J. /qæ/ééí I9.»\J.I\'.A\N( ilir,ulik, SCI11:1C S\'l; l;n %=/we Seiersten Sevmum Pcstbcks 331-1441 [Herbal Frogn kommune advo'vat»fal> ang.; + MC Postboks 10 Telefcm 64 eo 70 so 1441 DRØBAK Telefax '34 90 70 55 i 9 5/7 Am MamFanangel 90ss 21to Adv Haval Wiik 9161 O1 95 Am Bente Schei Ystehede 91 62 97 53 /6, O Adv Ketil R Sveen 99 58 1? OO áé//í Drøbak. 17. september 2014 Vår ref. 2162/37109.doc/ÅLE E-post: hw@advokat-falkanger.no Ansv.adv. Håvar Wiik BREV TIL HOVEDUTVALGET FOR MILJØ, PLAN OG BYGGESAKER Vedlagt oversendes brev til Hovedutvalget for miljø. plan og byggesaker. Det bes om bekreftelse på at brevet blir distribuert til utvalgets medlemmer. Med vennlig hilsen ' iik Advokat M OTTATT 19 SEPT2011. FROGNKOMMUNE AF:-.~1"Mw-.7 lléfll PM r-~ll y :57ET-1 -'-L.'<'*r7{-T i«.»'~ ;/-$3 *. r"w.. HM tr-l:. >'_ l: H Ni? Sffllkl ::;T E"l.[:L3/L I f-i fir ål Kl lll P &'~. L :\ V D;f- «l;:~:: ~ t* t. -
1«,\1-1<.»\{\l<ili.iå.\\'111<. stil ll-flgxf s\%'1;1;n Se:ers1r rwsen1mrn F'CS1l;~Cv!.~3C1-1:41 Frogn kommune ac1v0kat» al>«.ange:u mi Postboks 10 warm <54et»7o6:» 1441 DRØBAK Telefax J/u19v.,I7Dt3& Adv lvlaltt Fall«aHg(.I 9'0 53 21 mi Adv mm et et oi Act. Bente Sette: Yflterteçie Sit ~32i? Til medlemmene av Hovedutvalg for miljø. plan og inn kemr Sveen ss i; nn byggesaker liieltzff Drøbak. 17. september 2014 Vår ref. 2162/36881.doc/ÅLE E-post: hw@advokat-falkanger.no Ansv.adv. Håvar Wiik KOMMENTARER TIL NOTATET FRA RÅDMANNEN AV 28.04.14 VEDRØRENDE BADEHUSGATA 9, GNR. 86, BNR. 162 Det vises til notat til politisk utvalg av 28.04.14. samt mitt foreløpige svar på vegne av Sameiet Badehusgata 9 av l l. mai d.å. Som bebudet i mitt foreløpige svar har sameiet vesentlige innvendinger i forhold til den fremstilling som gis i notatet av 28.04.14. hvoretter politikeme oppfordres til å gjøre seg opp en selvstendig vurdering av både de faktiske forhold (historien). de juridiske spørsmål i saken og ikke minst hva som er hensiktsmessig og rimelig i forbindelse med at det nå arbeides med en områderegulering hvor kommunen har anledning til å rette opp i uklarheter eller endrede forutsetninger. Innledningsvis finner vi det nødvendig å peke på enkelte forhold som vi mener at i notatet har fått en uriktig eller fordreid fremstilling: 1. Reguleringsplanen (her planen fra 1984) gir ikke verken kommunen eller allmennheten privatrettslige rettigheter Administrasjonen hevder i notatet. side 5. at retten til allmenn ferdsel på kjørevei og gangveier er sikret allerede ved reguleringsplanen ved at veien er anlagt. uten at dette krever verken avtale med sameiet som eier av området eller ekspropriasjon. Et slikt synspunkt er etter vår oppfatning klart uriktig og er ikke forenlig med plan- og bygningslovens regler. Det vises her til vedlagte utdrag fra kommentarutgaven til plan- og 1 9 SEPT201'» b iningsloven (1985). hvorfra jeg siterer: MMUW "En regulering.s'lifiei'heller ikke rellighelerfiii' andre. Del gje/derfor' del oflenllige. En reguleringsplan.som legger en vei over en eiendom. gir ikke koinmzinen rell lil a la grunnen i bruk som vei. Del summc gjelder om del skulle være regulert en privaljelles' avkjorlrel over en eiendom. De eiendommer som er lilgodesell gjennom reguleringen. har ikkejall noen rell lil a bruke den regulerle lrasé. Endelig vedlall reguleringsplan og heb_1 ggelse.s'p/angir ifolge plhl 35 koinmunen ck.\'pi'0pria.s_'/'0nsgrzmn/ugslik al kornmunen kan paslevne.vkjonn og gjennom ek.s'pr0priu.s_'/"onfit eiendolnsrerl eller bruksrell lil grunnen. F orsl nar.å1, 9\ l +'-.7H/\i"lT»-lK \l\ Ll"\ >1/3-TML» l.åltlk er fl ti, t ift-ritt' giftet; v'e; H r<,e,l.tj tynt vi til i: ~. i; f; m.._ l.i :45: -'. m- V.. -' t.-, - -.:_~ -- :
