4 Positive prognoser for eiendomsmarkedet 8 Slik skaper UNION verdier av eiendom 10 Forvalter NOK 8,8 mrd i eiendomsverdier 55 UNIONs Track record k profil 2010 Kapitalforvaltningsrapport Union Eiendomskapital 2013
3 INNHOLD Vi skaper verdier av eiendom. Det kan vi gjøre bedre enn andre fordi vi har et mer aktivt forhold til forvaltningen av eiendom, og fordi vi som den eneste i bransjen er involvert i alle deler av eiendomsmarkedet. Den kunnskap og kompetanse vi får gjennom vår meglerforretning, corporate finance virksomhet og gjennom selv å ta hånd om forvaltningen av våre eiendommer, gjør oss i bedre stand til å se hvilke grep som til en hver tid må gjøres for å skape merverdi for våre kunder og investorer. Vi skaper verdier av eiendom Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet 4 UNIONs forvaltningsmodell 8 Eiendomsporteføljen 10 Syndikateiendommer 12 Storebrand Eiendomsfond AS 32 UNION Eiendomsinvest Norge AS 53 UNIONs Track record 55 Ansatte i UNION Gruppen AS 59 Om UNION 66
4 5 prognose UNIONs prognose for eiendomsmarkedet prognose UNION Eiendomskapital forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig totalkapitalavkastning på ca. 8,5 % i årene 2013 2015 UNION Eiendomskapital forventer en attraktiv avkastning innenfor eiendom de nærmeste årene. De viktigste kildene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning ved økte leier særlig innen kontor, samt en årlig inflasjon på 1,9 %. Prognoser for eiendomsmarkedet 2013-2015 Fra høsten 2011 har risikopåslaget økt (redusert verdi) for eiendommer med antatt risikofylt beliggenhet. For kontor gjelder dette objekter utenfor de etablerte områdene og med lang avstand til offentlig transport. For lagereiendommer gjelder det for objekter med lang avstand til motorveiene. Utviklingen reflekter leietagernes preferanser, potensialet for nybygg og bankenes vurderinger. De siste årene har særlig tomter og eiendommer som er velegnet for konvertering til bolig økt i verdi. Det siste året har særlig kontoreiendommer i Oslo med korte leiekontrakter men trygge beliggenheter, økt i verdi. Tilliten til kontorleiemarkedet i hovedstaden er sterk blant de fleste investorene. Tar vi utgangspunkt i de siste 30 transaksjonene vi har med yieldinformasjon har gjennomsnittstransaksjo nen nå en netto-yield på 6,4 % (flere lav-yield omsetninger), et brutto yield-gap på 4,15 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,75 %. Rentene har nok en gang nådd et rekordlavt nivå og 10-års swaprente har i store deler av mai vært under 3 %. Bankenes prognoser innebærer gradvis økte rentenivåer de neste to årene. Bankenes innlånsmarginer er mer enn halvert siden vinteren 2012, og UNION Bankundersøkelse Q2 2013 viser at bankmarginene nå har begynt å synke. I sum taler prognosene for at endringene i yield-nivåene blir små fremover. De rekordlave rentenivåene innebærer at en ikke bør ta utgangspunkt i synkende yield-nivåer fremover. Det er mer realistisk å skape meravkastning gjennom eiendomsutvikling som ombygging/konvertering, totalrehabilitering eller nybygging. Vi legger til grunn at prime yield er på 5,25 %. Ut fra synkende finansieringsrente, den sterke tilliten til kontorleiemarkedet i Oslo, god kjøpsinteresse og enkelte markedsobservasjoner blir vi imidlertid ikke overrasket om gode objekter skulle oppnå 5,0 % på markedsleie. Vårt anslag innebærer en totalavkastning på 8,1 % for 2013. Markedsleienivåene for kontor i Oslo har vært klart stigende de siste to årene og for de andre større byene er hovedtendensen stabil til svak vekst. Med tanke på omsetningsbasert leie for handelseiendom, har høy sparerate blant husholdningene og utvidelse av kjøpsentrene bidratt til at omsetningsveksten per kvadratmeter har vært skuffende lav de siste to årene. Virke (tidligere HSH) venter imidlertid at butikkomsetningen øker med 3,5 % i år. Realiseres prognosene ligger det til rette for at godt plasserte handelseiendommer får en leievekst som overgår konsumprisindeksen (KPI). Blant annet kontorleien reguleres typisk med KPI. Grafen til høyre viser totalavkastningen for eiendomsmarkedet iht. den norske IPD indeksen for årene 2000 2012, samt UNION Eiendomskapital sine prognoser for årene 2013 2015. Hvordan fastsetter UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge. Markedet er inndelt i segmentene: Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Øvrig (mellomstore byer), / Kjøpesenter og Lager/ Logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og den beregnes for de neste tre årene. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendomssegmentene i perioden 1988 2012 sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. Totalavkastning Totalavkastning Eiendom Norge 20 15 10 5 0-5 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013 2013
6 7 prognose 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav. Hvilke hovedforutsetninger er lagt til grunn for prognosene? Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom og eiendomsutvikling Økonomi: Fastlandsøkonomien vokste med hele 3,4 % i fjor. Konsensus tilsier at veksttakten blir hakket lavere i år, men at Norge står overfor flere år med moderat konjunkturoppgang. Statistisk Sentralbyrå sine prognoser fra ultimo mai innbærer at fastlandsøkonomien vokser med 2,4 % i år, 3,0 % neste år og 3,3 % i 2015. Særlig områder i Norge hvor økonomien er eksponert mot oljeindustrien har god vekst. NHO venter at 2 av 3 nye arbeidsplasser i privat sektor kommer i de fire fylkene Oslo & Akershus, samt Rogaland og Hordaland. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at næringslivet generelt er preget av optimisme. Konjunkturbarometerets indeks står i null når det er like mange optimister som pessimister. Undersøkelsen tatt opp i første kvartal viser et stabilt nivå på 43 og reflekterer utsikter til økt omsetning, lønnsomhet og sysselsetting. Befolkning: Befolkningsveksten ble på hele 1,3 % i fjor og SSB en venter en langsiktig befolkningsvekst på ca. 1 %. Med tanke på befolkningsutvikling er Norge en vekstvinner i Europa. Vi legger til grunn at befolkningsvekst er svært viktig med tanke på langsiktig utvikling i tomtepriser og eiendomsverdier. Befolkningsveksten gjenspeiler todelingen i norsk økonomi. Fra 2007 har de fire største byregionene hatt over dobbelt så rask befolkningsvekst som resten av landet med 1,9 % mot 0,8 %. Den sterke veksten i byregionene legger godt til rette for meravkastning gjennom aktiv eiendomsutvikling. Risiko: Med tanke på avkastning for næringseiendom legger vi til grunn at de mest relevante risikofaktorene omfatter stigende renter, synkende oljepris og selektive leietagere. Det er svært sannsynlig at rentenivåene på sikt stiger og virker inn på avkastningskravet (yieldene). Videre vil et betydelig fall i petroleumsprisene virke signifikant inn på fremtidstroen i Norge. Tendensen til mer selektive leietagere med tanke på beliggenhet innebærer at nybygg utgjør en trussel for leieinntektene til mange eiendommer som ligger utenfor de prefererte områdene. leiemarkedet i Osloområdet stigende tendens for markedsleienivåene leieprisene bunnet ut vinteren 2010 og særlig de siste to årene har markedsleienivåene vært økende. Våre beregninger på leieprisstatistikken til Eiendomsverdi Næring innebærer at leieprisene i nye kontrakter i gjennomsnitt steg med ca. 5 % hvert av de to siste årene. Leieprisveksten har særlig vært god i CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) og sentrum. Stigende byggekostnader innebærer at nybygg gradvis forutsetter høyere leienivåer. Vår prognosemodell for den langsiktige utviklingen er basert på høye volumer innen både etterspørsel, nybygging og netto konvertering fra kontor. Konklusjonsmessig forventer vi at kontorledigheten, som toppet ut på drøye 7 % i fjor høst, synker til under 5 % i løpet av 2015. Allerede nå preges markedet av etterspørselsoverskudd etter større arealer i sentrum. Vi anslår en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 %. Man bør imidlertid se utviklingen i sammenheng med at det gjennomsnittelige kontorleieproduktet gradvis får høyere standard. Med andre ord koster det mer å oppnå markedsleie. Selektive investorer i salgsmarkedet Vi registrer transaksjoner med eiendomsverdi fra MNOK 50 og oppover. Hittil i år (medio juni 2013) har vi registrert 45 transaksjoner for til sammen drøye NOK 16 mrd. i Norge. Mønstrene i hva som blir omsatt har fortsatt fra i fjor og innebærer at en høy andel av transaksjonsvolumet er knyttet til kontoreiendommer med trygge adresser og/eller lange leiekontrakter, tomter/ utviklingscase, samt kjøpesentre. Det har vært et lavt volum knyttet til bl.a. industri, andre handelseiendommer, hotell og generelt eiendommer med ordinær risiko (sekundære beliggenheter og vanlige lengder på leiekontraktene). Vi erfarer at flere av transaksjonene er drevet frem av kjøperne. For eksempel aktører som kjøper naboeiendommen med tanke på utvikling eller syndikeringsaktørene som søker gode kontantstrømseiendommer. Det er et høyt fokus på utvikling. Enkelte aktører selger eiendommer for å frigjøre midler til utvikling, mens andre av samme årsak begrenser kjøpsvolumet. Vi venter at eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene vil være de største netto-kjøperne i år, mens livselskapene, norske eiendomsfond og eiendomsbrukere vil utgjøre netto-selgere. Videre erfarer vi at utlendingene står bak en høyere andel av egenkapitalen i kjøpene. Vi legger til grunn at utviklingen fortsetter og at utlendingene primært investerer gjennom fondsprodukter, sekundært gjennom club-deals og unntaksvis gjennom direktekjøp.
8 9 Forvaltningsmodell Slik skaper Forvaltningsmodell vi verdier av eiendom På grunnlag av lang bransjeerfaring, lokalkunnskap og spisskompetanse har UNION utviklet en unik forvaltningsmodell som har vist å skape høyere avkastning for investorer, sammenliknet med alternative eiendomsinvesteringer. Brobekkveien 80 De faktiske resultatene fra våre to eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge AS og Storebrand Eiendomsfond AS - viser at UNIONs eiendomsfond skaper høyere avkastning med moderat risiko for investorer, sammenliknet med andre norske eiendomsfond samt børsnoterte eiendomsselskaper (se graf). Hva er årsaken til at UNION over flere år har lykkes i å skape større verdier for eiendomsinvestorer, sammenliknet med konkurrerende selskaper? Det som primært differensierer oss fra andre aktører er vår forvaltningsmodell: Vi fokuserer i hovedsak på kontantstrømseiendom av god kvalitet med foredlingspotensial i Norges største byer. Typiske eiendommer vi fokuserer på, har god beliggenhet og en eksisterende kontantstrøm. Eiendommene skal i tillegg ha en oppside for verdiskapning utover eksisterende kontantstrøm slik som korte leieavtaler, leieinntekter lavere enn antatt markedsleie, eller eiendom som skal selges grunnet finansieringsbegrensninger hos selger. Gjennom reforhandling av leieavtaler, økning av leienivåer og/ eller forlengelse av leiekontrakter, skaper vi verdistigning og økt kontantstrøm. Vi har også et sterkt fokus på å utvikle eiendommene våre videre for å realisere potensialet som ligger i bygningsmassen og tomten i forhold til omkringliggende bebyggelse, infrastruktur og fremtidig utvilkling på kort og lang sikt. Dette innebærer i hovedsak omstrukturering til alternativ bruk eller utbygging av eksisterende arealer. Vi har et eget teknisk forvaltningsteam i eget hus som kan gjennomføre de prosjekter som igangsettes, og som sikrer at vi til enhver tid er hands on i alle våre bygg. Vår forvaltningsmodell innebærer også at vi selger så snart vi har realisert potensialet i eiendommen. Substansverdien i eiendomsinvesteringen realiseres, og frigjør midlene som kan reinvesteres i nye, attraktive utviklingsprosjekter. Alle verdivurderinger av potensielle eiendomskjøp skjer gjennom grundige analyser og forståelse av hvordan eiendomsverdier skapes og blir tatt vare på. De to siste årene har UNIONs innkjøpsteam vurdert totalt 567 eiendommer, hvorav 18 eiendommer faktisk ble kjøpt. Det gir en kjøpsgrad på 1 av 31 vurderte