Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 29.09.2015 68354/2015 2013/1262 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for plan, næring og miljø Bystyret 29.10.2015 Sluttbehandling - detaljreguleringsplan for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID 2015002 på bakken/under bakken, datert 22.06.2015, med reguleringsbestemmelser sist datert 07.10.2015 og planbeskrivelse sist datert 18.08.2015. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med dette planforslaget er å legge til rette for sanering og nybygg i søndre del av kvartal 21 mot Dronningens gate i tråd med rammene i overordnede planer. Det tillates punkthus på området med høyde på 14 etasjer, og 4-5 etasjer for øvrig bebyggelse. Planlagt arealbruk er forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boliger utgjør 50 % av planlagt nybygg, lagt til høyhusdelen over 4. etasje. Tiltakshaver er Boreus Eiendom AS og planlegger er Norconsult. Rammen for detaljreguleringen er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i 2009, og Kommuneplanens arealdel 2014-2026, vedtatt 2014. Planforslaget har noen avvik i forhold til overordnede planer som er påpekt og vurdert. Planforslaget har vært ute til høring og offentlig ettersyn i 6 uker, med frist 3. oktober. Det er kommet 5 uttalelser. Disse er fra Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, Avinor, Storgaten 6 ANS og Norconsult på vegne av tiltakshaver. Det er ingen innsigelse fra statlig eller regional myndighet. Fylkesmannen tar spesielt opp egnethet for boliger i punkthus i bykjernen, særlig med hensyn til støy og uteoppholdsareal. Det er gjort mindre endringer i reguleringsbestemmelsene som følge av merknadene. Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes slik det foreligger med de endringene i reguleringsbestemmelsene som er gjort etter offentlig ettersyn.
Saksopplysninger Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for sanering og nybygg i søndre del av kvartalet mot Dronningens gate i tråd med rammene i overordnede planer. Det tillates punkthus ( i planbeskrivelsen benevnt tårnhus) på området med høyde på 14 etasjer, og 4-5 etasjer for øvrig bebyggelse (4 etasjer mot Prof. Schyttes gate, 5 mot Sandgata på grunn av høydeforskjell i terreng). Planlagt arealbruk er forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boliger utgjør 50 % av planlagt nybygg, lagt til høyhusdelen over 4. etasje. Tiltakshaver er Boreus Eiendom AS og planlegger er Norconsult. Planstatus Det er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i desember 2009, som gjelder for området. Området er regulert til kombinert formål forretning, kontor og allmennyttig. Byggehøyden er kote + 57 for punktbygg, kote +21,0 mot gate og kote +24,5 for tilbaketrukket etasje. Det er krav om detaljregulering før utbygging. Overordnet gjelder Kommuneplanens arealdel 2014-2026, vedtatt i 2014. I denne er tillatt arealbruk sentrumsformål, som også inkluderer boliger. Det er krav om at det i 1. etasje mot offentlig gate bare tillates forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Utnyttingsgrad er 66 100 %, der laveste utnytting gjelder når boliger inngår og høyeste for rent næringsformål. Gesimshøyden er 5 etasjer/18 m pluss punktbygg. Gjennom en prinsippavklaring i bystyret i desember 2014 ble det avklart følgende: Punkthus innenfor kvartal 21 og 22 tillates en boligandel på 50 % bruksareal (BRA)
Det er ikke stilt krav om planprogram da forslaget er innenfor rammene av overordnet plan, og heller ikke i seg selv utløser krav til konsekvensutredning etter forskriften. Planforslaget Punkthuset har en foreslått høyde på kote +57,5, som er 0,5 m over rammen. Lavdelen har en høyde på kote +25,5. Det gir 4 høye etasjer mot Prof. Schyttes gate (gesimshøyde ca. 16,5 m), og 5 etasjer mot Sandgata (gesimshøyde ca. 18 m). Dette er innenfor kommuneplanens rammer, men over rammene i reguleringsplanen. Total byggehøyde er 14 etasjer. Parkering foreslås løst i garasje under bakken i to plan, med atkomst fra Sandgata. Snitt som viser bygget sett fra Dronningens gate. Prof. Schyttes gate til høyre og Sandgata til venstre. Punktbygget ligger inntil Dronningens gate, og er trukket ca. 7 m fra Sandgata. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 12.200 m², og etasjearealet for punktbygget skal ikke overstige 600 m² BRA. Dette er innenfor rammene. Arealet til bolig skal ikke overstige 50 % av totalarealet i det planlagte bygget. Boliger legges til høybygget over den lavere delen, dvs. fra 5. etasje. Antall boenheter anslås til ca. 60. I den lave delen planlegges kontorer. I 1. etasje planlegges banklokaler og meglerhus. I reguleringsbestemmelsene tillates det at mindre bygningsdel på lavdelen kan krages ut inntil 1,2 m mot Dronningens gate for å sikre et variert uttrykk, tenkt som markering av inngangsparti.