eltsrpropriusjoiien er g/'eiiiioiii/iirl eller.s'l\_'/mm.s'/m'cn.s' regler, eller del er gjennom/iirl _/orhandvlillredeliseeller oreigiiigslfiven 25. nve1_'fm'c.s' radighel over eiendommen." Kommunen har som det fremgår hatt en ekspropriasjonsmulighet/hjemmel gjennom reguleringsplanen, men har her bevisst unnlatt å benytte denne. Det tilføyes at dette er unnlatt til tross for at kommunen har vært kjent med at sameiet,som ble etablert etter at reguleringsplanen forelå (i 1985) og som eier eiendommen,hele tiden har gitt uttrykk for den oppfatning at allmennheten ikke har rett til ferdsel på området i kraft av reguleringen, så lenge slik rett ikke etableresgjennom avtale eller ved ekspropriasjon. Fristen for å etablereslike rettigheter basert på reguleringen fia 1984 utløp i 1994, dvs. for ca. 20 år siden. Id 2. En reguleringsplan (her planen fra 1984) etablerer ingen plikt for utbygger/entreprenør eller sameiet som eier til verken å bruke eiendommen i samsvar med reguleringen eller til å etablere for eksempel gangveier, småbåthavn eller andre tiltak basert på planen. Jeg finner det nødvendig også på dette punkt å sitere fra kommentarutgaven til plan- og bygningsloven fra 1985, som har vært gjeldende lov i tilnænnet hele den tiden sameiethar vært eier av eiendommen: Sitat: "Ulgangspunklel er al en regulering ikkejar innvirkning pa privale relliglieler. Den.swim/ar sin eiendom regulert, plikler ikke å realisere reguleringen ved å la eiendommeni bruk i.s'un1.s'vurmed reguleringsforniålel. Virkningene på eierens' hånd er iiegalivl besleml, slik al del.sellesjorbud mol å.sellei verk beslemlelillak se kapillel 16,pkl. 9 og kapillel l 7pkl. l ().Eksisflercfndc» bruk har.såledespriorileljiiraii n_vplan og kanforlsielle uavhengig av om bruken er i slrid iiiedplanen. " Ovenståendefremheves fordi notatet av 28.04.14 etterlater et inntrykk av at sameietulovlig har tatt seg til rette, se her notatets side 9. Faktum er at sameietsiden dette ble etablert i 1984/85 ikke har foretatt noen søknadspliktige arbeider. Utbygger har valgt å ikke etablereden småbåthavnsom planen viser og det ble i den godkjente byggesakenheller ikke søkt om dette. Det er derfor ikke foretatt utsparring i kaifronten og heller ikke etablert gangvei rundt en småbåthavnsom ikke eksisterer. Det er på nordsiden av felt B i reguleringen opparbeidet fellesareal med plen og en smal gangsti ut til kaia. Slik vi vurderer det er dette åpenbartikke søknadspliktig og såledesfullt ut lovlig. Utbygger har tilsvarende etablert hage/plen på sydsiden av felt B, med en smal gangvei helt syd, for å bedre egen adkomst til strandasom sameieteier. Dette er heller ikke søknadspliktig tiltak og såledesfullt lovlig. Den muren som avgrenserkjørearealet fra strandaer ikke etablert av sameiet,men var slik da sameietble etablert. Muren og påståendegjerde er av sikkerhetsmessigegrunner helt nødvendig på grunn av høydeforskjellen mellom gårdsplassenog strandaog dessutenfor å etablere tre parkeringsplassersom var nødvendig etter de krav som forelå.