eiendommer. Aslakveien 20 er et eksempel på hvordan UNION skaper verdier av eiendom. Den 21.600 m 2 store næringsparken på Røa ble kjøpt i desember 2010 for NOK 230 mill. På grunn av eiendommens beliggenhet og tomtens areal, så UNION potensialet for konvertering fra næring til bolig. Parallelt med konverteringsprosjektet, reforhandlet eller reutleide UNION 16 leieforhold med en samlet leie på NOK 9,1 mill, som representerte en leieøkning på NOK 0,8 mill. Knapt halvannet år senere ble eiendommen solgt til en investorgruppe med OBOS Nye Hjem AS som største eier, for NOK 260 mill. Salget ga en egenkapitalavkastning (IRR) inkludert verdistigning på 44 %. Eiendommene Brobekkveien 80 og Alf Bjerckes vei 14 illustrerer hvordan UNION optimaliserer potensialet i eiendomsmassen. Eiendommene ble kjøpt i juni 2006 som kontantstrømseiendom med utviklingspotensiale. Ved kjøp hadde eiendommene et utviklingspotensiale på 37.000 m 2. Etter reguleringsprosesser, omlegging av vei og frigjøring av tomtearealer er samlet potensial for utvikling økt til 50.000 m 2 med kontor, proffhandel og parkering. Som første del i realisering av potensialet, er et nybygg på 12.000 m 2 allerede solgt til Oslo Pensjonsforsikring, hvilket genererte NOK 42 mill i gevinst og egenkapitalavkastning (IRR) på 139 %. Eiendomsinvesteringer er en relativt krevende investeringsform, i det den fordrer kontinuerlig oppfølging av leietakere, vedlikehold av bygningsmassen samt eiendomsutvikling i tråd med eller helst i forkant av markedsutviklingen. Det innbefatter kompetansen til å forutse fremtidig etterspørsel basert på urbanisering og befolkningsvekst, økonomisk vekst og arbeidsledighet. Det å skape avkastning på eiendom dreier seg om spisskompetanse, lokalkunnskap og evne til å gjøre forretninger som skaper verdier av den egenkapitalen som forvaltes. UNIONs forvaltningsteam har lang erfaring fra næringseiendomsmarkedet i Norges største byer, Track record 200 175 150 125 100 75 50 25 0 hvilket har gitt oss innsikt, lokalkunnskap, know-how og kjennskap til de ulike aktørene i bransjen. UNIONs modell har vist å skape høyere avkastning for investorer, sammenliknet med alternative eiendomsinvesteringer. UNION Eiendomsinvest Norge Storebrand Eiendomsfond OSE4040 - Real estate Norsk Eiendomsfondsindeks Des. 05 Aug. 06 Apr. 07 Des. 07 Aug. 08 Apr. 09 Des. 09 Aug. 10 Apr. 11 Des. 11 Aug. 12 Apr. 13
10 11 Eiendomsporteføljen Beskrivelse av eiendomsporteføljen 1 1 Troms Sverige: Värmland Lager/kombi 3% Annet 7 % 32% Eiendomsporteføljen Lager / Kombi UNION Eiendomskapital forvalter ca. NOK 8,8 milliarder i eiendomsverdier. Porteføljen består samlet av 78 eiendommer med en leieinntekt på ca. MNOK 640. 5 Nordland Segmentfordeling 58% Verdi Investeringsmandat Annet Annet 6% UNION Eiendomsinvest Norge AS 6 % Syndikater 19% Eiendomsporteføljen, som forvaltes av UNION Eiendomskapital, er delt inn i flere ulike segmenter: (43 %) Kategorien inkluderer større og mindre handelseiendommer, handelsseksjoner og kjøpesenter. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 46 handelseiendommer med et samlet areal på ca. 250 000 m 2 og en samlet leie på ca. NOK 278 millioner, tilsvarende 43 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av handelseiendommer inkluderer blant annet tre kjøpesentre. Porteføljen består av flere kjente leietakere som blant annet REMA 1000, Elkjøp, Plantasjen, Elixia, Bohus og XXL. Lager/Kombi (22 %) Kategorien Lager/Kombi inkluderer rene lager og logistikk eiendommer, kombinasjonsbygg med lager og mindre kontorarealer og industrieiendommer. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 10 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på ca. 150 000 m 2 og en samlet leie på ca. NOK 143 millioner, tilsvarende 22 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/ kombi eiendommer består av kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Brynhild Gruppen AS, og Netthandelen.no. (30 %) UNION Eiendomskapital forvalter i dag 18 kontoreiendommer med et samlet areal på ca. 140 000 m 2 og en samlet leie på ca. NOK 190 millioner, tilsvarende 30 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som eksempelvis Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Nokia Siemens Networks AS og Heimdal Gruppen AS. Annet (5 %) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, treningssenter, parkering, tomter og annet. UNION Eiendomskapital forvalter i dag fire eiendommer i denne kategorien et parkeringsanlegg, et trykkeri, et industribygg og et kombinasjonsbygg bestående av blant annet restaurant og kontorlokaler på 4 000 m 2. Utviklingspotensiale i porteføljen UNION Eiendomskapital har samlet 78 eiendommer under forvaltning. Av disse er det identifisert restruktureringsprosjekter på 11 av eiendommene, og det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca. 220 000 m 2 nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess. Rogaland Telemark 2 4 3 1 1 4 6 4 3 1 5 Nord-Trøndelag Sør-Trøndelag Hordaland Oppland Hedmark Buskerud Oslo Akershus Østfold Vestfold Vest-Agder Transaksjonsvolum Syndikater 19% UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % 10 000 9 000 10 9 8 000 8 7 000 7 6 000 6 5 000 5 4 000 4 3 000 3 2 000 2 1 000 1 22 15 0 0 Lager/kombi 14% 46% 78 112 1 Verdi Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Antall eiendommer Storebrand Eiendomsfond AS 75 % 15 1 053 63 41 3 732 103 34% Lager / Kombi Annet Figurene er fordelt på leieinntekter 73 4 665 1 409 Syndikater Storebrand Eiendomsfond AS 75 % UNION Eiendomsinvest Norge ASA Storebrand Eiendomsfond AS 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 UNION Eiendomskapital (UEK) er en aktiv eiendomsforvalter som kjøper og selger eiendommer. UEK har i perioden 2005 2012 realisert 29 eiendommer til en samlet verdi av NOK 4,2 mrd. Salgene har i gjennomsnitt gitt investorene en egenkapitalavkastning (IRR) på 22,5 %. 74 586 508 74 78 647 671 601 224 79 78 749 493 707 764 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge Storebrand Eiendomsfond AS