Illustrasjoner av planlagt utbygging sett fra Dronningens gate. Krav til leke- og uteoppholdsareal løses på takterrasse over lavdelen, se illustrasjon under. Det er mulig å løse hele arealkravet til felles leke- og uteoppholdsareal på denne måten. Kravet til privat uteareal til hver enkelt leilighet løses som innglassede balkonger. Illustrasjon av takterrasse. Som tillegg til planbeskrivelsen følger støyutredning, trafikkanalyse og vindanalyse, samt sol- /skygge-illustrasjoner og perspektiver. Modell av foreslått utbygging er satt inn i bymodellen, og kan sees på Nordlandsmuseet. Støyutredningen viser at kvartalet ligger i gul støysone for vegtrafikk. Støykravene kan løses med innglassede balkonger og skjermingstiltak.
Trafikkutredningen viser at en utbygging som foreslått forventes å få små konsekvenser for kapasiteten på veg- og gatenettet, og avbøtende tiltak ansees ikke nødvendig. Vindanalysen viser at en utbygging i kvartal 21 med høyere bebyggelse enn i dag generelt vil medføre øking av vindhastigheter i omkringliggende uteområder og mot nabobebyggelse. Imidlertid er plassering og utforming av høyhusdel gunstig i forhold til fremherskende vindretninger. En utbygging også i nabokvartalet, kvartal 22, vil være gunstig og dempe vindbelastningen. Planforslaget har bestemmelser for utforming av bebyggelsen for å dempe vindbelastningen. Planprosess Oppstartmøte ble avholdt 21.01.2015. Oppstart av planarbeid ble varslet med brev av 18.03.2015 og annonse 21.03.2015. Det ble arrangert informasjonsmøte 11.06.2015, hvor bare en person møtte. Innspill til planarbeidet er referert og kommentert i planbeskrivelsen, og innarbeidet i planforslaget så langt det er funnet grunn til det. Byplansjefen vedtok 19. august 2015 etter delegert myndighet at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring i tiden 22. august til 3. oktober. Det er kommet 5 uttalelser til saken. Disse er fra Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, Avinor, Storgaten 6 ANS og Norconsult på vegne av tiltakshaver. Uttalelsene er referert og kommentert under Vurderinger. Vurderinger Uttalelser ved offentlig ettersyn/høring Fra Oppsummering Byplans kommentarer Fylkesmannen i Fylkesmannen har ingen innsigelser til Nordland planforslaget. De har en del merknader som oppsummeres slik: 1. De henviser til sitt innspill ved oppstart av planarbeidet, og mener at konsekvensen av å tillate boliger i punktbygg ikke er tilstrekkelig utredet i plandokumentene. Det vises til andre punkt i bystyrets prinsippvedtak i sak 14/208 desember 2014: «Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller.» Fylkesmannen kan ikke se at det i saksutredningen er foretatt en konkret vurdering som beskrevet i prinsippvedtaket. Det vises spesielt til temaene støy og uteoppholdsareal. 2. Ang. støy: Viser til bestemmelsen i 1. I dette tilfellet har bystyret, som kommunens øverste planmyndighet, gjort et vedtak i første punkt om at det tillates en boligandel på 50 % bruksareal i punkthus innenfor kvartal 21 og 22. Vedtaket er styrende for behandlingen av denne reguleringsplanen. Andre punkt gjelder ved forslag om reguleringsendring til bolig for andre bygg som er regulert til de formål som er opplistet. For øvrig er det gjennom det framlagte planmaterialet foretatt en konkret vurdering, jfr. både planbeskrivelsen og utredningsrapportene. Når planforslaget legges ut til offentlig ettersyn er det kommunens planforslag. 2. I vedtatt plan for nabokvartalet, kvartal 22, er det ikke tatt inn krav om reduksjon av støygrensen med 3 db, heller ikke for Bryggeritomta. I kommuneplanen er dette en retningslinje om at det kan gjøres. Innglassing av balkonger som avbøtende tiltak for å oppnå kravet til stille side og kravet for uteplass er akseptert i flere reguleringsplaner, bl.a. de ovenfor nevnte.
