BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Transkript

1 1/8 BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: GBR-352/1, N- 09/ / Saksbehandler: Frode Jørgensen Behandlingsutvalg Møtedato Saksnr. Plan- og miljøutvalget /09 KJØRBOKOLLEN, GNR 352, BNR 1 - KLAGE OVER PÅLEGG OM Å OPPFYLLE VILKÅR I DELESAK OG BEBYGGELSESPLAN OM OVERSKJØTING AV FELLES PARKERINGSANLEGG TIL SEKSJONSEIERNE M.V.. VIKTIGE PUNKTER I SAKEN: Kjørbokollen Utbygging står som hovedhjemmelsinnehaver av en parkeringskjeller matrikulert som undergrunnsvolum, gnr 352, bnr. 1. Eierforholdet er organisert som et sameie med 2002 andeler. Kjørbokollen Utbygging eier en sameiebrøk på 1501/2002 deler og har således rent flertall i sameiet. Parkeringskjelleren er regulert som fellesareal for bnr. 144 og bnr. 147 hvor det er oppført 10 boligblokker organisert som 2 seksjonssameier. Beboerne har beklaget seg til kommunen over mangelfull parkering. Dette skyldes at parkeringsplasser er øremerket for bedrifter hvis parkeringsbehov skriver seg fra virksomhet som drives utenfor planområdet..kommunen fattet derfor 19. mai 2009 vedtak om å gi Kjørbokollen utbygging pålegg om å overskjøte undergrunnsvolumet (parkeringskjelleren) til de to sameiene og si opp eventuelle utleiekontrakter og omgjøre salgskontrakter. Vedtaket er påklaget ved brev av 30 juni Hovedanførselen er at det ikke er hjemmel for å gi et slikt pålegg og at kommunen selv i andre sammenhenger har gitt uttrykk for at parkeringskjelleren skulle dekke behovet for andre kvartaler. Det ene sameiet har avgitt uttalelse i klagesaken. Rådmannen fastholder at et regulert fellesareal skal eies av de grunneiere som arealet er tiltenkt etter planen. En utbygger har ikke anledning til å selge deler av fellesarealet eller selge rettigheter i fellesarealet til utenforstående eller forfordele eierandelene. Ved all feltutbygging vil det være regulert fellesareal for lek, opphold, atkomst, parkering m.m. Vanligvis sørger utbyggere for at det etableres sameier som overtar hjemmelen til slike fellesarealer. Dette er så selvsagt at kommunen aldri behøver å fatte påleggsvedtak. Rådmannen finner at plan- og bygningslovens 67a, reguleringsbestemmelsene, tinglyst klausulering og parkeringsnormen sett i sammenheng, gir hjemmel for det pålegg som er gitt og at vedtaket bygger på riktig faktum og at det er gitt en tilstrekkelig begrunnelse.

2 2/8 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 19. mai Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ. Marit Langfeldt Ege Arthur Wøhni Vedlegg: Varsel om pålegg om å oppfylle vilkår i delesak og reguleringsplan - Kjørbokollen blokk 1-10 Varsel om pålegg - Kjørbokollen blokk Kommentar til varsel om pålegg - Kjørbokollen blokk Pålegg om å oppfylle vilkår i delesak og reguleringsplan, gnr , bnr 1 - Kjørbokollen. Klage over vedtak Klage på vedtak - oppfyllelse av vilkår i delesak - Kjørbokollen blokk 1-10 Kommentar til klage på vedtak - Kjørbokollen blokk Bebyggelsesplan Kjørbokollen - kart R Bebyggelsesplan Kjørbokollen - bestemmelser R Reviderte reguleringsbestemmelser - Kjørbokollen bebyggelsesplan

