Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Reidun Solli Skjørestad PLANID - 201406, GBNR - 55/50 14/1315 Saksnr Utvalg Type Dato 021/15 Plan- og økonomiutvalget PS 05.03.2015 Første gangs behandling av detaljregulering for Øyren båthavn, camping- og hytteområde, Frafjord, plan 201406 Forslag til vedtak: Plan- og økonomiutvalget slutter seg til hovedtrekkene i forslaget til detaljplan for Øyren båthavn, camping- og hytteområde, Frafjord, plan 201606, slik det går fram av kart og bestemmelser datert 12.01.15. Planen legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Planforslaget offentliggjøres på kommunens hjemmeside, Gjesdalbuen/Stavanger Aftenblad og sendes berørte parter og høringsinstanser til uttalelse. Plan- og økonomiutvalget - 021/15 PLØ - behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PLØ - vedtak: Plan- og økonomiutvalget slutter seg til hovedtrekkene i forslaget til detaljplan for Øyren båthavn, camping- og hytteområde, Frafjord, plan 201606, slik det går fram av kart og bestemmelser datert 12.01.15. Planen legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Planforslaget offentliggjøres på kommunens hjemmeside, Gjesdalbuen/Stavanger Aftenblad og sendes berørte parter og høringsinstanser til uttalelse.
Første gangs behandling av detaljregulering for Øyren båthavn, camping- og hytteområde, Frafjord, plan 201406 Bakgrunn for saken: Plankontoret Hallvard Homme AS har fremmet forslag til detaljregulering pva. grunneieren Frafjord Vekst AS v/asbjørn Frafjord. Planforslaget går i hovedsak ut på å endre 10 utleiehytter til fritidboliger/hytter. Planen omfatter også adkomstvei og den eksisterende båthavna. Forslagsstiller viser til at en rekke grunneiere tidlig på 1990-tallet, etablerte et selskap som skulle tilrettelegge for bygging av utleiehytter og camping. Det vises imidlertid til at økonomien har vært stram i de senere år, og at overskuddet fra utleie av hyttene ikke gir nødvendig overskudd til vedlikehold og oppgradering etter dagens behov. Ut fra dette ønsker eierne at hyttene privatiseres. Saksopplysninger: 1. Saken gjelder Plankontoret Hallvard Homme AS har ved e-post av 13.01.15 fremmet forslag til detaljregulering for Øyren båthavn, camping- og hytteområde. Planforslaget er fremmet pva grunneieren Frafjord Vekst AS v/asbjørn Frafjord. Planforslaget består av kart, bestemmelser og planbeskrivelse. 2. Gjeldende planer Planområdet ligger i hovedsak innenfor reguleringsplanen for Frafjord turistanlegg, Øyren i Frafjord, plan 19910004. Området er i dag regulert til byggeområde, turistanlegg, og den nordre delen av området er regulert til fareområde, ras. En liten del av planområdet, ca 100 m² som omfatter eksisterende trafo, omfattes av reguleringsplanen for FV 492 Tunnel Espedal-Frafjord, plan 200040012. Området er avsatt til midlertidig riggområde. Planområdet grenser til og er tilpasset denne reguleringsplanen mot øst, mot trase for ny vei. Trafoarealet på ca 100 m², ligger for øvrig innenfor et område som i kommuneplanen er satt av til næringsbebyggelse. 3. Forhåndskunngjøring Varsel om planoppstart ble sendt ut 08.08.14 med svarfrist 25.09.14. Varslet er også annonsert i Gjesdalbuen og Gjesdal kommunes hjemmeside. 4. Beskrivelse av planområdet Området ligger ved sjøen i Frafjord. Planområdets størrelse er bestemt på bakgrunn av de gjeldende reguleringsplanene i området. Mot sør og vest følges den eksisterende reguleringsplanen for Frafjord turistanlegg. Dette med unntak av trafoen som er plassert sør for adkomstveien til utleiehyttene. Mot nord følges allerede nordre del av utgravd/tilrettelagt småbåtanlegg som ikke framgår på den gjeldende planen. Mot øst avgrenses planen mot den regulerte traseen for FV 492 Tunnel Espedal-Frafjord. Området er utgravd med småbåtanlegg og bebygd med 10 utleiehytter på kai/molo helt
i vest som ligger igjen etter ugravingen. Adkomsten til utleiehyttene går sør for småbåtanlegget. Dette er også adkomst til en del av båtplassene. I den østre delen av området er det en eksisterende parkeringsplass og renovasjonsanlegg. Her går også adkomsten til resten av turistanlegget med sanitærbygg og oppstillingsplass for telt/camping. 5. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget regulerer i hovedsak inn dagens situasjon. Den største endringen består i at de 10 eksisterende utleiehyttene, byggeområde-turistanlegg, som ligger ut mot sjøen, endres til bebyggelse og anlegg, fritidsbolig. Innerst i småbåtanlegget reguleres det inn en ny parkeringsplass. Vurdering: Reguleringsplanen for Frafjord turistanlegg ble vedtatt i 1991. Planen legger til rette for oppføring av hytter, boliger og forretningsbygg med tilknytning til turistanlegget. Det åpnes for at hytter og boliger kan oppføres i inntil 1 etasje samt underetasje og loft. Forretningsbygg kan oppføres i inntil 2 etasjer samt underetasje og loft. Tillatt bebygd areal, BYA = 15 %. Det framgår for øvrig et krav om utarbeidelse av detaljplaner, tegninger og beskrivelse av turistanlegget før området utbygges. Forslaget til reguleringsplan innebærer i praksis at 10 utleiehytter kan selges til privatpersoner og at de kan gjenoppføres med samme størrelse som i dag ved en eventuell brann. Resten av campingplassen opprettholdes i hovedsak med dagens regulering og bruk. Innkomne uttalelser: Fylkesmannen i Rogaland har i uttalelsen til oppstartmeldingen lagt til grunn at den foreslåtte omreguleringen ikke medfører nye arealdisponeringer og at det ikke skjer nye tiltak i strandsonen og på dyrket mark i området. De har ikke andre vesentlige merknader til saken. Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen viser til at Frafjord i rapporten Vakre landskap i Rogaland fra 1995, er definert som et vakkert landskapsområde med regional interesse. Fylkeskommune krever at den videre planleggingen av området må ivareta landskapsverdiene i området og sikre allmennhetens interesser knyttet til rekreasjon og fri ferdsel i strandsonen. Statens vegvesen har forutsatt at planen ikke berører vedtatt plan 20140012 eller utbygging iht. denne. Vegvesenet ber videre om en vurdering av bruas standard og bredde tåler ny/ekstra belastning som følge av utbygging/endring. Nils Kristian Frafjord har vist til at han er eier av 55/2 og medeier i 55/52 (Frafjord felleseie) med rettigheter på eiendommen som han regner med blir ivaretatt. Nils K. Frafjord tror også at de eier stranden på Øyren. Det er for øvrig mottatt uttalelse fra Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, Norges vassdrags- og energidirektorat, Direktoratet for mineralforvaltning, og Lyse. Det vises til de vedlagte uttalelsene og til pkt. 5.1 i planbeskrivelsen for forslagsstillers kommentarer. Iht. plan- og bygningslovens 1-8 skal det i 100 m sonen langs sjøen og langs vassdrag tas særlige hensyn til natur- og kulturmijø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Bestemmelsen fastsetter et forbud mot andre tiltak enn fasadeendringer.
