sk profil 2010 Markedsrapport Vinter 2013 Attraktivt yield-gap etter bankmargin
Leder Transaksjonstrender og salgstriggere for 2013 2012 ble et godt år for langt de fleste aktørene i det norske næringseiendomsmarkedet. Fastlandsøkonomien steg over 3 % i fjor, oljeinvesteringene er rekordhøye og konsensus tilsier moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene. God sysselsettingsvekst, og ikke minst generell optimisme i næringslivet bidro til høy arealetterspørsel og gjennomgående stigende tendens for leieprisene. Lave renter har bidratt til å holde eiendomsverdiene ved like. På minussiden for 2012 noterer vi oss bl.a. skuffende lav omsetningsvekst i kjøpesentrene, lav KPI, stigende bankmarginer og videreføring av usikkerhet og lavkonjunktur i Europa. Også for aktører tilknyttet næringseiendom ble 2012 et positivt år. For eksempel har de fleste entreprenørene fått en kraftig vekst i ordrereserven etter nedgangen i 2009, og bankene øker utbyttet til aksjonærene. For advokater, meglere og tilretteleggere ble det mange og til dels store transaksjoner. I denne rapporten gir vi en fyldig oppsummering av transaksjonsmarkedet 2012. I det følgende vil vi imidlertid skissere aktuelle trender og salgstriggere for 2013. Økt risikopåslag de siste to årene har gjort det mer utfordrende for kjøpere og selgere og bli enige om pris på ordinær eiendom med vanlige leielengder og sekundære beliggenheter. Dermed vil utviklingscase (særlig kontor og leiligheter) og lavrisiko-eiendommer fortsatt utgjøre en høy andel av salgsvolumet. God interesse for utviklingseiendom ettersom det bl.a. er mer realistisk å oppnå gevinst gjennom eiendomsutvikling enn via rentefall. Videre er det stadig flere innen næringseiendom som vil forsyne seg av boligkaka. Syndikeringsaktørene er på vei tilbake og vil sammen med eiendomsselskapene utgjøre de største netto kjøperne. Bruker av eiendommen, eiendomsfond og liv/pensjonsselskapene vil sannsynligvis være netto selgere. Ut fra hvem som er antatt å selge eiendom er det naturlig at en svært høy andel vil være knyttet til de fire største byområdene. Høyt volum obligasjonsfinansiering. Nøkkelforutsetninger for et fortsatt høyt volum omfatter i hvilken grad andre enn liv/pensjonsselskapene ønsker å investere i obligasjonslån, samt nærmere avklaringer på de nye Solvens-reglene for livselskapene. Tradisjonell bankfinansiering vil imidlertid fortsatt være det klart mest utbredte alternativet. Fortsatt spissing av eiendomsporteføljene gir kjøps/salgsmuligheter. Kreative hoder vil kunne drive frem byttetransaksjoner. Marginøkninger i forbindelse med refinansiering kan trigge enkelte salg. Ved refinansiering får mange eiendommer så store marginøkninger at investorene må inn med mer egenkapital får å få kontantstrømmen til å gå i null. Løsningen kan bli salg der investorene vegrer seg mot å gå inn med mer egenkapital. Totalt sett forventer vi et høyt transaksjonsvolum både i 2013 og for de nærmeste årene. Økt innslag av obligasjonsfinansiering legger godt til rette for at større transaksjoner vil kunne finne sted og avlaster dessuten tradisjonell bankfinansiering. Videre har vi god grunn til å tro at flere aktører vil foreta strategiske omdisponeringer i porteføljene. Norwegian Property sitt salg av Drammensveien 149 på Skøyen for MNOK 695 til Orkla Eiendom utgjorde det første storsalget i 2013. Med tanke på de nærmeste årene er det sannsynlig at mange fond og syndikater, etablert i årene før finanskrisen, ønsker å selge forutsatt at man kan realisere gevinst. De siste syv årene har transaksjonsvolumet i snitt vært på ca. NOK 42 mrd. Vi antar at den lagsiktige tendensen er stigende. Eiendomsinvesteringer har blitt mer tilgjengelig og aktivaklassen har således blitt mer likvid. Vi i UNION venter også at den gjennomsnittelige holdperioden er på vei ned fordi investorene i større grad ønsker at gevinster skal realiseres, ikke forvaltes.