Nordland fylkeskommune Avinor Storgaten 6 ANS kommuneplanens arealdel om støy ( 1.4.1), der det i retningslinjene anbefales en reduksjon av støygrensen på 3 db der det er støy fra flere kilder (fly- og trafikkstøy). Mener innglassing av balkonger som kompenserende tiltak er problematisk, og at stille side bør ivaretas i prosjektet gjennom krav om gjennomgående boenheter. Savner vurdering av dette, men bemerker samtidig at det ser ut som om at det er et begrenset antall leiligheter som ikke har stille side. 3. Ang. leke- og uteoppholdsareal: Det vises til at reguleringsbestemmelsens 2.5 tillater at innglasset balkong kan godkjennes som privat uteoppholdsareal. Fylkesmannen mener at dette er i strid med teknisk forskrift, 5-6 Minste uteoppholdsareal, som ikke tillater at overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. Bestemmelsen må derfor korrigeres, og det må redegjøres for hvorvidt kravene til uteoppholdsareal lar seg oppfylle. Planfaglig uttalelse: Er positiv til at sentrum fortettes og viser til fylkeskommunens arealpolitiske retningslinjer, kap. 8.2. Når kommunen åpner for boliger i indre bykjerne stiller det høye krav i forhold til hvordan man sikrer at dette skjer med kvalitet for innbyggerne i byen. Er opptatt av at bygget vender mot en av byens mest trafikkerte gater som også fungerer som kollektivterminal, og ber kommunen legge til grunn at planen så langt som mulig skal bidra til å skape gode byrom mot Dronningens gate. Ingen øvrige merknader. Ingen kulturminnefaglige merknader. Ser at deres innspill ved oppstart er ivaretatt. Foreslår at siste underpunkt i 5.1 presiseres litt nærmere og gis følgende ordlyd: Positiv radioteknisk vurdering fra Avinor Flysikring i forbindelse med nybygg og bruk av tårnkraner over kote 33. Byggeprosjekt under denne høyden er unødvendig å sende til Avinor. Storgata 6 ligger inntil Storgata i samme kvartal, dvs. i nordlige del av kvartalet. Har følgende merknader: Mener den lavere del av bygget må være i samsvar med gjeldende reguleringsplan, dvs. byggehøyde maks. kote + 21. Hadde innspill ved oppstart med samme merknad. Vindanalysen viser at høyhuset, ved vind fra øst, vil øke vindhastigheten betydelig i høyde med taket på deres bygg. Krever at det avklares hvilke avbøtende tiltak som må gjennomføres for å avverge skader. Støy som overskrider grenseverdien, og som krever innglassing, gjelder for leiligheter mot Dronningens gate og delvis mot Sandgata. Av klimatiske årsaker, særlig beskyttelse mot vind, er det sannsynlig at balkongene generelt innglasses, men dette er ikke stilt som krav. 3. Dette er en merkelig tolkning. Bodø kommunes bestemmelser sier at det skal være privat uteoppholdsareal knyttet til hver enkelt leilighet, som kan løses på terrasse, altan eller balkong. I tillegg skal det være felles leke- og uteoppholdsareal. Bestemmelsen i teknisk forskrifts 5-6 må utvilsomt knyttes til fellesarealet. Dette er oppfylt i planen slik det framgår av plandokumentene. Generell kommentar: Byplan mener at de forhold som er tatt opp i uttalelsen er ivaretatt i planen. Når