3 3/8

4 4/8 RÅDMANNENS REDEGJØRELSE Sakens faktiske side: Om sakens faktiske side vises til kommunens brev til Kjørbokollen Utbygging (KU) datert Kjørbokollen Utbygging står som hjemmelsinnehaver av en parkeringskjeller matrikulert som undergrunnsvolum, gnr 352, bnr. 1. Eierforholdet er organisert som et sameie med 2002 andeler. Kjørbokollen Utbygging eier en sameiebrøk på 1501/2002 deler og har således rent flertall i sameiet. Andelene skal dekke både fellesskapets parkeringsbehov, boder og tekniske rom. De øvrige andelene er så vidt en skjønner knyttet til kjøpekontraktene for de som har kjøpt leiligheter. Parkeringskjelleren er regulert som fellesareal for bnr. 144 og bnr. 147 hvor det er oppført 10 boligblokker organisert som 2 seksjonssameier. Blokkene inneholder i det alt vesentlige boligseksjoner. I tillegg finnes det så vidt en skjønner 7 næringsseksjoner, henholdsvis 3 og 4 seksjoner i de respektive felt. Disse næringsseksjonenes parkeringsbehov er beregnet til 25 plasser. Beregningen er gjort etter kommunens parkeringsnorm og næringsseksjonenes bruksareal. Beboerne har beklaget seg til kommunen over mangelfull parkeringsdekning. Dette skyldes at det er solgt parkeringsretter til selskaper hvis parkeringsbehov knytter seg til virksomheter utenfor det regulerte området. Kommunen fattet derfor 19. mai 2009 vedtak om å gi Kjørbokollen Utbygging pålegg om å overskjøte undergrunnsvolumet (parkeringskjelleren) til de to sameiene, si opp eventuelle utleiekontrakter og omgjøre salg av plasser til utenforstående. Reguleringsmessig status Parkeringskjelleren inngår i bebyggelsesplan R.jnr som et fellesanlegg. Planen er godkjent Det er fastsatt i reguleringsbestemmelsenes 5 at parkeringsanlegget er felles for felt A og B i planområdet. Kommunen godkjente den deling av det regulerte byggeområdet. Felt A i planen ble gnr 52 bnr 144, mens felt B ble gnr 52, bnr 147. Ved delingsvedtaket ble det satt vilkår om at parkeringsanlegget (gnr 352, bnr 1) skulle klausuleres som fellesareal til fordel for brukereiendommene. Nevnte bebyggelsesplan er avløst av nye bebyggelsesplan R.jnr for utvidelsen av storsenteret. Den aktuelle reguleringsbestemmelsen er den samme som i tidligere plan men med en tilføyelse om at det økte parkeringsbehov skal dekkes ved overkapasitet på Storsenteret. En har også nevnt de næringsarealene som er en del av feltene A og B. Dette var uteglemt i de opprinnelige reguleringsbestemmelsene. Gnr 52, bnr 144 og bnr 147 er de samme eiendommer som før. Parkeringsvolumet gnr 352, bnr 1 er det samme som før. Plansjefens vedtak: Det påklagede vedtaket har følgende ordlyd: Kjørbokollen Utbygging pålegges innen 20. juni 2009 å overskjøte gnr 352, bnr 1 til seksjonssameiene Kjørbokollen og Kjørbokollen Kjørbokollen utbygging pålegges samtidig å si opp eventuelle utleiekontrakter for parkeringsplasser og omgjøre salg av parkeringsretter i gnr 352, bnr 1

5 5/8 Klagen Kjørbokollen Utbygging AS påklaget vedtaket ved brev av 12. juni Klagen er supplert av advokatfirma CLP ved brev av 30. juni KU anfører at et slikt pålegg ikke kan utledes av den tinglyste erklæring av 1. juli 2002 og er heller ikke lovhjemlet. Pålegget er ikke gjennomførbart og reiser en rekke privatrettslige problemstillinger. Parkeringsanlegget skal ikke bare være for boligsameiene. Også Olav Thon Eiendom og Kjørbokollen Kontorbygg eier seksjoner innenfor de regulerte feltene A og B. CLP andvokater anfører i hovedsak: - det er ikke hjemmel til å detaljstyre hvem garasjevolumet skal overskjøtes til - KU har ikke inngått utleieavtaler, disse er inngått av eierseksjonssameiere - Bebyggelsesplanen fastsetter ikke fellesarealer for flere eiendommer - Det er i delesaksvedtaket ikke vist til 67a - Kommunen har tidligere skrevet at garasjevolumet også kunne dekke parkeringsbehovet for kvartal N - Vedtaket og erklæringen angir ikke at beboerne skal eie fellesarealet - Overskjøting til enkeltpersoner er ikke ulovlig - At noen seksjoner har flere plasser og andre ingen plasser er ikke ulovlig - Det kan ikke bestemmes at det bare er seksjonssameiene som kan råde rettslig over garasjevolumet - Det er ikke hjemmel for å kreve jevn fordeling av parkeringsrettigheter - Sambruk av parkeringsplasser er helt vanlig i urbane strøk En viser forøvrig til klagebrevene i sin helhet. Kco advokater har 1. august 2009 sendt inn kommentarer til klagen. RÅDMANNENS MERKNADER: Plan- og bygningslovens 67a første ledd lyder som følger: Hvor det i reguleringsplan eller i bebyggelsesplan er fastsatt felles avkjørsel, felles gårdsrom eller annet fellesareal for flere eiendommer, kan kommunen sette som vilkår for tillatelse etter 93 at fellesarealet erverves, klausuleres og opparbeides i samsvar med planen. Reguleringsbestemmelsene 5 lyder: Det skal opparbeides 375 parkeringsplasser i underjordisk parkeringsanlegg. Unntatt er overflateparkering for bevegelseshemmede som vist i endelig godkjent utomhusplan. Parkeringsanlegget er felles for bebyggelsen innen felt A, felt B og skal ha innkjøring fra felt B som vis t på plankartet. Reguleringsbestemmelsenes 6 i revidert bebyggelsesplan (R.jnr 04-18) lyder: Det skal opparbeides 375 parkeringsplasser i underjordisk parkeringsanlegg. Unntatt er overflateparkering for bevegelseshemmede som vist i endelig godkjent utomhusplan. Parkeringsanlegget er felles for bebyggelsen innen felt A, felt B og forretnings-/kontorarealene og skal ha innkjøring fra felt B som vis t på plankartet. Kundeparkering (85 p-plasser) for næringsarealene dekkes opp av overkapasiteten i Sandvika Storsenter. Den erklæring som kommunen har krevet og fått tinglyst i forbindelse med samtykke til fradeling av undergrunnsvolumet har følgende ordlyd:

