Reguleringsplan Kvernodden og Hammerstad - endring av eksisterende plan. Første gangs behandling. Arkivsaknr: 16/1086 Nome Jnr.: Arkiv Saksbehandler kommune 2016003220 K2 - L12 Bjørn Erik Lona Forvaltningsorgan: Dato Sak nr. Driftsutvalget Innstilling fra rådmannen: 1. Utvidelse og reguleringsendring av eksisterende plan for Kvernodden og Hammerstad - legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven av 27. juni 2008. 12-10 og 11. Vedtaket gjelder plankart dat. 08.03.2016 og bestemmelser dat. 15.01.2016. 2. Administrasjonen gis anledning til å rette opp eventuelle formelle feil i plankart og bestemmelser før forslaget sendes ut til offentlig ettersyn. 3. Ny vei (Skv 3) gis navnet Kvernoddenlia. (Driftsutvalget gjør endelig vedtak). Kopi av saksutredning med vedtak sendes: Erling Hallvard Homme AS Aas Postboks 95 4747 VALLE
Dokumenter i saken: 08.03.2016 SV: kvernodden - frisikt, byggegrense og industritomt - oppdatert info. 19.01.2016 Hammerstad - Kvernodden - planendring sosi-fil og pdf. 07.01.2015 Reguleringsendring Kvernodden Hammerstad 19.01.2016 Kvernodden - bekreftelse på mottak av planforslag (endring) 07.09.2015 Veinavn Kvernodden - tidlig fase 18.01.2016 Kvernodden Vedlegg i saken: 2338-DPendring2016-Snitt-Snitt A 214324 2338-DPendring2016-Snitt-Snitt B 214325 2338-DPendring2016-Snitt-Snitt C 214326 2338_Planomtale_ Kvernodden_18.01.2016 214327 2338_ROS Analyse_31.08.2015 214328 2338_RpDr_Kvernodden_Plankart_08.03.2016 214329 _Reg_best_Kvernodden_Hammerstad Endret 15.01.2016 214330 Faktiske opplysninger 18. januar 2016 mottok kommunen forslag til endring av reguleringsplan for Kvernodden Hammerstad. Det ble varselet oppstart av planarbeidet 05.12.2014 og annonsert i avisa Kanalen og på kommunens hjemmeside. En rettelse ble sendt Nome kommune, Fylkesmanen i Telemark og Telemark fylkeskommune 07.01.2015.Planprosessen har tatt noe tid. Det foreligger 3 innspill etter varsel om oppstart. Sammen med forslag til plankart og bestemmelser følger analyser, planomtale, ROS-analyse og div. snitt og lengdeprofiler. Hovedformålene med reguleringsendringen er en mindre utvidelse av området, justering av noen tomtegrenser, åpning for 2-mannsboliger der det ligger til rette for det, flytting av leikeplass og parkering samt ajourføring av planen i forhold til mindre endringer og dispensasjoner. I forbindelse med forslaget til plan har kommunen arealforvaltningsavdeling hatt befaring på Kvernodden for å avklare veitrassé, parkeringplasser, plassering av bebyggelse mv. Deler av området er bratt og kommunen har vært i tvil om ny bebyggelse i praksis lot seg realisere. Det har ellers vært god kontakt underveis med forslagstiller både gjennom møter, over telefon og per epost. I Det etterfølgende beskrives forslaget til planendringene nærmere: 1 Justere noen tomtegrenser i område B1 som følge av godkjent veiomlegging.
2 Endre bestemmelser i feltene B1, B2, B3, B6, B7, B8, B9 og B10 slik at ulike boligtyper kan velges. 3 Utvidelse planområdet.
4 Planlegge noen nye boliger mellom regulerte tomter i Kvernodden terrasse og Romnesvegen/industriområdet. Nye boligtomter i B1 medfører en ny vei mellom B1 og B4. Fordi denne delen av planområdet består av relativ bratt til bratt terreng, så vil den nye veien ligge noen meter høyere enn tomtene i B4 (se snitt-tegning nedenfor). 5 Endret plassering av Lekeområde L1.