1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/RENTER OG LÅNEFINANSIERINGSVILKÅR/SIDE7 5/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE9 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OSLO OG AKERSHUS/SIDE11 7/BERGEN, TRONDHEIM OG STAVANGER/SIDE12 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE14 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER OG BÆRUM/SIDE17 10/LEIEPRISANSLAG/SIDE21 3
Konklusjoner Transaksjonsmarkedet (fra MNOK 50) o Transaksjonsmarkedet var i fjor preget av et høyt salgsvolum innen kontor, kjøpesentre og boligrelatert eiendom, samt et lavt volum innen logistikk. o Med de siste opplysningene vi har fått inn har vi registrert 174 transaksjoner for til sammen NOK 56,4 mrd. Ti milliard-transaksjoner stod for snaue halvparten av volumet målt i verdi. o Fra andre halvår 2011 har eiendomsselskapene kjøpt flere eiendommer enn de har solgt. Flere livselskap reduserte eiendomseksponeringen gjennom andre halvår i fjor. Syndikeringsaktørene gjennomførte færre kjøp innledningsvis i 2012, men økte kjøpstakten markert på slutten av året. o Yield-påslaget for ulike typer risiko økte ytterligere, særlig med tanke på beliggenhet og korte kontrakter. Utviklingen innebærer at det har blitt noe mer krevende og få kjøpere og selgere til å bli enig om pris på ordinær eiendom (ordinære leielenger og sekundære beliggenheter). En påfallende høy andel av transaksjonene er enten innen lavrisiko eller utvikling. o Gjennomsnittstransaksjonen (ekskl. tomter/utvikling) i fjor hadde en nettoyield på ca. 6,85 %, om lag 100 punkter lavere enn normal-yielden. Forutsatt 5-års swaprente hadde gjennomsnitt-transaksjonen i 2012 et yieldgap etter bankmargin på 1,88 %. o Rentenedgangen og høy etterspørsel mot kvalitetseiendommer har bidratt til at lavrisiko-eiendommer har holdt seg svært godt i pris på tross av bankenes økte utlånsmarginer. Transaksjonene i høst antyder et nivå for prime yield på 5,25 %. Vi vurderer at nivået har vært stabilt gjennom høsten. o Bankenes innlånskostnader har sunket markert. Bankmarginene er sannsynligvis i ferd med å passere toppen og kan motvirke en marginal renteøkning. I så fall vil yieldene kunne holde seg stabile. o UNION Bankundersøkelse Q1 2013: Tyngden av nye utlån har nå en egenkapitalandel på 33 %, en bankmargin på 2,47 % og en varighet på 4 år. o Antall utstedelser av obligasjonsfinansiering blant aktører innen næringseiendom økte fra 2 i 2011 til over 20 i 2012. Obligasjonsfinansiering avlaster tradisjonell bankfinansiering og legger godt til rette for at større transaksjoner kan finne sted. Tradisjonell bankfinansiering er imidlertid fortsatt dominerende. 4 Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Kontorledigheten økte med ca. 40.000 m² i fjor. Med oppdaterte tall for kontormassen står arealledigheten imidlertid nå på kun 6,9 % per medio februar. Vi venter at ledighetsprosenten vil synke langsomt de nærmeste årene. o Mangel på større tilgjengelige ledige lokaler og stigende byggekostnader vil sannsynligvis fremtvinge nybygg på høye leienivåer. o Vi venter relativt høy nybygging også etter 2013, med et gjennomsnittelig årlig nivå tilsvarende ca. 125.000 m². For 2012/2013 er ferdigstillelsen ekstra høy med i sum ca. 500.000 m² nye kontorer. o Siden høstrapporten har enkelte nybyggprosjekt blitt klare. Herunder Fornebuporten med antatt ferdigstillelse av 33.000 m² kontor i 2015 og ytterligere 33.000 m² i 2016. o Leieprisene har steget sammenhengende siden vinteren 2010. Fremover venter vi en årlig leieprisvekst på ca. 5 %. o Vi legger til grunn at reforhandlinger gjennomgående gir vekst i leienivået, også i randsonene. o Toppleiene har steget 32 % siden bunnen. Vi venter videre vekst i toppsegmentet, men mer moderat oppgang fordi differansen mot alternativene begynner og bli høy. o Markedet drives opp av generell optimisme & vekst i økonomien. Leietagerne signerer i snitt større arealer enn tidligere. o I praksis har ikke overgangen fra cellekontor til landskap slått like sterkt ut på arealeffektiviteten som mange har ventet. Arealbruken opprettholdes gjennom større arealer til møterom etc. Vi synes og ha et velstandstillegg i Norge. o Nybyggingen er omfattende og nye kontorområder som Kværnerbyen har blitt etablert. Utviklingen har påvirket vurderingene knyttet til beliggenhetsrisiko og dessuten hva som utgjør sentrum. o Sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste tre årene. De omkringliggende områdene opplever nå stigende etterspørsel og får i større grad ta del i leieprisoppgangen.