6 6/8 Undertegnede eier av gnr 352, bnr 1 (garasjevolumet) i Bærum erklærer som bindende for seg og senere eiere at eiendommen skal tjene som fellesareal for gnr 52, bnr 114 (felt A) og gnr 52, bnr 147 (felt B), jfr. bebyggelsesplan Rjnr (feilskrift for 00-12) og plass for parkering for bebyggelsen på rettighetshavernes eiendommer (blokk 1-10) i henhold til de enhver tid gjeldende bestemmelser. Retten til parkering omfatter også fri kjøre- og gangatkomst ---- Av betydning for saken er også Bærum kommunes parkeringsnorm som setter krav til antall parkeringsplasser for ulike typer leieligheter og for forretningsarealer. En finner ikke grunn til å sitere normen i sin helhet annet enn å nevne at det settes et lavere krav til parkering for små leiligheter enn for store. Parkeringsnormen er fastsatt som desimaltall, noe som i seg selv forutsetter sambruk av plasser. Saken reiser en del spørsmål. Det første spørsmålet er om tiltakshaver etter bestemmelsene som ovenfor er sitert er forpliktet til å overføre eiendomsretten til garasjevolumet til kjøperne av seksjonene som etter seksjoneringsloven utgjør et sameie. Det andre spørsmålet er om ovenfor siterte bestemmelser setter et forbud mot at parkeringsplasser selges for å dekke parkeringsbehov utenfor reguleringsplanens geografiske virkeområde. Det tredje spørsmålet er om siterte bestemmelser setter et forbud mot å forfordele parkeringsplassene på en slik måte at noen seksjonseiere får mange plasser, mens andre ikke får noen. Det fjerde spørsmålet er om ovenfor siterte bestemmelser setter et forbud mot å ha øremerkede (skiltede) parkeringsplasser. Om overskjøting av regulerte fellesarealer. Når det i reguleringsplaner avsettes fellesarealer som skal betjene flere eiendommer er det et alminnelig krav at det i reguleringsplanen skal angis hvilke eiendommer slike arealer skal være felles for. Dette må bety at brukereiendommene skal bli eiere av fellesarealene. Når det etter 67a kan settes som vilkår at fellesarealer erverves, kan ikke dette bety annet enn at ervervet skal skje til fordel for de eiendommene som blir brukere av fellesarealet. Det kan etter rådmannens oppfatning ikke spille noen rolle om fellesarealet er et volum under bakken eller en parkeringsplass oppå bakken. Fellesvolumet er inntegnet ved stiplet strek på plankartet og er omtalt i reguleringsbestemmelsene. Det er bemerkelsesverdi at dette spørsmålet så vidt en kan huske aldri har blitt reist av utbyggere tidligere. Ved feltutbygging sørger utbygger og selger for at det blir dannet huseierforeninger eller seksjonssameier som får tilskjøtet de fellesarealene som er avsatt til lek, opphold, parkering og atkomst. Dette skjer uten at kommunen behøver å øve noen form for påtrykk eller stille vilkår. Det er av prinsipiell betydning at en utbygger ikke holder tilbake regulerte fellesarealer og disponerer over disse til fortrengsel for leilighetskjøperne og i strid med kommunale normer, enten det dreier seg om lekearealer eller parkering. I urbane strøk kan det selvsagt reguleres bolig- og næringsbebyggelse hvor det stilles små krav til parkering. Det kan også være at en utbygger benytter seg av frikjøpsordningen (pbl 69 nr. 4) og ikke selv bygger parkeringsplasser i det hele tatt. Men i så fall må slike ordninger fremgå av reguleringsplan. Den aktuelle reguleringsplan og bebyggelsesplan stiller krav om full parkeringsdekning etter kommunens normer.

