Saksframlegg. Saksframlegg - søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav brygge/tursti - GB 35/33 og GB 35/2 - Røsstadveien

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 35/33 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Saksframlegg - søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav brygge/tursti - GB 35/33 og GB 35/2 - Røsstadveien Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra rekkefølgekravet i punkt 5.3 i reguleringsplan for Salbustø Neverkilen vedrørende etablering av tursti til badeplass. Avslaget begrunnes med at hensynene i reguleringsplanens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra rekkefølgekravet i reguleringsplanens 5.3 vedrørende etablering av tursti til badeplass ved Salbustø. Rekkefølgekravet er knyttet til brygge ABB4 som skal være en felles brygge for fritidseiendommene GB 35/33 og GB 35/36. Søknad er stemplet mottatt den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte kart og følgebrev.

2 Bakgrunn for saken: I 2010 ble det påbegynt arbeid for å få laget ny reguleringsplan for området Salbustø/Neverkilen. Initiativet var privat, og hensikten med planarbeidet var i hovedsak å få regulert inn brygger samt sikre tilfredsstillende adkomstvei til området. Den nye planen skulle erstatte reguleringsplan for del av gnr. 35, bnr. 2, Salbustø/Neverkilen som var vedtatt i I denne planen var det lagt opp til et felles bryggeanlegg for alle hyttene i området. Det var også regulert inn et stort friområde mot øst som skulle være tilgjengelig for allmenheten. I den nye planen ble det lagt opp til flere små brygger i stedet for et felles bryggeanlegg siden det allerede var oppført brygger i området. Brygge med betegnelsen ABB4 var imidlertid ikke oppført, og var i det første utkastet til ny plan plassert på motsatt side av odden fra der den er regulert i dag. Fylkesmannen ønsket i første omgang at ovennevnte brygge skulle tas ut av planen og at det bare skulle tillates tre brygger innenfor planområdet. I det videre planarbeidet ble brygga til slutt tatt inn i planen igjen og vedtatt plassert på vestsiden av odden. Det ble i den forbindelse knyttet et rekkefølgekrav til brygge ABB4. Dette gikk ut på at det må etableres en sti ned til badeplassen ved Salbustø før det gis byggetillatelse til brygga. Kartutsnitt som viser regulert brygge og regulert tursti

3 Skråfoto som viser hvor brygge ABB4 er regulert inn. Bildet viser også den regulerte og den eksisterende stien ned til badeplassen ved Salbustø. Gjeldende plangrunnlag: Brygge med betegnelsen ABB4 ligger i område avsatt til annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg i reguleringsplan for Salbustø/Neverkilen. Tursti ligger i område avsatt til turdrag/friområde i samme reguleringsplan. Eksisterende sti ligger i hovedsak i område avsatt til friområde på høyre side av bekken. Reguleringsplanen er vedtatt Relevante bestemmelser i saken: Innenfor området kan det etableres brygger. Bryggene skal gis en god terrengtilpasning og utformes slik at de ikke eksponerer seg selv eller virker dominerende. Brygger, båtfester og andre varige konstruksjoner og anlegg skal ta hensyn til allmenn ferdsel og utformes nøkternt. Bryggefront skal utføres i ubehandlet tre og/eller naturstein. Størrelsen på eksisterende brygger opprettholdes ABB 4 Bryggen skal være felles for gnr. 35 bnr. 33 og gnr. 35, bnr. 36 Bryggen kan oppføres med bryggefront på maks 10m. 5.3 Før det gis byggetillatelse for brygge ABB4, skal gruset gangsti i 1 meters bredde fra parkeringsplass til badeplassen (Salbustø) være etablert. 3.2 Friområde, FRI Innenfor området kan det opparbeides badeplasser og turstier. Naturmangfoldloven: Forholdet til naturmangfoldloven er vurdert i forbindelse med planarbeidet for området. Det påpekes at for naturmiljøet og naturmangfoldet i området vil istandsetting og grusing av eksisterende sti føre til minimal belastning. Ved opparbeidelse av sti i henhold til

