2. GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR HOTELL SVERRE, GNR 111 BNR 870, 872 MFL, SENTRUM

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Siri Marian Mæland Gramstad Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker Bystyret Utvalgssaker GANGSBEHANDLING - PLAN DETALJREGULERING FOR HOTELL SVERRE, GNR 111 BNR 870, 872 MFL, SENTRUM SAKEN GJELDER På vegne av Thon Hotellbygg AS fremmer Arkitektkontoret Vest AS forslag til detaljregulering for Hotell Sverre. Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av hotellet og øke kapasiteten med nye rom. Planforslaget forutsetter at eksisterende bygg innenfor gnr. 111, bnr. 605, O.J.Brochs gate 6, rives. Hele planområdet ligger innenfor hensynssone bevaring kulturmiljø regulert i gjeldende kommunedelplan for sentrum og Riksantikvarens NB!- register. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret

2 2 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren Et av hovedmålene i planen er å styrke byens og tettstedenes sentra som viktigste arena for handel, kultur, service og næring. Det er satt høye krav til arealutnyttelse i sentrale byggeområder for bolig og næring. Arealplanleggingen skal legge til rette for god livskvalitet gjennom tilrettelegging for god mobilitet, god tilgang til rekreasjonsområder, attraktive sentrumsområder og gode bomiljø. Kommuneplan for Sandnes , vedtatt Nylig vedtatt kommuneplan har blant annet følgende bestemmelse, 1.6: «Bebyggelsen skal ha en helhetlig form og volumoppbygning og fremme gode gate- og uterom. Den skal ikke sperre viktige siktlinjer og skal underordne seg betydningsfulle enkeltbygg, viktige landskapstrekk som høydedrag og kulturlandskap. Det skal sikres oversiktlige og godt belyste adkomstforhold, møteplasser, uteoppholdsarealer og gårdsrom.» For nyere tids kulturminner sier bestemmelsene følgende: «Kulturminner og kulturmiljø skal tas vare på i byutviklingen. Målet for vern er å bevare kulturminner og kulturmiljøer mest mulig autentisk, som kilde til kunnskap, opplevelse og verdiskapning Ethvert tiltak som berører et kulturminne og dets omgivelser skal utformes slik at hensynet til kulturminne blir ivaretatt. Tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon og dets bygde omgivelser og plassering.» Kommunedelplan for Sandnes sentrum Planområdet er i gjeldende sentrumsplan satt av til sentrumsformål. Første etasje skal forbeholdes publikumsrettet aktivitet og boliger skal utformes på bylivets premisser. Maks byggehøyde er satt til 16 m for dette området. Høringsutkastet til revidert kommunedelplan for Sandnes sentrum Revidert forslag til kommunedelplan for sentrum legger opp til at de sentrale områdene skal bygges ut med en tetthet på 6-15 boliger/daa og en utnyttelse på %BRA= %. Parkeringskravet er foreslått til 1 parkeringsplass per bolig og 0,9 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA næring. Miljøplan for Sandnes , vedtatt I miljøplanen er det formulert egne mål og strategier for arbeidet med energi og klima. Det er beskrevet mål og strategier for arealbruk og transport, stasjonær energibruk i bygg, forbruksmønster og avfall og klimatilpasning.

3 3 Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Sandnes Flere bygninger innenfor planområdet er registrert i kulturminneplanen: Gnr/bnr: 111/604 O.J. Brochs gate 2, bolig 111/605 O.J. Brochs gate 6, bolig 111/377 Kirkegata 6, bolig, verksted, forretning 111/378 Kirkegata 8, bolig og driftsbygning Tilgrensende planområdet mot sørøst, på andre siden av O.J.Brochs gate, ligger 3 bygninger som er registrert i kulturminneplanen: Gnr/bnr: 111/436 O.J. Brochs gate 3 og 7, produksjonslokaler 111/438 O.J. Brochs gate 5, produksjonslokale Berørte kulturminner Byantikvaren har utarbeidet et eget notat kulturminnefaglig vurdering i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Dette notatet ligger vedlagt saken. Riksantikvarens NB!-register Planområdet ligger innenfor et område som er med i Riksantikvarens NB!- register. Registeret er en database over byer og tettsteder i Norge med kulturmiljøer som har nasjonal interesse. Disse områdene må vise særlige hensyn i forbindelse med videre forvaltning og utvikling. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger sentralt i Sandnes, i det historiske sentrum på vestsiden av jernbanen. Området ligger ca 150 meter fra kollektivknutepunktet Ruten. Kvartalet mellom Storgata, Kirkegata, Flintergata og Langgata er delt av O.J.Brochsgate. Planområdet omfatter den nordvestre delen av dette kvartalet, området mellom Storgata og O.J.Brochs gate.