7 7/8 Om salg av parkeringsplasser til selskap utenfor det regulerte område. Siden bebyggelsesplanen med tydelighet fastslår at parkeringskjelleren skal være for felt A og B i planen kan ikke rådmannen se annet enn at salg av parkeringsplasser til utenforstående er forbudt. Kommunen kan følgelig gripe inn mot dette med hjemmel i den erklæringen som ble tinglyst og som støtter seg rettslig på plan- og bygningslovens 67a. Det er neppe heller trolig at slikt salg kan oppnå rettsvern gjennom tinglysning. Nå hevdes det i klagen at det ikke er solgt parkeringsplasser til selskaper eller personer utenfor sameiene. Thon Eiendom er eier av næringsseksjoner fra før og Kjørbokollen Kontorbygg eier en seksjon. Etter opptelling av de øremerkede plassene kan opplyses at Olav Thon Eiendom har merket 62 plasser, som altså er 47 plasser mer enn parkeringsnormen tilsier. For Kjørbokollen Kontorbygg er det øremerket 31 plasser. Selskapet skulle bare hatt parkeringsplass for en seksjon. Rådmannen kan ikke se at det spiller noen rolle at de to selskaper som har fått tildelt så mange øremerkede plasser er seksjonseiere. Det avgjørende vil være at det parkeringsbehov som dekkes ikke har sitt utspring i virksomheter knyttet til felt A og B i planområdet. Om forfordeling av parkeringsplasser innenfor sameiet. Klageren mener at kommunen ikke har hjemmel til å kreve en jevn fordeling av parkeringsrettigheter. Det er således ikke ulovlig at noen seksjoner har mange plasser og andre seksjoner ikke har noen. Rådmannen ser det slik at Kjørbokollen Utbygging heller ikke er berettiget til å selge parkeringsretter til seksjonseiere innefor sameiet ut over det antall plasser de respektive seksjonseiere har rett til etter kommunens parkeringsnorm. Man har heller ikke anledning til å skjevfordele plassene mellom de enkelte sameiere. Hensikten med at kommunen har en parkeringsnorm er ikke bare å etablere kvaliteter for beboerne, men også å forhindre farlig og uønsket gateparkering. Klagerens oppfatning vil nettopp bidra til at kommunens parkeringspolitikk ikke fungerer. Om øremerkede plasser. Siden kommunens parkeringsnorm for blokkbebyggelse angir antall plasser pr. leilighet ved et desimaltall vil dette stenge for øremerking av plasser. Parkeringsnormen forutsetter sambruk, noe som vil åpne for at det er ledige plasser for besøksparkering og for de seksjonseiere som ønsker å ha to (eller flere) biler. Skulle det vise seg at det i praksis er et overskudd av parkeringsplasser vil de rettmessige eierne (de to sameiene) kunne leie ut overskuddet på midlertidig oppsigelige leiekontrakter. Slik utleie må i så fall besluttes på generalforsamlingene i de to sameiene. En kan være enig i at kommunen neppe kan detaljstyre sameienes disposisjoner på dette punkt. Øvrige punkter i klagen. Det kan ikke spille noen rolle at det i delesaksvedtaket ikke eksplisitt er vist til 67a som hjemmel for å stille vilkår om klausulering. Hjemmelen er ganske åpenbar. Det spiller heller ingen rolle om kommunen i to tidligere byggesaker (Jnr og Jnr ) har henvist til parkering i det aktuelle garasjevolumet. Byggetillatelsen er ikke benyttet og vedtaket er foreldet nå. En mener at KU i tiden etter disse byggesakene har omprosjektert sine egne bygg til mindre og flere leiligheter, med derpå følgende økt krav til parkeringsdekning.

8 8/8 Det eneste rettslig holdbare dokument i denne sammenheng er bebyggelsesplanen. Det anføres i klagen at det i praksis vil være privatrettslig umulig å reversere de disposisjoner som er gjort. Kommunen finner imidlertid at dersom Kjørbokollen Utbygging gjør aktiv bruk av avtaleloven med sikte på å fri seg fra kontraktene, så vil ikke dette være noen umulighet. Kommunen vil øve nødvendig påtrykk ved i neste omgang å fastsette en tvangsmulkt. En kan selvsagt ikke se bort fra at det ved reversering av de ulovlige disposisjonene som KU har gjort vil oppstå et økonomisk tap på KU s hånd. Kommunen kan imidlertid ikke av denne grunn avstå fra å forfølge de ulovlige disposisjonene som har funnet sted. Kjørbokollen Utbyggig besitter fortsatt 1501/2002 deler av fellesvolumet som skulle ha vært overskjøtet til beboerne (og de 7 næringsseksjonene) og disse andelene er stillet til rådighet for å dekke et parkeringsbehov som ikke er en følge av den vedtatte bebyggelsesplan.