Sandnes kommune - rådmannen Arkivsak-dok. 15/01550-42 Saksbehandler Siri Marian Mæland Gramstad Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 Utvalgssaker 31.08.2016 Bystyret 2015-2019 Utvalgssaker 12.09.2016 2. gangsbehandling - Plan 2015104 - Detaljregulering for kvartal A4, gnr 111 bnr 253, Sandnes indre havn SAKEN GJELDER På vegne av Sandnes Eiendomsselskap KF fremmer Arkitektkontoret Vest AS forslag til detaljregulering for kvartal A4 innenfor Områderegulering for Sandnes Indre Havn, plan 2009116. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av nytt rådhus. Det er avholdt åpen arkitektkonkurranse og vinnerprosjektet «Felles grunn», tegnet av det tyske arkitektkontoret Code of Practice, er lagt til grunn for planforslaget. I områdeplanen for Havneparken er det krav om at alle bygg skal ha publikumsrettete virksomheter i første etasje. Et sentralt tema i planprosessen har vært å avklare hvordan dette best mulig kan ivaretas for rådhusprosjektet. Videre har det vært fokus på utforming av uteområdene. For å sikre kvalitet er det utarbeidet en detaljert situasjonsplan som knyttes til de juridiske dokumentene. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 27.3.2015 Fullstendig planforslag mottatt 3.12.2015 1. gangsbehandling 9.3.2016 Offentlig ettersyn 31.3. - 13.5.2016 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 31.8.2016 Videre behandling: side 1 av 15
Endelig vedtak i bystyret 12.9.2016 Tidligere vedtak Ved 1. gangsbehandling av planen ble planforslaget vedtatt lagt ut på høring og offentlig ettersyn med følgende tre vedtakspunkt: 1. Parkeringskrav for sykkel justeres til 2 plasser per 100 m 2 BRA. 2. For å sikre kvalitet på uteområder skal det utarbeides en detaljert utomhusplan som skal knyttes juridisk til detaljplan for rådhuset. Videre skal det i rådhusets 1. etasje, og med særlig fokus på den sørlige side, etableres aktive fasader med det formål å skape funksjonelt og aktivt samspill med havnefronten. Det skal settes særlige krav til hvilke funksjoner som plassers ut mot rådhusplassens sørlige side. Vurdering av foreslåtte renovasjonsløsning med nedgravde beholdere må inngå i dette arbeidet. 3. Utvalg for byutvikling ønsker at det innreguleres avfalls/søppelrom i bygget. Punkt 1 er innarbeidet i bestemmelsene, oppfølging av punkt 2 og 3 redegjøres for under plansjefens vurdering av planforslaget som følger nedenfor. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Områderegulering for Sandnes Indre Havn, plan 2009116, vedtatt 18.10.11 Formålet med områdeplanen er å legge til rette for en levende urban utvidelse av sentrum med variert bebyggelse og sammensatte funksjoner. Kvartal A4 er regulert til sentrumsformål. Kvalitetsprogram I tillegg til de juridiske dokumentene, plankart og bestemmelser, ble det som del av områdeplanen utarbeidet et kvalitetsprogram. Dette kvalitetsprogrammet er det jobbet videre med og den 30.9.2015 ble det vedtatt et kvalitetsprogram som skal legges til grunn for detaljreguleringene. Teknisk plan Det er utarbeidet overordnet teknisk plan for Havneparken som er godkjent under forutsetning av at forprosjektplanene rettes opp i samsvar med kommentarer for byggesak, byplan og bymiljø. Teknisk plan med tilhørende kommentarer fra fagetatene skal være grunnlagsdokument for det videre arbeidet med detaljreguleringene for de enkelte byggeområdene. side 2 av 15
