TAPPER & CO. ADVOKATFIRMA DA ADVOKATER: JAN KAARE TAPPER TERJE TAPPER DANIEL LUND TORMOD A. SLETTEN (H) Innherred samkommune Postboks 130 7601 LEVANGER VEGARD SVARVA SUNNIVA TRONVOLL M.N.A. Deres ref.: KRKA 2007/11560 Vår ref.: VSV/TGL-14215 Trondheim, 7. juni 2010 MERKNADER TIL REGULERINGSPLAN VASSMARKA INDUSTRIOMRÅDE ÅSEN Jeg viser til planforslag utlagt til offentlig ettersyn den 23.04.2010, herunder saksfremlegg for plan- og utviklingskomiteens møte 21.04.2010 i sak 4110. Tapper & Co. Advokatfirma DA er anmodet om å inngi merknader på vegne av Kirsten Marie Lynum. 1. INNLEDNING Lynum eier og bebor eiendommen Dullum Vestre som ligger helt nord i planområdet, ca. 100 150 m nord for område som er avsatt til kontor og industri. Eiendommen er en forholdsvis liten landbrukseiendom, men drives i dag som selvstendig enhet. Det foreliggende planforslaget forutsetter at eiendommens må avgi store landbruksareal til både infrastruktur og grønnstruktur. Dullum Vestre er nok den eiendommen i eller ved reguleringsområdet som rammes hardest av planforslaget. Dette er også årsaken til at Lynum tidlig i planprosessen spilte inn at hun ikke ønsket industri vest for jernbanen, jfr. planbeskrivelsen. Lynum innser at det er vanskelig å stoppe selve reguleringsprosessen, men ønsker å bidra med konstruktive innspill. Først og fremst for å redusere planens ulemper for eksisterende naboeiendommer, men også innspill som vil kunne bidra til en bedre planprosess og tilslutt kanskje også bedre rammebetingelser for selve næringsutviklingen. 2. ADKOMST Hovedadkomst til industriområdet øst for jernbanen er foreslått etablert i grensen mellom planlagt industriområde og eksisterende landbruksområde helt nord i reguleringsområdet. Lynum er svært overrasket og kritisk til plasseringen av denne adkomsten og vil i denne sammenheng vise til følgende: Postadresse: Kontoradresse: Telefon: +47 73 88 38 50 Bankgiro: 8601.05.14551 Postboks 444 Olav Tryggvasonsgt. 24 Telefax: +47 73 88 38 51 Klientkonto: 8601.61.12021 N-7404 TRONDHEIM N-7011 TRONDHEIM E-mail: advokattirmaet ta erno Org.nr.: NO 985 227 241 MVA www.tapper.no
2 2.1. Manglende utredning Ved henvendelse til Håvard Brønnbo i RG Prosjekt er det opplyst at hovedadkomsten til det østlige industriområdet er inntegnet etter forslag fra grunneierne i området. Det ble vist til usignerte merknader innstemplet 15.02.2008 samt vedlagt kart. Blant forslagsstillerne til merknadene er også Lynum oppgitt. Dette medfører ikke riktighet. Merknadene ble første gang kjent for Lynum i mai 2010. Videre opplyste Brønnbo at kommune selv ikke hadde foretatt nærmere vurderinger av hvor hovedadkomsten til det østlige industriområdet burde være. Lynum reagerer kraftig på at det ikke foreliger grundigere vurderinger bak denne plasseringen, og da særlig på grunn av de store konsekvensene plasseringen av hovedadkomsten har for Dullum Vestre, men også på grunn av adkomstens betydning for næringsområde og kostnadene ved etableringen. Det synes å være en rekke viktige hensyn som er oversett, og det vises i denne sammenheng til nedenstående merknader. På bakgrunn av disse innspill forventer Lynum at det foretas en tilfredsstillende utredning av ulike adkomstalternativ, jf pkt. 2.5. 