Klæbu kommune Plan, eiendom og kommunalteknikk

Transkript

1 Klæbu kommune Plan, eiendom og kommunalteknikk Møtereferat oppstartmøte Tidspunkt: Onsdag 30. august 2017, kl Sted: Klæbu rådhus Til stede: Kopi til: Referent: André B. Hansen, ROJO arkitekter AS Erling Liabø, grunneier Roald Klausen og Geir Magne Sund, Klæbu kommune Møtedeltakerne Elisabeth Høyem, Klæbu kommune Geir Magne Sund Saks- og dok.nr. Arkivkode Dato 17/733-1 L Detaljregulering - utvidelse av Fjærem boligområde, gnr 2/13 - referat fra oppstartmøte Forslagstiller: Tiltakshaver: ROJO arkitekter AS Erling Liabø Etter forespørsel ble det i første omgang avtalt et drøftings- og avklaringsmøte, som ble avholdt Dette er i etterkant utvidet til å få status som oppstartmøte. Deler av innholdet i referatet er avklart ved e-post og med grunnlag i råd innhentet fra fylkeskommunen og Fylkesmannen. Det siste gjelder avsnittene om virkninger av planen og framdrift. Videre er avsnitt om avløp tilpasset kommunens senere behandling av spørsmål om sideanlegg. Planområdet: Planen vil innebære en utvidelse av Fjærem boligområde. Utkast til plankart antyder et planområde på dekar. Arealet er et skogområde, og inngår i eiendommen gnr 2/13. Formålet med reguleringsplanen: Grunneier ønsker en utvidelse av tidligere regulert boligområde. På utkast oversendt fra ROJO arkitekter antydes 8 eneboligtomter og 15 boliger som småhus i mer konsentrert bebyggelse. Antall enheter kan bli justert. Adkomst vil ta utgangspunkt i fellesadkomsten som i dag er etablert fra fylkesvegen. Virkninger av planen: Plan- og bygningsloven 4-2 forutsetter at reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal konsekvensutredes. Forskrift om konsekvensutredning 6, sammen med vedlegg I pkt. 25, stiller krav om utredning av «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan.» I regelverket har det tidligere vært en føring på at areal over 15 dekar vil utløse utredningskrav. Denne bestemmelsen er nå tatt ut.

2 André B. Hansen mener kravet er overdrevet med så få boliger, og at planbeskrivelsen kan erstatte behovet. Det ble konkludert med at kommunen skulle undersøke nærmere hvordan utredningskravet skal tolkes. Kommunen har i to omganger tatt kontakt med fylkeskommunen, og i siste omgang også med Fylkesmannen, for å innhente deres syn på spørsmålet om behov for konsekvensutredning. Svar foreligger i brev og e-post og se vedlegg. Kommunen kan ikke gi fritak fra krav om konsekvensutredning, ut fra følgende begrunnelse: Aktuelt planområde er dekar, og er for stort, både i seg selv og som utvidelse av eksisterende boligområde. Planen kan være i strid med overordnede mål om å begrense bilavhengige utbyggingsmønstre, og kan således få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kommunen gjør en saksbehandlingsfeil dersom det ikke stilles krav om konsekvensutredning. Forslagsstiller kan foreta varsling og kunngjøring av oppstart etter plan- og bygningsloven Dette forutsetter at det samtidig sendes forslag til planprogram ut på høring, og at programmet legges ut til offentlig ettersyn. Planprogrammet må etter høringen behandles av kommunen, jf Kommunen stiller ikke krav om utredning etter forskriften om konsekvensutredning dersom planområdet reduseres til dekar, og det foretas en tilsvarende reduksjon i antall boliger. Dette er basert på utbyggingens omfang, at det er tale om utvidelse av et eksisterende felt, og at det ikke foreligger store konflikter med andre konkrete arealhensyn i området. Gjeldende plangrunnlag: I gjeldende kommuneplans arealdel, vedtatt , er aktuell utvidelse av Fjærem boligområde avsatt som LNFR-areal. Det er her ikke åpnet for boligbygging, verken i felt eller spredt. Av arealdelens felles mål og prinsipper framgår bl.a. følgende: Folketilveksten styres til tettstedene Klæbu og Tanem, med særlig vekt på å legge til rette for utvikling av sentrum En restriktiv holdning til spredt utbygging I arealdelen er det avsatt to mindre boligfelt i området, Søråsen og Fjærem, som nå begge er regulert i samsvar med denne planen. Aktuell utvidelse av boligområdet er i hovedsak uregulert. Gjeldende reguleringsplan for Fjærem boligområde, planident K , ble vedtatt av kommunestyret , med siste endring vedtatt Gjennomgang av planmaterialet/kommunens råd: Formannskapet har i sak 115/16 fattet følgende vedtak: «Formannskapet er positiv til å vurdere videre utbygging av Fjærem boligområde, forutsatt at grunneier utarbeider og får godkjent en reguleringsplan som inneholder tilfredsstillende løsninger inkludert for vei, vann og avløp. Kostnader og risiko knyttet til reguleringsplan er tiltakshavers ansvar. Formannskapet vil ikke forskuttere resultatet av endelig behandling av reguleringsplanen.»