For nærmere redegjørelse av aktuelle føringer i overordnet plan vises til forslagsstillers planbeskrivelse. Tilgrensende reguleringsplaner Det er satt i gang tre andre detaljreguleringer i Havneparken rundt rådhustomten. Detaljplanen for Sandnes Sparebanks «Havnespeilet», innenfor kvartal A5, er vedtatt og bygg er tatt i bruk. Planforslag for kvartal A6 og A7 har vært til 1. gangsbehandling og er lagt ut på høring. Innenfor kvartal A7 planlegges det hotell, mens det innenfor kvartal A6 planlegges bolig kombinert med næring. Utsnitt fra gjeldende regulering Det er også startet opp arbeid med to tilgrensende områdereguleringer: Plan 2013111 Områderegulering for Ruten Planen omfatter Ruten med forbindelsen ned til gjestehavnen. Planen grenser dermed til detaljplanen for Rådhuset og uteområdene må sees i en sammenheng. Plan 2015113 Områderegulering for midtre del av Havneparken Gjeldende områdeplan er vurdert å ikke være gjennomførbar, og det er derfor satt i gang arbeid med ny områdeplan for den midtre delen av Havneparken. Planprogrammet er fastsatt og planforslag er nå under utarbeidelse. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Kvartal A4, rådhustomten, ligger helt sør i Havneparken. Mot vest grenser tomten til Elvegata, mot sør til Havnepromenaden og gjestehavnen, mot øst til Sandnes Sparebanks «Havnespeilet», mens kvartal A7, hvor det planlegges hotell, ligger rett nord for rådhustomten. Planområdet har gangavstand til kollektivknutepunktet Ruten med jernbane og bussforbindelser. Planområdet ligger innenfor faresone flomfare. side 3 av 15
Planområdet er flatt og ligger på en fylling. Dagens bruk i området er havnerelaterte virksomheter. Områdeplanen forutsetter at eksisterende bygninger rives. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealformål Byggeområdet er foreslått regulert til offentlig tjenesteyting rådhus. Uteområdene rundt rådhuset er regulert til offentlig torg, gatetun og veiareal med tilhørende sykkelfelt og fortau. Byggeområdet for nytt rådhus følger ikke nøyaktig det området som er satt av til byggeområde for kvartal A4 i områdeplanen, det er gjort noen justeringer mot alle sidene. Mot vest er bygget trukket inn i forhold til formålsgrensen mot sør. Dette gir rom for en forplass foran hovedinngangen til rådhuset. Mot nord er fasaden oppbrutt og inntrukne partier gir rom for etablering av renovasjon innenfor det arealet som var satt av til byggeområde. Mot øst, mot Sandnes Sparebank, er fasaden vridd noe slik at gaten mellom disse byggene blir noe bredere mot Havnepromenaden. Ingen av justeringene av formålsgrensene gjør at byggeområdet utvides i forhold til det arealet som var satt av i områdeplanen. Arkitektur Planforslaget er basert på prosjektet «Felles grunn» som vant den åpne plan- og designkonkurransen som ble avholdt vinteren 2014/2015. Fra arkitektens beskrivelse: side 4 av 15
«Rådhuset skal ha en tyngde som gir det verdighet og monumentalitet. samtidig skal det vise åpenhet og invitere publikum, og formidle den demokratiske transparens som ligger i kommunens grunnverdier. Det nye rådhuset er lett tilbaketrukket fra Elvegata slik at det dannes en liten forplass foran hovedinngangen. Bygget er gitt en liten vridning slik at det generøse inngangspartiet også annonserer seg i sørlig retning mot hovedgangaksen fra Ruten og kulturhuset. Rådhusets fasade mot sør er utformet slik at den med enkle virkemidler formidler noe av byggets innhold. Byggets midtre etasjer er inntrukket slik at det dannes et relieff i fasaden. Størrelsen reflekterer rommet og virksomheten innenfor. Her ligger bystyre- og formannskapssalene med politikertorget mellom. Fasadene er utformet med stående skiver som deler inn vindusfelt med en regulær rytme. Vindusarealet sikrer bygget transparens og åpenhet. De vertikale skivene er utført i keramiske kledningspaneler for å knytte an til byens historiske industri. Lokaliseringen av det nye rådhuset gjør at takflaten vil være synlig fra åsene omkring sentrum. Det innebærer