ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Roy Vindvik, tlf 37013774 Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2011/3283 / 42 Ordningsverdi: 2216pua1 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Reguleringsplanforslag for Løvold, Solåsen. 2.gangs behandling. Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljreguleringsplan for Løvold, Solåsen med plankart og bestemmelser datert 12.04.2012, sist revidert 25.03.2014. Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag planbeskrivelse datert 12.04.12, sist rev. 25.03.14 2014 3 Forslag reguleringsbestemmelser 12.04.12, sist rev. 25.03.2014 4 Reguleringsplan_kart - nedfotografert A3 - datert 12.04.12 - sist revidert 25.03.14 5 Reguleringsplan_illustrasjonsplan nedfotografert A3 - datert 12.04.12 - sist revidert 25.03.14 6 Profil A - datert 22.06.12 7 Profil 1-5 - datert 22.06.12 8 Uttalelser/ merknader fra offentlige og private Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co as, på vegne av Arendal Eiendom KF. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for konsentrert boligbygging i form av blokker, og samtidig legge til rette for et godt boligområde der en ivaretar grønnstruktur og tilgjengelighet til større sammenhengende friluftsområder. Planområdet, som er ca. 28 daa stort, omfatter tennisbanene på Løvold og skrenten fra Solsiden og sydover, samt adkomstvei helt ned til krysset, og bussholdeplassen i Ingeborgdalen. 6 daa er avsatt til byggeområde for bolig, mens resterende er forskjellige trafikkformål og friområde. Det ble varslet oppstart av planarbeid 13.04.2011, med frist for merknader 20.05.2011. 2011/3283/-42 Side1av 6
Planforslaget ble videre 1.gangsbehandlet den 25.04.2012 og utsatt for befaring. Befaring ble avholdt og videre enstemmig vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i møte den 09.05.2012. Forslaget lå ute i 6 uker med frist satt til den 02.07.2012. I forbindelse med ettersynet kom det innspill om at planen måtte endres noe på og rettinger ble utført. Dette medførte at forslaget ble sendt ut på en begrenset høring med frist på 3 uker satt til den 14.02.2013. Senere ønsket utbygger Arendal Eiendom KF å se på muligheten til å endre på adkomst for byggeområdet, da det viste seg at grunnforholdene i området var dårlig. Dermed ble forslaget satt på vent. Ny adkomst kom på plass og forslaget ble sendt på ny begrenset høring i 3 uker med frist satt til 13.05.2014. Under følger referat av innkomne merknader. Innkomne uttalelser/ merknader med kommentarer: Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 06.06.2012. Fylkesmannen bemerket i oppstartsmeldingen at man burde gjøre en vurdering av områdets solforhold ettersom det kan virke til dels skyggefullt. Fylkesmannen er kjent med at det ikke er knyttet et konkret prosjekt til reguleringen. Det vil da være naturlig å gjøre vurderinger i forhold til solforhold når det foreligger en konkret prosjekt. Miljørvernavdelingen minner for ørig om at prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12 skal legges grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Tas til orientering. Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert 27.06.2012: Aust-Agder fylkeskommunes seksjon for plan og natur og seksjon for kulturminnevern har ingen kommentarer til detaljreguleringen. Tas til orientering. Statens vegvesen, brev datert 02.07.2012 og 14.04.2014. Statens vegvesen (Sv) vurderer det slik at hele krysset langs fylkesvei 121 burde inngått i planområdet, da siktforholdene i østre del av krysset ikke tilfredsstiller dagens krav, eller de krav som ble gitt i reguleringsplanen fra 1976. Når fylkesveg og busslommer inngår i reguleringsplanarbeid, forutsetter