2.2. Landbrukshensyn Dullum Vestre drifter i dag 6 områder med dyrket mark. Disse områdene er vist på vedlegg 1. Hovedadkomsten er planlagt lagt over landbruksområdene 4 og 6. Dette er 2 av de største sammenhengende landbruksområdene til eiendommen. Selve veitrasen sammen med nødvendige fyllinger og vegetasjonsbelte vil i vesentlig grad båndlegge disse landbruksarealene. Trolig vil det ikke lenger være rasjonelt å drifte område 4 og 6 til landbruksvirksomhet for Dullum Vestre. Det påpekes at østre del av område 6 er leid areal, som ikke lengre vil være aktuelt å drive. Dette gjør at det må stilles spørsmål ved drivverdigheten av gården, og det vises i denne sammenheng til pkt. 6. 2.3. Grunnforhold Det synes ikke å være foretatt tilfredsstillende vurderinger av grunnforholdene i området hvor hovedadkomsten planlegges etablert. Gjennom langvarig drift av Dullum Vestre er Lynum kjent med at store deler av vegtrase.en er planlagt over områder med bløt leire. Som eksempel nevnes at ved etablering av septikkanlegg kunne septikktanken presses ned i den bløte leiren like vest for hovedbygningen. Slike grunnforhold vil stille store krav til fundament og vegoppbygning, og det vil også kunne være fare for utglidninger.
3 2.4. Støy Spesielt krevende vil grunnforholdene være der det er planlagt nødvendig undergang under eksisterende jernbane. Adkomsten må være dimensjonert for tungtransport og det kreves da høy klaring under jernbanen. Det vil være teknisk krevende og vil kunne kreve store tilpassninger av landskapet. Det fremgår heller ikke av saksutredningen hvordan Jernbaneverket forholder seg til denne problemstillingen. Såfremt dette ikke er avklart, oppleves dette som en lite tillitsvekkende saksbehandling. Lynum har liten forståelse for at undergangen er planlagt så langt nord, når det et stykke sør foreligger langt mer stabile masser som vil forenkle en undergang under jernbanen. I forhold til mangelfull utredning av grunnforholdene vises det til pkt. 4. Hovedadkomst vil generere en betydelig mengde støy. Saksutredningen legger til grunn en ÅDT på 400-600 for personbiler og en ÅDT opptil 160-200 for tungtransport. Dette alene vil endre støybildet i området totalt. Det er derfor viktig at hele adkomsten skj ermes av et sammenhengende vegetasjonsbeltet, og om mulig at traseen legges lavt i terrenget. Vegetasjonsbeltet bør ikke bare begrenser utsyn og ha estetiske formål, men må etableres slik at den får en reell støydempende funksjon. Da må kanskje bredde og type vegetasjon fremgå klarere av reguleringsbestemmelsene. Vegetasjonsbeltet i planforslaget er på ingen måte tilfredsstillende. 2.5. Alternative adkomster På grunn av den mangelfulle utredning av alternative adkomster finner Lynum det formålstjenelig å foreslå 3 alternative adkomster som alle vil være bedre enn forslaget som nå ligger på bordet. De 3 alternativene er inntegnet på vedlegg 2. Alternativ 1 vil kanskje være det beste alternativet. Adkomsten følger da eksisterende trasé lengst sørvest i feltet forbi eksisterende hytteeiendom. Forslaget nødvendiggjør en del tilpasninger nederst ved E6, men når man kommer opp forbi fritidseiendommen vil man få en langt mindre kostnadskrevende og bedre adkomst innover i industriområdet øst for jernbanen. Det vil være enklere å etablere en undergang under eksisterende jernbane da massene her er forholdsvis stabile.