Nyetablert kjøpesenteraktør Scala Retail Property har i 2012 kjøpt fire kjøpesentre til en verdi av MNOK 1 100. UNION Corporate bistod med etableringen av selskapet og har vært kjøpsog finansieringsrådgiver. 5
MAKRO Norsk økonomi - utsikter for 2013-2015 Langvarig moderat konjunkturoppgang for Norge o SSB venter at den moderate konjunkturoppgangen fortsetter i hele prognoseperioden til og med 2015. I forhold til SSB sine anslag er det et klart oppsidepotensial i privat konsum, samt i at oljeprisen ikke nødvendigvis vil synke de nærmeste årene slik SSB legger til grunn. o Lave renter, privat forbruk og høye oljeinvesteringer bidrar til veksten. o På tross av svak utvikling i Europa ventes norsk fastlandseksport og stige marginalt de nærmeste årene. Fastlandseksporten regnes gjerne som det svakeste leddet i norsk økonomi. I fjor var fastlandseksporten 8 % høyere enn i 2007 før finanskrisen. Eksporten av tjenester var i fjorårets tre første kvartal 17 % høyere enn i tilsvarende periode i 2007. o KPI-justeringen ble 1,1 % per november i fjor. Statistisk Sentralbyrå har nedjustert KPI-anslagene og venter per 6. desember 2012 at konsumprisindeksen stiger med kun 1,4 % i år, 1,3 % neste år og 2,1 % i 2015. Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Blant de negative forutsetningene finner vi stadig lav vekst i konsumprisindeksen og høye kredittmarginer. Statistikk og prognoser for makroforholdene tyder likevel klart på at vi totalt sett vil ha gode rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene. Behovet for næringseiendom er økende, den økonomiske evnen er sterk og optimismen er tilstede blant det store flertallet av bedriftene. Viktige positive rammevilkår for næringseiendom omfatter blant annet: o En sterk økonomi som bidrar til god vekst innen befolkning, sysselsetting og privat konsum. Sannsynliggjør også få konkurser og mindre risikoutsatte leieinntekter. o Vekstforventinger og generell optimisme i næringslivet o Lave renter lenge 6 God vekst i verden (3-4 %), moderat i USA (drøye 2 %) og svak i Eurosonen (0,4 % i 2013) BNP- vekst, årlige endringer 2011 2012E 2013E 2014E USA 1,8 2,2 2,1 2,4 Japan (0,7) 1,6 0,2 0,8 Kina 9,1 7,8 8,1 8,5 Eurosonen 1,5 (0,3) 0,4 1,7 UK 0,9 (0,2) 0,9 1,8 Norge (fastlandet) 2,5 3,4 3,0 2,5 Sverige 3,7 0,8 0,8 2,4 Norges handelspartnere* 2,5 0,8 1,8 2,5 Kilde: Nordea, desember 2012. *Norges Bank, PPR oktober 2012 Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer 2011 2012E 2013E 2014E 2015E BNP - Fastlandet 2,5 3,3 2,9 3,5 3,4 BNP 1,2 3,1 2,8 2,8 2,4 KPI 1,2 0,8 1,4 1,3 2,1 Privat forbruk 2,5 3,3 4,2 4,4 3,8 Offentlig forbruk 1,8 1,9 2,0 2,5 2,6 Oljeinvesteringer 14,1 11,7 7,8 4,2 1,8 Tradisjonell eksport 0,0 1,7 0,0 0,8 1,8 Sysselsetting 1,3 2,2 1,9 1,4 1,5 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,3 3,1 3,2 3,3 3,3 Kilde: SSB, desember 2012
Renter & lånefinansieringsvilkår UNION Bankundersøkelse Q1 2013 Attraktivt yield-gap etter bankmargin Nordea sine renteprognoser per 15. januar 2013 Samtidig som flere banker ønsket å stabilisere eller redusere eksponeringen mot næringseiendom har omfanget av obligasjonslån utstedt av aktører innen næringseiendom økt kraftig. Kronevolumet passerte NOK 13 mrd. i fjor og antall utstedelser økte fra 2 i 2011 til over 20 (kilde: bl.a. DNB). Sett i sammenheng med data fra UNION Bankundersøkelse viser vårt tallmateriale at snittlengden i obligasjonslånene utstedt i fjor var på 6 år mot 4 år i ordinær bankfinansiering. For øvrig uttrykker 3 av 9 banker at de er åpne for nye kunder generelt. Kun to banker er helt stengt og 4 banker vil ta inn nye kunder unntaksvis. Med de siste ukers vekst har rentenivåene steget marginalt siden høstrapporten i oktober. Nordea sine prognoser innebærer en langsommere vekst i rentene enn tidligere forventet, men innebærer at 5-års swaprente stiger til 3,56 % de nærmeste to årene, samt at 10-års swaprente tilsvarende stiger til 3,92 %. I figuren nede til høyre har vi slått sammen rentedata med informasjon fra vår transaksjonsdatabase og bankundersøkelse for å fremstille yield-gapet etter bankmargin i gjennomsnittstransaksjonen. Stolpene viser snitt-yielden i de til en hver tid siste 30 transaksjoner. Snitt-yielden i omsetningene har vært synkende og er nå på 6,77 %. Utviklingen reflekterer ikke et yield-fall, men at det har blitt omsatt mange eiendommer med lav antatt risiko. Grafene viser ulike yieldgap med utgangspunkt i lånefinansiering med 5-års swaprente. Hittil i år har 5-års renten hatt et snitt på 2,64 %. Tyngden av nye lån får nå en bank-margin på 2,47 %, noe som utgjør nesten halvparten av finansieringsrenten på ca. 5,1 %. Yield-gapet etter bankmargin har netto økt fra 1,30 % i Q1 2011 til 1,66 % nå. Siden vinteren 2011 har bank-marginen steget med snaue 100 punkter, mens 5-års swaprente netto har blitt redusert med ca. 150 punkter. Det har med andre ord blitt en bedring i hva investorene sitter igjen med. Forutsetter vi et mer ordinært eiendomskjøp, med netto-yield på 7,5 %, blir yield-gapet etter bankmargin nå hele 2,4 %. 7 Nordea - januar 2013 Spot 3M jun. 13 des. 13 des. 14 3 mnd. NI BOR 1,87 1,86 1,85 1,78 2,27 Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 1,50 2,00 Spread 0,37 0,36 0,35 0,28 0,27 10 års swap 3,24 3,34 3,45 3,61 3,92 10 års stat 2,38 2,44 2,75 3,01 3,42 Spread 0,86 0,90 0,70 0,60 0,50 Kombinasjon av 70 % 10 års swaprente og 30 % 3 mnd. NIBOR 2,83 2,90 2,97 3,06 3,43 10 års swapr. minus 3 mnd. NIBOR 1,37 1,48 1,60 1,83 1,65 Gjennomsnittelig yield i siste 30 transaksjoner delt på 5-års swaprente, bankmargin og yield-gap 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 5-års swaprente Netto yield-gap etter bankmargin Netto yield-gap etter bankmargin Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Gjennomsnittelig bankmargin Yield gap før bankmargin Yield-gap etter b. margin gitt 7,5 % yield
Kirkeveien 59 Vinkelgården UNION Norsk Næringsmegling håndterte salget på vegne av T6 Holding AS og private eiere. Bygget, som er på totalt 2 077 m2, er under totalrehabilitering. DNB Bank ASA blir ny leietaker på hele eiendommen.