Vurderingene som ligger til grunn for å godkjenne et turistanlegg med utleiehytter, er helt andre enn for bygging av nye fritidsboliger. Et turistanlegg tilrettelegger slik at mange kan bruke de sjønære områdene, og privatiseringsgraden blir liten fordi folk kan bevege seg relativt fritt i et slikt område. Her har det også da den gjeldende reguleringsplanen ble vedtatt, vært lagt til grunn at flere grunneiere i området kunne få ekstra jobb og inntekt ved drift av turistanlegget. En endring av godkjente utleiehytter fra 1990-tallet til fritidsboliger, må derfor i utgangspunktet vurderes som noe kontroversielt. Det har imidlertid ikke kommet sterke motforestillinger til planendringen. Hyttene er allerede oppført og endret bruk vil i liten grad påvirke natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap. Tomtene til hyttene begrenses til et minimum og arealet mellom hyttetomtene og sjøen reguleres til grønnstruktur, park med krav om tilgjengelighet for allmennheten. Ut fra dette kan ikke rådmannen se at allmenne interesser vil bli berørt i vesentlig grad. Planforslaget legger til rette for anlegging av en ny parkeringsplass nær sjøen/ småbåtanlegget. Det kunne ha vært ønskelig at parkeringsplassen ble plassert lengre fra sjøen, men reguleringsplanen for ny fylkesvei gjennom området hindrer alternative muligheter. Båthavna er for øvrig et utgravd område med en indirekte tilknytning til sjøen. Rådmannen har derfor ikke vesentlige motforestillinger. Konsekvenser for barn, unge og funksjonshemmede: Området er ikke benyttet til barns lek ut over funksjonen som turistanlegg. Rådmannen kan ikke se at planendringen endrer forholdene for barn, unge eller funksjonshemmede. Risiko og sårbarhet: Det er foretatt vurdering av samfunnssikkerhet, risiko og sårbare tema, jf. pkt. 6.2 i planbeskrivelsen. En av utfordringene i dette området er ras- og skredfare. Hyttene og ny parkeringsplass ligger utenfor hensynssonen. Det er for øvrig stilt krav i bestemmelsene om at permanente konstruksjoner ikke tillates i rasfareområdet. Hyttene ligger på kote 2,4 moh og de kan derfor være utsatt for skade i et framtidsperspektiv om 50 100 år pga at havnivået stiger. Ved kombinasjon av høyvann og sterk vind fra vest, vil det også kunne være fare for skader på bygningene. Rådmannen er usikker på om hvilke krav som evt. bør stilles i forbindelse med en endret bruk av bygningene som planen her legger opp til. Dersom havnivået stiger 2-2,5 m, vil hele området oversvømmes og bli utilgjengelig. Det synes derfor lite hensiktsmessig å kreve at hyttene må plasseres høyere hvis de rives og gjenoppføres. Vurdering etter Naturmangfoldloven: Naturbasen har ikke registrert naturtyper av lokal/regional/nasjonal verdi og artskartet har ikke registrerte trua eller sårbare arter innenfor planområdet. Skog og landskap har ingen viktige miljøregistreringer i forhold til skog. Rådmannen kan for øvrig ikke se at endringen av eksisterende bebyggelse fra turistanlegg til fritidsbebyggelse, berører de forholdene naturmangfoldloven skal ivareta. Når det gjelder ny parkeringsplass anlegges den på eksisterende gressplen og arbeidene synes ikke å berøre trua eller sårbare arter. Rådmannen anbefaler at forslaget til reguleringsplan utlegges til offentlig ettersyn slik det
foreligger. Rådmannen i Gjesdal, 23.02.2015 Knut Underbakke rådmann Trine Eide Fossmark kommunalsjef Samfunnsutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ikke signatur. Vedlegg: Oversiktskart Plankart 12.01.15 Reguleringsbestemmelser 12.01.15 Planbeskrivelse 12.01.15 Kopi av den gjeldende reguleringsplanen Kopi av bestemmelser til den gjeldende reguleringsplanen Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland dat. 10.10.14 Uttalelse fra Fylkeskommunens Regionalplanavdeling dat. 25.09.14 Uttalelse fra Fylkeskommunena Kulturavdeling dat. 23.09.14 Uttalelse fra NVE dat. 24.09.14 Uttale fra Statens vegvesen dat. 17.09.14 Uttalelse fra Direktoratet for mineralforvaltning dat. 22.09.14 Uttalelse fra Lyse Elnett AS dat. 22.09.14 Uttalelse fra Nils Kristian Frafjord dat. 25.09.14