det gjelder utsagnet om at Dronningens gate er «en av byens mest trafikkerte gater», så er dette ikke korrekt. Vestlige del, mellom Torvgata og Hålogalandsgata, har lav trafikk, mens delen mellom Bankgata og Torvgata har høyere, men ikke på størrelse med Sjøgata, Hålogalandsgata og Bankgata m.fl.. Det vises til trafikkutredningen. Forslaget er inntatt i reguleringsbestemmelsenes 5.1. Byggehøyden ble økt gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel, og planen er i henhold til denne. Det er tatt inn følgende tillegg til 2.6: «Det skal ved søknad om rammetillatelse være utredet om økt vindbelastning på nabobebyggelse krever avbøtende tiltak for å avverge skade, og eventuell avklaring av
Norconsult Ber på vegne av tiltakshaver om endring av reguleringsbestemmelsens 3.1, andre ledd, siste setning. Forslag til ny ordlyd: «I 1. etasje mot offentlig gate tillates kun forretning, serveringssted, kulturelle formål eller annen privat og offentlig tjenesteyting med kunderettet produksjon.» tiltak.» Det er også tatt inn et punkt om dette i 5.1 (rekkefølgebestemmelse). Reguleringsbestemmelsens 3.1, 2. ledd er endret. Problemstillinger i forhold til gjeldende planer Grad av utnytting og krav til felles leke- og uteoppholdsareal Utnyttingsgraden overstiger BYA 66 %, som er kravet dersom boliger inngår. Dette må sees i forhold til kravet om at minst halvparten av felles uteoppholdsareal skal anlegges på terreng eller lokk, mens resterende kan løses på tak eller takterrasser. Utnyttingsgraden er over 90 %, og hele uteoppholdsarealet er lagt til takterrasse. Arealbruk 1. etasje Det planlegges for virksomheter som banklokaler og meglerhus. Dette er ikke i overensstemmelse med bestemmelsen i kommuneplanens 12.5.1 om at det i første etasje mot gate bare tillates forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Byggehøyde punkthus Overstiger tillatt byggehøyde med 0,5 m, til kote +57,5. Utkraging over offentlig trafikkareal Det foreslås at bygningsdel i fasaden kan krage 1,2 m ut over fortau med fri høyde minimum 5 m. Argumentet er arkitektonisk virkemiddel for å bryte opp fasaden og markere inngangspartiet. Bodø kommune har generelt krav om at bygningsdeler ikke kan krage mer enn 0,5 m over fortau. Boligandel i punkthus I bystyrets vedtak om boliger i punkthus heter det at det «tillates en boligandel på 50 % bruksareal (BRA)». Dette gir rom for tolkning. I dette tilfellet er det tolket som andelen av hele byggets bruksareal (over grunnen). Om man isolerer den delen av bygget som forsetter opp til 14 etasjer, så er boligandelen større. Vurdering Generelt finner administrasjonen at løsning og planmateriale er godt gjennomarbeidet og utredet, og at planforslaget i hovedsak er innenfor de rammene som er gitt i overordnede planer og vedtak. Når det gjelder forholdet til gjeldende planer og bestemmelser, så har administrasjonen følgende vurdering: Grad av utnytting og krav knyttet til felles leke- og uteoppholdsareal I dette kvartalet, som i de øvrige mest sentrale kvartalene, jfr. kvartal 22, er uteoppholdsareal på bakkeplan svært vanskelig å få til, og vil heller ikke på noen måte tilfredsstille kravene til egnethet, sol og lys. Takterrasse med tilstrekkelig skjerming vil i større grad oppfylle disse kravene, særlig i forhold til mindre barn og som attraktivt felles uteoppholdsareal. Takterrasse er dessuten i prinsippet bare et lokk som er flyttet opp. Løsningen anbefales derfor.
