Til: Bærum kommune Fra: Grape AS på vegne av Haslum Bolig AS, Carucel eiendom AS

Transkript

1 NOTAT Til: Bærum kommune Fra: Grape AS på vegne av Haslum Bolig AS, Carucel eiendom AS Innspill til planprogram for Haslum sentrum I det følgende presenteres kommentarer til utkast til planprogram for Haslum sentrum. Innspillet er særlig rettet mot utnyttelse, byggehøyder, typologi, og plassering av offentlige møteplasser samt oppfyllelse av kommuneplanens arealdel. Dette er viktige faktorer for å oppnå et godt og helhetlig grep som vi håper kommunen tar i betraktning før planprogrammet presenteres politisk. Til slutt presenteres forslag til revidert hovedgrep. Vi er enige i kommunens vurdering om at Kirkeveien og arealene øst for fylkesvegen bør løses i egne planprosesser. Disse er derfor ikke tegnet inn i revidert hovedgrep. 1. Kommuneplanens arealdel formål og føringer Haslum er i kommuneplanens strategiske arealkart definert som lokalsenter som skal fortettes. Kommunens kriterier for lokalsenter er: - Senteret har dagligvare og andre supplerende varegrupper - Senteret har minst en møteplass tilrettelagt for opphold og aktiviteter - Boligområder skal ha høy tetthet - Senteret har lokalt rettet næringsvirksomhet utover handel Videre er planområdet i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig sentrumsformål. Sentrumsformål er i kommuneplanens bestemmelser definert som følgende:

2 Bærums arealplan fått tilnavnet «Grønn urbanisering» og Haslum er utpekt som et av de viktigste utbyggingsområdene. Forslag til ny arealplan for Bærum gir føringer for en mer bærekraftig arealpolitikk: - Ny utbygging skal skje ved kollektivknutepunktene - I knutepunktene åpnes det for høyere og mer bymessig utbygging - Marka, sjøen og grøntområdene imellom sikres mot nedbygging - Restriktiv til fortetting utenom knutepunktene - Første kommune som kobler arealplan og investeringsplan De klare føringene om høy arealutnyttelse som ligger til grunn i kommuneplanens arealdel er ikke fulgt opp i forslag til planprogram. Forslaget viser i liten grad en endring fra dagens situasjon da det legger til grunn bevaring av Haslumhuset og maks 3 etasjer på østre halvdel av planområdet. Dette er en økt fortetting fra dagens situasjon, men i realiteten undergraves mulighetene for en utvikling av et velfungerende sentrumsområde da det ikke har høy nok utnyttelse til å til å skape byliv. Nøkkelen til en vellykket fortetting og transformasjon av Haslum er at det utvikles med høyt nok volum slik at man oppnår en ønsket miks, byliv og synergier mellom funksjoner. Det er helt avgjørende at området utvikles med nok antall boliger for å skape et næringsgrunnlag for planlagte handels- og servicefunksjoner. Miljøvennlig by- og tettstedsutvikling forutsetter at ny utbygging i hovedsak skjer gjennom fortetting og mer effektiv bruk av arealer innenfor byggesonen. Dette gjelder særlig i sentrale områder og langs kollektivaksene, slik som Haslum, og er i tråd med Regional plan for areal og transport, samt Bærum kommunes Klimastrategi 2030, vedtatt En høyere arealutnyttelse reduserer transportbehovet og dermed utslippene av skadelige klimagasser. Fortetting og transformasjon gir også muligheter til å forbedre de fysiske kvalitetene i og rundt planområdet. Mange foretrekker byens og stedenes tetthet og nærhet, liv og aktivitet, variasjon og overraskelser, fremfor et byområde som er spredt utover. Mer kompakte byer og steder med et mangfold av boliger og funksjoner, gir grunnlag for mer gange og sykling og økt kollektivtransport. Økt tetthet må kombineres med høy kvalitet i utformingen av bebyggelse, byrom og utemiljø for å sikre trivelige bomiljøer. I henhold til vekstforutsetningene som kommuneplanens arealdel bygger på, legges det opp til at områdene med fortetting i sentre og knutepunkter i bybåndet skal ta 10% av veksten frem til Det er totalt ni områder som er definert i kommuneplanens arealdel som sentre og knutepunkt, hvor Haslum er et av disse områdene. Kommuneplanens arealdel anslår at den årlige boligbyggingen i Bærum er på ca i perioden 2018 til 2037, noe som tilsvarer om lag totalt nye boliger. Med en konservativ tilnærming utgjøre det et totalt utviklingspotensial/vekstforutsetning for Haslum sentrum på om lag 180 boliger. Foreslått utvikling av Haslum sentrum ligger innenfor denne forutsetningen og er dermed i henhold til kommuneplanens vekstforutsetninger. Konklusjon: Planprogrammet for Haslum må ha rammebetingelser som tillater en høyere utnyttelse som svarer ut kommuneplanens klare føringer for sentrumsformål og lokalsenter.