12 13 syndikater syndikater UNION Eiendomskapital forvalter i dag 18 syndikater. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene: kontor, handel, bolig og lager/kombi. Porteføljen har en samlet leie på NOK 161,9 millioner og et areal på ca. 132 200 m 2. Transaksjonsvolum syndikater 1800 1800 Nye eiendommer Solgte eiendommer 18 18 16 1600 Samlet eiendomsp ortefølje 1600 1400 18 Antall eiendommer 1 368 13 13 1400 12 1200 1200 11 11 10 1000 1000 848 800 763 800 662 600 600 541 5 400 400 326 359 232 249 209 200 162 156 200 112 103 1 63 0 02004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 14 12 10 8 6 4 2 0 Segmentfordeling - type Lager/kombi 3% Annet 7 % 58% 32% Lager / Kom Annet Verdi Figuren er basert på leieinntekter Syndikateiendommer Adresse Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Gjenværende Syndikater 19% leietid Haakon VII's gate 98 2005 Bodø Nordland 5 900 7 100 000 6,9 UNION Eiendomsinvest Kremmartunet Kjøpesenter Lilletuneveien 6 A 2006 2006 Gol Sarpsborg Buskerud Østfold 7 Norge 200 ASA 6 % 5 400 6 900 000 5 100 000 2,0 7,1 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi 6 900 4 500 000 2,3 Keysersgate 1 2008 Oslo Oslo Annet 4 000 5 500 000 8,3 Bolette Brygge 1 2009 Oslo Oslo 3 400 12 100 000 6,3 Mailundveien 23 2010 Oslo Oslo 3 100 4 300 000 7,0 Damveien 2 2010 Gjøvik Oppland 2 300 2 500 000 9,7 Gräsroten 1 2010 Karlstad Värmland 8 800 4 800 000 14,5 Grønørveien 54 2011 Orkanger Sør Trøndelag Annet 4 800 6 400 000 Storebrand Eiendomsfond AS 75 % 13,1 Liamyrane 8 2011 Bergen Hordaland 11 200 11 800 000 6,1 Kanalsletta 3 2011 Sola Rogaland 15 500 25 000 000 10,0 Holmenkollveien 96 2011 Oslo Oslo 800 1 300 000 3,0 Neuberggaten 19 2011 Oslo Oslo 700 1 700 000 5,0 Thurmannsgate 12b 2011 Oslo Oslo 1 700 3 400 000 5,0 Stasjonsveien 4 2011 Oslo Oslo 4 600 7 400 000 4,1 Aslakveien 20 2012 Oslo Oslo /Lager 21800 17 600 000 2,5 Buråsen 24,28 og 30 2012 Kristiansand Vest-Agder 7 500 15 000 000 2,3 Østervåg 7 2012 Stavanger Rogaland 4 300 6 700 000 5,6 Drengsrudhagen 4 2012 Asker Akershus 4 000 6 500 000 9,7 Grenseveien 69* 2012 Oslo Oslo /kontor 8 300 6 300 000 4,3 Totalt 132 200 161 900 000 *Inkl. budsjettert omsetningsleie Syndikate UNION E Storebran
14 15 Haakon VII s gate 98 AS Kremmartunet Kjøpesenter AS UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Cato Hauge Selskapsinfomasjon Finansiering SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Haakon VII s gate 98 AS Prosjektstart: 01.03.05 Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering: 21 480 000 Lån ved etablering: 68 100 000 Eiendomsverdi ved etablering: 84 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 14 237 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: 8 290 000 Haakon VII s gate 98, Bodø Bygningsår: 1989, påbygget i 1998 og 2004 Antall leietagere: 1 NAV Nordland Bygningsareal (BTA): 5 900 kvm Tomteareal (selveiet): 9 000 kvm P-plasser : 130 6,9 år Vektet KPI-regulering: 60 % Ved etablering: 6 400 000 1 080 Per 01.01.2013: 7 100 000 1 200 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 37 800 000 31.03.15 5,0 % Transje 2: Flytende: 17 500 000 3mnd Nibor 4,5 % Transje 3: Flytende: 1 600 000 3mnd Nibor 4,5 % Totalt: 56 900 000 4,8 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 100 000 1 100 000 2 800 000 Totalt: 1 100 000 1 100 000 2 800 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,50 % 8,00 % 8,50 % Eiendomsverdi: 86 000 000 81 000 000 76 000 000 Latent skatt: -2 100 000-1 500 000-1 100 000 Netto eiendomsverdi: 83 900 000 79 500 000 74 900 000 Øvrige eiendeler: 3 700 000 3 700 000 3 700 000 Sum Eiendeler: 87 600 000 83 200 000 78 600 000 Kortsiktig gjeld: 1 600 000 1 600 000 1 600 000 Gjeld: 56 900 000 56 900 000 56 900 000 SWAP-verdier: -1 500 000-1 500 000-1 500 000 Verdijustert egenkapital: 27 600 000 23 200 000 18 600 000 Eiendomsverdi per kvm.: 14 600 13 700 12 900 Finansieringsgrad (eiendom): 66 % 70 % 75 % IRR siden oppstart: 8 % 6 % 3 % Akkumulert avkastning: 67 % 47 % 25 % Kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: 20 000 000 Lån ved etablering: 68 400 000 Eiendomsverdi ved etablering: 84 900 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 11 792 Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte: 1 000 000 Sentrumsvegen 116, Gol Kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab. 1986 og 1997 Antall leietagere: 18 Cubus, Intersport, mfl Bygningsareal (BTA): 7 200 kvm Tomteareal (selveiet): 6 000 kvm P-plasser: 113 2,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 26 % Ved etablering: 6 100 000 850 Per 01.01.2013: 6 900 000 960 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 10 400 000 3 mnd. Nibor 4,2 % Transje 2: Fast: 39 300 000 06.02.17 7,3 % Transje 3: flytende: 9 800 000 Nibor 3,9 % Transje 4: flytende: 4 300 000 3 mnd. Nibor 7,1 % Totalt: 63 800 000 6,3 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Transje 1: 2 200 000 2 200 000 2 200 000 Transje 3: 500 000 500 000 500 000 Transje 4: 4 300 000 - - Totalt: 7 000 000 2 700 000 2 700 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsverdi: 82 000 000 77 000 000 73 000 000 Latent skatt: (5 200 000) (4 700 000) (4 200 000) Netto eiendomsverdi: 76 800 000 72 300 000 68 800 000 Øvrige eiendeler: 3 700 000 3 700 000 3 700 000 Sum Eiendeler: 80 500 000 76 000 000 72 500 000 Kortsiktig gjeld: 1 300 000 1 300 000 1 300 000 Gjeld: 63 700 000 63 700 000 63 700 000 SWAP-verdier: -4 500 000-4 500 000-4 500 000 Verdijustert egenkapital: 11 000 000 6 500 000 3 000 000 Eiendomsverdi per kvm.: 11 400 10 700 10 100 Finansieringsgrad (eiendom): 78 % 83 % 87 % IRR siden oppstart: -8 % -16 % -25 % Akkumulert avkastning: -40 % -63 % -80 % Haakon VII s gate 98 AS ble etablert i 2005. Selskapet kjøpte eiendommen Haakon VII s gate 98 i Bodø. Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Nordland. Kremmartunet Kjøpesenter er markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. NAV Nordland leier bygget på en barehouse kontrakt og har ansvaret for drift og vedlikehold på eiendommen.