4 4 Planområdet er på ca 2,8 daa. Selve byggeområdene utgjør et areal på 1,7 daa. Eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet finnes i dag, i tillegg til hotell Sverre, eldre 1-2 etasjers trehusbebyggelse som benyttes til bolig, forretning og verksted. Disse bygningene er nærmere beskrevet i den kulturminnefaglige utredningen som ligger vedlagt saken. Hotell Sverre ble stiftet i 1917 og er byens eldste hotell. Hotellet er et nyere tids kulturminne, oppført i Bygningen er utformet i en enkel og nøktern modernistisk stil, og er tidstypisk for tiden. Nordvest for planområdet, på motsatt side av Storgata, ligger Sandnes kirke. Topografi Området heller mot sørøst. O.J. Brochs gate ligger ca 2,5 meter lavere enn Storgata. De ubebygde delene av området er i hovedsak asfaltert. Grunnforhold Tomten ligger i et område med leirmasser. Eierforhold Gnr/bnr Eier 111/604 Thon hotellbygg AS næring 111/605,870,872 Thon hotellbygg AS hotelldrift 111/377,378 Private eiere bolig/næring Flom Planområdet ligger rett utenfor sentrumsplanens faresone for Ras- og skredfare, flomfare. I høringsforslaget til revidert sentrumsplan er det gitt bestemmelse om at innenfor nye utbyggingsområder skal golv 1.etasje ligge på minimum kote +2,1. Nye bygg innenfor planområdet vil ligge høyere enn dette. O.J.Brochs gate som ligger lavest innenfor planområdet, ligger på kote +3,5 kote +4,0. Det planlegges ikke kjeller innenfor området. Adkomst Hotell Sverre har hovedinngang fra Storgata og varelevering fra O.J. Brochs gate. Ellers er det i dag adkomst til småhusbebyggelsen mot nord både fra Kirkegata og O.J.Brochs gate.

5 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Plangrep Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av hotell Sverre. For å sikre en helhetlig utvikling er tilgrensende småhusbebebyggelse innenfor kvartalet også tatt med i planen. Planforslaget viderefører dagens hotellbygg, HF1 og HF2, og legger til rette for et nytt tilbygg mot nord innenfor delfelt HF3. Delfeltene HF1-HF3 reguleres med kombinert formål hotell og forretning. Med en utvidelse mot nord kan hotellets eksisterende infrastruktur benyttes og utbyggingen kan foregå uten at hotelldriften må stoppes. Den planlagte hotellutvidelsen forutsetter at eksisterende bygg innenfor gnr. 111, bnr. 605, O.J.Brochs gate 6, rives. Nytt tilbygg er illustrert med oransje farge. Grå farge viser eksisterende bygg som inngår i planen. Eksisterende bygg på hjørnet Flintergata O.J.Brochs gate ønskes innlemmet i hotelldriften, med mulighet for konferanserom, butikk, kafé, leilighet eller lignende. Dette bygget er derfor foreslått regulert til kombinert formål forretning, kontor og hotell. Eksisterende småhusbebyggelse nord for hotellet, delfelt B/F/K1, reguleres til kombinert formål bolig, forretning, kontor i tråd med dagens bruk. Byggene foreslås regulert med hensynssone bevaring kulturmiljø for å bevare bygningsstruktur og fasader. Planforslaget gir rom for oppføring av mindre boder og uthus. Plassering og utforming av mindre bygg, samt utbedring av fasader og tak, skal gjøres i samråd med byantikvar.