4 reguleringsplankartet, vil det bli betydelige inngrep, og en god del vegetasjon vil måtte fjernes. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder sier følgende i sin uttalelse: «I forbindelse med anlegg av brygge (ABB4) har reguleringsbestemmelsene et rekkefølgekrav. Det går ut på at det først skal være opparbeidet sti fra parkeringsplass til Salbustø. Dette er innenfor en annen del av reguleringsplanen der formålene skal være offentlige med hensyn til allment friluftsliv. Rekkefølgekravet kom inn som følge av miljøvernavdelingens innsigelse til den aktuelle brygga. Det ble ikke gitt noen føringer for hvem som skulle bekoste opparbeiding av stien til Salbustø. Det avgjørende for avdelingen var at de allmenne interessene som ble skadelidende ved bygging av brygge ABB4 skulle bli kompensert ved at regulert friområde med badeplass ved Salbustø ble gjort tilgjengelig med bl.a. denne stien. Miljøvernavdelingen gir derfor kommunen råd om å avslå dispensasjonssøknaden. Et eventuelt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget.» Vest-Agder fylkeskommune sier i sin uttalelse blant annet følgende: «Fylkeskommunen kan ikke se at det fremsettes momenter som tilsier at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Tvert i mot vil det fremstå som en fordel for allmennheten dersom badeplassen ved Salbustø får bedre tilgjengelighet. Plangrepet samlet sett fremstår det som hensynet bak rekkefølgebestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å dispensere. Med bakgrunn i det ovenstående gir vi råd om at kommunen ikke innvilger søknad om dispensasjon.» Viser for øvrig til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vi mener at rekkefølgekrav 5.3 for å få bygge brygge også er urimelig som vilkår, og ikke kan kobles sammen med vår bryggesøknad. Rekkefølgekravet står i reguleringsplan som er godkjent av kommunestyret i Søgne kommune, og vil være gjeldende så lenge ikke reguleringsplanen endres. Undertegnede er ikke grunneiere der hvor sti skal ligge, og kan følgelig ikke utføre arbeider på denne eiendommen. Arbeid må utføres med samtykke fra grunneier, men hvem som helst kan utføre arbeidet. Rekkefølgekravet har ingen naturlig sammenheng med det omsøkte tiltaket. Kravet hjelper på ingen måte de negative konsekvenser tiltaket medfører. Rekkefølgekravet framstår som grovt uforholdsmessig i.f.t. en søknad om å bygge brygge i neste vik, især når det allerede eksisterer 3 brygger der. Kravet er ifølge vår advokat klart ugyldig etter gjeldende forvaltningsrett. Viser her også til vedlagt brev fra advokat Dag Røhting Simonsen.(Vår tilføyelse) Det er gjeldende reguleringsplan som er bestemmende for tiltak i reguleringsområdet. Hvis man mener et slikt rekkefølgekrav er urimelig eller ugyldig bør det søkes om å endre reguleringsplanen i stedet for å søke dispensasjon. Da vil man få belyst alle sidene ved dette rekkefølgekravet.

5 Våre 3 hyttenaboer har fått inntegnet og godkjent sine brygger i ny reguleringsplan uten at de er involvert i noen form for rekkefølgekrav. Hvorfor skal dette kobles opp kun mot «vår» brygge? Viser til ovenstående bakgrunn for saken, samt Fylkesmannens uttalelse. Det er pr i dag ikke parkeringsplasser hvor besøkende til Salbustø kan parkere. Dette er ikke veldig relevant siden opparbeidelse av sti vil være ett av tiltakene for å legge til rette for allmennhetens tilgang til badeplassen på Salbustø. Det vedlegges bilder fra Salbustø. Etter vår mening er ikke denne badeplassen pr. i dag godt egnet som rekreasjon for f. eks. barnefamilier. Det er kun bratte svaberg og ingen plen/sandstrand å ligge på. Viser til ovenstående. Vi finner det urimelig at vi skal påkoste og opparbeide en NY sti. Det eksisterer pr. i dag en sti på høyre side av bekken. Kommunen mener at vi skal lage sti på VENSTRE side av bekken. Dette kommer til å bli en kostbar affære, har fått estimert en pris på mellom 200 og 300 tusen. Administrasjonen er enig i at å skulle etablere en ny sti når det allerede ligger en sti der fra før vil være lite hensiktsmessig. Viser for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon fra rekkefølgekravet vedrørende opparbeidelse av sti til badeplass på Salbustø. Oppfyllelse av rekkefølgekravet er knyttet til oppføring av en bestemt brygge, betegnet som ABB4 i reguleringsplanen. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2012 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir

6 vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensikten med rekkefølgekravet om opparbeidelse av sti til badeplass, som er knyttet til brygge ABB4, er å legge til rette for bedre og lettere tilgjengelighet til badeplassen på Salbustø. Området som brygge ABB4 skal føres opp på var i utgangspunktet et areal i strandsonen som var tilgjengelig for allmenheten. Ved å tillate brygga i reguleringsplanen for Neverkilen/Salbustø ble det lagt til rette for økt privatisering av området. For å tilgjengeliggjøre andre arealer i strandsonen for allmenheten ble rekkefølgekravet knyttet til oppføring av denne brygga. Administrasjonen har ikke vurdert de juridiske sidene ved gyldigheten av et slikt rekkefølgekrav, men forholder seg til gjeldende reguleringsplan, og saksbehandler på bakgrunn av dette. Ved å dispensere fra rekkefølgekravet i reguleringsplanen vil gjennomføringen av planen vanskeliggjøres. Selv om det ennå ikke er opparbeidet parkeringsplass for allmenheten, og badeplassen ikke er tilrettelagt, vil opparbeidelse av stien ned være et bidrag i retning av å få gjennomført planen. I brev fra advokat Dag Røthing Simonsen, datert 6. oktober 2015, er det hevdet at rekkefølgekravet er grovt urimelig og at det mangler tilstrekkelig saklig tilknytning til det omsøkte tiltaket. Det er som begrunnelse for dette vist til NOU (Noregs offentlege utgreiingar) 2005 som blant annet sier følgende: «Av første ledd fremgår at det kan settes vilkår for dispensasjon. Det er ikke hvilke som helst vilkår som kan settes, disse må ligge innenfor rammen av de hensyn loven skal ivareta. Det må også være en naturlig sammenheng mellom dispensasjon og vilkår, f.eks. slik at vilkår så langt som mulig kompenserer for ulemper o.l. dispensasjon ellers kan medføre.» Det er også vist til en sak i Sivilombudsmannens årsmelding for 1995 som omhandler betingelser som bygningsmyndighetene har satt som vilkår i forbindelse med vedtak om dispensasjon. Administrasjonen har vurdert merknadene i brevet og har følgende kommentar: I plan- og bygningslovens 12-4 står det blant annet: «En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter » Reguleringsplanen er godkjent av kommunestyret i Søgne kommune den , og rekkefølgekravet som er knyttet til brygge ABB4 er vedtatt sammen med planen. I brevet fra advokat Simonsen vises det til, og argumenteres for, urimeligheten av enkelte vilkår for å kunne gi dispensasjon. Rekkefølgekravet er imidlertid del av en godkjent reguleringsplan, og det er denne planen administrasjonen forholder seg til. Kravet er ikke satt som et selvstendig vilkår i et dispensasjonsvedtak. Hvis man mener at rekkefølgekravet er urimelig, må man heller prøve å endre selve reguleringsplanen. Administrasjonen konkluderer med, på bakgrunn av ovenstående saksframstilling, at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse, og hensynene i lovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da søknad om dispensasjon fra

