Arkiv: K1-143 Vår ref: 13/482-38 Journalpostid: 15/12791 Saksbeh.: Yvonne van Bentum KOMMUNEDELPLAN FOR BRYNE SENTRUM 2015-2026: HØRINGSUTKAST AV PLANFORSLAGET TIL 1. HØRINGSRUNDE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Kommuneplanutval 003/15 26.05.2015 Framlegg til vedtak: 1. Kommuneplanutvalget godkjenner at forslag til Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026 blir lagt ut til offentlig ettersyn og høring i en 1. høringsrunde. 2. Høringsfristen blir sett til 24. juli 2015. 3. Planforslaget legges frem for Kommuneplanutvalget til formell 1.gangs behandling etter at merknader fra denne 1. høringsrunden er vurderte og innarbeidet. Vedtaket er gjort i h.h.t 11-14 i plan- og bygningsloven. Kommuneplanutval Framlegg vart samrøystes vedtatt. KPL-003/15 Vedtak: 1. Kommuneplanutvalget godkjenner at forslag til Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026 blir lagt ut til offentlig ettersyn og høring i en 1. høringsrunde. 2. Høringsfristen blir sett til 24. juli 2015. 3. Planforslaget legges frem for Kommuneplanutvalget til formell 1.gangs behandling etter at merknader fra denne 1. høringsrunden er vurderte og innarbeidet. Vedtaket er gjort i h.h.t 11-14 i plan- og bygningsloven.
KOMMUNEDELPLAN FOR BRYNE SENTRUM 2015-2026: HØRINGSUTKAST AV PLANFORSLAGET TIL 1. HØRINGSRUNDE SAKEN GJELDER Forslag til Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026 (sentrumsplanen) utarbeidet til offentlig ettersyn og høring i en 1. høringsrunde. Planprogrammet ble godkjent i FSK.sak 094/13 den 10.12.13. Kommuneplanutvalget vedtok følgende i KPL.sak 001/15: «Kommuneplanutvalget ber om at følgende temaer drøftes i Regionalt planforum: 1. En todelt høring hvor hovedgrepene i planforslaget legges ut på en mellombels høring før sommeren, og et endelig planforslag etter kommunevalget slik at det nye kommunestyret vedtar endelig sentrumsplanen 2. Målet om at prosjekt i deler av planområdet vil kunne behandles direkte som byggesak uten krav om detaljreguleringsplan 3. Avgrensning av området med senterformål, dvs området hvor all ny detaljhandel skal etableres 4. Byform/-struktur: a. oppstramming av kvartalstruktur b. byggehøyder og høyshusstrategi 5. Frikjøpsordninger a. Frikjøp av felles uteoppholdsareal når en ikke klarer å oppfylle krav om Minste felles uteoppholdsareal (MFUA) og krav om solforhold jf RP Jæren b. Frikjøp av krav om parkering pr boenhet eller pr 100 m2 BRA.» Planforslaget som foreligger, er et høringsutkast som viser hovedgrepene Kommuneplanutvalget mener er nødvendig for å utvikle Bryne til en by som er god å bo i, oppholde seg i, besøke og drive næring i. Hovedgrepene i forslaget ble forelagt Regionalt planforum den 13.04.15. SAKSOPPLYSNINGER Planforslaget består i denne 1. høringsrunden av planbeskrivelse og plankart.