3 Foreslått utvidelse av boligområdet innebærer etter administrasjonens oppfatning vesentlige avvik fra gjeldende kommuneplan, og fra nasjonale føringer. I tidligere sak om søknad om dispensasjon for fradeling av 4 tomter, framgår bl.a. følgende vurderinger fra rådmannen: «Det viktigste spørsmålet i saken er om det skal åpnes for 4 nye tomter. En slik utvidelse vil være i strid med det utbyggingsmønster som kommuneplanen forutsetter. Planen legger vekt på å styre folketilveksten til tettstedene og begrense utbyggingen for øvrig. Kort avstand til byen sammen med en liberal holdning til omdisponeringer i spredtbygde strøk vil trekke utviklingen bort fra dette prinsippet. Kommuneplanen var resultat av grundige vurderinger av hvor det skal legges til rette for boligbygging, med en omfattende prosess opp mot berørte. Enkelte forslag ble tatt ut av planen p.g.a. innsigelser fra Fylkesmannen og andre regionale myndigheter. På dette tidspunktet var det regulert, og delvis under regulering, to mindre boligfelt på eiendommene Fjærem og Sørås. I tillegg ble det i kommuneplanen avsatt to soner der spredt utbygging kan tillates ved Selbusjøen og i Bostad-området men også her i en begrenset utstrekning. Det er mulig å ta opp slike utbyggingsspørsmål i en revisjon av kommuneplanen. Nasjonale føringer knyttet til bl.a. reduksjon av klimagassutslipp og samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging gir neppe grunnlag for en mer liberal holdning til slike prosjekt, og til andre former for spredt utbygging.» Sett fra kommunens side er den østlige del av Fjæremsåsen, medregnet den utbygging som nå ønskes, i ferd med å utvikle seg til et sammenhengende boligområde. Dette skjer uten en bevisst kommuneplanmessig tenking. En slik liberal holdning skaper også presedens, ved at det åpner for lignende prosjekter i andre deler av kommunen. Fra kommunens side anbefales at arealet for utvidelse og antall boliger reduseres. Aktuelle tomter i framlagt skisse er romslige, og feltet har en unødvendig lang utstrekning. Det ble videre i møtet fokusert på vannforsyning, avløp og vegspørsmål: Vann Det er i dag dårlig kapasitet i området, både på grunn av ledningskapasitet og høydenivå. Det er en 110 mm ledning fra Lysklett til Rønningsvegen. Derfra er det lagt en 160 mm ledning til Fjærem boligområde. Trykkøkningsstasjon, alternativt høydebasseng, er mulige løsninger, i tillegg til utbygging av ny ledning Lysklett-Rønningsvegen. Avløp Avløp kan som utgangspunkt løses ved utvidelse av renseanlegget på Søråsen eller ved tilknytning til planlagt kommunalt anlegg langs fv Tilknytning til kommunalt anlegg er etter kommunens oppfatning den klart beste løsningen. Utbygging av vannledningen kan samtidig utløse trase for avløp. Det er gjort en utredning av hvilke grender som i dag bør tilknyttes det kommunale hovedavløpsledningsnettet, og Søråsen-Fjærem boligområde er et av sideanleggene som ble behandlet i kommunestyret I saken ble området rangert som nr. 2 som det mest formålstjenlige å bygge ut. Rangeringen ble gjort ut fra økonomiske og forurensningsmessige hensyn og andre hensyn. Vedtaket vil ikke automatisk føre til utbygging fordi dette må