7 rekkefølgekravet i reguleringsplanen avslås etter bestemmelsenes første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Denne saken har imidlertid noen spesielle sider ved seg. Det gjelder i første rekke visse unøyaktigheter i arealplankartet som vanskeliggjør gjennomføringen av planen. Det blå området markerer det som er avsatt til turdrag i reguleringsplanen og man ser stien tegnet inn som en prikket linje i kartet. I all hovedsak er stien vist på venstre side av bekken. Traseen for eksisterende sti til badeplassen på Salbustø er markert med gult i kartet. Som man kan se ligger stien på høyre side av bekken og utenfor område regulert til turdrag i nesten hele sin lengde. Eksisterende sti er farbar, men noe gjengrodd. Saksbehandler har vært i kontakt med søker for å finne et alternativ til å søke om dispensasjon fra rekkefølgekravet i reguleringsplanen. Forslaget fra administrasjonen var å søke dispensasjon for å utbedre eksisterende sti til badeplassen på Salbustø og samtidig søke om dispensasjon for opparbeidelse av brygga utenfor regulert formålsområde. Dette forslaget ble

8 fremsatt under en telefonsamtale den Den hadde vi ny telefonisk kontakt. Søker ønsket da og få fremmet saken som omsøkt og ville ikke gjøre endringer. Det ble i samtalen også vist til brevet fra advokat Simonsen, datert Det ble påpekt av søker at også utbedring av eksisterende sti ville påføre ham betydelige kostnader. Han understreket også at han fant det svært urimelig at rekkefølgekravet ble knyttet til oppføring av kun den ene brygga. I rekkefølgekravet er det beskrevet at gangstien skal gå fra parkeringsplass til badeplassen ved Salbustø. Plankartet viser at stien begynner nesten ved innkjørselen til hytteområdet. Det antas at det er ment at første del av stien følger, og er en del av, eksisterende vei fra regulert parkeringsplass og at den deretter bøyer av og går inn i skogen. Etablering/utbedring av sti kan dermed starte der stien naturlig tar av fra veien. Det er pr. i dag ingen konkrete planer om opparbeidelse av parkeringsplasser for allmenheten eller opparbeidelse/tilrettelegging av badeplass ved Salbustø. Administrasjonen konkluderer med at det vil være urimelig å skulle kreve opparbeidelse av den regulerte stitraseen og vil i utgangspunktet være positive til en eventuell ny søknad om dispensasjon for å utbedre eksisterende sti utenfor område avsatt til turdrag, såfremt det blir gjort i tråd med det som er beskrevet i rekkefølgekravet i reguleringsplanen. Dette vil gjøre det langt enklere å gjennomføre rekkefølgekravet, og det vil ikke minst være en mye mer skånsom handling i forhold til naturmiljø og naturmangfold i området. En opparbeidelse av regulert sti vil føre til betydelige naturinngrep. Administrasjonen vurderer at en eventuell dispensasjon for å utbedre eksisterende sti vil ivareta intensjonen bak rekkefølgekravet i reguleringsplanen. Til informasjon: I forbindelse med opprinnelig søknad om opparbeidelse av brygge ABB4 er det fra kommunens side bemerket at omsøkte brygge kommer utenfor område regulert til annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg (brygge). Fra søkers side er det henvist til at formålsområdets plassering og omfang er for lite, og at i forkant av det regulerte området er det bare ca. 20 cm. dypt. Utsnitt som viser omsøkte brygge i forhold til reguleringsområde. Administrasjonen vil se positivt på en ny, revidert søknad om brygge hvis rekkefølgekravet oppfylles. Det må imidlertid søkes om dispensasjon hvis det skal bygges utenfor formålsområdet. Videre må det søkes dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Søknaden må vise ved oppdaterte tegninger og terrengprofiler hvordan det er tenkt at brygga skal være.

9 Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon for å avvikle rekkefølgekrav Salbustø / Neverkilen 2 Foto 3 Arealplankart 4 Reguleringsbestemmelser 5 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 7 Kart som viser regulert turdrag 8 Kart som viser eksisterende tursti 9 Oversiktskart brygge ABB4 10 Kart som viser formålsarealer 11 Skråfoto brygge ABB4 12 Skråfoto badeplass Salbustø 13 Oversiktsbilde 14 Brev fra advokat Dag Røthing Simonsen