at takflaten blir en femte fasade som også må ivaretas. Prosjektet har minimert de tekniske installasjonene på taket slik at det kan legges sedum nesten over alt på takflaten.» Utnyttelse og byggehøyder Planforslaget legger for dette kvartalet opp til en mulig utbygging på 12 000 m 2 BRA, mot områdeplanens maks 11 000 m 2 BRA. Foreslått utnyttelse gir en %BRA = 357 %, regnet ut i fra regulert byggeområde for nytt rådhus. Områdeplanen angir maks byggehøyde på 16,0 meter for kvartalene mot gjestehavnen. I planforslaget for nytt rådhus er det foreslått å øke maks byggehøyde til 17,5 meter. Trafikale forhold Ved Elvegata, foran hovedinngangen til rådhuset, er det foreslått regulert en sone mellom sykkelfelt og fortau som skal brukes til drop off- sone og hc-parkeringsplasser for gjester. Gaten mellom rådhuset og delfelt A5 foreslås opparbeidet til gatetun. I bestemmelsene er det åpnet for at det kan etableres sykkelparkering og fire HC-parkeringsplasser innenfor gatetunet. Det er lagt inn krav i bestemmelsene om 0,9 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 BRA. På grunn av utfordrende grunnforhold er det ikke planlagt parkeringskjeller under rådhuset. Planforslaget legger derfor opp til frikjøp av parkeringsplasser. Det jobbes med å finne plass til ca. 10 tjenestebiler i parkeringsanlegg nær rådhuset. I samsvar med vedtak ved 1. gangsbehandling er krav til sykkelparkering satt til 2 plasser per 100 m 2 BRA. Overvann side 5 av 15
Rådhuset vil bli tilknyttet Havneparkens anlegg for overvannshåndtering, med blant annet bruk av grønne tak. Energi Rådhuset planlegges bygget med passivhusstandard. Prosjektet er planlagt knyttet til Lyses fjernvarme- og kjølingsnett. Varelevering og renovasjon Det er foreslått regulert plass til nedgravde konteinere ved byggets inntrukne nordfasade. Renovasjonsteknisk plan ligger vedlagt. Varelevering til bygget er planlagt ved inngang ved nordvestre hjørne. Forholdet til kvalitetsprogrammet I planbeskrivelsen er det sagt at planforslaget fraviker fra kvalitetsprogrammets punkt 4.2 Utforming av bebyggelsen: Mangfold og variasjon skapes ved at kvartalene utformes av flere selvstendige bygg. Følgende begrunnelse for fraviket oppgis fra forslagsstiller: «Her må kvalitetsprogrammets krav vike for ønsket om å lage et rådhus som har en viss monumentalitet. Kvalitetsprogrammet oppfordrer til bruk av arkitektkonkurranse. Det anses derfor at programmets krav til visuelle kvaliteter erstattes av vurderingene som ble gjort ved valg av vinnerutkastet.» Mobilitetsplan Det er utarbeidet mobilitetsplan som ligger vedlagt saken. ROS-analyse Det er utarbeidet ROS-analyse som ligger vedlagt saken. Planområdet ligger innenfor fareområde flom. Temaet er utredet i områdeplanen og det er konkludert med at golv 1.etasje skal ligge på minimum kote +2,1. Ros-analysen har ikke avdekket forhold som er til hinder for utbygging. 3D-modell Det er laget en enkel 3D-modell som er satt inn i bymodellen som ligger tilgjengelig på Sandnes kommune sine nettsider: http://tema.webatlas.no/sandnes/web3d# Aktuell 3D-modell finnes i menyen til venstre under navn plan 2015104 kvartal A4 Rådhus. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 31.3.- 13.5.2016. Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg 05 «Merknadsoversikt». Alle merknader er i sin helhet også innarbeidet i siste del av vedlegget. Det kom inn følgende uttalelser: side 6 av 15