16 17 Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Lagerutvikling Holding KS UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg Selskapsinfomasjon FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: 18 500 000 Innbetaling fra deltakere 2010: 2 000 000 Lån ved etablering: 48 375 000 Eiendomsverdi ved etablering: 64 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 900 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte 800 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 9 400 000 3 mnd Nibor 4,0 % Transje 2: Fast: 30 000 000 31.12.17 6,7 % Aksjonærlån: 2 000 000 n/a n/a Totalt 41 400 000 6,0 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 600 000 1 600 000 1 600 000 Totalt: 1 600 000 1 600 000 1 600 000 Lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: 27.12.07 Antall investorer: 15 Egenkapital ved etablering: 51 000 000 Tilbakebetalt egenkapital: 33 500 000 Lån ved etablering: 54 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 70 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 10 145 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 3 300 000 3 mnd. NIBOR 2,8 % Transje 2: Fast: 44 700 000 15.01.18 7,3 % Totalt: 48 000 000 7,0 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 800 000 1 700 000 2 100 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 800 000 1 700 000 2 100 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivtetsanalyse av Eiendomsverdi Tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: 1970 - rehabilitert 2000-2006 Antall leietagere: 7 REMA 1000, Posten Norge Bygningsareal (BTA): 5 400 kvm Tomteareal (selveiet): 4 900 kvm P-plasser: 210 7,1 år Vektet KPI-regulering: 91 % Arealledighet: 15 % Ved etablering: 5 000 000 930 Per 01.01.2013: 5 100 000 940 Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: 66 000 000 64 000 000 62 000 000 Latent skatt: -2 300 000-2 100 000-1 900 000 Netto eiendomsverdi: 63 700 000 61 900 000 60 100 000 Øvrige eiendeler: 2 300 000 2 300 000 2 300 000 Sum Eiendeler: 66 000 000 64 200 000 62 400 000 Kortsiktig gjeld: 900 000 900 000 900 000 Langsiktig gjeld: 41 400 000 41 400 000 41 400 000 SWAP-verdier: -2 600 000-2 600 000-2 600 000 Verdijustert egenkapital: 21 100 000 19 300 000 17 500 000 Eiendomsverdi per kvm.: 12 300 11 900 11 500 Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 65 % 67 % IRR siden oppstart: 1 % 0 % -2 % Akkumulert avkastning: 7 % -2 % -11 % Solgaard Skog, Moss Kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 Collicare AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): 6 900 kvm 18 100 kvm 2,3 år Vektet KPI-regulering: n/a Ved etablering: 5 200 000 750 Per 01.01.2013 (omsetningsleie): 4 500 000 650 Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi: n/a n/a n/a Latent skatt: n/a n/a n/a Netto eiendomsverdi: n/a n/a n/a Øvrige eiendeler: n/a n/a n/a Sum Eiendeler: n/a n/a n/a Kortsiktig gjeld: n/a n/a n/a Gjeld: n/a n/a n/a SWAP-verdier: n/a n/a n/a Verdijustert egenkapital: n/a n/a n/a Eiendomsverdi per kvm.: n/a n/a n/a Finansieringsgrad (eiendom): n/a n/a n/a IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommmen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en handel og kontoreiendom beliggende i et etablert handelsområde på Tunejordet i Sarpsborg. Det er et potensial for utvikling av sidebygget som utgjør ca. 900 kvm. Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommmen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss med meget god profilering mot E6. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger (NTN Holding AS). NTN Holding AS gikk konkurs i 2010. Eiendommen har i etterkant blitt i sin helhet leiet ut til Collicare AS.
18 Keysersgate Eiendom AS Tjuvholmen 1 AS 19 UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: 18.04.08 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 18 150 000 Lån ved etablering: 58 500 000 Eiendomsverdi ved etablering: 78 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 19 500 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo Sentrum, kontor og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Offentlig stiftelse Bygningsareal (BTA): 4 000 kvm Tomteareal (selveiet): 790 kvm P-plasser: 0 8,3 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering: 5 000 000 1 250 Per 01.01.2013: 5 500 000 1 380 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: 54 000 000 19.04.18 7,1 % Aksjonærlån: 4 000 000 19.04.18 7,1 % Totalt: 58 000 000 7,1 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Totalt: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: 74 000 000 72 000 000 69 000 000 Latent skatt: -6 100 000-5 800 000-5 500 000 Netto eiendomsverdi: 67 900 000 66 200 000 63 500 000 Øvrige eiendeler: 3 800 000 3 800 000 3 800 000 Sum Eiendeler: 71 700 000 70 000 000 67 300 000 Kortsiktig gjeld: 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Gjeld: 58 000 000 58 000 000 58 000 000 SWAP-verdier: -5 800 000-5 800 000-5 800 000 Verdijustert egenkapital: 4 900 000 3 200 000 500 000 Eiendomsverdi per kvm.: 18 600 17 900 17 300 Finansieringsgrad (eiendom): 78 % 81 % 84 % IRR siden oppstart: -24 % -31 % -53 % Akkumulert avkastning: -73 % -82 % -97 % Tjuvholmen 1 AS Prosjektstart: 07.12.09 Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: 16 750 000 Lån ved etablering: 138 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 152 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 46 100 Eiendomsyield ved kjøp: 7,2 % Akkumulert utbytte: 0 Tjuvholmen - Oslo Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 3 UNION Gruppen AS, Navigea Bygningsareal (BTA): 3 400 kvm Tomteareal (selveiet): 600 kvm P-plasser: 16 6,3 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering: 11 700 000 3 550 Per 01.01.2013: 12 100 000 3 670 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 51 600 000 16.10.17 5,8 % Transje 2: Flytende: 51 600 000 3 mnd Nibor 3,6 % Transje 3: Flytende: 30 000 000 Flytende 6,1 % Aksjonærlån: 7 000 000 NIBOR 3,2 % Totalt: 140 200 000 4,9 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 3 500 000 3 500 000 3 500 000 Pantelån Transje 3: 30 000 000 - - Totalt: 33 500 000 3 500 000 3 500 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 5,25 % 5,50 % 5,75 % Eiendomsverdi: 219 000 000 209 000 000 200 000 000 Latent skatt: -8 500 000-7 500 000-6 600 000 Netto eiendomsverdi: 210 500 000 201 500 000 193 400 000 Øvrige eiendeler: 3 800 000 3 800 000 3 800 000 Sum Eiendeler: 214 300 000 205 300 000 197 200 000 Kortsiktig gjeld: 1 800 000 1 800 000 1 800 000 Gjeld: 140 200 000 140 200 000 140 200 000 SWAP-verdier: -5 100 000-5 100 000-5 100 000 Verdijustert egenkapital: 67 200 000 58 200 000 50 100 000 Eiendomsverdi per kvm.: 66 200 63 200 60 500 Finansieringsgrad (eiendom): 61 % 64 % 67 % IRR siden oppstart: 57 % 50 % 43 % Akkumulert avkastning: 301 % 247 % 199% Keysesgate Eiendom AS ble etablert i april 2008. Selskapet kjøpte AS Keysesgate NR 1 med tilhørende eiendom Keysersgate NR 1 i Oslo sentrum. Eiendommen er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgaten i et område med mye offentlig virksomhet. EIendommen ble bygget 1892 og inneholder bl.a. kontorer, restaurant og butikker. I 2012 ble eiendommens fasade rehabilitert og alle vinduer byttet ut. Tjuvholmen 1 AS ble etablert i 2009 og eier eiendommen Bolette Brygge 1 i Oslo. Bolette Brygge 1 ligger på Tjuvholmen, inntil kanalen som deler den fra Aker Brygge. Bygget ligger vis a vis Bryggetorget på Aker Brygge. Bygget er tegnet av arkitektfirmaet Kristin Jarmund Arkitekter og ble ferdigstilt i 2007. Bygget har en fasade i glass og kalkstein og fremstår som et av Oslos flotteste kontorbygg. UNION Gruppen AS og Navigea Securities AS er leietakere i eiendommen.