Bestemmelser og retningslinjer er ikke inkludert i denne 1. høringsrunden, men vil bli utarbeidet og lagt frem ved ordniær 1.gangs behandling av planforslaget. Kjernen i planforslaget er at alt ligger til rette for å videreutvikle Bryne til en kompakt og urban by som vokser frem, samtidig som viktig matjord vernes. Enkelte områder utfordrer kravene om arealutnytting og bokvalitet som er satt i Regionalplan Jæren. Hovedgrepene i forslaget tar sikte på å få til byvekst, et godt og attraktivt sentrum, høy arealutnytting, god bokvalitet og plass til mer handel. Videre så vil planforslaget bevare og styrke kvartalsstrukturen for å gjøre byen lesbar, frikjøpsordning for å legge til rette for fortetting samtidig som gode uteoppholdsareal utvikles, og en inndeling i tre nivå for byggehøyder tilpasset byrom og byens kvaliteter. Følgende plantema inngår i planforslaget: Byform, byggehøyder og bokvalitet Byrom, møteplasser og grønnstruktur Bevaring og videreutvikling Handel, næring og tjenesteyting i sentrum Kultur, opplevelser og uteliv Samferdsel Energi og klima Samfunnssikkerhet VURDERING Hvor mulig, direkte til byggesak? For at utviklingen av Bryne kan skje på en effektiv og forutsigbar måte, må sentrumsplanen være fleksibel, samtidig som den er tydelig på hvordan sentrum skal utvikles fremover. Det er vurdert om det er hensiktsmessig med en enklere og raskere saksbehandlingsprosess. Hvis føringene i sentrumsplanen er tydelige nok og prosjekter er i tråd med bestemmelsene og retningslinjene i planen, er det primært ønskelig i noen områder at byggeprosjekt kunne behandles direkte som byggesak, uten at det kreves detaljregulering. Regionalt planforum var skeptisk til en slik saksbehandling. Formelt vil det være mulig å gå direkte til byggesak. Men med sikte på tap av medvirkningsprosesser anbefales dette ikke. Planprosesser bidrar på en bedre måte til avklaring av viktige punkter som det skal tas hensyn til, f.eks. vern/fellesparkering/grønt/bruk/funksjonsdeling (fordeling av sammensetning bolig, næring, forretning) etc. Å oppnå en god og ønsket blanding av ulike formål anses som vanskelig dersom det ikke utarbeides en reguleringsplan. Forslaget vil ikke inngå i det videre arbeidet med sentrumsplanen. Hovedgrepene i planforslaget - drøftet i Regionalt planforum
Område for detaljhandel Etter nye Rikspolitiske bestemmelser skal all ny handel lokaliseres innenfor områder med senterformål. Formålet med denne bestemmelsen er å styrke de eksisterende by- og tettstedssentrene og unngå en utvikling som fører til byspredning og bilavhengighet, dvs bidra til effektiv arealbruk og til miljøvennlige transportvalg. En rikspolitisk bestemmelse er det sterkeste styringsverktøyet på nasjonalt nivå, og kan kun nyanseres i en regionalplan. I Regionalplan Jæren er dette gjort ved å ta inn en «Regional planbestemmelse om handel» som sier at; «All nyetablering eller utvidelse av eksiterende handelsvirksomhet bare er tillatt i områder avsatt til senterformål, slik disse er lokalisert, dimensjonert og avgrenset i kommuneplan, med unntak av nærbutikk og nærservice og med unntak av varegruppene båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer (uttømmende liste). Sistnevnte varegrupper kan lokaliseres på regionale eller lokale næringsområder som f.eks. Håland (kategori II). Ikke plasskrevende varer som naturlig tilhører de nevnte plasskrevende varegruppene, tillates solgt på maksimalt 15% av salgsarealet, begrenset oppad til 1000 m2 BRA. Regionalplan Jæren tillater utvidelse av eksisterende sentre i regionen forutsatt at dette bygger opp under ønsket byutvikling. Kommunene skal dokumentere behov og konsekvenser gjennom en regional handelsanalyse. Det er utarbeidet en slik regional handelsanalyse (Norconsult, 2013). Analysen viser at det i planperioden kan være behov for mellom 2.250-45.000 m2 nytt areal alt etter hvilke forutsetninger som legges til grunn (forbruksvekst, andel netthandel og nivå/dekningsgrad). Det anbefales at kommunen legger et middels høyt anslag for arealbehov (ca. 15.000-20.000 m2) til grunn for planleggingen. I «Byplankonseptet» som Norconsult etter bestilling fra kommunen har laget (Norconsult, september 2014), anbefales det å justere tyngdepunktet i handelstilbudet, og at tyngdepunktet med fordel kan justeres