Statens vegvesen, brev datert 25.4.2016 Rogaland Fylkeskommune, brev datert 11.5.2016 Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 9.5.2016 Lyse Elnett AS, brev datert 31.3.2016 Sandnes Eldreråd, brev datert 10.5.2016 Sandnes kommune v/bymiljø, brev datert 9.5.2016 Sandnes kommune v/ byggesak, brev datert 28.4.2016 Kommuneoverlegen, brev datert 6.5.2016 SIAS, Sandnes havn infrastrukturselskap AS, brev datert 3.5.2016 Trones og sentrum bydelsutvalg, sak 11/16, møtedato 27.4.2016 Merknadene omfatter i hovedsak følgende tema: Kvalitet og opparbeidelse av uteområder Sykkelparkering utforming og antall Antall parkeringsplasser for el-bil Krav om tilknytning til fjernvarme PLANSJEFENS VURDERING Arealformål Kvartal A4 er i områdeplanen regulert til sentrumsformål. Innenfor kvartalet tillates etablert privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig. Å regulere kvartalet til rådhus er dermed i tråd med områdeplanens føringer i forhold til arealformål. Kvalitetsprogrammet for områdeplanen sier at intensjonen med utviklingen av Sandnes indre havn er at området skal utvikles til en mangfoldig urban utvidelse av sentrum. Området skal funksjonsmessig tilføre sentrum kvaliteter det ikke har i dag. Plansjefen vurderer det som positivt at det er valgt å plassere rådhuset, som et arbeidsplassintensivt bygg, så sentralt i sentrum. Å plassere offentlige funksjoner sammen med næringsbygg gir også en funksjonsblanding innenfor Havneparken som kan være bra med tanke på utviklingen av området. I den sørlige delen av Havneparken, mot gjestehavnen, er det gode solforhold på kveldstid og denne delen av havnepromenaden blir et viktig uterom for byen. Et rådhus vurderes således ikke å være den mest optimale funksjonen med tanke på aktivisering av området, da rådhuset vil ha begrenset aktivitet utenfor normal arbeidstid. Plangrep Tomten har en sentral og viktig plassering ved gjestehavnen og bygget vil være et viktig bindeledd mellom det nye Havneparkenområdet og sentrum ellers. Prosjektet har en tydelig fasade ut mot havnen i sør, mens selve hovedinngangen er valgt lagt ut mot Elvegata mot vest. Ved å vri bygningen i forhold til omkringliggende gater oppnås at hovedinngangen i tillegg likevel vil eksponeres fra sør. Dette vurderes som et godt grep for side 7 av 15
aktivisering av området og vil bidra til å vitalisere det sentrale byrommet mellom Ruten, kulturhuset og rådhuset. Rådhusets samspill med byen Områdeplanen har krav om publikumsrettede virksomheter i 1.etasje for Havneparken, og i kvalitetsprogrammet er det gitt føringer i forhold til åpninger og innganger i fasaden. Plansjefen vurderer det som avgjørende for områdets attraktivitet at de funksjonene i bygget som best mulig kan aktivisere områdene rundt, blir plassert på bakkeplan ut mot plass og gater. Rådhuset planlegges med hovedinngang på vestfasaden. I tillegg planlegges inngang for ansatte og inngang til kantine/kafé mot øst. Rådhusets funksjoner vil i hovedsak være stengt etter normal arbeidstid og dette gir utfordringer i forhold til aktivisering av området på kveldstid. Dette ble belyst ved 1.gangsbehandling. Plansjefen påpekte også at det var problematisk at det ble planlagt konferanserom ut mot den viktige havnefronten. Politisk ble det ved 1.gangsbehandling vedtatt følgende føringer for det videre planarbeidet: «Videre skal det i rådhusets 1.etasje, og med særlig fokus på den sørlige side, etableres aktive fasader med det formål om å skape et funksjonelt og aktivt samspill med havnefronten. Det skal settes særlige krav til hvilke funksjoner som plasseres ut mot rådhusplassens sørlige side.» Forslagsstiller har utarbeidet et notat som redegjør for hvordan prosjektet ivaretar vedtakspunktet, se vedlegg 09. Det er tatt en gjennomgang av bygget for å se på mulige endringer, men det er valgt å opprettholde planløsningen som lå til grunn ved 1.gangsbehandlingen. Det er vurdert at konferanserom og kantine/kafé er de funksjoner i rådhusets