Det omtales i notatet at det er noe avvik mellom muren med påstående gjerde og reguleringsplanens formålsgrense. Sannsynligvis skyldes dette kun unøyaktigheter i kartgrunnlaget eller unøyaktig kartfesting, noe administrasjonen selv er inne på som mulig forklaring. Det er uansett ikke foretatt noe her fra sameiets side. Når det gjelder utfylling i sjøen sydvest for felt B og rampe ned til stranda, samt den murte trapp ned til vannet på utfyllingens vestside er forholdet det samme. Dette er ikke utført i sameiets eiertid. Utfyllingen kan slik administrasjonen er inne på ha skjedd i flere omganger tidligere og eventuelt at det ble ytterligere utfylling i forbindelse med byggingen i 1984. Rampen og den muite trappen antas utført av entreprenøren for å bedre sameiemes adkomst til vannet og til stranda. På ett punkt er det foretatt en endring som muligens kan være søknadspliktig. Det er inngått avtale med eier av Badehusgata 15 og en av seksjonene (Conradis seksjon) om at disse kan disponere arealet. Det var dog en forutsetning at arealet, om det skulle oppstå krav/behov for dette, kunne tilbakestilles som lekeplass slik det var avsatt i reguleringen. Eier av Badehusgata 15 har søkt om utvidelse av sin terrasse, basert på avtalen, og fått dette godkjent i kommunen, uten krav om dispensasjon fra reguleringsformålet. På det ene punkt som kan være søknadspliktig kommunen, uten krav om dispensasjon. er det således søkt tillatelse og tillatelse er gitt av Konklusjon: Sameiet har ikke på noe punkt foretatt ulovlige arbeider eller på annen måte foretatt noe ulovlig/urettmessig. Sameiet har derimot på vanlig måte skjøttet sin eiendom og sine fellesarealer for å oppnå et hyggelig bomiljø. 3. Allmennheten har ikke rettigheter etter friluftslovens bestemmelser At allmennheten ikke har rettigheter etter friluftslovens regler til å oppholde seg eller ferdes på kjørevei og gangvei inne på sameiets eiendom er etter vårt skjønn åpenbart. Det tilføyes at administrasjonen i notatet, side 5, heller ikke påstår at kjøre- og gangveiene inne på sameiets eiendom er utmark. Det synes således å være enighet på dette punkt. Det som fremstilles i notatet side 5 om rett til ferdsel på veiene er uriktig. Det vises om dette til fremstillingen i pkt. l ovenfor. Det kan derfor fastslås at allmennheten ikke har rett til ferdsel på veiene inne på saineiets eiendom/ gårdsplass. Når det gjelder sandstranda har denne to eiere. Sameiet eier den største delen av sandstranda, men ca. 3.5 meter lengst syd eies av Fæhn. Det hevdes i notatet side 5 at dette er utmark med allmenn rett til både ferdsel og opphold. Dette er etter vår oppfatning ikke riktig. Stranda er svært liten og det er kun plass til 2-3 familier samtidig. Stranda ligger dessuten svært nær bebyggelsen og utstrakt bruk av andre enn eieme vil åpenbart være til sjenanse for de nærmeste beboerne. foruten at det vil fortrenge eiemes egen mulighet til å oppholde seg på sin strand. Den MOTTATT _3_ 19 SEPI2015 FROGNKOMMUNE
