolen. Skoleveien vurderes som trygg. Felles utearealer og solforhold Det er avsatt 2 områder til felles uteopphold og lek, en tradisjonell sandlekeplass, og en kombinert grillplass og badeplass som også er tenkt som samlingsplass for voksne, med benker og bord. Det er en spesiell kvalitet for et boligområde å ha en egen, felles strandparsell. Strandlinjen har en lengde på ca 8 meter, og parsellen har et areal på ca. 90 m 2. Det anlegges plen her og det er naturlig svaberg som er egnet til bading. Fjellformasjonene åpner for anlegging av en liten sandstrand ved å fylle på sand i en liten bukt Sandlekeplass vil ligge mellom boligene og ha gode solforhold hele dagen. Boligene er planlagt ut i fra ønske om at flest mulig skal få så gode solforhold som mulig. Boligene ligger høyt og fritt og får mye sol gjennom hele dagen. Private uteplasser Alle boliger i 1. etasje får uteplass på bakkenivå med mulighet for anlegging av plen og hellelagt platting. Boliger i 2. etasje får veranda som privat uteplass i tillegg til en liten uteplass på bakkenivå i forbindelse med inngang. Konkret vurdering opp mot Arendal kommunes Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79. Forskriften stiller krav om minimum 25 m 2 lekeplass pr. bolig i områder med middels tett og åpen bebyggelse, slik som i dette tilfellet. Dette kravet imøtegås med en nærlekeplass med areal 80 m 2 og en grill / badeplass på ca 90 m 2, til sammen 170 m 2. Dette er ikke helt tilstrekkelig i forhold til 79 (krav vil være 8 x 25 = 200 m 2 ), men kvaliteten til arealene er god, og dette vurderes som akseptabelt. Lekeplass ved inngang og nærlekeplass er slått sammen slik forskriften åpner for ved felt med mindre enn 30 boenheter. Maksimal gangavstand er ca 100 meter fra den boligen som ligger lengst unna til badeplassen. Såkalt grendelekeplass er ivaretatt utenfor feltet, lokalisert ca 900 meter fra nye boliger i retning Saltrød. Pollen Bygg & Eiendom Side 5 av 9

Når det gjelder parkeringsdekning er det foreslått en dekning på 1,5 plasser pr. bolig, mens forskriften krever 2 plasser, inkl 0,5 plasser som reserve for event. senere opparbeidelse. Det er vurdert dit hen at etter denne utbyggingen er det ikke noe rom for utvidelser innenfor planområdet, og dermed heller ikke behov for noen parkeringsreserve innenfor feltet. Parkeringsdekningen bør dermed være tilfredsstillende. Umiddelbar nærhet til kollektivholdeplass taler også for en reduksjon av antall parkeringsplasser i forhold til lokal forskrift. Vurdering av støyforhold Det ble både fra Fylkesmannen og Statens Vegvesen påpekt behovet for støyberegninger. Dette er utført av Sinus AS, rapport er vedlagt. Hovedkonklusjonen i denne rapporten er at det er boliger i BK1 som er utsatt for støy, både ute og innendørs. Det skisseres flere muligheter for å kompensere for dette. Vi har i dette planforslaget valgt å foreslå en kombinasjon av lokal skjerming og bygningsmessige tiltak, samt detaljere reguleringsbestemmelsene i henhold til rapportens anbefalinger. Hovedmomentene i rapporten som er medtatt i planen er som følger: Det bygges lokal støyskjerm ved bolig i BK1, se vedlegg 4 i støyrapport. (se utsnitt) Veranda for uteopphold bygges på sydøst side av boligene Halvparten av soverom i hver leilighet anlegges på sydøst eller nordøst side Vinduer utføres med 3-lags utførelse for å sikre akseptabelt støynivå innendørs Disse tiltakene innlemmes i reguleringsbestemmelser og plankart. Pollen Bygg & Eiendom Side 6 av 9

Oppsummering og kommentarer til innkomne innspill I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enkelt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspillene er vedlagt planforslaget. 1. Fylkesmannen i Aust-Agder Miljøvernavdelingen anbefaler at småbåthavn tas ut av planforslaget, og mener slik småbåthavn er i behov for en konsekvensutredning, og at småbåthavn er i strid med friluftsinteressene i området. Det er opp til Arendal kommune å vurdere om småbåthavn må konsekvensutredes. Videre nevnes det hensynet til nasjonale retningslinjer for utbygging langs sjø, og det minnes om gode planleggingsprinsipper i så henseende, samt at det varsels om innsigelse hvis disse retningslinjer ikke følges. Det nevnes også på generelt grunnlag om behovet for vurderinger opp mot barn og unges oppvekstvilkår, støyproblematikk i forhold til RV410, og behovet for ROSanalyse. Øvrige avdelinger hos Fylkesmannen her ingen merknader på dette tidspunkt. Det ble i oppstartsmøte med Arendal kommune diskutert mulighetene for å etablere en mindre småbåthavn, og behovet for konsekvensutredning ble ikke nevnt. Båthavnen skulle kun ha 12 båtplasser for å betjene nye boliger på eiendom 41/79, og burde derfor ikke være i behov for konsekvensutredning. I det foreliggende planforslaget er småbåthavn tatt helt ut avplanen, og strandparsell er tenkt benyttet til bading og rekreasjon. Ny bebyggelse vil bli tilpasset gjeldende retningslinjer, og det vil bli stilt klare betingelser for utnyttelse av tomten. Oppvekstvilkår for barn og unge, støyproblematikk og ROS-analyse vil bli grundig vurdert. 2. Statens Vegvesen Statens Vegvesen minner om byggegrensen mot riksvei som er 50 meter, men åpner for å vurdere dette hvis det foretas støyberegninger, samt at støybegrensende tiltak innarbeides som rekkefølgebestemmelser. Videre påpekes at avkjørsel må omarbeides og utformes som kryss, med tilhørende siktkrav og kurvatur. Utbedring av avkjørsel må også inn som rekkefølgebestemmelse. Det må videre gjøres greie for en trafikksikker skolevei. Støyberegninger er utført, og kompenserende tiltak innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Vedr. avkjørsel, er det planlagt nytt kryss plassert ca 30 meter lenger mot nordøst, som skal betjene nye og eksisterende boliger. Dette krysset vil bli utformet i henhold til Statens Vegvesens normer. 3. Norsk Sjøfartsmuseum NSM ønsker en undervannsarkeologisk befaring for å vurdere om planen er i konflikt med fredede kulturminner under vann. De ønsker oversendt første utkast til reguleringsplan for å vurdere hvilke inngrep som er planlagt. Planutkast oversendes herfra så snart det er klart. Sjøområdene er tatt ut av planen, og Sjøfartsmuseets interessefelt blir ikke berørt i det hele tatt. 4. Politiet Politiet påpeker viktigheten av å ikke øke antall utkjørsler til RV410, og ber om at avkjørsel fra ny og eksisterende bebyggelse samles i en avkjørsel. Pollen Bygg & Eiendom Side 7 av 9

Det er dette som er planlagt. 5. Kystverket Sørøst Kystverket har ingen særskilte merknader til reguleringen annet enn at det må tas hensyn til allmenn ferdsel til sjøs. Vår kommenter: Dette vil ikke bli berørt ettersom arealene i sjø tas ut av planen. 6. Fiskeridirektoratet Region Sør Fiskeridirektoratet mener at planen ikke vil berøre fiskeriaktiviteter i området, men nevner at det er en ålegressforekomst vest for planområdet, men konkluderer med at denne ikke vil bli direkte berørt. Som til forrige punkt. 7. Karen-Anne Hovd Nilsen og Oddgeir Paulsen Nilsen og Paulsen er hjemmelshaver til eiendommen 41/61, og stiller seg uforstående til at deres eiendom er tatt med i reguleringsplanen. De forutsetter at deres rett til å komme uhindret til sin eiendom med båt tas hensyn til. De påpeker også at atkomstvei til 41/61 er privat, og ikke kan bebygges av 41/79. Eiendommen 41/61 er av praktiske hensyn tatt med ved varsel om oppstart, og 41/79 har dessuten en tinglyst gangrett over denne eiendommen for å komme til sin strandparsell. Det innebærer ingen ytterligere konsekvens for hjemmelshaver til 41/61. Deres rett til atkomst til egen eiendom med båt vil ikke bli skadelidende. 8. Odd Th. Olsen Olsen er hjemmelshaver til 41/157, og bemerker at hans eiendom ikke skal tas med i noen reguleringsplan. Vi vil i det videre arbeid med reguleringsplanen justere planens avgrensning slik at 41/157 faller utenfor planområdet. 9. Aust-Agder Fylkeskommune Fylkeskommunen støtter Fylkemannens Miljøvernavdelings uttalelse vedr. småbåthavn, konsekvensutredning og bygging i 100-meters-beltet. Kulturminnevernavdelingen viser til uttalelsen fra Norsk Sjøfartsmuseum. Disse momentene er kommentert tidligere, henholdsvis under punkt 1 og 3. De innkomne innspillene belyser problemstillinger som er tatt hensyn til i planleggingen, og danner grunnlag for planutkastet. Det er ikke kommet frem store interessekonflikter gjennom innspill i denne fasen utover en generell skepsis blant naboer som har fått sin eiendom innlemmet i planområdet ved varsling om oppstart. Dette er vanlig og fremkommer ved nesten alle planforslag i områder der det er bebyggelse fra før. Det er vår oppfatning at det foreliggende planforslag ivaretar Pollen Bygg & Eiendom Side 8 av 9

gode planleggingsprinsipper og vil gi en utnyttelse av området som de fleste vil akseptere i ettertid. Utbyggingen vil også kunne virke estetisk positivt i området. Tomten sett fra nordvest. Eksisterende bolig og garasje midt i bildet. Arendal, 01.02.2010 rev. 15.11.2010 Pollen Bygg & Eiendom Side 9 av 9