romprogram som har størst potensial for å skape liv og aktivitet både innenfor og utenfor rådhusets normale åpningstid. Det velges derfor å opprettholde løsningen med disse funksjonene plassert mot sørfasaden. Bygget er planlagt med møterom, bystyresal og funksjoner som skal være åpne for publikum mot havnen, mens de lukkede arealene og arbeidsplasser er plassert i nordre del av bygget. For å legge til rette for mer aktivitet og liv, kunne det eventuelt blitt satt av arealer til annen ekstern bruk som ikke tilhører rådhuset, men da ville dette gått på bekostning av rådhusets eget arealbehov. Dette er derfor ikke valgt innarbeidet i prosjektet. Kompetanse/konferansearealene er utformet som mest mulig fleksible og store rom for å kunne brukes til en rekke forskjellige behov og aktiviteter. Dette gir muligheter for etablering av publikumsrettete aktiviteter. Fasaden utformes med glassfelt fra golv til tak for å legge til rette for kontakt med områdene utenfor, men ved konferanser og kursaktiviteter vil fasaden likevel måtte tettes igjen. Som oppfølging av vedtaket ved 1. gangsbehandling, la rådmannens frem en sak i formannskapsmøte den 6.6.2016 med tittel «Nytt rådhus aktiv fasade i byggets første etasje». Saken tar for seg hvordan bruken og side 8 av 15
rådhusets funksjoner i 1.etasje kan bidra til at det svares på plankravet om aktive fasader på den sørlige fasaden av bygget. I formannskapets vedtak signaliseres det at kompetansesenteret kan gjøres tilgjengelig for utlån til ikke-kommersielle aktører som lag/foreninger og frivillig sektor på ettermiddag- og kveldstid. Lokalene skal være byens demokratisk arena/storstue, der det foregår debatter, åpne møter og lokalene skal være den foretrukne møteplass for frivilligarbeid. Videre gis det føringer om at det i tillegg til et moderne kantinetilbud også skal være et kafékonsept særlig rettet mot unge. Kantineområdet skal tilrettelegges for bruk i sammenheng med arrangementer i uteområdet. Prosjektet er nå utformet slik at rådhusets kantine kan fungere som en offentlig tilgjengelig kafé med direkte adkomst fra gate. Kaféen planlegges på sørøstre hjørne mot Sandnes Sparebank. Det er presisert i bestemmelsene at fasaden mot havnen skal utformes med store glassfelt som kan åpnes, dette vurderer plansjefen som en viktig endring for å kunne legge til rette for liv og aktivitet i området. Plansjefen mener at servicetorg, med et åpnere publikumsareal, burde vært plassert på sørvestre hjørne av rådhuset for å møte publikum og byen på en bedre måte. Forslagsstiller ønsker ikke å omarbeide planløsningen og argumenterer med at den valgte plasseringen av servicetorget mot vest synliggjør hovedinngangen samtidig som servicetorgets arbeidsplasser har behov for skjerming. Plansjefen vurderer at byggets utforming, slik det er sikret i planen, gir muligheter for et samspill mellom inne og ute. Bruken av lokalene vil likevel være avgjørende for i hvor stor grad rådhuset vil kunne bidra til aktivisering av området. Arkitektur For rådhuset er det valgt et enkelt og nøkternt arkitektonisk uttrykk som beskriver rådhuset som et sammenhengende helhetlig volum. Dette gjør at kvalitetsprogrammets føringer om flere selvstendige bygg med egen fasadedesign og arkitektonisk uttrykk innenfor hvert kvartal ikke ivaretas. Områdeplanens bestemmelse om at det skal være ulik byggehøyde innenfor kvartalet er heller ikke hensynstatt i utformingen. side 9 av 15