TRANSAKSJONSMARKEDET 2012 volum & segment Mye kontor, kjøpesenter og boligrelatert - lite lager Etterspørselen var i fjor langt på vei spisset mot hhv. lavrisiko og utvikling. Fra oktober har vi registrert hele 70 transaksjoner over MNOK 50. Enkelte av disse hadde riktignok bud/aksept tidligere i 2012. Det er likevel på det rene at vi hadde et velfungerende transaksjonsmarked i fjerde kvartal på tross av lånefinansieringsutfordringer og at flere salg, som Lade Arena i Trondheim, ikke ble gjennomført. Våre oversikter viser kun bekreftede transaksjoner og vil alltid utgjøre minimumstall. I tilegg har det vært enkelte større omsetninger hvor aktørene av ulike årsaker er tilbakeholdne med informasjonen. Antallet transaksjoner vi registrerte var så vidt høyere enn i 2011, men målt i verdi økte volumet med ca. 55 %. Vi registrerte 10 milliardtransaksjoner i fjor mot kun én i 2011. De 20 største salgene utgjorde ca. 60 % av volumet målt i verdi. Kontor: Vi registrerte 14 flere kontortransaksjoner enn i 2011. Av de 64 omsetningene var hele 51 i de fire største by-regionene. De to salgene av DNB-hovedkontoret i Bjørvika og Statoil-bygget på Fornebu utgjorde ca. 37 % av kontorvolumet målt i verdi. Gjennomsnittsyielden var på ca. 6,5 % og reflekterer at det var et høyt innslag av lavrisiko-eiendommer som ble omsatt. Vi registrerte hele 28 kontorsalg med netto-yield under 6 %. For enkelte av disse eiendommene kan det nok ha vært et element av underleie, men generelt har eiendommer med trygge beliggenheter & leietagere utløst en høy betalingsvillighet. Det har vært mange budrunder i forbindelse med kontoromsetningene. Inkludert salget av kjøpesenterselskapet Sektor ble det omsatt kjøpesentre for minimum NOK 13,5 mrd. i 11 transaksjoner. I øvrige transaksjoner innen handel som vi registrerte var det en snitt-yield på 6,9 %. I kategorien Annet registrerte vi bl.a. 18 tomter, 5 innen utdanning og en lang rekke eiendommer som planlegges utviklet til flere bruksområder. Godt over 30 av fjorårets transaksjoner (over NOK 10 mrd.) var i større og mindre grad relatert til bolig. NOK mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK 50 70 60 50 40 30 20 10 0 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd (2012). Kilde: UNION 15 22 44 68 53 28 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E Segment Antall NOK mrd. Kontor 64 21,9 Hotell 5 1,4 Butikk/Handel 24 16,7 Logistikk/Ind. 21 3,0 Annet 60 13,5 Sum 174 56,4 15 Midt- og Nord-Norge 8 % 39 Sør- og Vestlandet 10 % Øvrige Sørøstlandet 5 % 36 Porteføljer/ Konf/Annet 27 % 56 2012 NOK 56,4 mrd 50 Oslo/ Akershus 49 % Kilde: UNION 9
TRANSAKSJONSMARKEDET 2012 investorfordeling & yielder Syndikeringsaktørene kom tilbake Med tanke på de ulike investorkategorienes aktivitet er den viktigste trenden de siste par årene at eiendomsselskapene har gått fra å være netto selgere til netto kjøpere. Eksklusive salgene av DNB-hovedkontoret i Bjørvika og Statoil-bygget på Fornebu nettokjøpte eiendomsselskapene for ca. NOK 10 mrd. i fjor. Eiendomsselskapene kjøpte i gjennomsnitt på netto-yield 7,3 % i fjor og solgte i gjennomsnitt på netto-yield 6,7 %. Vi legger til grunn at eiendomsselskapene nå er svært interessert i å kjøpe utviklingseiendom. Norske fond var i fjor netto-selgere. Ettersom flere fond har mandatperioder som går mot slutten venter vi at de fortsatt vil være nettoselgere. Legg merke til at vi har lagt liv- og forsikringsselskapenes fond i kategorien Liv- forsikrings- og pensjonsselskap inkl. egne fond. Videre har det i flere av salgene vært ulike investorkategorier representert på kjøps/salgssiden slik at kategoriseringen ikke er alltid er helt opplagt. Syndikeringsaktørene gjorde få kjøp i første halvår, men desto mer mot slutten av året, og gjennomførte minimum 38 kjøp i fjor. Kjøpet av Statoil-bygget på Fornebu (club-deal) var det eneste riktige storkjøpet vi registrerte blant syndikeringsaktørene. UNION og fem andre aktører kjøpte for totalt NOK 0,5 mrd. eller mer i fjor. Vi tror ikke lånefinansieringsutfordringer vil bremse syndikeringsaktørene vesentlig fremover. Syndikeringsaktørene vil sannsynligvis øke antall kjøp i år. Niam sitt salg av Sektor bidro til at utlendingene var netto-selgere i fjor. Livselskapene vektet seg ned i næringseiendom i andre halvår. Uten kjøpet av DNB-hovedkontoret i Bjørvika hadde livselskapene vært nettoselgere for tilsvarende NOK 2,1 mrd. i fjor. KLP vil nok forsette og kjøpe seg opp, mens kategorien som helhet sannsynligvis vil være netto-selger i 2013. Bruker av eiendommen er typisk netto-selger via sale lease-back transaksjoner. Ettersom lange og sikre er svært etterspurt er det sannsynlig at situasjonen vil vedvare. I kategorien Andre var det flere kjøp/salg blant (fylkes)kommuner, entreprenører og organisasjoner. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. 10 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 55 % 53 % 1,5 31,3 29,8 Norske fond 1 % 3 % -1,1 0,5 1,6 Syndikeringsaktører inkl. club deals 16 % 4 % 6,4 8,9 2,5 Utlendinger inkl. fond 3 % 16 % -7,2 1,8 9,0 Liv-, forsikrings- og pensjonsselskap inkl. egne fond 15 % 10 % 2,7 8,2 5,6 Private investorer 4 % 5 % -0,9 2,0 2,9 Bruker av eiendommen 4 % 5 % -0,5 2,3 2,8 Andre eller konfidensielt 2 % 4 % -0,9 1,3 2,2 Sum 56,4 56,4 Kilde: UNION Transaksjoner etter yield-nivå i 2012 Mellom 6 og 7 % netto-yield: 29 % 6 % eller lavere netto-yield: 24 % 99 transaksjoner med yield-data Fra 7 til 8 % netto-yield: 33 % 8 % eller høyere netto-yield: 14 % Kilde: UNION
TRANSAKSJONSMARKEDET 2012 Oslo/Akershus Prime yield 5,25 %. Snitt-yield: 6,5 % Segmentfordeling i Oslo/Akershus 2012 I Oslo/Akershus ble transaksjonsmarkedet 2012 preget av flere stortransaksjoner og utviklingseiendommer innen kontor, mange omsetninger innen boligrelatert eiendom og få omsetninger i øvrige eiendomssegment. Enkelte kjøpesentre og butikkeiendommer i regionen ble riktignok solgt som deler av geografisk spredte porteføljer. Kontorsalgene av DNB-hovedkontoret, Statoil på Fornebu, Stortorvet og byttetransaksjonen mellom KLP og Norwegian Property utgjorde i sum ca. NOK 10,8 mrd. eller ca. 40 % av årstotalen. Salget av IT-Fornebu for ca. NOK 3,9 mrd. utgjorde den siste milliard-transaksjonen. Totalt sett registrerte vi 82 transaksjoner over MNOK 50 i Oslo/Akershus mot tilsvarende 100 i 2011. Målt i verdi økte likevel salgsvolumet med 17 %. I fjorårets 82 omsetninger var det 54 ulike kjøpere, hvorav det overveldende flertallet har lokal tilstedeværelse. I tabellen nede til høyre fremstår eiendomsselskapene som store netto selgere. De kjøpte imidlertid like mange eiendommer som de solgte. Eksklusive salgene av DNB-hovedkontoret, Statoil på Fornebu og IT-Fornebu var eiendomsselskapene som gruppe netto kjøper for ca. NOK 4 mrd. Det var minst 7 kontoromsetninger i fjor med netto yield under 5,6 % i Oslo/Akershus. Etter vårt syn bekreftet enkelte kontorsalg i fjerde kvartal indirekte et nivå for prime yield på 5,25 %. Vi legger til grunn at nivået har vært stabilt gjennom andre halvår. Ved kjøp av en prime-eiendom innen kontor vil man fortsatt kunne få lånegrad på 75 % og en finansieringsrente under 5 %. Kvadratmeterprisene i kontoromsetningene var gjennomgående i intervallet NOK 15.000 til 60.000 og med et gjennomsnitt på ca. NOK 30.000. Snitt-yielden i Oslo/Akershus-salgene (uavhengig av segment) var 6,50 % i 2012 mot 6,70 % i 2011. Endringen reflekterer ikke et synkende yield-nivå, men et enda høyere innslag av lavrisiko eiendommer blant salgene. I de større transaksjonene med verdi over MNOK 300 var det en snitt-yield på 6,10 % og videre 5,6 % i transaksjonene med verdi over MNOK 500. 11 Kilde: UNION Kjøps-/salgsandeler 2012 (NOK mrd.) Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 71 % -8,0 11,6 19,6 Norske fond 1 % 3 % -0,6 0,2 0,8 Syndikeringsaktører 19 % 2 % 4,7 5,3 0,6 Utlendinger inkl. fond 2 % 1 % 0,1 0,4 0,4 Liv- og pensjonsselskap 25 % 11 % 4,0 7,0 3,0 Private investorer 4 % 5 % -0,3 1,1 1,4 Bruker av eiendommen 5 % 5 % 0,1 1,4 1,3 Andre eller konfidensielt 3 % 3 % 0,1 0,9 0,8 Sum 27,8 27,8 Kilde: UNION Annet 37 % Lager/Kombi/ Handel/Hotell 5 % 2012 27,8 mrd. Kontor 58 %