6 6 Utnyttelse og byggehøyder Dagens hotellbygninger innenfor delfelt HF1 og HF2 har i dag gesimshøyder mot Storgata på henholdsvis 8 m og 17,2 meter. Den høyeste delen, HF2, har i tillegg en tilbaketrukket del med høyde opp til 19,4 m regnet fra Storgata. Planforslaget viderefører eksisterende høyder for disse delfeltene. Gesimshøydene videreføres også for nytt tilbygg. For å få til tilstrekkelig antall hotellrom er det sentralt i området, tilbaketrukket fra gate, valgt å trekke opp en mindre del av bygget til en høyde på 24,3 m regnet fra Storgata. Regulert volum for nytt tilbygg gir rom for etablering av 2750 m 2 BRA, noe som gir mulighet for nye rom. For alle delfelt, utenom B/F/K1, er det lagt inne en utnyttelse på BYA=100%. For småhusbebyggelsen langs Kirkegata er det foreslått at fremtidig utnyttelse skal være ca som i dag. Det er åpnet for at det kan etableres mindre uthus, tilbygg og bod i tilknytning til disse småhusene, men det ubebygde arealet skal ha hovedfunksjon som uteoppholdsareal. Kulturminner Planforslaget forutsetter at eksisterende bygg innenfor gnr. 111, bnr. 605, O.J. Brochs gate 6, rives. Den resterende småhusbebyggelsen innenfor området foreslås regulert med hensynssone bevaring kulturmiljø. Denne bebyggelsen, som nyttes til bolig og næring, anses som ferdig utbygd. Det åpnes kun for utbedringer

7 7 av eksisterende bygg, samt oppføring av mindre uthus, tilbygg og boder. Eventuelle endringer skal forelegges byantikvar før tiltak kan godkjennes. Trafikale forhold Eksisterende adkomster endres ikke ved planforslaget. Område B/F/K1, mot nord, har adkomst fra Kirkegata og O.J. Brochs gate og område FKH1 har adkomst fra Flintergata. Hotellets hovedinngang, for besøkende, videreføres fra Storgata, mens varelevering vil skje fra O.J.Brochs gate. O.J. Brochs gate foreslås regulert til gatetun. Det legges ikke til rette for parkering. Det offentlige fortauet, o_f1, utvides i forhold til i dag. Dette gir mulighet for å kunne etablere utendørs servering. Det foreslåes å legge til rette for en oppstillingsplass for buss langs Storgata, innenfor o_kv2. Dagens gateparkering utgår. Det er kun valgt å regulere inn en HCparkeringsplass. Varelevering Det legges opp til en videreføring av varelevering via O.J.Brochs gate. Gata fungerer i dag som vareleveringsgate for næringsdriften på begge sider av gata. Parkering Parkeringskravet for hotellformål er satt til to parkeringsplasser per 10 nye hotellrom. For øvrige formål er det krav om 0,9 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA. Kravet til sykkel foreslås til 0,15 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA nybygg hotellformål. For øvrige formål er det foreslått min. 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA. I tillegg er det foreslått regulert inne en HC-parkeringsplass langs Storgata. Overvann Ubebygde deler av planområdet er i dag stort sett tette flater. Norconsult har utarbeidet et notat vedrørende overvann som ligger vedlagt saken. Renovasjon Det er lagt opp til at dagens løsning, med avfallsdunker på egen tomt, videreføres for den eksisterende småhusbebyggelsen innenfor område B/F/K1 og BFKH1. For hotellet, HF1-HF3, er det planlagt at avfallskonteinere kan plasseres innenfor gatetun, f_gatetun2. Det skal settes opp en bygningskonstruksjon for å skjerme avfallsbeholderne.