4 Videre vil man i stor grad kunne behold et eksisterende og naturlig vegetasjonsbelte nord i planområdet mot landbrukseiendommene. Når det gjelder forholdet til boligområdet vises det til pkt. 9. Alternativ 2 vil nok være den rimeligste og kanskje enkleste adkomsten. Denne følger adkomst som er tenkt inn til industriområdet vest for jernbanen, og går deretter rett øst under jernbanen. Dette alternativet vil kreve en del terrengtilpassning for å få gode stigningsforhold, men dette er uansett nødvendig i dette kuperte området før en kan få etablert noe industri. Dette gjelder spesielt i forhold til industri som er tenkt etablert like sørvest for jernbanen. En felles adkomst vil i seg selv være besparende, veibanen frem til det østlige industriområdet vil være lang kortere enn gjeldende forslag, man berører ikke landbruksareal og en undergang under jernbane vil være enklere å etablere på grunn av massene i dette området. Alternativ 3 følger gjeldende forslag i startfasen, men legges sør for eksisterende landbruksareal. Man kan da få et naturlig vegetasjonsbelte og slipper å avgi landbruksareal. Undergangen under jernbanen vil kunne legges i fast fjell og vil være vesentlig enklere å etablere. Det forventes at disse 3 alternativene utredes på en god og måte og med bistand fra fagkyndige, jf også pkt. 10. 3. STØY De støyvurderingene som foreligger synes ikke å være tilfredsstillende. Spesielt reageres det på at det ikke tas hensyn til industristøy. Støy fra planlagt industri er vel nettopp det som vil være hovedkonsekvensen av den planlagte utbyggingen. Ut fra erfaringstall skal det være fullt mulig å beregne støynivået ved en sammensetning av ulik type industri underlagt de gjeldende rammevilkår. Det må tas hensyn til hvilken type bebyggelse som planlegges tillatt på de ulike områdene. Såfremt det tillates oppført industribygg med høyde på opp til 30 m er det vanskelig å tro at dette ikke vil generere en god del støy og kanskje også døgnkontinuerlig støy. Det forventes at det foretas nye støyberegninger som også hensyntar støy fra den planlagte industrien. Støyberegningene må også ta hensyn til at det meste av vegetasjonen mellom Dullum
5 Vestre og E6 vil bli fjernet ved en utbygging av industriområdet. Dette vil generere betydelig økt trafikkstøy fra E6. I tillegg gjentas at uansett hvilket adkomstalternativ som til slutt velges, er det nødvendig med en støyskjerming mot landbruksarealene. Det forventes at det lages et tilstrekkelig bredt vegetasjonsbelte som skjermer både støy og innsyn og at det kanskje også etableres en jordvoll. 4, GRUNNFORHOLD Grunnforholdene innenfor reguleringsområdet synes ikke å være tilfredsstillende vurdert. Notat av 12.09.2008 fra Multiconsult vurderer ras, flom og vind, men foretar ingen selvstendig vurdering av grunnforholdene. Det vises kun til notat av 21.09.2007 fra Rambøll. Notatet fra Rambøll konkluderer med at det vil være nødvendig å utføre supplerende grunnundersøkelser for å gi mer konkrete råd, samt at det må gjennomføres geoteknisk prosjektering. Notatet fra Rambøll er tydelig på at det foreligger betydelige mengder med bløt og siltig leire til store dybder, noe som viser at grunnforholdene er svært krevende. Det synes klart at det er nødvendig med betydelige geotekniske undersøkelser før både adkomster kan etableres og industri bebygges. Det fremstår da som underlig at det ikke gjennomføres slike undersøkelser før det bestemmes hvor adkomster bør legges og hvilken type bebyggelse som kan aksepteres hvor. Det registreres at notatet fra Rambøll ikke er vedlagt saksutredningen og at det heller ikke er henvist direkte til det i saksutredningen. Notat vedlegges for ordens skyld som vedlegg 3. 5. PRIVAT ADKOMST Planforslaget synes å forutsette at eksisterende kommunal veg helt nord i planområdet legges ned. Denne vegen fungerer i dag som adkomst for Dullum Vestre og vedlikeholdes av kommunen. Det foreliggende planforslaget innebærer at det blir en vesentlig lengre privat adkomst for Dullum Vestre, noe som vil medføre store utfordringer og kostnader bla. a. for brøyting vinterstid. Det forventes at den kommunale vegen opprettholdes slik den er i dag, jfr. også pkt. 2 over.