3 2. Byggehøyder og typologi Planområdet ligger i hellende terreng og området skrår fra kote +71,5 i nord til kote +66 i sørvest. Innad i planområdet skiller det over 5 m fra høyeste til laveste punkt. I tillegg til store høydeforskjeller innad i planområdet ligger naboer nord for Tveterveien vesentlig høyere i terrenget, på kote altså 9 m høyere enn høyeste punkt i planområdet, og hele 14 m høyere enn laveste punkt. Høydeforskjellene er et viktig parameter når området planlegges og dette skaper ulike hensyn og tålegrenser for utvikling. Figur 1 - Snitt gjennom Tveterveien og planområdet Konklusjon: Områder mot Tveterveien og Kirkeveien tåler godt foreslåtte byggehøyder på 5-6 etasjer. Samme byggehøyde foreslås og så mot T-banen. Terrengnivå i østre halvdel av planområdet og mot tilliggende naboer ligger omtrent på samme nivå. Her bør bebyggelsen avtrappes og ha en mer nennsom overgang. Her er heller ikke støy fra vei eller bane en faktor. Innsendt planskisse og foto av modell nedenfor viser at avstand til nabobebyggelse blir om lag 15 m (6m vei, minimum 4m + 4m fra eiendomsgrense). Sol-skygge analyser viser at bebyggelse på mellom 3-4 etasjer i øst ivaretar hensynet til naboer, og at foreslått utnyttelse ikke gir vesentlig forringelse av naboenes solforhold. En bebyggelse med variasjon av høyder og materialitet, samt forskyvninger kan gi en god tilpasning til den eksiterende bebyggelsen øst for planområdet. Avtrapping av øverste etasje og god avstand til nabobebyggelse

4 Sol-skyggeanalyse viser at foreslåtte byggehøyder ikke gir store konsekvenser for naboer Konklusjon: Områdets beskaffenhet og naturlige topografi tilsier at området tåler en høyere utnyttelse og byggehøyder på 5-6 etasjer med unntak av mot naboer i øst. Her er en mer nennsom overgang nødvendig og 3-4 etasjer vurderes som riktig utnyttelse. Bevaring Haslumhuset Planprogrammet foreslår at Haslumhuset skal bevares. Forslagsstiller ser dette som problematisk da en bevaring skaper store restriksjoner for hva som er mulig å gjøre med arealene under bakken, og kan være til hinder for en rasjonell utvikling og tomten som sådan. Haslumhuset har utestående omfattende vedlikeholdsarbeider og krever oppgradering i stor skala. Bygget har ikke spesielle arkitektoniske kvaliteter og er heller ikke formelt vernet eller listeført. Forslagsstiller er enig i at byggets utforming danner et godt hjørne og at funksjonen den representerer i dag fungerer. Dette er tenkt videreført, og innsendt planskisse reetablerer et hjørnebygg med aktive fasader og utadrettet virksomhet. Nybygg vil muliggjøre en mer effektiv drift i langt mer funksjonelle lokaler, samt økt bokvalitet i nye leiligheter med moderne standard. Konklusjon: Haslumhuset bør kunne rives om det videre studier viser seg mest hensiktsmessig.

5 3. Plassdannelser Kommunens forslag til plassering av møteplasser viser at den største plassen er lokalisert på tomtens laveste punkt, på hjørnet ved Haslumhuset. Som det fremgår av snitt og foto nedenfor utgjør T-banens støttemur (4 m høy) en stor barriere og er lite imøtekommende til den menneskelige skalaen. I tillegg er området støyutsatt fra både fra vei og bane. Ny bebyggelse bør plasseres i planområdets ytterkant som en støybarriere for bakenforliggende arealer. Dette er også en mer rasjonell disponering av tomten. Figur 2 - Snitt gjennom Haslumhuset og høydeforskjell ved støttemur til T-banen Forslagsstiller er enige i at plassdannelser bør ligge ved gangforbindelsene, men stiller spørsmål ved om dette er den best egnede plasseringen. Det forslås mer sentrale plasseringer som er mer skjermet for støy og kan ha en variasjon av lekeområder og nærhet til utadrettet virksomhet. Konklusjon: Plassdannelser bør ligge mer sentralt

6

7 4. Forslag til justert plangrep På bakgrunn av overnevnte foreslås følgende endring til hovedgrep planprogram: Kommuneplanens arealdel er en politisk fattet strategi for hvor og hvordan kommunens utvikling skal styres. For at planprogrammet skal følge opp føringer i overordnet plan som belyst i dette notat er det oppsummert nødvendig med følgende endringer: Planprogrammet for Haslum må ha rammebetingelser som tillater en høyre utnyttelse som svarer ut kommuneplanens klare føringer for sentrumsformål og lokalsenter Tillate byggehøyder på 5-6 etasjer i områder mot T-banen, Tveterveien og Kirkeveien Tillate byggehøyder på 3-4 etasjer i områder mot øst Haslumhuset bør kunne rives om det i videre studier viser seg mest hensiktsmessig Tillate typologi som på en god måte gir økt utnyttelse av området og som skaper gode skjermede uterom (ikke bare mellomrom), med en variasjon av høyder og materialitet. Plassdannelser bør ligge mer sentralt der folk beveger seg gjennom området Forslagsstiller ønsker et tett samarbeid med kommunen, samt å bidra i en faglig diskusjon om et godt helhetlig grep. Vi håper innspillene i dette notatet tas i betraktning slik at vi sammen kan skape et Haslum med gode rammebetingelser og forutsigbarhet for grunneiere. Med vennlig hilsen; Grape Architects

8 VEDLEGG Sol-skyggediagram dagens situasjon Sol-skyggediagram dagens planinitiativ