8 8 Støy Utvidelsen av hotellet er vurdert å ikke ville endre endre støysituasjonen. Hotellet har ingen uteareal som krever skjerming mot støy og eventuelle støytiltak i fasadekonstruksjon avklares i forbindelse med byggesaken. Energi Det er ikke innarbeidet krav i planen utover det som ligger i gjeldende forskrifter. Ros-analyse Det er utarbeidet sjekkliste og Ros-analyse som ligger vedlagt saken. Det er vurdert at det på grunn av leirgrunn er en fare for skred/utglidning. Det må foretas geotekniske undersøkelser og nabobebyggelse må vurderes sikret ved igangsetting av byggearbeider. Ellers vurderes det at risikoen for tap av kulturminner i området er stor. For å hindre dette, er aktuelle bygninger regulert med hensynssone bevaring kulturmiljø med tilhørende bestemmelser. Skolekapasitet Planforslaget får ingen konsekvenser for skolekapasiteten. 3D-modell Det er utarbeidet en enkel 3D-modell av planlagt hotellutvidelse. Denne er satt inn i bymodellen som er tilgjengelig på nettsiden til Sandnes kommune. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn ni uttalelser, hvorav to fra private. Følgende uttalelser kom inn: Fylkesrådmannen i Rogaland, brev datert Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Rogaland Brann og redning IKS, brev datert Lyse Elnett AS, brev datert Fortidsminneforeningen, brev datert Trones og sentrum bydelsutvalg, sak 7/15, Sandnes kommune ved bymiljø, brev datert Nysted Invest AS, merknad registrert Kristen Høyer Mathiassen, Langgaten 28, brev datert Merknadene er i hovedsak positive. Det har kommet innspill i forhold til tilpasning til omgivelsene, trafo, overvann, parkering i O.J.Brochs gate og renovasjon. Merknadene er gjengitt og kommentert i merknadsskjema som ligger vedlagt saken. Det vises ellers til plansjefens vurdering nedenfor hvor sentrale temaer er belyst.

9 9 OPPFØLGING AV VEDTAK Ved 1. gangsbehandling av planen ble følgende vedtatt: «Før 2.gangsbehandling skal følgende punkt innarbeides i planen: Parkeringskrav for hotellformål justeres til 2 parkeringsplasser per 10 nye hotellrom Parkeringsplasser i O.J.Brochs gate, vist som #1 på plankart, tas ut av planen. Bestemmelser vedrørende overvann skal innarbeides Bestemmelsen «baldakin utført i lettere konstruksjoner kan krage ut over byggelinje mot Storgata og Flintergata med maks 1,5 m, min. fri høyde som eksisterende baldakin over fortau» tas ut av planen.» Kulepunkt 1, 2 og 4 er innarbeidet i de juridiske plandokumentene. Som oppfølging av kulepunkt 3 er det innarbeidet i bestemmelsene at det skal etableres fordrøyningsmagasin innenfor egen grunn. Bruk av grønne tak skal vurderes i den videre prosessen. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Bevaring og videreutvikling Tilpassing til eksisterende kulturmiljø Parkering Et sentralt tema i planprosessen har vært å finne en god måte å videreutvikle eksisterende hotellbygg på, slik at volum og fasader blir tilpasset eksisterende hotellfasade og omkringliggende kulturminner. Parkeringskravet i sentrumsplanen skiller ikke for ulike næringer. Hotellet har ikke behov for det antall parkeringsplasser som normen tilsier. Parkeringskravet ble derfor ved 1.gangsbehandling vedtatt noe lavere for hotellformål enn det som ligger som generelt parkeringskrav for sentrum. Temaene er nærmere belyst nedenfor under plansjefens vurdering. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plangrep Å videreutvikle dagens hotell er et viktig grep for å legge til rette for et attraktivt og levende sentrum. Det legges opp til en sambruk mellom Gamlaverket og hotell Sverre, noe som vurderes som positivt for bylivet. Å videreutvikle og ta vare på historiske bygg og funksjoner i sentrum er med på å videreføre byens historie og gi byen identitet. For å legge til rette for en fremtidig rasjonell drift av hotellet, har det for hotellets eiere vært viktig at planen gir rom for et visst antall rom.

10 10 Oppgaven har vært å finne en måte å innpasse tilstrekkelig antall m 2 nye arealer inn i et eksisterende kvartal i det historiske sentrum. Plansjefen vurderer at den valgte plasseringen og utformingen av nytt tilbygg gjør at kvartalet fremstår mer helhetlig uten at hotellets volum blir for dominerende i bybildet. Ved å bygge ut over eksisterende parkeringsplass ved Storgata strammes gateløpet opp. De ulike byggehøydene og sprangene i fasaden gjør også at nytt bygg får en mer variert og helhetlig fasade mot nord. Å videreføre eksisterende gesimshøyder mot Storgata vurderes som et viktig grep for å tilpasse tilbygget til eksisterende hotellfasade. Valgte høyder, rytmer i fasader og fargevalg vurderes å gi en ryddig og rolig fasade. Dette er særlig viktig med tanke på naboskapet til Sandnes kirke som ligger på motsatt side av Storgata. Utnyttelse og byggehøyder Eksisterende bygg innenfor delfelt HF1, HF2, FKH1 og B/F/K1 inngår i planen. Alle byggene utenom den høyeste delen av dagens hotell Sverre, HF2, ligger godt under sentrumsplanens angitte høyde på 16,5 m.