6 6. LANDBRUKSHENSYN Som det fremgår av pkt. 2.4 vil det foreliggende planforslaget innebære at Dullum Vestre må avgi en vesentlig del av det dyrkete areal og dermed sitt inntektsgrunnlag. Lynums beregninger viser at planforslaget vil redusere det dyrkete areal med ca. 40 %. Under slike forutsetninger vil det ikke være forsvarlig å fortsette landbruksvirksomheten. Dullum Vestre vil da ikke lengre være selvstendig drivverdig enhet. Lynum har innhentet den interne landbruksfaglige vurderingen som er datert 26.02.2010. Vurderingen er forelagt landbrukssjef som Petter Bjartnes som beklager den mangelfulle vurderingen. Det forventes at det foretas en tilfredsstillende vurdering der også landbrukshensynene ivareatas. Om planforslaget realiseres må krav om innløsning av eiendommen vurderes. 7. VERDIFORRINGELSE En realisering av planforslaget vil som påpekt ha flere negative innvirkninger, både i form av allmenne ulemper og sær ulemper, for Dullum Vestre og også medføre et betydelig verdireduksjon. Det er derfor innhentet to nøytrale og uavhengige verdivurderinger. De foreløpige vurderingene viser at det vil kunne bli snakk om et tap i størrelsen kr 600.000,- dersom planen realiseres slik den nå foreligger. Verdiforringelse vilkreves kompensert. 8. ESTETIKK Det registreres at det i industriområdet rett sør for Dullum Vestre åpnes for industribygg med en høyde opp til 30 m. Dette oppleves som unødig høyt. Bygg av en slik høyde vil fremstå som svært skjemmende mot det eksisterende kulturlandskapet, og vil heller ikke kunne skjules bak et vegetasjonsbelte. I tillegg vil en utnyttelse av denne størrelsen kunne åpne for en type industri som er svært støyende. Det bes om at de anbefalte høyder reduseres til samme nivå som de andre industriområder, ca. 15 meter. Det savnes også en bedre regulering av det estetiske i reguleringsbestemmelsene.
7 9. GENERELLE MERKNADER Lynum er forundret over plasseringen av det planlagte boligområde. Boligområdet er plassert i umiddelbar nærhet til E6, jernbanen og et planlagt industriområde. Det er vanskelig å finne boligområder med en dårligere beliggenhet. I tillegg til ulempene for beboerne i et slikt boligområde, vil dette være problematisk for etableringen av den tenkte industrien. Støykrav vil være et fordyrende element for etableringen av industrien. Planen synes å legge opp til en unødig konflikt. Det anmodes om at kommunen utreder muligheten for å legge boligområde til et mer velegnet område. 10. DEN VIDERE PROSESS Det er i nærværende merknader påpekt en rekke forhold som bør vurderes grundigere. For å få et godt og bredt fundament for det videre arbeid, foreslås det at det gjennomføres en felles befaring hvor landbrukssjef Petter Bjartnes, næringssjef Grete Ludvigsen, ordfører Robert Svarva, Håvard Brøndbo i RG Prosjekt, Lynum og undertegnede deltar. 11. OPPSUMMERING I henhold til ovennevnte forventes det at kommunen: utreder alternative hovedadkomster inn til industriområdet øst for jernbanen foretar tilfredsstillende støyvurderinger som hensyntar utbygging av industriområdet foretar grundige undersøkelser av grunnforhold med hensyn til anlegging av både adkomst og industri innhenter en faglig vurdering av de landbruksmessige konsekvenser for Dullum Vestre deltar på en felles befaring Med ven TAP R & CQ DVOKATFIRMA DA,- gard Svarva /advokat vegard.svarvagtapper.no