Plansjefen vurderer imidlertid at det er riktig å la rådhuset stå frem i bybildet, som et eget bygningsvolum, noe mer monumentalt enn øvrig næringsbebyggelse i området. Å fravike kvalitetsprogrammets føringer om oppdelte fasader og volum kan derfor aksepteres. Rådhuset er et viktig bygg i byen hvor utforming, valg av materialer og detaljering, er avgjørende for byggets identitet. I planforslaget er det innarbeidet konkrete føringer i forhold til utformingen av fasadene. Plansjefen vurderer at det er riktig å gi tydelige og konkrete føringer for utformingen av et så viktig bygg. Uteområder I gjeldende områdeplan er det ikke krav om at gatene rundt de ulike kvartalene skal tas med ved detaljregulering, utformingen av disse skal avklares i teknisk plan. I detaljplanen for rådhuset er det likevel valgt å ta med arealene rundt bygget for å sikre en sammenheng mellom planlagt bebyggelse og tilgrensende gater. Plansjefen vurderer det som særlig viktig at utearealene rundt rådhuset, og da særlig rådhusplassen, får en høy kvalitet. Utformingen av rådhusplassen, og utearealene ellers, var et tema ved 1.gangsbehandling. For å sikre kvalitet ble det politisk vedtatt at det skal utarbeides en detaljert utomhusplan som skal knyttes juridisk til detaljplanen. Som oppfølging av vedtaket ble Superunion arkitekter engasjert for å se på rådhusplassens rolle i forhold til øvrige uteområder ved havnen og i forhold til områdeplanen for Ruten og kontakten med sentrum. Deres tanker er oppsummert i vedlegg 10 «Analyse uteområder Superunion». Rådhusplassen blir et av flere byrom, som vist på illustrasjonen under, og før en velger konkret utforming er det viktig å avklare plassens funksjon i et overordnet perspektiv. Illustrasjon fra Superunion side 10 av 15
Rådhusplassen tenkes i forlengelse av kulturaksen ut mot gjestehavnen. Superunion arkitekter har skissert ulike alternative tilnærminger for definering av rådhusplassen. I en kontekst med store åpne arealer vurderer de at det er nødvendig å bryte ned skalaen og skape et byrom med en tydelig grense. De anbefaler en løsning hvor rådhusplassen blir en tydelig rektangulær form kombinert med et større dekke tilpasset eksisterende situasjon. Illustrasjon fra Superunion Plansjefen vurderer dette som et godt planmessig grep som gir et tydelig definert plassrom med en skala som kan ta opp i seg ulik bruk. Tanken er at plassen skal fungere på en vanlig dag, men også ved større anledninger som for eksempel ved Blinkfestivalen. Analysene til Superunion er lagt til grunn ved utarbeiding av en detaljert situasjonsplan, vedlegg 06, som nå er knyttet til bestemmelsene til detaljplanen for rådhuset. Den foreslåtte rådhusplassen ligger utenfor planområdet til detaljplanen for rådhuset, men inngår i arealet til områdeplan for Ruten. Utarbeidet situasjonsplan for rådhuset og bestemmelsene til detaljplanen sikrer nå at uteområdene på sør og vestsiden av rådhuset vil utformes som et helhetlig granittdekke tilpasset tankene til Superunion arkitekter. Dette legger til rette for en senere etablering av den rektangulære flaten som skal danne den fremtidige rådhusplassen. Plansjefen mener det er riktig at området utenfor rådhuset utformes som et helhetlig dekke, som et sømløst bygulv helt inntil rådhusets fasader og støtter seg til forslag til bestemmelse om at det ikke skal tillates asfalt i gangarealer på sør- eller vestsiden av rådhuset. Utnyttelse Planforslaget har en utnyttelse på %BRA=357%, dette er godt over det som ligger som regionale føringer for næringsbebyggelse med høy arbeidsplass og/eller besøksintensitet. side 11 av 15