Bergen, Trondheim og Stavanger Lager/ Annet 22 % Bergen Trondheim Hotell, Handel og lager 18 % Stavanger Lager/ Kombi 14 % Butikk/ Handel 33 % 2012 Kontor 45 % 2012 2,7 mrd. 4,1 mrd. Kontor 53 % Annet 30 % Kontor 19 % 2012 2,5 mrd. Handel/ Hotell/ Annet 67 % Kilde: UNION Kilde: UNION Kilde: UNION Nøkkeltall Prime yield kontor Snitt yield i salgene i 2010-2012 (alle segment) Antall salg i 2012 fra MNOK 50 Bergen 5,75 % 7,1 % 17 Trondheim 6,00 % 7,5 % 15 Stavanger 6,00 % 6,9 % 11 Kontorledighet per febr. 2013* Snitt kontorleiepris for moderne og sentrale lokaler** Leieprisvekst andre halvår 2012 Bergen 6,3 % 1 475 0,0 % Trondheim 5,8 % 1 700 0,0 % Stavanger 5,2 % 1 900 5,6 % Kontorleieprisutviklingen per halvår fra 2005 Snitt kr. pr. m²/år for moderne, sentrale lokaler ekskl. mva. og felleskostnader 2 000 Stavanger Bergen Tro n dheim 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 * Kilde: Kyte næringsmegling for Bergen, Eiendomsmegler 1 Næringseiendom for Trondheim og Stavanger **Kilde: Dagens Næringsliv 12 Kilde: Dagens Næringsliv
UNION Eiendomsinvest Norge AS Samlet avkastning på ca. 40 % siden etablering i desember 2010. Tre eiendommer realisert med en avkastning på 56 %. UNION Eiendomskapital er ansvarlig for kjøp, forvaltning, utvikling og realisering av eiendommer. 13
AVKASTNING Fondsavkastningen netto opp 2,0 % gjennom fjorårets tre første kvartal Eiendomsindeksen opp 19 % i 2012 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen per 12/2-2013 o Etter en nedgang for eiendomsindeksen på Oslo børs på 20,1 % i 2011 steg indeksen med 19,0 % gjennom fjoråret. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 % i 2011 og steg med 15,4 % i fjor. Eiendoms- og hovedindeksen er opp henholdsvis 2,2 % og 6,2 % hittil i år (per 12. feb.) o UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene. Eiendomsfondenes oppstartstidspunkt varierer. Indeksen er basert på 8 fond med eiendomsverdier for totalt ca. NOK 33 mrd. o Fondsindeksen steg netto med 2,0 % gjennom fjorårets tre første kvartal, men sank med 0,9 % i Q3 isolert sett. Indeksen er nå på nivå 101 og altså 1 % over utgangspunktet i Q4 2005. Nivået er ca. 33 % under toppen i Q4 2007 og ca. 47 % over bunnen i Q2 2009. For øvrig hadde fondsindeksen vært på nivå 93,2 uten de to UNON-forvaltede fondene. o Storebrand Eiendomsfond, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå 23,1 % over oppstart i Q4 2005, ca. 23 % under toppen i Q4 2007 og ca. 47 % over bunnen i Q2 2009. o UNION Eiendomsinvest Norge, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, er nå 38,9 % over oppstart i Q4 2010. Fondet steg med 10,8 % gjennom fjorårets tre første kvartal og med 0,4 % i Q3 isolert sett. o Verdivurderingene i 2012 har litt forenklet medført at eiendommer med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi, mens særlig eiendommer med risikofylt beliggenhet og/eller korte leiekontrakter har blitt skrevet ned. 120 OSE 4040 Real Estate OSEBX 100 80 60 40 20 0 Kilde: Oslo Børs UNIONs fondsindeks og UNION-forvaltede fond UNIONs fondsindeks 200 Storebrand Eiendomsfond 175 UNION Eiendomsinvest Norge 150 125 100 75 50 25 14 Kilde: UNION
AVKASTNING Statistikk og prognoser for avkastning på totalkapitalen Leieprisvekst bidrar til økt avkastning fremover o IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i 2011. Til sammenligning har det årlige snittnivået (CAGR) vært på 6,7 % i perioden 2009-2011 og 9,0 % de siste ti årene (2002-2011). o For kontor spesielt ble totalavkastningen i 2011 på 8,4 % mot et årlig nivå på 6,8 % i de tre årene 2009-2011. For ti-års perioden 2002-2011 var det årlig snitt-nivået på 8,1 %. o Dataene for avkastning i 2011 er basert på verdivurderinger for 569 eiendommer i Norge med en samlet verdi på NOK 125 mrd. Et utdrag av nøkkeltall finnes tilgjengelig på www.ipd.com/norway o Figuren nede til høyre viser den økonomiske veksten i Norge, samt våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt med hensyn til eiendomssegmenter og geografi. o Prognosene ble utarbeidet i mai 2012 og er basert på bankenes forventninger til at de lange rentene skulle stige gjennom høsten. Vi la derfor til grunn at stigende rentenivåer ville påvirke yield-nivåene og verdivurderingene i andre halvår 2012. Siden mai har vi konstatert at rentenivåene tvert i mot har sunket videre, og flere banker har dessuten nedjustert sine renteprognoser. Dette betyr i praksis at nivået på 5 % for 2012 nå fremstår som litt lavt. o Litt forenklet forventer vi at bl.a. at leieprisvekst innen både kontor og handelseiendom bidrar til økt avkastningsnivå de neste to årene. Svakt stigende rentenivåer (markedet venter i motsetning til bankene kun marginal rentevekst), samt økende tilpasningskostnader i forbindelse med nye leietagere, bidrar til og bremse avkastningsnivået. Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: IPD IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor UNION Gruppens prognoser for totalavkastning A v k a s t n i n g 20 15 10 5 0-5 -10 12,8 10,8 7,0 7,6 10,4 17,6 18,3 15,2-4,6 4,5 8,2 7,4 5,0 8,0 9,4 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 BNP-Vekst Eiendomsavkastning (ugiret) BNP-vekst (Fastland) BNP-vekst prognose 15 Kilde: IPD Norden/SSB/UNION