Sv alltid at det reguleres inn tilstrekkelig areal slik at det kan etableres busslommer, og kryss i tråd med krav/føringer som er gitt i håndbøkene våre pr. dags dato. Ut i fra forslag til reguleringsplan ser det ut til at eksisterende busslomme, og kryssutforming videreføres, dette mener Sv er uheldig. Særlig med tanke på at det er stort fokus på universelt utformete busslommer og siktforhold i kyss/avkjørsler. Det er utarbeidet prinsippskisse for utforming av busslommer, denne utformingen må legges til grunn i en ny reguleringsplan. Med bakgrunn i nevnte forhold forutsetter Sv at kommunen setter rekkefølgekrav til siktutbedring av nevnte kryss, som følge av at det skal etableres 70 nye boenheter i området. Det forutsettes også at busslommen utformes i tråd med gitte føringer. Det registreres at inntegnet siktsoner og påført tekst ikke stemmer i alle kryss/avkjørsler. 2011/3283/-42 Side2av 6
Revisjon av planen er blitt sendt ut på en begrenset høring til naboer berørt av endringene. Viser til egen oversendelse med brev datert 09.01.2013. Utforming av busslomme og siktforhold i kryss etter dagens krav er nå ivaretatt. Skrenten Borettslag II v/ Jørgen Kristian Olsen, brev datert 12.juni 2012. - Vårt borettslag vil slik vi ser det bli betydelig berørt av den planlagte utbyggingen. Vårt ankepunkt knytter seg vesentlig til den planlagte oppførte boligblokken i sørvestre del av BB1 (profil 4 og 5). Med den planlagte høyden (kote 71) og den nære beliggenheten (36,3m), vil våre beboere i nordre del av blokken ha utsyn inn i en stor murvegg, i motsetning til dagens grønn område. - Vi ser dette som en vesentlig reduksjon av bokvaliteten for de impliserte, og vi mener også at verdien på leilighetene i den aktuelle delen av blokken vil bli redusert. At kommunen trenger nye boliger, har vi full forståelse for, menn er svært skeptisk til at dette skal redusere bo-kvaliteten i et allerede etablert bomiljø. Rent miljømessig, arkitektonisk og estetisk, synes vi området vil miste sitt særpreg, hvis den planlagte utbyggingen blir en realitet. - Blir utbyggingen en realitet, vil vi be om at utbyggingen i sørvestre del av BB1 (profil 4 og 5) legges på et vesentlig lavere nivå, for eks kote 60. Hva med parkeringsplasser/parkeringshus i dette området? Utbyggingen er i tråd med kommuneplanen og følger opp prinsippene om bærekraftig boligutbygging. Forslaget legger opp til en forholdsvis høy fortetting. Konsekvensen er at mye av eksisterende grønnstruktur i området avsatt til boligbebyggelse/blokkbebyggelse forsvinner. Som avbøtende tiltak vil det beplantes nye trær mot veien i områdene BB1 og BB2. Dette tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Rådmannen anser utnyttelsen som høy, men kan aksepteres ved at bebyggelsen legges i skråningen, et nivå under nabobebyggelsen. Av profilene 4 og 5 kan en se at blokkene (grunnplan/1.etg) i Skrenten borettslag II ligger ca. på kote 63. Maksimal tillatt byggehøyde for bygginger innenfor område BB1 er kote 71. Det vil si to etasjer over grunnplanet/1.etg. til Skrenten borettslag II. Se vedlegg 5-7, illustrasjonsplan med høydeprofiler. Brev datert 25.06.2012 v/ Asbjørn Dahl- Løvoldsvingen 4, Jan Sonerud- Løvoldsvingen 6 og Jon Egil Gabrielsen- Løvoldsvingen 7. - Ekisterende kryss, Ingeborgdalen Store Solåsen, er et meget trafikkfarlig kryss med et utall store og mindre kollisjoner årlig. Hastigheten gjennom krysset er som regel høy og senhøstes/vinterstid er krysset kjent som et kuldehull med ekstrem glatt veibane. - Utkjørsel fra Nygårdsveien 34-36-38 og 40, til krysset Nygårdsveien/Ingeborgdalen omfatter 7-8 boenheter og bør opphøre. Denne utkjørsel til fylkesveien er trafikkmessig meget farlig og bør derfor føres til rundkjøring som vist i vår utarbeidet skisse. Det bør også anlegges buss-stopp mellom veien til Solåsen og den nye planlagte veien inn til de nye boligblokkene. Dagens busslommer opprettholdes siden ikke alle bussavgangene går via Solåsen. Forslaget berører knapt private eiendommer. - Se vedlag skisse. Innspillene er vurdert og det er ikke funnet behov for å etablere rundkjøring i dette krysset. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg har også sett på saken, hvor det ble gitt tilbakemelding på at ikke tiltaket var avsatt i kommunedelplanen for trafikksikkerhet og det heller ikke var avsatt økonomi til et såpass stort tiltak. 2011/3283/-42 Side3av 6
Begrenset høring Med bakgrunn i tilbakemelding fra Statens vegvesen ble det i brev datert 9.januar varslet endringer av planen langs krysset i fylkesvei 21. Varselet ble sendt til naboer berørt av endringene. Endringene kan i hovedtrekk oppsummeres slik: Nytt formål o_a7 pga frisikt og tre som skal felles. Det er inntegnet ny avkjørselspil her. o_k1 og o_k2 utvidet pga frisikt. Busslomme justert iht minstekrav fra Statens vegvesen sin skisse. Formålslinjen mellom o_k1 og o_k2 er justert. Pga. endringer på busslommen går planen inn på privat eiendom for gnr. 507 bnr. 1399 og gnr. 507 bnr. 2165. Området er vist med skråskravur i vedlegg 3 og foreslås regulert til offentlig annen veggrunn. Bredde på fortau ved bussholdeplass: o 2,75 m langs o_k2 o 2,5 m langs stoppeplass linja o 2,0 m langs utkjøringslinja o Overgangskurve til eksisterende fortau = 2,5 m. Innkomne merknader: Tone Karin og Geir Kjebekk, brev datert 24.01.2013. Viser til vedlagt merknad. Kommentar Tiltakshaver har imøtekommet nabo og revidert reguleringsplan med dato 16.05.13. Ny begrenset høring Endringene kan i hovedtrekk oppsummeres slik: Adkomstveien - o_k3 er avkortet og lagt til eksisterende kryss. BBK1 er endret fra frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse. Det er tegnet ekstra avkjørsel. Grøntområdet langs samlevei (Store Solåsen) - o_k2 med betegnelsen - o_g1 er utvidet mot vest og avsatt med hensynsone - sikringssone fordrøyningsbasseng for overvann. Det er også satt av et midlertidig anleggsområde B1 langs samleveien - o_k2. Det midlertidige anleggsområdet skal benyttes ved etablering av nytt fortau - o_g1. Området for eksisterende trafo 0_TR1 er tatt ut. Kan etableres ny innenfor planområdet. Innkomne merknader: Statens vegvesen, brev datert 29.04.2014 Ingen merknader. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området som tenkes bebygd er avsatt til byggeområde for bolig i kommuneplanens arealdel. Noe av arealene som er tenkt benyttet til adkomstvei er avsatt til grønstruktur. Dette er i virkeligheten veiareal, og skyldes kommuneplanens detaljeringsnivå. Planforslaget er videre i tråd med den arealpolitikken som ble vedtatt, og som er beskrevet i kap. 12 i samfunnsdelen. Dette går bl.a. ut på at kommunen har som målsetting å redusere transportbehovet ved å bygge tettere og nær sentrum, samt å utvikle boligområder med kvalitet og særpreg. 2011/3283/-42 Side4av 6
Når det gjelder prinsippet liv-rom-hus, er uteoppholdsarealene plassert sentralt i området, mellom bebyggelsen og friluftsområdene. Man kan lett få inntrykk av at det vil bli for skyggefullt på området. Dalen er imidlertid såpass åpen at det vil falle sol på området store deler av dagen. Det er gode muligheter for å etablere sosiale møteplasser i området. Området ble lagt inn som byggeområde for bolig i kommuneplanen i 2007. I vedtaket fremkommer det at friluftsinteresser, stisystemer og grønt korridor må ivaretas gjennom reguleringsplanarbeidet. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Barnas representant har uttalt seg til melding om oppstart og minner om at planforslaget må følge rikspolitiske retningslinjer, og bestemmelser i kommuneplanen. Synspunkter som gjelder barn som berørt part bør komme fram og ulike grupper barn og unge bør selv gis anledning til å delta. Videre må kapasiteten på nærmeste aktuelle skole og barnehage vurderes. Barn- og unges interesser er gjort rede for i eget kapittel i planbeskrivelesen. Det samme gjelder kapasitet på skole, samt trygg skolevei. Det konkluderes med at barn- og unges interesser er godt ivaretatt i planforslaget. Barnehage- og skolekapasitet Det er to private barnehager i nærheten av planområdet. Både Nyli barnehage og Stjerneglimt steinerbarnehage, ligger bare 5 minutters gange unna. Den kommunale barnehagen, Gullfaks barnehage ligger i Nordbødalen, heller ikke langt unna. I følge skolebruksplan for Arendal kommune for 2007-2011 har Birkenlund skole hatt synkende elevtall, men dette forventes ikke å fortsette. Det er god skolekapasitet i dette oppvekstområdet. Universell utforming Det er opplyst at både blokkene og uteoppholdsarealene vil bli utformet slik at det kan benyttes av alle. Anlegget vil enkelt kunne legges til rette for ulike brukergrupper med spesielle behov. Teknisk infrastruktur Det er ikke tilstrekkelig brannvannsdekning fra Løvoldsveien ut til Ingeborgdalen. Dette må løses i forbindelse med de tekniske planene. Det er lagt inn fortau helt ut til bussholdeplassen i Ingeborgdalen. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ikke registrert særlige naturtyper, eller arter som må tas hensyn til innenfor, eller i nærheten av planavgrensningen i kommunens kartgrunnlag. Landskapsvirkninger/natur Planområdet består av en dal, som åpner seg der tennisbanene ligger. Bygningene tenkes plassert opp mot skrenten i sør/øst. Det flate partiet utnyttes til bygging av parkeringshus. De tenkte blokkene trappes ned i takt med terrenget. Risiko- og sårbarhet Siden vestsiden av planområdet består av en høy fjellskrent, ble det gjort undersøkelser i området med tanke på faren for steinsprang og ras. Det skal ikke bygges her, men det vil være en del av uteområdet. Rapporten konkluderer med at det undersøkte området er definert til ikke å tilfredsstille kravene til nominell sannsynlighet gitt i plan- og bygningsloven. Området er derfor avsatt til hensynssone- faresone i plankart, og det er knyttet til rekkefølgebestemmelser som sikrer at skrenten blir tilfredsstillende sikret mot utrasing av steinblokker. Det opplyses videre at det kan være noe veitrafikkstøy fra veien opp til Store Solåsen, men at det ikke er foretatt undersøkelser, og det er heller ikke registrert som støysone i kommunens kartvertøy. 2011/3283/-42 Side5av 6
Etter denne vurderingen finner Rådmannen at planforslaget er i tråd med kommuneplanen og overordnede føringer for området, og kan anbefale at det legges til rette for konsentrert boligbygging her på Løvold, som foreslått. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av ny hovedvei inn til snuplass samt 5-6 offentlige parkeringsplasser som overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Utbyggingsavtale: Det er igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven 17-4. Kommunen mottok ingen merknader etter kunngjøring om oppstart. Forhandlingene gjennomføres i samsvar med rammevedtak fastsatt av Arendal bystyre 23.08.07, (endring 19.11.09) Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 16. juni 2014. 2011/3283/-42 Side6av 6
Saksprotokoll - Bystyret 28.08.2014 Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljreguleringsplan for Løvold, Solåsen med plankart og bestemmelser datert 12.04.2012, sist revidert 25.03.2014.