11 11 Nytt tilbygg tar utgangspunkt i dagens høyder innenfor HF2 og vil således overskride sentrumsplanens angitte byggehøyder. For å få til en tilpasning til eksisterende bygg, vurderer plansjefen at det er en god løsning å videreføre gesimshøydene langs Storgata. At den midtre delen av bygget trekkes opp enda noen meter vurderes å kunne aksepteres da en variasjon i byggehøyde er med på å bryte opp bygget og formmessig gi det en bedre tilpasning. Den ekstra høyden, utover det som angis i sentrumsplanen, vurderes å ikke ha avgjørende virkning på solforholdene til nabobebyggelsen mot nord. Vedlagte sol- og skyggediagram viser at småhusbebyggelsen innenfor delfelt B/F/K1 vil få noe redusert solforhold som følge av utvidelsen av hotellet. Men med tanke på den sentrale plasseringen i byen vurderes dette å kunne aksepteres. Fortidsminneforeningen mener i sin høringsuttalelse at det er uheldig at kommunen velger å tillate høyder utover det som sentrumsplanen åpner for. I tillegg mener de at nytt tilbygg bør trekkes lenger bort fra den bevaringsverdige bebyggelsen langs Kirkegata. Plansjefen står fast ved de vurderingene som ble gjort ved 1.gangsbehandlingen og mener at planen legger opp til en videreutvikling av dagens hotell som er tilstrekkelig tilpasset den historiske bebyggelsen i området. En overskridelse av sentrumsplanens høyder vurderes i denne planen å kunne aksepteres, noe som også støttes av Rogaland fylkeskommune i deres høringsuttalelse. I høringen har bymiljø spilt inn at det ikke kan aksepteres at nytt tilbygg skyggelegger kirkeparken. Forslagsstiller har derfor før 2.gangsbehandling utarbeidet skyggediagrammer som viser konsekvensene for parken. Området markert med oransje farge viser del av parken som vil bli skyggelagt ved oppføring av nytt tilbygg. Et mindre område vil den 21.3 kl 12 være skyggelagt, mens om sommeren på samme tid er dette redusert til kun en liten stripe langs vei. På ettermiddag og kveld, både om våren og sommeren, vil ikke nytt tilbygg få konsekvenser for solforholdene i parken. Plansjefen vurderer derfor at det ikke behov for å gjøre endringer i planen.

12 12 Kulturminner Kulturminner og kulturmiljø er et sentralt tema i planen. Det ble derfor tidlig utarbeidet en kulturminnefaglig utredning som kunne legges til grunn for planarbeidet. Byantikvaren er i notatet positiv til en utvidelse av Hotell Sverre da vern gjennom bruk er det som ivaretar kulturminneinteressene best. Byantikvaren ser en mulighet til å utforme en ny og bedre avslutning av hotellet mot nord. I dag avsluttes hotellet med en ruvende gavl. Utvidelse av Hotell Sverre mot nord gir mulighet for en ny og mer helhetlig avslutning av den monumentale bygningsmassen, som i tillegg kan ta hensyn til Kirkegata 8 på en bedre måte. Byantikvaren vil kunne anbefale at Ole Jacob Brochs gate 6 rives av hensyn til Hotell Sverres behov, da dette ikke vil redusere det helhetlige kulturmiljøet i vesentlig grad. Plansjefen vurderer at det ved utformingen av nytt tilbygg er tatt hensyn til den eksisterende situasjonen. Planforslaget gir rom for en videreutvikling innenfor kvartalet samtidig som flere bygninger tas vare på. Det er sikret i bestemmelser at utbedringer av trehusbebyggelsen skal gjøres i samråd med byantikvar. Trafikale forhold O.J.Brochs gate er foreslått regulert til offentlig gatetun, o_gt1. I dag brukes gata til varelevering og parkering. Gata er et historisk gateløp med fondmotiver av eldre verneverdig bebyggelse. I varsel om oppstart er det påpekt at denne gata er i privat eie og at dagens parkering må videreføres. I høringen har det også kommet ytterligere innspill om at dagens private parkeringsplasser må tegnes inn i plankartet. Som ved 1.gangsbehandling av planen, vurderer plansjefen at byens gater skal være tilgjengelig for alle. Det er derfor viktig at disse reguleres til offentlig areal. Det er en overordnet tanke at områdene i tilknytning til Langgata i større grad skal utvikles på de myke trafikanters premisser og at parkeringsplasser skal samles i større anlegg. Gaten er en viktig vareleveringsgate, men har og potensiale til å kunne gjøres mer attraktiv for gående. Det er derfor ikke ønskelig å regulere inn faste parkeringsplasser innenfor O.J. Brochs gate. Gata er smal og det er en fordel for varelevering, renovasjon og brannbil at gata holdes fri for parkering. Plansjefen vurderer det ellers som fornuftig å legge opp til et stoppested for buss langs Storgata. Å utvide dagens fortau gir nye muligheter i forhold til tilrettelegging for uteservering. Dette vurderes som et viktig grep med tanke på å legge til