noe mot viktige byrom, f.eks. Jernbanegata. Det foreslås nå å beholde et mest mulig kompakt område med senterformål. Hovedfokus ligger på å utnytte potensialet i eksisterende område, men at det i noen viktige byrom kan legges til rette for mer detaljhandel. Dette gjelder området nord for Arne Garborgs veg og vest for jernbanen, et mindre område vest for Jernbanegata og et mindre område øst for Reevegen. En del av Serigstadkvartalet foreslås tatt ut og erstattes med boligformål. I hht. Regionalplan Jæren kan Bryne styrkes som senter for regional handel på Sør-Jæren. Dette er da handel som er beregnet for et område større enn naturlig handelsomland for én kommune. Norconsult sin anbefaling om å legge et middels høyt scenario til grunn vurderes som noe forsiktig. Det er flere virksomheter med arealkrevende konsept som har gitt utrykk for å etablere seg på Bryne. Med vekstambisjoner og rollen Bryne som regionsenter for Jæren har, bør en legge til rette for ca. 20 000-25 000 m2 nytt handelsareal i planperioden. Videre er det vurdert at det kan bli krevende å finne plass til virksomheter med arealkrevende konsept i sentrum. Det foreslås derfor å utvide området med senterformål langs Fv. 44 mot nord (Morenefaret) ved kommunegrensen til Klepp. I dette området foreslås det å legge til rette for virksomheter med salgsflater mellom 2000-5000 m2. Ved behandling av «Reguleringsplan for næringsbygg på et område mellom Jærvegen og
Morenefaret, plan 0321» i 2009, ble planforslaget møtt med innsigelser fra Fylkesmannen og Rogaland fylkeskommune. Fra meklingsreferatet går det frem at kommunen måtte utarbeide et notat som gir et helhetlig bilde av sentrumsutviklingen og behovene som finnes i forhold til tilgjengelig areal, og forholdet til nabokommunen. I notatet må det belyses hvordan området oppfyller kriteriene for å ligge innenfor sentrumsområdet i Bryne (avstand, gangavstand til geografisk sentrum, kollektiv knutepunkt, kollektiv trasè), hvilke arealer for detaljhandel i Bryneområdet foreligger i gjeldende planer, hva som er alternative lokaliseringer for angjeldende typer handel i Bryne og hvilke forutsetninger kommunen vil legge til grunn ved en eventuell utvidelse av sentrumssonen her. Området er lagt inn i plankartet, mens utredningen skal gjøres før endelig forslag til formålet for dette området blir avklart ved ordinær 1.gangs behandling av planforslaget. Byform/-struktur Oppstramming av kvartalstruktur fra hovedfokus på prosjekt til økt fokus på byutvikling Det er kvartalstrukturen som gjør at en kan få til gode byer med gode, attraktive og urbane sentre. Strukturen bidrar til at en får lesbare byer. For å bidra til kvalitet til de offentlige rommene er det viktig at byggeprosjekt ikke kun har fokus på kvalitet på de private rommene, men også fokus på å bidra til kvalitet til de offentlige rommene. Oppstrammingen av kvartalstrukturen som foreslås, vil innebære at prosjektenes bidrag og konsekvenser for byrommene får større vektlegging i vurderingen av prosjektet enn den får per i dag. Planforslaget definerer ulike kvartalstypologier, hvor i sentrum en skal ha kvartalstruktur og hvilken typologi som er valgt. I valg av typologi har forhold til veibredden, grøntstruktur, bevaringsverdige bygninger/-miljøer m.m. vært viktige moment. Valg av typologi vil gi føringer for videreutviklingen. Byggehøyder og høyhusstrategi I planforslaget er et byplankonsept presentert som viser hvordan dagens kvartalstruktur kan forsterkes i form av et 3-4 etasjers bysentrum, og i hvilke områder noe større høyder kan tillates og hvorfor. Videre vises det på hvilke områder enkelte høyhus vil kunne gi Bryne den ønskede strukturen/lesbarheten. Høyhus vil kunne bidra til å gi Bryne ny, urban identitet. I vurderingen av hvor høyhus kan lokaliseres er plassering i bylandskapet, fjernvirkning av landskapsbilde, byrom og gateløp, bystruktur, byggehøyder, typologi, byens identitet, lokal klima, bidrag til aktivitet i gata og tilgjengelighet for allmennheten viktige kriterier. Frikjøpsordninger Minste felles uteoppholds areal (MFUA) Fortetting medfører at det vil bli økende behov for gode og større tilrettelagte felles uteoppholdsarealer og lekeplasser. Dette blir forsterket ved de mulighetene og ønskene om fortetting som planforslaget legger opp til.
