KLAGER PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR GJELLAN/TRØÅSEN Formannskapet Møtedato: 11.03.2010 Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 14/10 Formannskapet 11.03.2010 37/09 Kommunestyret 25.06.2009 76/08 Formannskapet 26.06.2008 Rådmannens innstilling: Formannskapet kan ikke se at klagen fra Ove Lysklett og Arne Andreas Grendstad og klagen fra Klæbu Idrettsråd inneholder nye momenter som tilsier at planen bør endres. Klagene tas derfor ikke til følge. SAKSUTREDNING Vedlegg: 1. Klage fra Ove Lysklett og Arne Andreas Grendstad, brev dat. 17.11.2009 2. Kommentar/klage fra Klæbu Idrettsråd, brev dat. 27.11.2009 3. Reguleringskart for Gjellan/Trøåsen, vedtatt av kommunestyret 25.06.2009 4. Reguleringsbestemmelser for Gjellan/Trøåsen, vedtatt av kommunestyret 25.06.2009 5. Kommunestyrets sak 37/09, møte 25.06.2009 6. Formannskapets sak 76/08, møte 26.06.2008 Saksopplysninger: Reguleringsplan med bestemmelser for Gjellan/Trøåsen ble vedtatt av kommunestyret 25.06.2009. Vedtaket ble kunngjort ved brev 27.10. og annonse 03.11.2009. Det kom inn to klager på den vedtatte planen: Klage fra Ove Lysklett og Arne Andreas Grendstad Klagen tar opp følgende forhold: - P.g.a. områdets karakter, størrelse og beliggenhet nært inntil et aktivt jord- og skogbruksområde mener de å kunne kreve en konsekvensanalyse for å få utredet de miljømessige og næringsmessige ulemper av utbyggingen. - De ber om at lukt, støv og støy tas inn i planbestemmelsene, der det bl.a. presiseres at de som flytter til området, må være forberedt på at de flytter inn til et konvensjonelt drevet landbruksområde. Side 4 av 27
- De har ikke fått forståelse for sine tidligere uttalelser om at buffersonen skulle ligge innenfor den opprinnelige reguleringsgrensen. De peker videre på at grønne arealer på kommunens grunn er verdsatt som tomtegrunn, og at buffersonen er av den største betydning for dem. De mener at buffersonen har samme verdi som kommunens grøntområder. Hvis ikke buffersonen kan verdsettes til tomtegrunn, vil de trekke den ut av planen i sin helhet. - De ber om en avklaring av hvor lunningsplass ved Dalholt kan/skal ligge, og hvem av partene, kommunen eller utbyggingsselskapet, som skal bære kostnadene med dette. - De beklager at kommunen ikke har gjort noe konkret for å få avklart hvor de nye driftsvegene vil komme, og heller ikke hvem som skal bære kostnadene. - De mener ingenting er gjort eller sagt for å avklare flytting av gjerder og kostnader ved dette. - De ber om å få en avklaring på hvem som er juridisk og økonomisk ansvarlig på punktene ovenfor. Klage/kommentar fra Klæbu Idrettsråd Klagen tar opp tre forhold: - Idrettsrådet har i tidligere uttalelse pekt på at naturen i området er veldig viktig for nærområdet i Klæbu sentrum i forhold til friluftsliv og fysisk utfoldelse. Rådet er betenkt over en så ekstensiv utbygging som planen skisserer. - Skitraseene i området er tilfredsstillende lagt, men skiløypa kan komme til å krysse en veg når bolig/offentlig-området i sør tas i bruk. Dette er lite gunstig for både skigåere og maskinelt utstyr, og virker lite gjennomtenkt. Rådet forventer at dette lar seg løse før området tas i bruk. - En så omfattende regulering burde har vært fulgt opp av en god konsekvensvurdering. Rådet kan ikke se at konsekvensene er tilstrekkelig utredet. Regler for behandling av klager Reglene for behandling av klage på reguleringsvedtak forutsetter at klagen skal legges fram for formannskapet. Hvis formannskapet finner grunn til å ta den til følge, skal saken legges fram for kommunestyret med forslag til endring. Hvis klagen ikke tas til følge, skal formannskapet gi en uttalelse. Klagen sendes deretter til Fylkesmannen til behandling. Vurdering: Nedenfor er det foretatt en gjennomgang og vurdering av momentene i klagene om de er tatt opp under behandlingen av reguleringssaken, og hvordan de eventuelt er behandlet. Klage fra Ove Lysklett og Arne Andreas Grendstad Behov for konsekvensutredning ble kommentert i saksframlegget til formannskapet i sak 76/08, med bakgrunn i merknad fra Klæbu Bondelag. Her framgår bl.a. at reguleringsplanarbeidet i dette tilfellet ikke hadde medført behov for eller krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven. Området var avklart i kommuneplanen, og det forelå ikke spesielle forhold/konflikter som tilsa utredning. Videre framgår at: Forskriften om konsekvensutredning har definert hvilke forutsetninger som skal foreligge. Et annet poeng er at reguleringsarbeidet uansett har medført et omfattende arbeid med vurdering av konsekvenser. Plan- og bygningsloven har også som intensjon at høring og offentlig ettersyn skal få fram alle sider av saken, som grunnlag for kommunestyrets endelige Side 5 av 27