13 13 rette for et levende sentrum. Det er viktig at det brede fortauet, som nå reguleres langs Flintergata og Kirkegata, videreføres ned til Langgata. Gjennom tekniske planer bør det sikres en helhetlig løsning for sidegatene. Parkering Plansjefen var ved 1.gangsbehandling enig med forslagsstiller om at det for utvidelse av eksisterende hotell, så sentralt i sentrum, burde legges opp til en lavere parkeringsdekning enn det generelle parkeringskravet i sentrum. Plansjefen anbefalte derfor at parkeringskravet skulle justeres til 2 parkeringsplasser per 10 rom. Dette ble politisk vedtatt ved 1.gangsbehandling og er nå innarbeidet i planen. Fylkesmannen har i sin høringsuttalelse påpekt at det er positivt at en i planen har lagt opp til en mer ambisiøs parkeringsdekning enn kommunens norm. Renovasjon For boliger foretrekkes nedgravde konteinere i sentrum. For andre formål er det ønskelig at avfallsrom integreres i bygg på en arkitektonisk god måte. For hotell Sverre legges det opp til at avfallskonteinere plasseres innenfor f_gt1. Det er åpnet for at det kan etableres konstruksjon for skjerming av disse. Plansjefen vurderer at det er viktig å løse denne avskjermingen på en god måte. Det er ikke ønskelig å ha beholdere stående åpent ute. Dette er uheldig både med tanke på trivsel og brann. Plansjefen mener derfor det er viktig at det er innarbeidet rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at avskjerming av avfallsbeholdere blir opparbeidet før nytt tilbygg tas i bruk. Støy Teknisk forskrift ivaretar krav til innvendig støy. Det vurderes ikke å være behov for noen ytterligere skjerming av uteområdene tilhørende småhusbebyggelsen. Ros-analyse I ros-analysen er det vurdert at risikoen for tap av kulturminner er stor. Plansjefen vurderer at det i planen er funnet et riktig nivå for bevaring. Det er innarbeidet hensynssone for bevaring for fire småhus innenfor planområde. Det er gitt bestemmelser som sikrer at utbedringer av disse byggene gjøres i samarbeid med byantikvar. I forhold til ras, skred er det lagt inn rekkefølgekrav om at det før igangsettingstillatelse kan gis, skal det dokumenteres at byggegrunn vil bli midlertidig og varig sikret mot ras/utglidning innenfor byggeområdet og for naboområder. KONKLUSJON Å videreutvikle Hotell Sverre med sin sentrale plassering i Sandnes sentrum, vurderes å være et godt byutviklingsgrep. Plansjefen vurderer at

14 14 illustrasjonene som følger planen viser en videreutvikling av hotellet som er godt tilpasset eksisterende kulturmiljø. Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for hotell Sverre - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Vedlegg: 01 Oversiktskart 02 Plankart datert Bestemmelser datert Planbeskrivelse datert Vedtak UBU Merknadsskjema 07 Illustrasjonsplan 08 3D-illustrasjoner 09 Tegninger 10 Solstudie etter høring 11 Solstudier 12 Kulturminnefaglig vurdering 13 Ros-analyse 14 Notat fjernvarme og overvann 15 Renovasjonteknisk plan 16 Merknader Kristin Barvik kommunaldirektør Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.