Skilsø Båtbyggeri, forslag til detaljregulering, endelig behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2012/9517 / 52 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Skilsø Båtbyggeri, forslag til detaljregulering, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Skilsø Båtbyggeri med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Kart 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse 6 Merknader 7 Sammendrag merknader m. utbyggers kommentarer 8 Geologiske undersøkelser 9 Rasvurdering, svar på merknad fra NVE 10 Illustrasjoner, plan, snitt, fasader + perspektiver Problemstilling Da saken ble varslet oppstart var arealet avsatt til næringsformål i kommuneplanen, men i mellomtiden er formålet endret til boligformål. Planforslaget er nå i tråd med kommuneplanens arealdel. Ved den første behandlingen, , ble saken utsatt med følgende vedtak; Saken utsettes til byggeområdet er prinsipielt avklart i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Kommuneplanutvalget slutter seg for øvrig til signalene gitt i saksfremlegget. Følger saken: Det skal redegjøres for tiltak for å sikre adkomsten med tanke på trafikksikkerhet. Rådmannen mente den nye bebyggelsen i større grad burde planlegges ut ifra hensyn til den omkringliggende bebyggelsen og omgivelsene på Skilsø, enn de skissene som den gang ble lagt ved saken viste. 2012/9517/-52 Side1av 4

2 Skissene ble endret etter dette, men utformingen som en da hadde kommet frem til, utløste varsel om innsigelse fra Aust-Agder Fylkeskommune. Innsigelsen knyttet seg til byggets totale høyde, antall etasjer og fasadeuttrykk. Det ble deretter levert et nytt eksempel på utformingen, som var basert mer på de aller første skissene, men høyden er redusert med 1 meter, og utformingen har referanser til dagens bygg. Innsigelsen ble trukket under forutsetning av at bestemmelsene ble justert etter det nye forslaget, hvilket de nå er. Rådmannen kan anbefale at Bystyret nå godkjenner detaljreguleringsplanen. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Rambøll AS på vegne av Skilsø Eiendom AS. Planområdet omfatter eiendommen Skilsø båtbyggeri på Skilsøy innerst i Galtesund. Formålet med planen er å legge til rette for å rive eksisterende bygning, og å oppføre et leilighetsbygg med 14 leiligheter. Forslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden De endringene som er foretatt er ihht vilkårene satt i forbindelse med at innsigelse fra Aust-Agder fylkeskommune kunne trekkes. Rådmannen har derfor kommet til at det ikke er behov for ytterligere høring, og fremmer nå planen for endelig godkjenning. Innkomne merknader og innsigelser m. evt. rådmannens kommentarer Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 7. Statens vegvesen skriver at det i utgangspunktet hadde vært ønskelig med gjennomgående gang- og sykkelveg langs ytre del av Skilsøveien for å bedre forholdene for myke trafikanter, men de forholder seg til de vurderinger og tiltak som ble iverksatt ved trafikksikkerhetsgjennomgangen. De har ellers ingen merknader til de vurderingene som er gjort rundt trygg skolevei. Fylkesmannen har ikke vesentlige merknader til planforslaget. Kystverket Sørøst ber om at følgende tas inn i reguleringsbestemmelsene: 'Alle tiltak i sjø krever tillatelse etter havne- og farvannsloven, og har ellers ingen merknader til planforslaget. Setningen er ikke tatt inn i planbestemmelsene, da det gjelder annet lovverk, som gjør seg gjeldene ved tiltak i havner og farvann uavhengig av reguleringsbestemmelser. Aust-Agder Fylkeskommune, seksjon for kulturminnevern varslet innsigelse. Innsigelsen gikk ut på at de mente møne og gesimshøyde var for høyt og måtte senkes slik at totalinntrykket av det nye bygget blir mer forenlig med det opprinnelige båtbyggeriet i form og utrykk. Antall etasjer gjorde også at bygget fremstod uten forankring i det gamle båtbyggeriet som sto her, og burde derfor reduseres til 3 etasjer inkludert loftsetasje. I tillegg burde verandaene tas vekk slik at fasade mot sjø ville få et roligere uttrykk. Disse kunne evt. erstattes av inntrukne verandaer / loggiaer eller franske balkonger. Kommunen gikk inn i en dialog med fylkeskommunen, revidert forslag ble levert, og innsigelsen kunne trekkes. Endringene av prosjektet har ført til et stramt hovedvolum med balkonger som integrerte loggiaer, lavere totalhøyde samt mer markert møne og gesims. Denne utformingen har referanser til det uttrykket Skilsø Båtbyggeri har i dag. Norges vassdrags og energidirektorat, NVE, har bedt kommunen sørge for at rapporten til Rambøll svarer på en avgrensning av fareområde, om den nye bebyggelsen vil være utsatt for skred med årlig sannsynlighet høyere enn 1/5000, hvilke avbøtende tiltak som i tilfellet kan gjøres, og avklare hva som gjelder skred i naturlig terreng og hva som er steinsprang i kunstige skjæringer. Det er levert et nytt notat som besvarer de spørsmål NVE stiller. (vedlagt). Notatet konkluderer med at kravene i TEK 10 for bygg i sikkerhetsklasse S3 er tilfredsstilt når sikringstiltak gjennomføres. Det er ingen skredfare for Nedre Skilsø. Kommunen har også mottatt merknader fra to av naboene; Gerd Vrånes og Irene Hellebakken brev datert /9517/-52 Side2av 4

3 De mener det vil bli klare konflikter mellom deres båtplasser og de planlagte båtplassene til leilighetsbygget. De har 2 parkeringsplasser på eiendommen, men ingen snumuligheter. De snur i dag på tomten til båtbyggeriet, og det mangler en trafikksikkerhetsvurdering ved det nye kjøremønsteret. Søppelbilen må også snu her. Det er heller ikke avsatt areal til snøopplag og de stiller seg spørrende til hvordan dette skal løses. Flere ganger har snø blitt skuffet ned på taket deres og det har oppstått skader. Det nye prosjektet må løse dette problemet. De hadde også håpet at dette prosjektet skulle gi kommunen anledning til å løse kloakkforholdene på Nedre Skilsø. Tilslutt ønsker de at knatten mellom eiendommene bevares. I møte mellom kommunen, utbygger og eiers representant Sverre Vrånes, kom en til enighet om at flytebryggene som var tegnet inn på skissen skulle fjernes. Når det gjelder avløpssituasjonen, så er det et offentlig anlegg i veien, men i likhet med flere av naboene i området, går dette rett ut i sjøen. Avdeling for infrastruktur har bekreftet at det er deres mål å få orden på disse forholdene på Skilsø. Sverre Vrånes har bekreftet i en e-post etter møtet at det viktigste for dem er at flytebrygger og båtplasser tas ut fra reguleringsplanen, og at det heller ikke står noe antall på båtplasser i reguleringsplanen samt at det ikke tegnes inn noen adkomst fra snuhammeren til bryggene. Disse endringene er nå foretatt. Merknad fra Sven Einar Knudsen e-post datert Han mener bygget blir for høyt, og de vil miste betydelig utsikt ut mot Galtesund og verdien av eiendommen vil forringes. De er også bekymret før økt biltrafikk til området. Denne veibiten må, etter deres mening tilrettelegges for gangsti før evt leilighetene er bygget. Også innkjørselen til bygget er svært uoversiktlig og vil være en fare, spesielt for barn. Byggets høyde er nå redusert med 1 meter. Dagens tilbygg vil ikke lenger være der, og Knudsen vil derfor få bedre utsikt utover, sett i forhold til hvor på tomta han oppholder seg. I planforslaget er det ikke lagt inn fortau langs Skilsøyveien. Statens vegvesen har akseptert løsningen. Forslagsstiller svarer at planforslaget omfatter nok areal i østre del av krysset mellom fv. 409 og Nedre Skilsø veg til at det kan gjennomføres tiltak i fjellskrenten for å bedre siktforholdene. Bedret sikt i krysset vil kunne gi vesentlig bedret sikkerhet for myke trafikanter. Siktsonene er ivaretatt i plankart og bestemmelser. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området ble omdefinert fra nærings- til boligformål under revidering i Hele Skilsø er satt av til «hensynssone kulturmiljø», og omfattes av Kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt. Et av de overordnede samfunnsmålene i kommunens arealpolitikk er å redusere transportbehovet gjennom arealfortetting og transformasjon. Det er svært kort vei i båt fra Skilsø til sentrum. Det går ferje hver halvtime. Rådmannen finner at planforslaget er i tråd gjeldende kommuneplan. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Lekeplassen er en integrert del av uteoppholdsarealene mellom bryggene og bygningen. Private brygger med mulighet for egen båt så nær boligen er en stor fordel for store barn og unge, som det er tradisjon for har egne båter her i landsdelen. Planen utløser ikke behov for en større lekeplass. Det kan imidlertid bemerkes at det er svært langt til Roligheten skole, idrettstilbud og friluftsområder. Nedre Skilsø og Skilsøveien er skoleveier. De delene av disse vegene som er omfattet av planforslaget er relativt smal i dag, uten fortau. Det er imidlertid etablert 30-sone og fartsdumper i ytre del av Skilsøveien. Planforslaget omfatter nok areal i østre del av krysset mellom fv. 409 og Nedre Skilsø til at det kan gjennomføres tiltak i fjellskrenten for å bedre siktforholdene. Bedret sikt i krysset vil kunne gi vesentlig bedret sikkerhet for myke trafikanter. Estetikk / landskapsvirkninger 2012/9517/-52 Side3av 4

4 Utformingen av bygningen har vært det viktigste temaet under saksbehandlingen. Skilsø båtbyggeri ligger eksponert ut mot Galtesund og det indre havnebasseng. Det har vært viktig for Aust-Agder fylkeskommune at det spilles på det formspråket som preger bygningen slik den ligger nå. De skissene som ble levert til offentlig ettersyn etter møter med, og råd fra kommunen, utløste innsigelser fra fylkeskommunen. Det ble gitt tydelige og konkrete råd fra fylkeskommunens side i forbindelse med innsigelsen. De skissene som nå ligger ved saken er et resultat av dette. Resultatet er blitt en stram og rasjonelt oppbygd bygningskropp, med referanser til dagens bygg, når det gjelder hovedform, møne- og gesimshøyde og forholdet mellom fasade og takflate. Teknisk infrastruktur Brannvann og forbruksvann må hentes fra Skilsøveien for å få tilfredsstillende trykk (50 l/s). Avløp må tilkobles offentlig avløpsnett. Dette avløpet går for tiden rett ut i Tromøysund, men representant for infrastruktur bekrefter i et møte at oppgradering av anlegget ligger i kommunens fremtidige planer, og mener dette ikke behøver å hindre eller forsinke byggeplanene. Renovasjon Post og renovasjon integreres som en del av leilighetsbygget. Inngang til planlagt renovasjonsrom er plassert på byggets nordside, med tilstrekkelig oppstillings- og snuareal for renovasjonsbil på nivå med utgangen til renovasjonsrommet. Hensyn til biologisk mangfold og naturtyper Planområdet er lite og oversiktlig, og datagrunnlaget må anses som tilfredsstillende, jf. naturmangfoldsloven 8 etter konsulentens vurdering. Det er ikke registrert naturtypelokaliteter, eller rødlistearter verken på land eller i sjøen. Nærmeste registrerte ålegraslokalitet er ca. 400 m rett sør fra planområdet, like utenfor sørpynten til Skilsø. Kulturminner og kulturmiljø I 1920 startet Nils Roland Skilsø Baatbyggeri som bygget trebåter fram til 1970, da de gikk over til plastbåtproduksjon. Bygningen som står der i dag er oppført så sent som i 1932, etter en brann. Langs sjøen ligger eldre bebyggelse, og opp mot toppen nyere bebyggelse. Den eldste bygningen som er registrert i sefrak-registret her er antatt fra 1650, men de fleste bygningene er fra slutten av tallet. Aust-Agder fylkeskommune konkluderer med at båtbyggeriet har kulturhistorisk verdi knyttet til en tradisjonsrik virksomhet, men byggets konstruksjon vurderes til å være uegnet til annet enn bygging og lagring av båter. De vektlegger at landsdelen har andre båtbyggerier som er sikret gjennom formelt vern, og vil derfor ikke motsette seg riving. Norsk Maritimt museum har foretatt befaring under vann ihht undersøkelsesplikten i kulturminneloven 9. Sjøbunnen er preget av nyere tids virksomhet fra ankring og båtbyggervirksomhet, med en del treverk og jernskrot ned langs skrentene. Det ble ikke gjort registreringer som tilsier at tiltakene i reguleringsplanen kan komme i konflikt med marine kulturminner. Utbyggingavtale Rådmannen kan ikke se at det er behov for utbyggingsavtale i denne saken. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 2. mars /9517/-52 Side4av 4

5 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Skilsø Båtbyggeri med plankart og bestemmelser datert , sist revidert