Ørland kommune Arkiv: L12-2009/1487 Dato: 02.09.2010 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Knut Berg Saksnr Utvalg Møtedato 10/26 Planutvalget - Ørland kommune 14.09.2010 Kommunestyret - Ørland kommune Forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde, Storfosna Vedlegg: 1 Brev datert 02.06.09 fra Utmarkspesialisten v/arnold Hamstad 2 Forslag reguleringsplan, datert 01.06.09 3 Reguleringsbestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Klage på Reguleringsplan Langtinn hyttefelt 6 Kommentar til forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde Storfosna 7 Kommentarer til forslag til reguleringsplan for Langtinn hytteområde Storfosna 8 Referat fra planutvalgets befaring 16.09.09 9 Arnold Hamstad - Tilbakemelding etter planutvalgets befaring 16.09.09 10 Referat fra planutvalgets befaring 19.10.09 11 Arnold Hamstad - Tilbakemelding etter befaring 19.10.09 12 Langtinnen hytteområde 13 Forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde, revidert 11.12.09 14 Reguleringsbestemmelser, revidert 19.01.10 15 Vedtak i planutvalget 19.01.00 16 Møte 09.02.2010 - innspill til sak 17 Vedtak i komite ND - møte 09.02.10 18 Uttalelse - reguleringsplan for Langtinnen hytteområde - Ørland 60/134-136 19 Særutskrift - Uttalelse til reguleringsplan for Langtinden hytteområde - Storfosna 20 Varsel om arkeologisk befaring - Reguleringsplan for Lantinnen hytteområde 21 Reguleringsplanen for Langtinnen hytteområde 22 Uttalelse - Forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde, Ørland kommune00005h.pdf 23 Merknader til reguleringsplan for Langtinnen hyttefeilt, 12. mars 2010 24 REGULERINGSPLAN FOR LANGTINNEN HYTTEOMRÅDE 25 Tilleggskommentar til reguleringsplan for Langtinnen hyttefeilt 26 Vedrørende Langtinden hytteområdet 27 Reguleringsplan for Langtinnen hytteområde - brev etter befaring 28 Reguleringsbestemmelser, rev. 18.05.10 29 Revidert planforslag - Skisse datert 18.05.10 30 Drøftinger av planforslag i planutvalget 04.05.10 31 Viser til brev datert 19.05.2010 og skisse datert 18.05.2010 32 Kopi av skjøte 1
33 Uttalelse vedr. plassering av tomt - tilgang til vei/parkeringsplass 34 Situasjonsplan 35 Kommentar til reguleringsplan Langtinnen Hyttefelt 36 Uttalelse - reguleringsplan for Langtinnen hytteområde - revidert planforslag - Ørland kommune 37 Langtinnen hytteområde, 2009/1487 38 Sak 2009/1487 Hyttefelt Langtinden 39 Brev datert 12.08.00 fra Bjørn Langtind 40 Brev datert 18.02.01 fra Ørland kommune til Bjørn Langtind 41 Brev datert 26.02.01 fra Bjørn Langtind 42 Revisjon av kommuneplan - Saksutredning til kommunestyret 21.06.01, side 1-2 og 20-21 43 Reguleringsbestemmelser, rev. 02.09.10 44 Revidert reguleringsplan - datert 02.09.10 45 Revidert plan - alternativ 2, datert 08.09.10 Sakens bakgrunn og innhold Forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde legges nå fram til 2. gangs behandling i planutvalget. Etter at forslag til reguleringsplan første gang ble fremmet av Utmarkspesialisten har det gått ca. 1 år. At det har tatt så lang tid har sammenheng med at det har vært ulike synspunkter på omfanget av planlagt bebyggelse, utnyttelse av strandsonen, veiføringer m.m. I tillegg har det vært fremmet innspill knyttet til forhold som gjelder privatrettslige problemstillinger. Alternative planforslag har vært vurdert. Planutvalget har gjennomført befaringer i området for å finne løsninger som tilfredsstiller allmenne interesser, eksterne forvaltningsmyndigheter, forslagstiller og de som har fritidseiendommer i området. Vi har valgt å legge ved saksfremlegget alle relevante dokumenter i saken siden den startet. Imidlertid er våre kommentarer primært knyttet til siste høringsrunde. Kort om saken. Utmarksspesialisten v/ Arnold Hamstad har fremmet forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde. Planforslaget er utarbeidet på vegne av Gunnar Hammer og Leinløkken AS som eiere av gnr. 60 bnr. 134 og Gunnar Hammer og Lise Paulsen som eiere av gnr. 60 bnr. 136. I forbindelse med kunngjøring av igangsetting av reguleringsarbeidet kom det inn flere innspill/merknader fra grunneeiere i området og fra andre. Saken ble første gang satt på sakskartet til planutvalget i møte 16.06.09. Imidlertid ble saken utsatt i påvente av befaring i området. Befaringer ble gjennomført 16.09.09 og 19.10.09 med påfølgende drøftinger i utvalgets møter. Planutvalget ba om at det måtte gjennomføres vesentlige endringer i planforslaget, bl.a. måtte antall nye hyttetomter reduseres fra 13 til 7 tomter. I tillegg kommer tidligere gårdstun som fradelt hytteeiendom. Videre ble det krav om at planlagt flytebryggeanlegg, redskapsboder og parkering innenfor 100-metersbeltet langs sjøen måtte utgå fra planen. 2
Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig fritidsbebyggelse, eksisterende bolig- og fritidsbebyggelse og til LNF-område, sone 1. Revidert planforslag ble behandlet av planutvalget i møte 19.01.10. Følgende enstemmige vedtak ble fattet i sak 10/2: 1. Planutvalget finner - med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 - å kunne godkjenne forslag til reguleringsplan for Langtinnen hytteområde, revidert 11.12.09, med tilhørende reguleringsbestemmelser for utlegging til offentlig ettersyn og høring i samsvar med plan- og bygningslovens 5-2. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.2. kompletteres med at naust skal oppføres i samsvar med kommunens vedtatte retningslinjer for naust. 2. Det må utarbeides avløpsplan for området før reguleringsplanen blir endelig godkjent av kommunestyret. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring i perioden 02.02.10-12.03.10. Følgende uttalelser kom inn: Uttalelse fra komite for næring og drift i møte 09.02.10 Komiteen har ingen merknader til planforslaget, men ber om at regulert naust på 60/336 blir flyttet til grense mot eiendommen 60/249. Det er viktig å samle naustbebyggelsen i 100-metresbeltet langs sjøen. Uttalelse i brev av 03.03.10 fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Fylkesmannen setter som vilkår om at ny fritidsbebyggelse og nye adkomstveier på dyrka mark må tas ut av planforslaget. Videre at nye naust tas ut av planen. Uttalelse fra felles landbruksnemnd for Ørland og Bjugn kommuner i møte 03.03.10. Landbruksnemnda ber om at tomt T6 tas ut av planen. Uttalelse i brev av 09.03.10 fra Tone og Steinar Bakken. Når det blir tunnel mellom Garten og Storfosna vurderer de å flytte til sin fritidseiendom på Nedre Langtinn, gnr. 60 bnr. 178 og bosette seg der. På grunn av dette ønsker de ikke å bli regulert inn i et hytteområde. Uttalelse i brev av 12.03.10 og 28.04.10 fra Sør-Trøndelag fylkeskommune. Fylkeskommunen setter som vilkår for egengodkjenning at regulert naust i strandsonen må tas ut av planen. Det er foretatt befaring i planområdet med tanke på fredete eller andre verneverdige kulturminner. Det ble ikke observert slike under befaringen. Uttalelse i brev av 10.03.10 fra Grete Flaata og Jon Torkel Petersen. Det pekes på at regulert vei til tomtene T10 og T11 ikke utnytter mulighetene for å følge terrenget i landskapet. Det er bratt i overgangen til berget. En vei langs nord-vestre del av berget vil være like funksjonell, samtidig som den vil bli mindre til sjenanse. Videre pekes det på viktigheten av å opprettholde strandsonen uten ny naustbebyggelse. Uttalelse i brev mottatt 11.03.10 fra Mary Rydningen. Mary Rydningen ber om at kommunen tar del i vedlikeholdet av veien mellom Dypvik og Tinnen på bakgrunn av at kommunen godkjenner plan for utbygging i Langtinnen. For 3