20 Mailundveien 23 AS Damvegen 2 Eiendom AS 21 UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Mailundveien 23 AS Prosjektstart: 26.01.10 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering 1) : 15 720 000 Lån ved etablering: 41 300 000 Eiendomsverdi ved etablering: 55 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 17 700 Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Akkumulert utbytte: 0 Sinsen i Oslo Bygningsår: 1956. Rehab. i 2007 Antall leietagere: 1 Oslo Kommune Bygningsareal (BTA): 3 100 kvm Tomteareal (selveiet): 4 400 kvm P-plasser: 24 7,0 år Vektet KPI-regulering: 90 % Arealledighet: - Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 2) Transje 1: Flytende: 40 200 000 3 mnd Nibor 3,10 % Totalt: 40 200 000 3,10 % 2) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 40 200 000 n/a n/a Totalt: 40 200 000 n/a n/a Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: 60 000 000 58 000 000 56 000 000 Latent skatt: -1 100 000-900 000-700 000 Netto eiendomsverdi: 58 900 000 57 100 000 55 300 000 Øvrige eiendeler: 3 600 000 3 600 000 3 600 000 Sum Eiendeler 62 500 000 60 700 000 58 900 000 Kortsiktig gjeld: 1 100 000 1 100 000 1 100 000 Gjeld: 40 200 000 40 200 000 40 200 000 SWAP-verdier: n/a n/a n/a Verdijustert egenkapital: 21 200 000 19 400 000 17 600 000 Eiendomsverdi per kvm.: 19 500 18 800 18 100 Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 69 % 72 % Damvegen 2 Eiendom AS Prosjektstart: 18.06.10 Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: 10 750 000 Lån ved etablering: 20 150 000 Eiendomsverdi ved etablering: 30 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 13 300 Eiendomsyield ved kjøp: 7,8 % Akkumulert utbytte: 1 400 000 Hunndalen på Gjøvik Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Byggmax Norge AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: 2 300 kvm 9 500 kvm n/a 9,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 6 100 000 3 mnd. NIBOR 3,9 % Transje 2: Fast: 13 400 000 25.06.20 6,0 % Totalt: 19 400 000 0,0 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 400 000 400 000 400 000 Totalt: 400 000 400 000 400 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: 33 000 000 32 000 000 31 000 000 Latent skatt: -1 500 000-1 300 000-1 200 000 Netto Eiendomsverdi: 31 500 000 30 700 000 29 800 000 Øvrige eiendeler: 1 100 000 1 100 000 1 100 000 Sum Eiendeler 32 600 000 31 800 000 30 900 000 Kortsiktig gjeld: 400 000 400 000 400 000 Gjeld: 19 400 000 19 400 000 19 400 000 SWAP-verdier: -1 200 000-1 200 000-1 200 000 Verdijustert egenkapital: 11 600 000 10 800 000 9 900 000 Eiendomsverdi per kvm.: 14 200 13 800 13 300 Finansieringsgrad (eiendom): 59 % 61 % 63 % Ved etablering: 4 000 000 1 290 Per 01.01.2013: 4 300 000 1 387 IRR siden oppstart: 11 % 8 % 4 % Akkumulert avkastning: 35 % 23 % 12 % Ved etablering: 2 400 000 1 040 Per 01.01.2013: 2 500 000 1 090 IRR siden oppstart: 8 % 5 % 2 % Akkumulert avkastning: 21 % 13 % 5 % 1) Lånt inn i form av aksjonærlån/ behandlet som egenkapital i beregningene Mailundveien 23 AS ble etablert i januar 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Mailundveien 23. Oslo kommune bruker eiendommen til Helsestasjon, avdeling for Barnevernet, Fagsenter for barn og unge etc. Oslo Kommune leier samtlige arealer i bygningen. Eiendommen har 24 parkeringsplasser. Det er inngått avtale med Europark for drift av parkeringsplassene. Damvegen 2 Holding AS ble etablert i mai 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Damvegen 2 i Gjøvik kommune. Eiendommen er beliggende i handelsområdet Hunndalen ca. 5 km utenfor Gjøvik sentrum og er utleid til Byggmax Norge AS. Området har befestet seg som handelsområde for bil, byggvare og lettindustri.