Sentrumsplanen har mål om en høy arealutnytting. Utredningene som er gjort, viser at Bryne sentrum de fleste stedene tåler en byggehøyde på 3-4 etasjer uten at det går på bekostning av kvaliteten til byrommet. I noen områder kan en gå høyere til 5-7 etasjer. Allerede ved 4 etasjers-kvartal vil en kunne oppnå en høyere utnytting enn Regionalplan Jæren har retningslinjer om. Flere av kvartalene i sentrum er små og smale, men også i større kvartaler vil Regionalplan Jæren sine krav om minste felles uteoppholdsareal (MFUA) på 30 m2/boenhet og/eller krav om 50 % sol 21. mars kl. 15 ikke kunne bli oppfylt. Det er stilt spørmål om hensikten med at hvert prosjekt skal måtte realisere det påkrevde felles uteoppholdsareal på egen tomt i en by. I byutvikling er det viktig med forutsigbarhet og likebehandling. Når kvartalets form, inkludert den maksimale tillatte høyden det kan bygges på er bestemt, vil en på en enkel måtte kunne beregne hvor mye areal en mangler for å tilfredsstille kravene om bokvalitet, jf. Regionalplan Jæren. I planforslaget er det foreslått en konkret frikjøpsordning for leilighetsprosjekter med krav om uteopphaldsareal på 16 m2/boenhet. Regionalt planforum så utfordringene Bryne har i sentrum. Regionalplan Jæren sine krav om MFUA blir nok tema i regional planstrategi for neste valgperiode. Parkering I planforslaget legges det opp til at biltrafikken i sentrum begrenses, at støy og forurensning reduseres og at det legges til rette for økt handel. Her er flere tiltak vurdert: å styre trafikk fra nye boligfelt ut mot omkjøringsveien i sør å etablere/opparbeide sammenhengende hovedveinett for sykkel og gange, inkludert sykkelparkering å legge til rette for konsentrert utbygging som gir grunnlag for kollektive transportmidler å ha en mest mulig optimal trafikkavvikling i sentrum. Et viktig tiltak er også å etablere et samarbeid med utbyggingsaktører og næringsdrivende for å se på felles parkeringsløsninger. Samarbeidet bør ta utgangspunkt i at en skal dekke behovet for parkering knyttet til handel og næring delvis via en frikjøpsordning. Øvrige forhold Gjeldende Kulturminneplan er innarbeidet i revidert planforslag. Identitetsgivende bygninger/bygningsmiljø er et viktig moment i valg av kvartaltypologi. Kommunedelplan for grønstruktur i Bryne er innarbeidet i planforslaget. Kartleggingen viser at det for hele Bryne er forholdsvis mye grøntareal, men ikke alt areal er tilgjengelig. Gjeldende kommunedelplan for Energi og Klima er innarbeidet i sentrumsplanen.
For opplevelser og uteliv er de mest sentrale byromma for utendørs arrangement, som eventuelle alternativer eller plasser/ tilleggsplass til torget m.m, kartlagt. Samfunnssikkerhet er vurdert med særlig fokus på økt brannfare ved fortetting, trygg by om kveldene og sikkerheten under festivaler/større arrangement. Kommunen har i mange år hatt fokus på universell utforming. Tilgjengelighet for alle i byen inngår i vurderingene for de ulike temane. PLANKART Formål i gjeldende sentrumsplan har blitt endret i tråd med plan- og bygningslovens føringer (2008). Noen områder med formål «Bymessig utvikling» har blitt omgjort til rene boligområder, mens andre har fått formålet «Blandet formål» (Bolig/Næring, evt med forretning.) Flere hensynssoner er lagt inn hvorav noen foreløpige: Dobbeltspor, utvidelse av Fv. 44, grøntstruktur, hensynssoner «Båndlegging etter lov om naturvern/naturmangfoldloven» og «Båndlegging bevaring kulturmiljø». KONKLUSJON Planforslaget er et høringsutkast til en første høringsrunde som primært viser hovedgrepene en mener er nødvendige, for å utvikle Bryne i sterk vekst videre til en by som blir god å bo i, oppholde seg i, besøke og drive næring i den kommende 10 års perioden. Rådmannen anbefaler at planforslaget blir godkjent og sendt ut på en første høringsrunde. Rådmannen i Time, den 20.05.2015 Brit Nilsson Edland Vedlegg: 2. Plankart 3. Regional Planforum, referat fra møtet 13. april 2015
Vedlegg: 5. Fagnotat Byrom og grøntstruktur, Mai 2015 6. Fagnotat Bevaring og videreutvikling, Mai 2015 7. Regional handelsanalyse Bryne, Norconsult april 2014 8. Trafikkanalyse Bryne, Dimensjon, September 2014 (utkast) 9. Byplankonsept Bryne. Norconsult, September 2014 1. Kommunedelplan Bryne sentrum 2015-2026 - høyringsutkast 4. Fagnotat byformkonsept for Bryne sentrum, Mai 2015 (utkast) Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur