Side 1 av 7 Arkivsak: 14/3050 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR RAVEIEN 321, GNR 40/2 M.FL. - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 116/15 Plan- og utbyggingsutvalget 21.10.2015 166/15 Formannskapet 10.11.2015 65/15 Bystyret 26.11.2015 Rådmannens innstilling til plan og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 21.10.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak:
Side 2 av 7 Formannskapet behandlet saken i møte den 10.11.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Bystyret behandlet saken i møte den 26.11.2015: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak:
Side 3 av 7 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Spir arkitekter AS har utarbeidet planforslag for Raveien 321, gnr. 40/2 m.fl. på vegne av Hunsrød Bolig AS, ved USBL Vestfold. Raveien 321 ble tatt inn i kommuneplanens arealdel gjennom bystyrets vedtak 22.5.2014. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Området ligger utenfor langsiktig utbyggingsgrense i RPBA. Ved varsel om oppstart av planarbeid den 28.8.2014 knyttet merknadene seg blant annet til sanering av atkomster, trafikkstøy, gode og trygge forhold på leke og uteoppholdsarealer og parkeringsløsninger. I planbeskrivelsen er det gjort konsekvensvurdering knyttet til trafikksikkerhet, vann og avløp, energi, barn og unges interesser, kulturminner, grunnforhold, støy og luftforurensing, universell utforming og naturmangfold. I tillegg er det utført en ROS-analyse. For nærmere redegjørelse vises til planbeskrivelsen og sak 49/15. Forslagsstiller redegjør videre i planbeskrivelsen for behovet for avbøtende tiltak. Reguleringsplan og bestemmelser ivaretar krav om tiltak knyttet til støy, grunnforhold og trafikksikkerhet som er påpekt i planbeskrivelsen og ROS-analysen. Rådmannen hadde følgende merknader ved 1. gangsbehandling: Foruten tre eksisterende boligeiendommer består planområdet av et gammelt juletrefelt. I konsekvensutredningen til kommuneplanen er området karakterisert som utmark med verdiklasse A og består av mest skog med høy bonitet og noe jorddekket fastmark i forbindelse med tidligere gårdstun. Ingen dyrkede arealer bygges ned. Mot øst og syd grenser området mot åpent jorde og dyrka mark. Det er ikke satt av buffersone ut over byggegrensen på 4 m som er nedfelt i kommuneplanens arealdel slik Fylkesmannen ønsker. Atkomst til de to boligeiendommene legges om, men driftsveien til jordene som i dag er felles med boligeiendommene i syd, opprettholdes. I følge retningslinjer til RPBA skal det ved omdisponering av jordbruksarealer stilles krav om at matjordlaget benyttes til forbedring av annen dyrket eller dyrkbar mark til matproduksjon. Forslagsstiller tar ikke stilling til om noe av matjordlaget kan nyttes andre steder, men forutsetter at matjorda benyttet internt i feltet til opparbeidelse av private og felles uteoppholdsarealer. Fylkeskommunen har heller ikke utarbeidet retningslinjer for hvordan flytting av matjord skal gjennomføres i praksis. Det er derfor ikke gitt at flytting av matjordlaget lar seg gjennomføre eller er hensiktsmessig i dette tilfellet hvor juletrærne etter hvert har blitt til skog. Rådmannen vil derfor ikke anbefale at det stilles krav om flytting av matjordlaget, men anbefaler at tiltakshaver utfordres til å se på mulige løsninger i samarbeid med driver av tilstøtende jordbruksarealer om bruk av matjord som det ikke er behov for å benytte innenfor eget planområde. Rådmannen mener at trafikksikkerheten blir godt ivaretatt gjennom reguleringsforslaget og sanering av avkjørsler. Internveien som avviker noe fra kommunes retningslinjer m.h.t. radius i svingen, anses som tilfredsstillende. Det forutsettes at detaljeringen av veiarealet gjøres på en måte som reduserer asfaltert
Side 4 av 7 areal til et minimum for avkjørsel til eksisterende boliger i Raveien 321 og 323. Støyskjermen mot Raveien vil redusere solforholdene m.h.t. kveldssol for rekkehusene langs veien, men solstudiene viser at boligene vil få tilfredsstillende solforhold ellers på dagen. Grunnforholdene i planområdet og ønsket bebyggelsesform gjør at rådmannen ikke vil pålegge utbygger å legge parkering under bakken slik fylkeskommunen ønsker. Illustrert bebyggelsesform gir ca. 2 boenheter/daa innenfor gnr 40/2 (Raveien 321) og ivaretar samtidig småhusskalaen som er gjennomgående for bebyggelsen langs Raveien. Den er etter rådmannens vurdering godt tilpasset landskapet slik fylkesmannen forutsetter i sine merknader. Lekeplassen er godt plassert sentralt i området, men både gjesteparkering og renovasjon er uheldig plassert rett ved lekeplassen. Rådmannen mener likevel at barn og unges interesser er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Plan- og utbyggingsutvalget behandlet forslaget til detaljregulering av Raveien 321 i møte 20.05.2015, sak 49/15 og fattet følgende enstemmige vedtak: Forslag til reguleringsplan for Raveien 321, gnr. 40/2 m.fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 22.4.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Raveien vedtatt 17.2.2000. Beskrivelse av planen (planbeskrivelse): I kommuneplanen er eiendommen gnr. 40/2 på ca. 8,5 daa avsatt til byggeområde for bolig. Det er tidligere bygget en enebolig i nordøstre hjørne av eiendommen. Eiendommene gnr. 40/19 og 40/62 er avsatt til LNF-område hvor boligene er avmerket som «bestemmelsesområde godkjent helårsbebyggelse i LNF». Planforslaget legger til rette for konsentrert småhusbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende garasjer og renovasjon. Illustrasjonen viser til sammen 19 nye boenheter i form av 7 rekkehus, 2 firemannsboliger og 4 eneboliger. Planforslaget omfatter også 2 eksisterende boligeiendommer i tillegg til Raveien 321. Det er regulert internveier og en egen lekeplass på 375 m2. Krav til uteoppholdsarealer og parkering er i henhold til krav i kommuneplanen. Utnyttelsen er foreslått til BYA = 35 %. Alle de nye byggefeltene, Raveien 315 til 321, samt Raveien 323 utenfor planområdet får felles atkomst fra Raveien i den nordre delen av planområdet. To avkjørsler foreslås sanert. Planområdet omfatter eiendommene gnr. 40/2, 40/19, 40/62, del av gnr. 40/52 (frisiktsone) og del av gnr. 9280/11 (del av off. veigrunn Raveien). Foruten de tre eksisterende boligene består planområdet av et gammelt juletrefelt hvor ca. 7,8 daa er dyrkbar mark med et uthus på. Uthuset forutsettes revet. For mer detaljert beskrivelse av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse.
Side 5 av 7 Det er gjort noen mindre justeringer i plankart og bestemmelser som følge av høringsuttalelsene jf. rådmannens merknader ved sluttbehandlingen. (Endringene er markert med kursiv i vedlagte reguleringsbestemmelser). Sluttbehandling: Planen har ligget ute til offentlig ettersyn fra 30. mai til 3. august 2015. Det er kommet 4 eksterne uttalelser. Disse er kort som følger: Statens vegvesen påpeker at støyskjermen er vist i grensen mot offentlig veiareal. Den må i sin helhet plasseres på privat eiendom, minimum 3 m fra asfaltert kant på gang og sykkelvei og utenfor frisiktsoner. De mener også at frisiktsonene for atkomstveien må endres til 8 x 20 m mot gang og sykkelvei. For landbruksatkomsten i syd må den være 3 x 35 m. For tiltak i/mot fylkesvei må det utarbeides detaljert byggeplan som skal godkjennes av statens vegvesen og det må inngås gjennomføringsavtale. Vestfold fylkeskommune ber om at kommunen gjør en vurdering av forslagstillers løsning om å benytte jordmassene som fjernes ved bygging av boligene til opparbeidelse av utearealer på tomten opp mot kvaliteten på matjorden og hvordan den eventuelt kan anvendes som erstatning for eller forbedring av matjorda på nærliggende jorder eller andre steder i kommunen. De mener videre at plasseringen av lekearealet er god, men at den burde være bedre utformet med tanke på barns sikkerhet. Det bør blant annet gjøres en vurdering av gjerde mellom lekeareal og gjesteparkeringsplass. De ber om en ny og helhetlig vurdering av planområdet med tanke på sikker ferdsel for barn. Fylkesmannen i Vestfold mener at de føringer som de signaliserte ved planoppstart i hovedtrekk er fulgt opp. I forbindelse med utnytting av matjord og flytting viser de til prosjekt knyttet til planarbeid ved Sørby/ Virik og ser helst at matjordlaget benyttes til forbedring av annen dyrket mark til matproduksjon. De minner også om at det bør avsettes en buffersone på minst 10 m med hensiktsmessig konfliktdempende beplantning mellom boliger og dyrka mark/ og eller at det vurderes andre konfliktdempende tiltak. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Rådmannen viser til sine kommentarer ved 1. gangsbehandling. Det er ikke vesentlige nye momenter som kommer fram ved høringen enn de forhold som har vært vurdert og drøftet i planforslaget. Rådmannen er imidlertid innstilt på å gjøre noen mindre justeringer i plankart og bestemmelser for noen punkter som framkommer av høringsuttalelsene. Frisiktsoner og plassering av støyskjerm endres i samsvar med uttalelsen fra Staten vegvesen og det tas inn bestemmelser knyttet til byggeplan og gjennomføringsavtale. Matjord er en verdifull ressurs som er viktig å ta vare på. Når et område er godkjent omdisponert til annet formål enn matproduksjon, er det et viktig prinsipp å benytte matjorden til forbedring av andre landbruksarealer. Flytting av matjord er regulert av lov om matproduksjon og mattrygghet mv (matloven), forskrift om plantehelse og forskrift om floghavre. Det er grunneier eller den grunneier setter som ansvarlig (for eksempel utbygger eller entreprenør) som har ansvar for å ta nødvendige jordprøver og analyser for å avklare status med hensyn på planteskadegjørere. Det er behov for retningslinjer for å unngå at gårdbrukere og entreprenører blir enige om billige og dårlige løsninger. Det er derfor stilt krav
Side 6 av 7 om at utbygger må lage en plan for bruk av jordressursene og oppfølging av planen er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Planen inneholder: omtale av jordkvaliteten, hydrologiske forhold størrelsen på arealet og antall m3 matjord status sykdommer hvor og hvordan matjorda skal benyttes avtale om omdisponering metoder for fjerning, transport og mellomlagring samarbeid med landbruksmyndighetene At kommunen godkjenner en plan for bruk av matjord fritar ikke tiltakshaver for annet regelverk knyttet til flytting av matjord. Buffersonen mot jordbruksarealene kunne med fordel vært større, men tilfredsstiller krav i kommuneplanen. For å dempe konflikten mellom boliger og dyrka mark er det satt krav til en åpen grøft i grenseskillet og et fysisk skille i 1 1,2 meters høyde på innsiden mot boligene. Krav om tilsvarende løsning er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Det er også stilt krav om at overvann ikke skal ledes inn på dyrka mark. Med hensyn til plassering av lekearealet og kommentarer om trafikksikker atkomst til arealet og skjerming mot gjesteparkeringsplasser, mener rådmannen lokaliseringen av lekearealet er god, men anbefaler at det stilles krav om et gjerde/fysisk skille ev at utbygger ved utarbeidelse av byggesøknad og utomhusplan finner andre og bedre løsninger. Konklusjon: Med de endringer som er gjort på plankartet og bestemmelser med hensyn til frisiktsoner, plassering av støyskjerm og gjennomføring av planen samt endringer av bestemmelser for å sikre matjord, redusere konfliktnivå mellom bolig og dyrka mark og sikre lekearealer, anbefaler rådmannen at planforslaget vedtas. Dokumenter vedlagt saken: 1. Forslag til reguleringsplan datert 22.4.2013, revidert 18.8.2015 2. Reguleringsbestemmelser datert 22.4.2015, revidert 18.8.2015 3. Illustrasjonsplan datert 22.4.2015, revidert 18.8.2015 4. 3D-illustrasjoner datert 22.4.2015 Vedlegg til plan- og utbyggingsutvalget som ikke sendes til formannskap og bystyre: 5. Plan for bruk av jordressurser datert 28.9.2015 6. Uttalelser: Statens vegvesen datert 2.7.2015 Fylkesmannen i Vestfold datert 23.7.2015 Vestfold fylkeskommune datert 29.6.2015 Ytterligere dokumenter i saken finnes på kommunes kartportal blant annet: Planbeskrivelse datert 22.4.2015 Soldiagrammer datert 22.4.2015
Side 7 av 7 Teknisk notat, grunnforhold datert 2.12.2014 Notat transport/trafikk datert 2.3.2015 Notat støy fra veitrafikk datert 2.3.2015 Forslagstiller: Spir arkitekter, pb. 18, 3119 Tønsberg for Hunsrød Bolig AS, ved USBL Vestfold, Rådhusgata 24, 3211 Sandefjord.