tilrettelagte adkomst med rampen fra sameiets øvrige fellesareal forsterker også inntrykket av at stranda ikke har karakter av utmark. men tvert i mot tjener som strand for sameiet. Kommunen eier et areal syd for sandstranda, bestående av svaberg. Adkomst til denne kommunale delen er sikret ved merket sti fra Badehusgata og gjennomgang fra sameiets eiendom er ikke nødvendig. Etter vår oppfatning er det relativt klart at en rett for allmennheten til å disponere stranda vil være til "utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker". hvoretter stranda etter friluftslovens l a) må defineres som innmark. Dette innebærer at allmennheten ikke har rett til ferdsel eller opphold etter friluftslovens regler. Skulle allmennhetens rettigheter her vært sikret, måtte det skjedd ved avtale med sameiet eller ved innløsing. Sameiet har siden opprettelsen i 1985 forholdt seg som eier og utøvd normal eierrådighet over sin strand. 4. Kommunens behandling av reguleringsplanen og uriktige påstander/krav fremsatt senere Reguleringsplanen i seg selv bærer preg av en noe uryddig behandling og den har derfor blitt uklar i forhold til de forutsetningene og intensjoner som planen var ment å skulle ivareta. Dette skyldes delvis at bestemmelsen i reguleringsbestemmelsens pkt. 3 kom til etter en interpellasjon ved kommunestyrets behandling av reguleringsplanen. Som følge av interpellasjonen ble det bestemt at alt gangareal og kjøreveier skulle være åpent for allmenn ferdsel, det vil si også kjøreveien mellom boligene i felt A og B, noe som ikke var planens intensjon. Dette forholdet har senere blitt av betydning ettersom kommunen etter en omfattende korrespondanse og gjentatte behandlinger i bygningsrådet, til slutt måtte frafalle kravet om at en inntegnet, nedsenket gangbro utenfor eksisterende bryggekant på vestsiden av felt B, skulle opparbeides av utbygger (Grunnmursbygg AS). Når kommunen heller ikke selv har ønsket å bygge slik gangbro og heller ikke sikret muligheten for dette ved avtale eller ekspropriasjon er kommunens muligheter bortfalt i henhold til reguleringsplanen fra 1984. Da bestemmelsen om allmennhetens rett til ferdsel åpenbart hadde sammenheng med denne tiltenkte gangbroen. hvor man etter planen kunne komme ned til kaifronten mellom bebyggelsen i felt B og C. for deretter å gå på sjøsiden av felt B og så inn på stranda som var forutsatt skulle være friområde, er det klan at bestemmelsen ikke lenger er realistisk eller naturlig når gangbroen er forlatt. Selv om reguleringsplanen ikke har blitt endret, bør den nå endres slik at den blir i samsvar med de faktiske forhold. Ved en slik revidering bør det fremstå relativt klart at det ikke er verken naturlig eller nødvendig at det skal være åpent for allmenn ferdsel inne på sameiets gårdsplass og inn mellom husene. 5. Regulering av Hvistendaltomta i ny områdereguleringsplan Det har som det fremgår gått 30 år siden reguleringen i l984. Etter reguleringen er boenhetene solgt og det er etablert et sameie bestående av de som i dag eier andeler. De fleste av boenhetene er gjennom disse 30 år solgt en eller flere ganger. Nesten alle MOTTATT 19 SEPT2011. - 4 - FROGNKOMMUNE
beboere har kommet til langt senere og mange etter at det ble klart at kravet til etablering av gangbro på sjøsiden var forlatt (i 1989) og kommunens ekspropriasjonsmulighet utløp (i 1994). Sameiet har naturlig nok tatt i bmk eiendommen og de faktiske forhold har festnet seg gjennom ca. 30 år. Ved en ny områderegulering for Gamle Drøbak har kommunen muligheter til å rette opp den gamle reguleringen der hvor den ikke lenger er hensiktsmessig. Ved en ny plan kan kommunen også ha mulighet til på nytt å skaffe seg ekspropriasjonshjemmel. for eksempel til å innløse stranda som offentlig friområde. Politikeme må da foreta en avveining av eiemes interesser på den