22 Gräsroten 1 Holding AS Grønørveien 54 Eiendom AS 23 UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns UNION Eiendomkapital AS Torgeir Røstberg SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Gräsroten 1 Holding AS Prosjektstart: 01.10.10 Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering SEK: 22 850 000 Lån ved etablering SEK: 51 800 000 Eiendomsverdi ved etablering SEK: 74 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 8 400 Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Akkumulert utbytte: 2 200 000 Karlstad, Sverige Bygningsår: 1987/2008 Antall leietagere: 1 Plantagen Sverige AB Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser : 8 800 kvm 21 400 kvm n/a 14,5 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering SEK: 5 400 000 610 Per 01.01.2013 SEK: 5 600 000 640 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: 47 900 000 01.10.17 4,8 % Totalt: 47 900 000 4,8 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 300 000 1 300 000 1 300 000 Totalt: 1 300 000 1 300 000 1 300 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 6,50 % 7,00 % 7,50 % Eiendomsverdi: 85 000 000 79 000 000 74 000 000 Øvrige eiendeler: 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Sum Eiendeler: 89 000 000 83 000 000 78 000 000 Kortsiktig gjeld: 4 200 000 4 200 000 4 200 000 Gjeld: 47 900 000 47 900 000 47 900 000 SWAP-verdier: -2 700 000-2 700 000-2 700 000 Verdijustert egenkapital: 34 200 000 28 200 000 23 200 000 Eiendomsverdi per kvm.: 9 600 9 000 8 500 Finansieringsgrad (eiendom): 56 % 61 % 65 % IRR siden oppstart: 23 % 14 % 5 % Akkumulert avkastning: 59 % 33 % 11 % *Alle tall i SEK Grønørveien 54 AS Prosjektstart: 01.02.11 Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering: 22 500 000 Lån ved etablering: 55 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 75 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 15 300 Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Akkumulert utbytte: 3 500 000 Orkanger Trykkeri Bygningsår: 2010 Antall leietagere: 1 Nr 1 Adressa Trykk Orkanger AS Bygningsareal (BTA): 4 800 kvm Tomteareal (selveiet): 9 700 kvm P-plasser: 0 13,1 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - Ved etablering: 6 300 000 1 290 Per 01.01.2013: 6 400 000 1 310 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende rente: 21 500 000 3 mnd. NIBOR 3,6 % Transje 2: Fast rente: 16 100 000 15.01.21 6,0 % Transje 3: Fast rente: 16 100 000 15.01.18 5,8 % Totalt: 53 700 000 5,01 % 1) Inklusive margin Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 500 000 1 800 000 2 000 000 Totalt: 1 500 000 1 800 000 2 000 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Eiendomsyield: 7,5 % 8,0 % 8,5 % Eiendomsverdi: 85 000 000 80 000 000 75 000 000 Latent skatt: -2 400 000-1 800 000-1 400 000 Netto eiendomsverdi: 82 600 000 78 200 000 73 600 000 Øvrige eiendeler: 2 100 000 2 100 000 2 100 000 Sum Eiendeler: 84 700 000 80 300 000 75 700 000 Kortsiktig gjeld: 600 000 600 000 600 000 Gjeld: 53 700 000 53 700 000 53 700 000 SWAP-verdier: -3 100 000-3 100 000-3 100 000 Verdijustert egenkapital: 27 300 000 22 900 000 18 300 000 Eiendomsverdi per kvm.: 17 300 16 300 15 300 Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 67 % 72 % IRR siden oppstart: 19 % 9 % -2 % Akkumulert avkastning: 37 % 17 % -3 % Gräsroten 1 Holding AS ble etablert i september 2010. Selskapet etablerte det svenske selskapet Gräsroten Holding AB som igjen kjøpte eiendommen Gräsdalsgatan 1 i Karlstad i Sverige. Eiendommen, som ligger med meget god beliggenhet langs E -18 ved handelsområdet Bergvik i Karlstad er leiet ut til Plantagen som igjen fremutleier deler av bygget til møbelkjeden EM møbler. Bygget er en kombinasjon av nybygg og rehabilitert bygning på 8 820 kvm. Leietaker dekker driftsutgifter, forsikring, evt. kommunale avgifter og vedlikehold på eiendommen. Eiendommen ligger på Grønøra i Orkanger, et etablert område for industri, ca. 45 km utenfor Trondheim. Bygget fungerer som felles trykkeri for Polaris Media ASA og A-pressen AS og inneholder pressehall, pakkeri, kjørehall, papirlager og operatørrom på første plan, samt ventilasjonsrom, galleri, kontor og garderobe på andre plan.
24 Liamyrane Holding AS Kanalsletta Holding AS 25 UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen UNION Eiendomkapital Torgeir Røstberg SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Liamyrane Holding AS Prosjektstart: 08.07.11 Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: 40 000 000 Lån ved etablering: 105 000 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 103 900 000 3 mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: 0 Totalt: 103 900 000 3,8 % 1) Inklusive margin Kanalsletta AS Prosjektstart: 20.12.11 Antall investorer: 9 Egenkapital ved etablering: 74 600 000 Lån ved etablering: 256 500 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: 128 300 000 3 mnd Nibor 3,9 % Transje 2: Fast rente: 128 300 000 22.12.16 5,0 % Totalt: 256 600 000 4,5 % 1) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: 140 150 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 12 500 Eiendomsyield ved kjøp: 7,50 % Akkumulert utbytte: 12 000 000 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 700 000 1 900 000 2 200 000 Totalt: 1 700 000 1 900 000 2 200 000 Eiendomsverdi ved etablering: 342 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 22 100 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 900 000 2 600 000 252 000 000 Totalt: 1 900 000 2 600 000 252 000 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Åsane, Bergen Bygningsår: 1979, rehabilitert i 2005 Antall leietagere: 9 europris, Møbelringen m.fler Bygningsareal (BTA): 11 200 kvm Tomteareal (selveiet): 14 000 kvm P-plasser: - 6,1 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 11 % Ved etablering: 11 500 000 1 030 Per 01.01.2013: 11 800 000 1 040 Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: 153 000 000 148 000 000 143 000 000 Latent skatt: -11 000 000-10 000 000-10 000 000 Netto eiendomsverdi: 142 000 000 137 000 000 133 000 000 Øvrige eiendeler: 3 700 000 3 700 000 3 700 000 Sum Eiendeler 145 700 000 140 700 000 136 700 000 Kortsiktig gjeld: 1 100 000 1 100 000 1 100 000 Gjeld: 103 900 000 103 900 000 103 900 000 SWAP-verdier: 0 0 0 Verdijustert egenkapital: 40 700 000 35 700 000 31 700 000 Eiendomsverdi per kvm.: 10 900 10 600 10 200 Finansieringsgrad (eiendom): 68 % 70 % 73 % IRR siden oppstart: 21 % 13 % 6 % Akkumulert avkastning: 32 % 19 % 9 % Forus,Rogaland Bygningsår: 2011-2013 Antall leietagere: 1 Fabricom Bygningsareal (BTA): 15 500 kvm Tomteareal (selveiet): 11 000 kvm P-plasser: 210 10 år (fra ferdigstillelse) Vektet KPI-regulering: 90 % Arealledighet: - Ved ferdigstillelse: 25 000 000 1 610 Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: 385 000 000 371 000 000 357 000 000 Latent skatt: (12 700 000) (11 200 000) (9 900 000) Netto eiendomsverdi: 372 300 000 359 800 000 347 100 000 Øvrige eiendeler: - - - Sum eiendeler: 372 300 000 359 800 000 347 100 000 Gjeld: 256 600 000 256 600 000 256 600 000 Kortsiktig gjeld: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Swap-verdier: -4 700 000-4 700 000-4 700 000 Verdijustert egenkapital: 112 700 000 100 200 000 87 500 000 Eiendomsverdi per kvm: 24 800 23 900 23 000 Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 69 % 72 % IRR siden oppstart: 49 % 33 % 17 % Akkumulert avkastning: 51 % 34 % 17 % Eiendommen ligger sentralt på Liamyrane i Åsane. Det arbeides med en ny reguleringsplan for området, og butikkene som i dag er etablert i området, har svært gode omsetningstall. Kanalsletta 3 er en kontoreiendom med en 10 års kontrakt som skal oppføres i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid til Fabricom AS fra ferdigstillelse 01.08.2013. Eiendommen har en svært gunstig beliggenhet på Forus Vest som er det området det bygges flest nye næringsbygg i Stavanger-området for tiden. Det er av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten like ved eiendommen.