vedtak. Merknaden medførte ikke at det ble igangsatt arbeid med en egen konsekvensutredning. Også problemstillingene rundt lukt, støv og støy har vært tema tidligere, og ble opprinnelig tatt opp av Klæbu Bondelag. I saksframlegget for kommunestyret i sak 37/09 sa rådmannen seg enig i at forholdet til landbruksvirksomheten bør informeres og markedsføres overfor framtidige beboere. Videre framgår: For Moen boligfelts vedkommende ble beliggenheten i forhold til de store næringsarealene i Tulluan-området spesielt påpekt i reguleringsbestemmelsene. En lignende formulering for Gjellan/Trøåsens forhold til landbruket er neppe like aktuell. For bynære vekstkommuner er forholdet mellom utbyggingsområder og tilliggende landbruksareal en generell utfordring. Merknaden fra Klæbu Bondelag på dette punktet resulterte ikke i konkrete endringer av reguleringsbestemmelsene ved formannskapets og kommunestyrets behandling. Buffersonen har også vært tema ved de to nevnte behandlingene. Det er riktig at buffersonen ligger delvis utenfor opprinnelig plangrense. Dette gjelder den nordlige delen, dvs. arealet øst for område K1, som i hovedsak omfatter flate myrareal i foten av åsen. Videre gjelder det et mindre areal nordøst for område B7, som Lysklett/Grendstad satte fokus på i den siste høringsrunden. I saksframlegget til kommunestyret i sak 37/09 ble dette kommentert slik: Det er viktig å beholde mest mulig utbyggingsareal, av hensyn til økonomien i prosjektet. På et kart som fulgte saken, var det vist et mulig kompromiss. Dette ble lagt til grunn for det endelige vedtaket, og 2-3 dekar av buffersonen går nå inn på Ove Lyskletts eiendom i denne delen av området. Her skal også nevnes at det i saksframlegget til formannskapet i sak 76/08 var pekt på at hensyn til bl.a. jordvern tilsier at arealene i området må utnyttes godt. Plassering av lunningsplass og driftsveger ble tatt opp både i formannskapets sak 76/08 og kommunestyrets sak 37/09. I den første saken ble det vedtatt å ta lunningsplassen, som da var plassert ved skytebanen, ut av planen, og tegne inn ny plassering ved oppstart av traktorveg nord for planområdet. Med bakgrunn i nye merknader under den andre høringen kom rådmannen med følgende kommentar: Lunningsplasser og driftsveger kan for så vidt anlegges hvor som helst utenfor planområdet. Rådmannen antar det er best å ta anleggene utenfor plangrensen ut av plankartet, og heller gå ut fra at utbyggerne og grunneierne blir enig om en løsning i forbindelse med videre planlegging og gjennomføring. Reguleringsbestemmelsene har uansett forutsatt flytting av bl.a. driftsveger som berøres av utbyggingen. Rådmannen er ellers i tvil om det er riktig å ta inn en lunningsplass ved Dalholt. Sikkerhetsmessig kan det være en fordel å flytte den litt bort fra bebyggelsen, dvs. litt nord for planområdet. Ved sluttbehandlingen ble konklusjonen i kommunestyrets vedtak følgende: Driftsveger og lunningsplass som er antydet utenfor plangrensen i norddelen av området, tas ut av plankartet. Konkrete løsninger forutsettes avklart i forbindelse med videre planlegging og gjennomføring. De økonomiske og juridiske sidene av omlegging av driftsveger, flytting av gjerder m.m. ble kommentert slik av rådmannen i framlegget til kommunestyret i sak 37/09: En reguleringsplan styrer først og fremst hva areal skal brukes til, hvilke tiltak som skal gjennomføres, og rekkefølgen av tiltak. Ansvar for gjennomføring, f.eks. flytting og vedlikehold av gjerder må fastlegges gjennom avtaler mellom utbyggerne og berørte grunneiere. Det er imidlertid ganske opplagt at når et gjerde må flyttes p.g.a. en utbygging, må utbygger dekke utgiftene/kompensere for dette. Side 6 av 27