Kværnerhallen UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av 11 300 m² i Kværnerhallen på vegne av OBOS Forretningsbygg. Kun 3 700 m² er ledig for leie. 2
KONTORLEIEMARKEDET OSLO, ASKER OG BÆRUM Endring i utleid areal fra september 2009 til september 2012 Bærum/Asker Ytre vest Nydalen Ytre nord/øst inkludert Økern, Hasle, Løren og Ulven Indre nord Skøyen Oslo vest Lysaker Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Ytre syd Fornebu Økning over 60.000 m² Økning på 40-60.000 m² Økning på 25-40.000 m² Økning på 10-25.000 m² Økning inntil 10.000 m² Reduksjon inntil 10.000 m² Reduksjon over 10.000 m² PS! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Oslo Vest fremkommer med svak negativ utvikling i utleid areal, men har likevel en lavere arealledighet enn flere områder med vekst. I flere av områdene som Indre nord, Indre øst og Asker/Bærum er det store variasjoner mellom ulike soner innen området, med hensyn til utvikling i utleid areal 17 Kilde: UNION
FERDIGSTILLESE AV NYE KONTORBYGG 2013 2015, kun sikre prosjekter Ytre vest Nydalen Bærum/Asker Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Økern/Hasle/ Løren Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Ca. 94.000 m² Ca. 40.000 m² 20.000 til 25.000 m² Kilde: UNION Gruppen 10.000 til 20.000 m² 5.000 til 10.000 m² Ingen sikker nybygging 18
KONTORLEIEMARKEDET I OSLO LANG SIKT Etterspørselen i ferd med og dra fra tilbudssiden. Leieprisene vil fortsette svakt oppover. 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 - BNP-Fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2011-kr. Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: o Norsk økonomi o Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut o Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging o Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon o Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 10-15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom 2010 hadde leieprisene hovedsakelig en flat utvikling, men nivåene har de siste to til tre årene pekt oppover, særlig i sentrum og CBD. Oppgangen har spredd seg til de fleste områdene og segmentene. Særlig arealeffektive eiendommer med høy standard har fått stigende nivåer. Dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå. Vi har ikke gjort vesentlige endringer i vårt scenario de siste to årene, og 22- juli-effektene har bidratt til at ledigheten har holdt seg litt lavere enn forventet. På tross av den høye tilførselen av nybygg i fjor steg ledigheten kun med ca. 40.000 m² i fjor. Med oppdaterte tall for kontormassen står arealledigheten på kun 6,9 % per februar 2013. Etterspørselen har vært stigende med bakgrunn i blant annet økt gjennomsnittareal i nye leiekontrakter. Fremover vil synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse konverteringsprosjekter, bidra til gradvis synkende arealledighet. Vi venter en begrenset nedgang i arealledigheten i år, og en raskere reduksjon fra neste år. Våre anslag innebærer at ledigheten synker ned til femtallet i 2015. Vårt scenario innebærer en leieprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig. Litt raskere i sentrumsområdene og litt tregere vekst i randsonene. Leieprisveksten bør sees i sammenheng med at standarden gradvis stiger og at tilpasningskostnadene er økende. Vi registrerer stadig at det er svært ulik respons på forskjellige eiendommer, særlig ut fra beliggenhet. 19