Det er foreslått å øke utnyttelsen med 1000 m 2 BRA i forhold til områdeplanen. Plansjefen vurderer at dette kan anbefales da kvaliteten i prosjektet er ivaretatt. Byggehøyde Det er foreslått å øke byggehøyden fra 16,0 m til 17,5 m. Dette begrunnes ut i fra arkitektonisk utforming og ut i fra målet om å gi optimale lysforhold til arbeidsplassene inne i bygget. I tillegg er ønsket om økt byggehøyde et resultat av tekniske tilpasninger. Økt byggehøyde gir ikke rom for ekstra etasjer og økt utnyttelse. Plansjefen vurderer at den økte høyden ikke får negative konsekvenser for omgivelsene og kan derfor anbefale å øke maks byggehøyde til 17,5 m. Forslagsstillers illustrasjon oppriss mot gjestehavnen mot sør. Energi og bærekraftig byutvikling I kvalitetsprogrammet sies det at området som helhet skal fremstå som et foregangsprosjekt for bærekraftig utvikling. Avtalen med fremtidens byer gir også tydelige signaler om at det ønskes fokus på miljø og energieffektive løsninger ved utviklingen av området. Kommunen har et særlig ansvar for å gå foran som et godt eksempel ved valg av løsninger og plansjefen vurderer det derfor som positivt at rådhuset planlegges for passivhusstandard og at det legges opp til bruk av grønne tak. I tråd med innspill fra Lyse, og i samsvar med kommuneplanen, er det innarbeidet krav om at rådhuset skal tilknyttes fjernvarme. Trafikale forhold Planforslaget legger ikke opp til at det skal bygges parkeringsanlegg tilhørende rådhuset, noe som betyr at det blir lite biltrafikk inn til tomten. Eneste biltrafikk som det planlegges for er renovasjon, varelevering og enkelte HC-parkeringsplasser. Denne trafikken tenkes inn via gaten nord for rådhuset, i samsvar med overordnet plan. I tillegg er det foreslått en drop-offsone og HC-parkeringsplasser ved Elvegata. Deler av Elvegata er tatt med i planområdet. Tverrsnittet som er valgt er endret i forhold til det som ligger i områdeplanen. Dette for å kunne videreføre tosidig sykkelfelt som allerede er etablert lenger sør i Elvegata. side 12 av 15
Områdeplanen legger opp til at hovedsykkelrute gjennom Havneparken skal gå sentralt i planområdet, men det er utarbeidet en mindre endring av planen hvor hovedsykkeltrasé gjennom Havneparken skal legges i Elvegata og videre inn i Jernbaneveien. Dette er i tråd med tankene for det igangsatte planarbeidet med ny områdeplan for midtre del av Havneparken. Parkering Planforslaget forutsetter at parkeringskravet kan frikjøpes. Frikjøp er en privatrettslig avtale mellom utbygger og kommune og kan ikke fastsettes i reguleringsplan. Frikjøp må fremforhandles i utbyggingsavtalen. Reguleringsplanen fastsetter i denne plansaken kun parkeringskravet, her 0,9 plasser pr. 100m2 BRA. Med tanke på den sentrale plasseringen som rådhuset har, nær kollektivtilbud og nær hovedsykkelrute er plansjefen positiv til frikjøp av parkeringsplasser for dette prosjektet. HC-parkering I og med at det legges opp til frikjøp av parkering er det viktig at det gis mulighet for etablering av HC-parkeringsplasser i nær tilknytning til rådhuset. Plansjefen vurderer det som en god løsning at det etableres HCparkering i gatetunet mellom kvartal A4 og A5. Dette gir mulighet for sambruk for flere bygg. Sykkelparkering I mobilitetsplanen anbefales det at antall sykkelparkeringsplasser økes til 2,5 plasser per 100 m 2 BRA, mot 2 plasser gitt i sentrumsplanen. I og med at det ikke er vist at disse plassene kan løses innenfor eget prosjekt, men tenkes løst i det offentlige gaterommet, ønsker ikke plansjefen at kravet økes. I samsvar med vedtak ved 1.gangsbehandling er derfor sykkelkravet i bestemmelsene justert til 2 plasser per 100 m 2 BRA. Fylkeskommunen påpeker i sin høringsuttalelse at det fremstår som merkelig at kommunen vedtar å kutte ned på antall sykkelparkeringsplasser og fremmer derfor faglig råd om at det gjøres ny vurdering av sykkelparkeringstilbudet. Plansjefen velger å stå fast på sin vurdering gjort ved 1.gangsbehandling. Plansjefen ser det som viktig at det legges til rette for noe sykkelparkering