4 prioriteres inn i Trondheim kommunes saneringsplaner etter 2020, men gir en god pekepinn på at området en gang vil bli tilknyttet kommunale hovedavløpsledninger. At Søråsen har et eksisterende renseanlegg kan være et argument for Trondheim kommune mot å prioritere dette området, dersom Trondheim kommune vil omprioritere Klæbu kommunestyre sitt vedtak. Administrasjonen mener det ikke er riktig å tillate videre utbygging uten at framtidig avløpsløsning og tilknytningstidspunkt er nærmere avklart. Flere hus gjør at det blir flere å dele på. Generelt kan bidrag fra utbyggere lette gjennomføring og eventuelt påvirke tidspunkt for gjennomføring. Veg Fra kommunens side ble det gitt uttrykk for at det er dårlig vegstandard i området, og at man er betenkt på trafikksikkerheten, spesielt for barn og unge. Ønsket utbygging vil bidra til økt behov for tilrettelegging for gående og syklende i retning skoler og sentrum, med tilhørende økonomiske konsekvenser. Videre ble hensyn til vilt og natur berørt. Ut fra naturbasen er det ikke registrert spesielle naturverdier i området. Når det gjelder vilthensyn, ble det ved reguleringen av både Søråsen og Fjærem boligområde pekt på at Fjæremsåsen er et kryssingsområde for vilt (elg), og at det er viktig at området langs åsen ikke tettes på en slik måte at det hindrer vilttrekk. Sett fra kommunens side vil den aktuelle utbygging, sammen med det som tidligere er avklart og utbygd, bidra vesentlig til at bebyggelsen utvikles til en sammenhengende sperre. Krav til planmaterialet: Planmaterialet vil først og fremst omfatte reguleringskart, bestemmelser og planbeskrivelse. Om planbeskrivelsen også skal inneholde en konsekvensutredning, er avhengig av planområdets størrelse, jf. tidligere avsnitt om virkninger av planen. Det må videre utarbeides en ROS-analyse. Fra kommunens side bes det også om et enkelt forprosjekt for vann og avløp, jf. VA-norm med sjekkliste. Plankartet forutsettes levert i SOSI-format, i sist gjeldende versjon. Framdrift: Forutsatt at opprinnelig forslag til planområde og antall boliger legges til grunn, må forslagsstiller utarbeide forslag til planprogram. Programmet anbefales lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring samtidig som det varsles oppstart. Kunngjøring må skje ved annonse i Adresseavisen, og ved brev til berørte. Kommunen skaffer adresser til berørte grunneiere, naboer, offentlige instanser og lokale organisasjoner. Kommunen vil også legge varsel om oppstart, og eventuelt forslag til planprogram, på egen hjemmeside når dette foreligger. Det bør igangsettes forhandling om utbyggingsavtale parallelt med utarbeidelse av reguleringsplan. Varsel om oppstart av forhandlinger kan tas inn i annonse og varsel om planarbeidet. Kommunen anbefaler at grunneier og forslagsstiller vurderer grunnlaget for å fremme plan på nytt når det foreligger uttalelser til varselet om oppstart.

5 Planprogrammet må fastsettes av kommunen, og skal ligge til grunn for utarbeidelse av planforslaget og konsekvensutredningen. Når forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, forutsetter plan- og bygningsloven at forslaget skal behandles snarest mulig og innen 12 uker. Det forutsettes da at planmaterialet tilfredsstiller aktuelle krav til framstilling og innhold. Fristen vil eventuelt stoppe fra det tidspunkt mangler er meldt. Fristen fortsetter å løpe når det materiale kommunen krever, har kommet inn. Behandlingsgebyr: Det vil bli beregnet gebyr for behandling av reguleringsplanforslaget, og eventuell konsekvensutredning, i henhold til kommunens gebyrregulativ. Gjeldende regulativ kan ses på kommunens hjemmeside: Faktura for gebyr vil bli sendt grunneieren. Det presiseres at referatet ikke er noe vedtak, og det tas forbehold om senere endrede vurderinger. Vedlegg: Trøndelag fylkeskommune, brev dat spørsmål om konsekvensutredning Fylkesmannen i Trøndelag, e-post dat KU-plikt?