Forslagsstiller ønsker å endre på plassering av leikeplasser. Gamle L1 flyttes til friområdet ved fornminnet (H730_1) ii felt B1. Dette er i dag et grasdekt område og det er plass til leikeapparater/sandkasse utenfor sikkerhetssonen rundt fornminnet. Arealet er dessuten ganske flatt og egner seg godt. Saksbehandlerne vurderer endringsforslaget som akseptabelt. Det vises for øvrig til etterfølgende kart. 6 Flytting av parkeringsplassen P1. En direkte resultat av nye tomter i B4 er at P1 må flyttas. Nye parkeringsplasser (P1) blir liggende langs veien Kvernodden terrasse (Skv2), fordi her kan parkeringsplassen ligge på fast grunn 8fjell). Arealet ligger mellom veien og lekeplassen L2. Parkeringsplassen er godt synlig, tilgjengelig og egnet for både besøk til boligene i planområdet og besøkende som skal til strandområdet.
7 Ajourføre reguleringsplanen i henhold til mindre endringer og dispensasjoner som er gitt. Det er underveis i byggeprosessen vedtatt mindre reguleringsendringer og dispensasjoner som nå er ajourført i forslag til nytt planforslaget. Innspill til varsel om oppstart Fylkesmannen i Telemark (FMT), brev dat. 12.02.2015. FMT er skeptisk til at utnyttelsesgraden i B1 skal reduseres og oppfordrer til effentiv arealutnyttelse. FMT ber om vurdering av om det er behov for nye leke- og oppholdsarealer, og hvilke kvalitetskrav som her gjelder. FMT ber oma t utvidelsesområdet forblir buffersone mot dyrket mark og det verdifulle landskapsrommet/jordbrukslandskapet rundt Romnes kirke. Forholdet til Naturmangfoldloven, 8-12, jfr. 7. I skogbruksplan er det vist et aeral som «forvaltningsareal» som omfatter vestre del av det foreslåtte byggeområdet. Flyfoto viser at her står det blandingsskog som er lite hogstpåvirket, og at østre del av det foreslåtte byggeområdet her liknende karakter. Dersom arealene foreslåsomdisponert til byggeformål bør de undersøkes nærmere etter DN-håndboka for å fremskaffe et godt nok beslutningsgrunnlag i saken. Innenfor tidligere regulert areal på Kvernodden og i utvidet reguleringsareal er det området med sensitive masser. FM krever Ros-analyse. Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planleggingen. Det gjelder også kravene til de enkelte byggetiltakene. FMT forventer at lokalisering av ulike funksjoner sees i sammenheng slik at fredsel og adkomst blir enklest mulig. Ved utforming av områder og bebyggelse skal alle brukergrupper hensyntas. FMT oppfordrer til at ny bebyggelse får lavenergiprofil. Planleggers kommentar Planforslaget legger ikke opp til redusert arealutnyttelse. Den legger opp til at det kan skje en økt arealutnyttelse veda t det totalt sett blir flere tomter. En tomt tas bort og 10 nye er lagt inn i hhv. B4 og B1. De 4 nye tomtene i B4 kan bebygges med flerfamilieboliger og resten med tomtannsboliger dersom det er ønskelig. Nome kommune har aldri ment at utvidelsesarealet ikke skulle tas med i planen, men at de ikke ville tillate bebyggelse der. Kommunen vil at arealet skal reguleres til et grønt formål. Området FMT ner om at vurderes utredet etter DN-håndbok 13-1999. unntatt utvidelsesområdet, ble snauhogd lenge før varsel om oppstart av planarbeid ble sendt ut. Utbygger kjøpte først og fremst dette aealet for å bedre forholdene for kveldssol på Kvernodden. Når området var hogd så men muligheten til å bygge boliger der. Utvidelsesområdet, unntatt et lite areal der det alt er lagt ned infrastruktur og noe areal i gjeldende plan, reguleres til grøntområde, friluftsformål. Vi mener dermed at det ikke er grunnlag for å sette i gang nærmere undersøkelser. Ros-analyse ligger vedlagt planomtalen. Universell utforming og energibruk skal være i henhold til gjeldende tekniske forskrifter (TEK 10).