Klage/kommentar fra Klæbu Idrettsråd Forholdet mellom utbyggingsareal og grøntareal i områdets sørlige del har vært et sentralt tema i hele prosessen. I framlegget til formannskapets sak 76/08, i forbindelse med merknader fra Klæbu Idrettslag, ble dette kommentert slik: Uttalelsen fra idrettslaget reiser for det første spørsmål om bevaring av den kommunalt eide delen som grøntareal. Kommuneplanen forutsetter utbygging i disse områdene, og formannskapet har tidligere gått inn for dette. Formannskapet har for øvrig gjennom hele prosessen vært svært opptatt av å ivareta de grønne verdiene på en god måte. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget representerer en avveining av de aktuelle interessene, og vil hevde at det er avsatt meget store grøntareal i planen, spesielt i sørdelen. Det må også trekkes fram at arealene i Håggåbekkdalen, ved Hallset-området, har et stort potensial som grøntareal. Dessuten er det her tale om store, sentrumsnære areal som det er viktig å utnytte godt, bl.a. ut fra andre miljøhensyn. Formannskapet og kommunestyret har gjennom behandlingen ikke endret på dette. Skitraseene har vært gjenstand for merknader og vurderinger gjennom hele prosessen. Dette gjelder også ved sluttbehandlingen, der det ble foretatt en ny gjennomgang for å se på mulighetene for å få til forbedringer. Kryssende trafikk er nå i stor grad redusert i forhold til tidligere planforslag. Når det gjelder behovet for konsekvensutredning, vises det til gjennomgangen av klagen fra Lysklett og Grendstad. Økonomiske og administrative konsekvenser: Klagene vil i utgangspunktet ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen. Reguleringsplanen er gyldig fra det tidspunkt den ble vedtatt. Dersom klagene tas til følge, og vedtaket blir opphevet, vil det imidlertid ha betydning for videre framdrift i prosjektet. Det vil også medføre ekstra kostnader og administrativt arbeid i forbindelse med omarbeiding og ny behandling av reguleringsplanen. Konklusjon Rådmannen kan ikke se at det er gjort saksbehandlingsfeil, og mener at momentene i klagene har vært grundig vurdert i arbeidet med og behandlingen av planen. Merknadene er hensyntatt gjennom en avveining mot andre interesser. Det må også bemerkes at planen er meget omfattende, og at en del forhold vil bli gjenstand for bearbeiding og detaljering senere. Klagene anbefales ikke tatt til følge. Side 7 av 27
Sak 15/10 REGULERINGSPLAN FOR GJELLAN/TRØÅSEN - ENDRING AV REKKEFØLGEBESTEMMELSE Formannskapet Møtedato: 11.03.2010 Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 15/10 Formannskapet 11.03.2010 37/09 Kommunestyret 25.06.2009 Rådmannens innstilling: Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14 følgende endring av reguleringsbestemmelsene for Gjellan/Trøåsen, 3, Rekkefølgebestemmelser, 1. avsnitt: Høydebasseng må bygges før det gis igangsettingstillatelse for boliger ut over et antall på 400 innenfor reguleringsområdet. Utbygging av høydebassenget kan deles inn i 2 etapper. SAKSUTREDNING Vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser for Gjellan/Trøåsen, vedtatt av kommunestyret 25.06.2009 2. Utbyggingsavtale, godkjent av kommunestyret 25.06.2009 Saksopplysninger: Kommunestyret vedtok i møte 25.06.2009 reguleringsplan med bestemmelser for Gjellan/Trøåsen, og godkjente i samme møte utbyggingsavtale for området. Trøåsen Utbyggingsselskap AS har i ettertid tatt opp at det ikke er samsvar mellom reguleringsbestemmelsenes 3 og utbyggingsavtalens bestemmelse om utbygging av høydebasseng: - Av reguleringsbestemmelsenes 3, Rekkefølgebestemmelser, framgår: Før byggetillatelse for første område gis, må nytt høydebasseng som kan dekke planområdet være etablert. - Av utbyggingsavtalens kap. 1.2 framgår: Høydebasseng må bygges før det gis igangsettingstillatelse for boliger ut over et antall på 400 innenfor reguleringsområdet. Utbygging av høydebassenget kan deles inn i 2 etapper. Mer detaljerte forutsetninger går fram av avtalens kap. 2.3 og 2.4. Utbyggingsselskapet ber om at reguleringsbestemmelsene rettes opp i samsvar med utbyggingsavtalen. Side 8 av 27