KONTORLEIEMARKEDET KORT SIKT Oslo, Asker og Bærum Derfor vil leieprisene stige videre! CBD-leie for topp standard/beliggenhet i eksisterende bygg (kr. pr. m²/år) Konkurransen om leietagerne er fortsatt svært hard og det tar ofte lang tid og få på plass brukere, også i attraktive eiendommer. De viktigste argumentene for videre leieprisvekst omfatter: I) Plassering i sykelen; leieprisene har vist en sammenhengende stigende tendens de 11 siste kvartalene (se nede til høyre), arealledigheten vil synke fremover og Norge står overfor flere år med (moderat) konjunkturoppgang. II) Preferanser og flyttemønster; leietagerne prioriterer lokaler med god logistikkmessig beliggenhet, samt høy arealeffektivitet og standard fremfor lavest mulig pris. Flyttemønsteret går fra de billige til de dyrere områdene. III) Etterspørseloverskudd i enkelte områder: etterspørselen er i ferd med og dra fra tilbudssiden (stigende snittareal i nye kontrakter), og enkelte steder er arealledigheten allerede under likevekt. IV) Mangel på store tilgjengelige lokaler og sterkt stigende byggekostnader vil sannsynligvis fremtvinge nybygg med høye leienivåer V) Stigende utløpsnivå; snittnivået i kontraktene som løper ut stiger videre i år. Utviklingen bidrar til at det gjennomgående reforhandles ut fra høyere utgangspunkt. Reforhandlingene gir typisk KPI + noen prosenter for mindre tilpasninger. De viktigste argumentene mot videre leieprisvekst omfatter: I) Leieprisene har til dels økt mye; Vår årstrend for snittprisene (beregnet på data fra Eiendomsverdi Næring) er opp hele 9 % det siste halvannet året, og toppleiene i CBD (sett bort fra nybygg) er opp hele 32 % siden bunnen (se oppe til høyre). En så høy veksttakt for toppleiene kan ikke fortsette over tid fordi differansen mot alternativene blir for høy. II) Mangel på større eller prisgunstige ledige lokaler i sentrum kan etter hvert resultere i flyttinger til billigere omkringliggende områder 20 NOK / m2 NOK / m2 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Kilde: UNION Snitt kontorleiepris i Oslo i kr. pr. m²/år 12 mnd. trenden fra Q1 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 2000 2003 2006 2009 Q3 10 Q2 11 Q1 12 Q4 12 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS
UNION Gruppens leieprisanslag per febr. 2013 Nybygg - høy Topp Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering standard og standard og Normalt Antall Areal- Endring i best beliggenhet - Høy god annonser ledighet areal- beliggenhet eksisterende standard standard per medio februar ledigheten i sonen bygg typisk nivå typisk nivå febr. 2013 2013 siste 12 mnd. Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 150 3 950 3 250 2 550 46 5,7 % -0,1 % Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 300 3 000 2 500 1 750 124 4,9 % 0,7 % Oslo Vest inkl. Majorstua 2 300 2 250 1 950 1 500 66 3,8 % -1,2 % Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 950 1 800 1 600 1 250 52 7,4 % 1,6 % Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 800 1 750 1 500 1 150 20 8,6 % -7,8 % Skøyen 3 000 2 800 2 400 1 850 40 6,5 % 0,0 % Lysaker 2 350 2 150 1 900 1 550 53 7,0%* -1,3 % Fornebu 1 950 1 800 1 600 1 350 Nydalen 2 150 2 000 1 750 1 500 20 5,2 % -0,8 % Bryn / Helsfyr 2 000 1 800 1 650 1 300 45 5,5 % -0,9 % Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 800 1 750 1 550 1 350 29 6,5 % -1,4 % Økern - Hasle - Løren - Ulven 2 000 1 750 1 450 1 200 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 600 1 350 1 150 125 13,9%** 1,0 % Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 600 1 350 1 200 26 9,4 % -2,2 % Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 2 000 1 850 1 500 1 250 87 6,0 % 1,3 % * Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu. ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren Ulven. Inkludert i tallene for arealledigheten er kun sikre nybygg. Vi har også ekskludert arealer som ledigstilles mer enn et år frem i tid. Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.300 kr. på det høyeste i Bjørvika til snaue 2.000 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 21
St.Olavs gate 24 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 1 660 m² på vegne av St. Olavsgate 24 AS. Nybygget vil være klar for innflytting i Q2 2013. 3
ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 62 mrd, og de fire siste årene har vi leid ut 500 000 m². På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. UNION Gruppen CEO Øystein A. Landvik 100 % eid av fem partnere Totalt 50 ansatte ANALYSE UNION NORSK NÆRINGSMEGLING Trond Aslaksen UNION EIENDOMSKAPITAL Bjørn Henningsen/ Lars Even Moe UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen Transaksjon Utleie Kapitalforvaltning Eiendomsforvaltning Investorservice Corporate Finance Equity Sales 23
UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no UNION GrUppeN Graf