øvrig er det forventninger om at vann til hyttene kobles til hovedledning og ikke til stikkledninger. Dette på grunn av vanntrykket til eksisterende bolighus og hytter er for dårlig. Uttalelse i brev av 12.03.10 fra Tove og Arne Holden. Tove og Arne Holden protesterer mot planlagt naust i strandsonen. Naustet vil stenge for deres utsikt fra gnr. 60 bnr. 176. Videre bemerker de at plasseringen av hyttetomtene T6, T10 og T11 kommer for nær kraftlinjen gjennom hyttefeltet. For øvrig ønsker de ikke å være innlemmet i en hytteplan. De ser for seg muligheten en gang i framtiden å bruke sin fritidseiendom til helårsbolig. - Administrasjonens vurdering Etter høringsrunden ba utbygger om et møte med kommunen. I møtet fremmet de forslag til endringer i planforslaget som delvis ville etterkomme innsigelser fra Fylkesmannen og fylkeskommunen, samt forslag til etablering av ekstra tomter mot at adkomstproblematikk knyttet til eksisterende tomter kunne finne sin løsning. Innspillene fra grunneierne ble tatt opp til drøfting i planutvalgets møte 04.05.10. Følgende konklusjoner ble tatt: - Tomt T6 utgår fra planen, jfr. Fylkesmannens innsigelse. - Naust på 60/236 tas ut av planen, jfr. innsigelse fra Fylkesmannen og fylkeskommunen. Denne eiendommen er tilleggsareal til 60/175 og er i henhold til kommuneplanens arealdel definert som eksisterende boligformål. Oppføring av uthus på arealet kan omsøkes ved byggemelding. Nabovarsel må sendes. Planutvalget vil allerede nå signalisere at oppføring av bygg som vist på planforslaget ikke vil bli godkjent. Nytt bygg kan vurderes oppført inntil eiendommens grense mot nord. - Planutvalget vil vurdere å akseptere regulering av nytt naust inntil eksisterende naust mot nord., jfr. her at revidert planforslag skal ut på høring. - Planforslaget utvides til å omfatte hytteeiendommen 60/295 (Willy Langtind). - Planutvalget vil akseptere at T12 tas inn i planforslaget. Denne plasseres mellom 60/295 (Willy Langtind) og 60/226 (Geir Berntsen) slik at det blir buffersone mellom eiendommene som kan brukes som adkomst til området for øvrig. Det forutsettes at det reguleres adkomst til 60/295. Nytt revidert planforslag med tilhørende reguleringsbestemmelser ble sendt ut på høring med frist 08.06.10 til å komme med kommentarer til det nye planforslaget. Uttalelse i brev av 24.05.10 fra Tone og Steinar Bakken Tove og Steinar Bakken viser til at det i forbindelse med planutvalgets befaring i området ble bestemt at det ikke skulle godkjennes hyttetomter nedenfor kraftlinjen. Videre at eiendommene 60/295 (Willy Langtind) og 60/226 (Geir Berntsen) skal få tinglyst adkomst til sine hytter. Etter deres informasjon fikk disse eiendommene tinglyst rett til adkomst før eiendommen 60/234 ble kjøpt av Hammer og Fordal. 4
Den midlertidige adkomstveien til Geir Berntsen skulle fjernes når hans hytte er ferdig. Ny adkomst skal komme via bakenforliggende eiendom tilhørende Snorre Rønne. At denne midlertidige adkomstveien opprettholdes i nytt planforslag reagerer de på. Denne går gjennom gårdsplassen til Tove og Arne Hammer og rundt deres egen eiendom. Tone og Steinar Bakken anmoder kommunen om at denne naturperlen de har hytte på blir tatt vare på og ikke godkjenner vei forbi eiendommen. Uttalelse i brev mottatt 27.05.10 fra Willy Langtind. Willy Langtind har solgte sin hytteeiendom 60/295 til Harald Saanum Mikkelsen Røstum før siste reviderte planforslag ble sendt ut på høring. Imidlertid ønsker han å fremme innvendinger til at det er tatt inn ny tomt T12. Denne tomta vil ta bort utsikt fra 60/295. Adkomsten bør kunne komme via Snorre Rønnes eiendom. Uttalelse i brev av 08.06.10 fra Tove og Arne Holden. Det vises til tidligere avtaler som ble inngått i forbindelse med veiadkomst til Geir Berntsens eiendom gnr. 60 bnr.225, 304. Det var forutsetning av at opparbeidet vei skulle