Arealbruk i 1. etasje Hensikten med kravet er at 1. etasje i sentrumskjernen skal være utadrettet og aktivitetsskapende hele dagen, og gi noe til byens liv. Området har en svært sentral beliggenhet. Foreslått virksomhet er lite utadrettet og lite publikumsintensiv, og ikke ideell i så henseende. Den er normalt lukket på ettermiddagen og lørdager. Byplan ønsket kommentarer til dette i høringen. Det er ikke kommet noen kommentarer, og administrasjonen anbefaler at bestemmelsen i 3.1, 2. ledd, godkjennes. Arealbruken i første etasje i sentrumskjernen vil erfaringsmessig endre seg over tid. Byggehøyde punkthus Økningen av byggehøyden med 0,5 m er rent praktisk, og har ingen betydning for omgivelsene. Høyden er under kravet til høydebegrensing i forhold til flyplassen. Samme byggehøyde er vedtatt for nabokvartalet, kvartal 22. Utkraging over offentlig trafikkareal (reguleringsbestemmelsenes 3.1, 4. ledd) En utkraging som foreslått begrenset til en mindre bygningsdel og med stor fri høyde kan være positiv for fasadeuttrykket, og vil etter administrasjonens vurdering ikke undergrave det generelle kravet om at balkonger ikke skal krage mer enn 0,5 m ut. Balkonger vil normalt være mange flere og dominere fasaden og gaterommet på en helt annen måte enn et enkelt element. Det er ikke kommet merknader til dette i høringen. Bestemmelsen anbefales godkjent. Boligandel i punkthus Det kan virke kunstig å isolere en del av bygget fra helheten, og anvende bestemmelsen på delen. administrasjonen har derfor valgt å akseptere at 50 % boligandel beregnes som andel av hele byggets areal over bakken. Rent løsningsmessig betyr det at felles uteareal ligger på taket av lavdelen, og boliger tillates derfra og opp. Det er ikke kommet merknader til dette. Skulle en definere boligandel i forhold til punkthuset isolert, må ytterligere 3 etasjer i punkthuset disponeres til andre formål enn boliger, dvs. 7 av 14 etasjer. Uttalelser I forhold til uttalelsen fra fylkesmannen, finner administrasjonen at de forhold som tas opp er tilstrekkelig utredet og dokumentert i planmaterialet. Som begrunnet i kommentarene til uttalelsen er det ikke gjort endringer i planen på grunnlag av denne. Når det gjelder de øvrige uttalelsene, så er det gjort endringer i planbestemmelsenes 2.6, 3.1, andre ledd, og 5.1. Reguleringsbestemmelsene er oppdatert i henhold til dette. Konklusjon og anbefaling Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringene i reguleringsbestemmelsene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på kart med plan- ID 2015002, på bakken og under bakken, datert 22.06.2015, med reguleringsbestemmelser sist datert 07.10.2015 og planbeskrivelse datert 18.08.2015. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør
Trykte vedlegg: 1 Forslag til plankart, på grunnen 2 Forslag til plankart, under grunnen 3 Forslag til reguleringsbestemmelser 4 Forslag til planbeskrivelse 5 Perspektiver 6 Konseptskisse for takterrasse Andre saksdokumenter: Andre saksdokumenter finnes her: http://bodo.kommune.no/planer-til-politiskbehandling/category8036.html