ved hovedinngangen til rådhuset. I tillegg vurderes det som en god løsning å legge til rette for noe sykkelparkering i gatetunet mellom rådhuset og Sandnes sparebank. Dette er plasser som kan knyttes til begge kvartalene og til besøkende til havnepromenaden. Renovasjon Det er foreslått regulert plass til nedgravde konteinere ved byggets inntrukne nordfasade. Ved 1.gangsbehandling av planen ble det vedtatt at renovasjonsløsningen skulle vurderes i sammenheng med videre arbeid med utomhusplanen og politisk ble det lagt til et vedtakspunkt med ønske om at det innreguleres avfalls/søppelrom i bygget. I etterkant av høringen har en sett på muligheten for å få til innvendig avfallsrom, men på grunn av ønske om mest mulig åpne fasader og mange funksjoner som skal inn i side 13 av 15
1. etasje vurderes dette som uønskelig. Forslagsstiller har begrunnet valget i eget notat, se vedlegg 11. Planen legges derfor frem med opprinnelig løsning med nedgravde konteinere ved nordfasaden. Sikkerhet og beredskap Det er levert egen ROS-analyse som redegjør for dette. Sammen med ROS-analysen for områdeplanen vurderes dette som ivaretatt. Konsekvenser for barn og unge Det nye rådhuset er plassert sentralt i byen med god tilgjengelighet for gående, syklende og kollektiv. På den måten sikres også barn og unge lett og sikker tilgjengelighet til byggets tilbud. Vurdering etter naturmangfoldloven Planforslaget vurderes ikke å få konsekvenser for naturmangfoldet. Endringer i planen Som oppfølging av vedtak og høringsinnspill er det gjort følgende endringer i planen: Det er innarbeidet krav om tilknytning til fjernvarme. Krav til sykkelparkering er justert til 2 plasser per 100 m 2 BRA. Det er utarbeidet en situasjonsplan basert på analyser utarbeidet av Superunion arkitekter. Situasjonsplanen er tilknyttet de juridiske dokumentene og skal legges til grunn for tekniske planer og for utarbeiding av utomhusplan som skal følge byggesaken. Grensen mellom o_fortau 2 og o_torg 1 er justert for å sikre et helhetlig uteområde sør og vest for rådhuset. o_torg1 er utvidet til å ta med seg uteområdet på den planlagte kaféens østside. Det er innarbeidet bestemmelse som sikrer at kaféens fasade mot sør utformes med store glassfelt som kan åpnes. Det er sikret i planen at o_torg1 utformes med granitt. KONKLUSJON Som oppfølging av vedtakspunktene ved 1.gangsbehandling er det ikke gjort større endringer i planen eller prosjektet. Det er gjort mindre justeringer for å sikre en åpnere fasade mot sør. I tillegg er det arbeidet videre med uteområdene og situasjonsplanen for å sikre kvalitet og legge til rette for etablering av en fremtidig rådhusplass. Bruken av bygget vil være viktig for å ivareta Havneparkens krav om publikumsrettet virksomhet. Oppfølging av formannskapssaken blir derfor avgjørende i forhold til rådhusets bidrag til et levende byrom utover normal arbeidstid. Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. side 14 av 15
Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for kvartal A4, gnr. 111, bnr. 253, Sandnes Indre Havn - plan nr. 2015104, sist datert 10.8.2016, med tilhørende bestemmelser, sist datert 10.8.2016. Rådmannen i Sandnes, 12.08.2016 Bodil Sivertsen rådmann Vedlegg: 00 Oversiktskart 01 Plankart datert 10.8.2016 02 Bestemmelser datert 10.8.2016 03 Planbeskrivelse datert 22.2.2016 04 Protokoll fra møte 09.03.2016 05 Merknadsoversikt 06 Situasjonsplan datert 11.7.2016 07 Fasadeoppriss 08 Snitt 09 Notat aktive fasader 10 Analyse uteområder Superunion 11 Notat avfallshåndtering 12 Renovasjonsteknisk plan 13 Mobilitetsplan 14 ROS-analyse Kristin Barvik kommunaldirektør Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. side 15 av 15