ene siden opp mot de behov man ser for seg at allmennheten kan ha på den annen side. Ved denne vurderingen må man imidlertid ta utgangspunkt i dagens situasjon og herunder ta hensyn til at forholdene har festet seg gjennom 30 år. Det å ukritisk kopiere planen fra 30 år tilbake, som på flere områder har vist seg lite realistisk, gir da liten mening. Politikeme bør da etter vår oppfatning stille seg en del spørsmål som jeg peker på nedenfor: Gangbro Er det rimelig eller fomuftig i ny plan å opprettholde en nedsenket, utvendig gangbro på sjøsiden av bebyggelsen? Det er klart at en slik gangbro vil være forbundet med betydelige kostnader. diverse tekniske utfordringer, samt utfordringer i forhold til sikkerhet. Det er åpenbart kommunen som må bekoste og vedlikeholde et slik anlegg. Sameiet på sin side vil være svært negative og vil bestride retten til et slikt anlegg. som vil komme i konflikt med tilflottsretten og som vil være til meget stor sjenanse/ulempe for boligene som vender ut mot sjøen. Offentlig gangpassasje rett utenfor og med innsyn til verandaene og stuevinduene, vil i stor grad ødelegge den idylliske beliggenheten og vil dessuten også fra sjøsiden se underlig ut. En eventuell ekspropriasjonssak her vil bli omfattende og det vil åpenbart bli fremsatt betydelige erstatningskrav om ekspropriasjon mot formodning skulle bli aktuelt. De som har uttalt seg om dette i den tiden som har gått etter reguleringen i 1984 (medlemmer av bygningsråd eller ansatte i koinmunen) har vært samstemte i at en slik gangbro virker helt urealistisk og neppe noen gang aktuelt. Ny plan bør derfor utelate den gangbroen som opprinnelig var regulert i l984-planen. Båthavna Sameiet har ikke hatt interesse av å anlegge båthavn slik den opprinnelig ble lagt inn i l984-planen. Sameiet bør i stedet i kraft av sin tilflottsrett kunne ha nødvendig båtfeste i bøyer. Også på dette punkt bør således planen tilpasses de faktiske forhold. MOTTATT 19 SEPT2011, FROGNKOMMUNE
Gan gveier/kjørevei Forutsatt at ny plan endres slik at gangbroen droppes. gir det heller ikke særlig mening å opprettholde at gangveier inne på sameiets fellesareal eller kjørevei til garasjene, skal være åpne for allmenn ferdsel. Det er heller ikke nødvendig som tilkomst til stranda, selv om denne på nytt skulle bli regulert til friområde. Tilkomst til stranda bør naturlig gå fra Badehusgata over kommunens eiendom, slik også vist på l984-planen. En tilkomst via denne trasé er til vesentlig mindre sjenanse for eier enn en gjennomgang gjennom sameiets eiendom. Stranda Kommunen har både før og etter reguleringen i 1984 hatt muligheter for å sikre seg stranda eller bruksrett for det offentlige. men har ikke benyttet seg verken av muligheten til kjøp (før reguleringen) eller til ekspropriasjon eller fulgt opp initiativet fra sameiets side om en avtalebasert bruksrett. Dette viser med tydelighet at stranda ikke har vært ansett å ha stor verdi for allmennheten. Det tilføyes at sameiets del av stranda er så liten og ligger så tett til bebyggelsen som hensiktsmessig at denne skal være en offentlig strand. at det ikke fremstår 6. Konklusjon Slik sameiet ser det bør resultatet av den interesseavveining forbindelse med ny områdeplan føre til at l984-reguleringen samsvar med dagens faktiske tilstand/bruk. politikeme nå må/skal foreta i blir endret slik at ny regulering blir i Med vennlig hilsen Q/ «å avar Wiik Advokat -6-