Telemark Fylkeskommune (TFK), brev datert 15.12.2014. TFK har ingen innvendinger mot at reguleringsarbeidet igangsettes, Det har følgende merknader: Endringer av arealformål i området B1 bør ikke virke inn på verneområdet til det automatisk redede kulturminnet id 119959. Oppretting av mindre feil som bebevning av kutlruminne (H730_1 osv.), tilhørende tittelfelt og ordlys i tilhørende nestemmelser. Planleggers kommentarer: Benevnelser og bestemmelser er rettet opp i tråd med merknadene. Statens vegvesen, Telemark (SVVT), brev av 16.12.2014. SVVT har ingen merknader til reguleringsendringene. Vurdering Saksbehandlerne synes at mener at forelsåtte planendringer i reguleringsplanen generelt sett er fornuftige. Vi har ellers følgende kommentarer til de konkrete endringene: 1. Justering av enkelte tomtegrenser i område B1 er en resultat av en godkjent veiomlegging og har ingen store konsekvenser for resten av planen. Justering er helt kurant. 2. Endringer i bestemmelser som bl.a. åpner for 2-mannsboliger der det ligger itl rette for det, gjør at planen er litt mer fleksibelt. Det åpner for en bedre utnyttelse av området og øker attraktiviteten for poteniselle kjøpere. 3. Angående foreslåtte utvidelse av planområdet har saksbehandler ingen store merknader. Det meste ivaretar en viktig grønnstruktur og skjerm i retning Romnes kirke. Innenfor de gamle plangrensene legges det opp til fortetting av boliger og bedre arealutnyttelse. 4. Noen ekstra boliger i planen vil kunne få konsekvenser for boligene i B4 og eksiterende bolig B2. Der er planlagt en ny vei mellom B4 og foreslåtte nye boliger i B1. Vegen vil bli liggende noen meter høyere enn boligene i B4. Det er imidlertid viktig at eieren av eksisterende bolig får uttale seg til forslaget. 5. Flytting av lekeplassen L1 er akseptabel. Den nye plasseringen skjer i et område men nok plass og terrenget ganske flatt. Parkeringsplassen P1 flyttes til trygg byggegrunn, og vil ellers være en god løsning for besøkende. Lekeplassen som ligger i tilknytning til parkeringsplassen er et stort areal på flere dekar og vil neppe bli blir forstyrret av parkeringsformålet. Navn på ny vei (Skv 3)
Det er en stor fordel at veinavn avklares i reguleringsprosessen slik at dette blir lagt ut til offentlig ettersyn og vedtatt sammen med planen for øvrig. I forbindelse med at Kvernodden terrassse ble vedtatt blir flere navn sendt til historielaget for uttale. Ett av disse navnene var Kvernoddenlia. Navnet er både lokaliserende i og med at Kvernodden blir brukt, og er også beskrivende da veien ligger i lia opp mot Romnesvegen. Administrasjonens forslag til navn er defor Kvernoddenlia. Oppsummering konklusjon Planforslaget som foreligger åpner for en bedre utnytting av arealene, økt fleksibilitet for valg av bolig (1- eller 2-mannsbolig), mindre justeringer av formål og oppdatering av planen i forhold til tidligere mindre endringer og dispensasjoner. Teknisk etat har hatt en tett dialog med forslagstiller om endringene. Saksbehandlerne har vært betenkte på den tette utnyttelsen og veiframføring opp mot Romnesvegen. Justeringene som er foretatt medfører at vi mener forslaget nå kan behandles. Reguleringsendring for kvernodden-hammerstad med beskrivelse, bestemmelser, snitt-tegninger, profil-tegninger og plankart anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. For utdypende informasjon om planforslaget vises til planomtalen/planbeskrivelsen som er vedlagt saken. Ulefoss, 26.02.2016 Rådmannen