være midlertidig og fjernes når hytta sto ferdig. Adkomst til eiendommen var planlagt å komme via Snorre Rønnes eiendom. Opprettholdelse og forlengelse av denne veien til tomt T12 vil være til stor ulempe for egen eiendom på grunn av liten avstand til bebyggelse. Uttalelse i brev av 08.06.10 fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Fylkesmannen krever at tomtene T1 og T2 tas ut av planen av jordbrukshensyn. Uttalelse i brev mottatt 11.06.10 fra Geir Berntsen Geir Berntsen viser til at midlertidig adkomstvei fungerer for han, men viser til at det var tiltenkt permanent adkomst via bakenforliggende eiendom, Snorre Rønne. Uttalelse i brev av 25.08.10 fra Harald Saanum Mikkelsen Røstum Harald Saanum Mikkelsen Røstum har kjøpt eiendommen 60/295 av Willy Langtind. Overskjøtingen skjedde 18.05.10. Han bruker midlertidig opparbeidet vei som adkomst til sin eiendom. Denne fungerer bra for han. Kommentarer: Planlagt adkomstvei forbi eiendommen til Tone og Steinar Bakken skal sørge for adkomst til to eksisterende og en planlagt hyttetomt. Veien svinger godt utenfor Bakkens eiendom, og vil etter administrasjonens vurderinger ikke gi vesentlige ulemper for eksisterende hytteeiendommer. Normalt vil et hytteområde ha begrenset trafikk, i motsetning til etablert boligfelt. De nevnte tre hyttetomter vil måtte ha en tilfredsstillende adkomstvei. Geir Berntsens hytte har orientert sin garasje mot planlagt vei. At denne eiendommen og de øvrige skal ha adkomst via Snorre Rønnes eiendom vil kunne medføre uønsket terrenginngrep. Det skal også tilføyes at hytteområdet til Snorre Rønne enda ikke er regulert. Fylkesmannens krav om å ta bort tomtene T1 og T2 er effektuert i revidert planforslag Som tidligere nevnt er planlagt naust tatt ut av revidert planforslag. Naust kan imidlertid føres opp i tilknytning til eksisterende naust i området. 5
Kommuneplanens arealdel, vedtatt 15.11.04 Gunnar Hammer viser til tidligere korrespondanse om fradeling av hyttetomter i dette området. Tidligere eier av 60/136, Bjørn Langtind, søkte i brev av 12.08.00 om fradeling av 5 hyttetomter. Med søknaden fulgte kart som viser omsøkte tomter. I brev av 18.02.01 fra kommunen ble Bjørn Langtind orientert om at søknaden ble vurdert i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Det ble presisert at 3 av de 5 omsøkte tomtene var tatt inn i delplan for Storfosna. De andre 2 tomtene ville bli liggende på en fjelltopp og virke dominerende for omkringliggende areal. I saksfremlegget til komité for næring, drift og kultur ble dette nevnt spesielt. Videre ble nevnt at det ville bli krevd bebyggelsesplan for området for å klargjøre den endelige arronderingen av tomtene og plassering av den enkelte hytte. I brev av 26.102.01 ba Bjørn Langtind om en ny vurdering av de 2 tomtene som er tatt ut av delplanen. Han presiserte at hytter på tomtene skulle føres opp i en etasje. På bakgrunn av ovennevnte har administrasjonen utarbeidet skisse til alternativ 2 for reguleringsplan for Langtinnen hytteområde, datert 08.09.10. Denne følger som vedlegg til saken. Skissen viser 3 ekstra tomter med plassering slik som omsøkt av Bjørn Langtind. Det ble senere ikke utarbeidet bebyggelsesplan for området, slik som nevnt i kommunens underretning til Bjørn Langtind, og slik som bestemmelsene i arealdelen krever. Det er først nå at plan er utarbeidet, og da med større omfang enn det delplanen omfattet. Utvalgslederens innstilling: Utvalgslederen vil på bakgrunn av saksdokumentene foreslå at planutvalget fremmer saken for kommunestyret med følgende INNSTILLING: Kommunestyret finner - med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 - å kunne egengodkjenne reguleringsplan for Langtinnen hytteområde, revidert 02.09.10, og tilhørende reguleringsbestemmelser, revidert 02.09.10. 6