26 Oslo Vest seiendommer AS Aslakveien Invest AS 27 UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Oslo Vest Holding AS Prosjektstart: 22.12.11 Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: 48 000 000 Lån ved etablering: 140 200 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 69 100 000 3 mnd. NIBOR 3,9 % Transje 2: Fast: 70 000 000 27.12.17 5,1 % Totalt: 139 100 000 4,53 % 1) Inklusive margin Aslakveien Invest AS Prosjektstart: 01.06.12 Antall investorer: 27 Egenkapital ved etablering: 72 500 000 Lån ved etablering: 180 000 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 90 000 000 3 mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: 90 000 000 01.06.17 5,1 % Totalt: 180 000 000 4,63 % 1) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: 191 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 24 600 Eiendomsyield ved kjøp: 6,90 % Akkumulert utbytte: 5 500 000 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 400 000 1 400 000 1 400 000 Totalt: 1 400 000 1 400 000 1 400 000 Eiendomsverdi ved etablering: 260 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 900 Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 0 0 0 Totalt: 0 0 0 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Oslo Vest Bygningsår: Antall leietagere: 20 ICA Norge AS Bygningsareal (BTA): 7 800 kvm Tomteareal (selveiet): P-plasser : 72 4,1 år Vektet KPI-regulering: 98 % Ved etablering: 13 600 000 1 740 Per 01.01.2013: 13 800 000 1 770 Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: 204 000 000 197 000 000 190 000 000 Latent skatt: -14 000 000-13 000 000-12 000 000 Netto eiendomsverdi: 190 000 000 183 000 000 177 000 000 Øvrige eiendeler: 3 400 000 3 400 000 3 400 000 Sum Eiendeler: 193 400 000 186 400 000 180 400 000 Kortsiktig gjeld: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Gjeld: 140 600 000 140 600 000 140 600 000 SWAP-verdier: -2 100 000-2 100 000-2 100 000 Verdijustert egenkapital: 49 000 000 42 000 000 36 000 000 Eiendomsverdi per kvm.: 24 400 23 500 22 700 Finansieringsgrad (eiendom): 68 % 71 % 73 % IRR siden oppstart: 13 % -1 % -13 % Akkumulert avkastning: 14 % -1 % -14 % Aslakveien 20 Oslo / lager Bygningsår: 1960 1968 Antall leietagere: 33 33 leietagere Bygningsareal (BTA): 21 800 kvm Tomteareal (selveiet): 17 800 kvm P-plasser: 176 2,5 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 7 % Ved etablering: 19 900 000 910 Per 01.01.2013: 17 600 000 810 Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: 280 000 000 260 000 000 240 000 000 Latent skatt: -25 000 000-23 000 000-21 000 000 Netto eiendomsverdi: 255 000 000 237 000 000 219 000 000 Øvrige eiendeler: 16 200 000 16 200 000 16 200 000 Sum Eiendeler: 271 200 000 253 200 000 235 200 000 Kortsiktig gjeld: 1 800 000 1 800 000 1 800 000 Gjeld: 180 000 000 180 000 000 180 000 000 SWAP-verdier: -1 700 000-1 700 000-1 700 000 Verdijustert egenkapital: 87 700 000 69 700 000 51 700 000 Eiendomsverdi per kvm.: 11 700 10 900 10 000 Finansieringsgrad (eiendom): 64,3 % 69,2 % 75,0 % IRR siden oppstart: 39 % -7 % -44 % Akkumulert avkastning: 21 % -4 % -29 % Eiendommene er kjøpt som del av portefølje av fire handelseiendommer, hvor ICA er hovedleietaker. Eiendommene er godt etablert som dagligvaresenter i sine respektive markedsområder. Se for øvrig under kapittelet UNION Eiendomsinvest Norge AS for mer spesifikk informasjon om hver enkelt eiendom. Eiendommen Aslakveien 20-28 ble i 2010 kjøpt av selskapet UNION Eiendomsinvest Norge AS. Union Eiendomsinvest Norge AS har nå solgt ut eiendommen til Aslakveien Invest AS og Obos Nye Hjem AS. Eiendommen vil i fremtiden blir konvert til 350 boliger. Eiendommen har i dag 33 leietakere.
28 Buråsen Holding AS Drengsrudhagen AS 29 UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen UNION Eiendomkapital AS Katrine Duns SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Selskapsinfomasjon Finansiering Buråsen Holding AS Prosjektstart: 30.06.12 Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: 45 000 000 Lån ved etablering: 90 000 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 45 000 000 3 mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: 44 300 000 15.07.17 5,1 % Totalt 89 300 000 4,60 % 1) Inklusive margin Drengsrudhagen AS Prosjektstart: 15.12.12 Antall investorer: 12 Egenkapital ved etablering: 30 500 000 Lån ved etablering: 62 700 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 31 350 000 20.12.19 4,3 % Transje 2: Flytende: 31 350 000 3mnd Nibor 4,3 % Totalt: 62 700 000 4,3 % 2) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: 136 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 18 100 Eiendomsyield ved kjøp: 10,3 % Akkumulert utbytte 0 Type lån Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån 3 000 000 3 000 000 2 600 000 Totalt 3 000 000 3 000 000 2 600 000 Eiendomsverdi ved etablering: 91 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 22 800 Eiendomsyield ved kjøp: 7,0 % Akkumulert utbytte: 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 700 000 1 000 000 1 100 000 Totalt: 700 000 1 000 000 1 100 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sørlandsparken, Kristiansand Bygningsår: 2008/2010 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norway AS Bygningsareal (BTA) 7 500 kvm Tomteareal (selveiet) 12 400 kvm P-plasser - 2,3 år Vektet KPI-regulering 100 % Arealledighet: - Ved etablering 14 700 000 1 960 Per 01.01.2013 15 000 000 1 990 Eiendomsyield: 10,00 % 10,25 % 10,50 % Eiendomsverdi: 142 000 000 138 000 000 135 000 000 Latent skatt: -6 000 000-6 000 000-6 000 000 Netto eiendomsverdi: 135 000 000 132 000 000 129 000 000 Øvrige eiendeler: 9 000 000 9 000 000 9 000 000 Sum Eiendeler: 144 000 000 141 000 000 138 000 000 Kortsiktig gjeld: 2 200 000 2 200 000 2 200 000 Gjeld: 89 300 000 89 300 000 89 300 000 SWAP-verdier: -700 000-700 000-700 000 Verdijustert egenkapital: 51 800 000 48 800 000 45 800 000 Eiendomsverdi per kvm.: 18 000 17 600 17 200 Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 65 % 66 % IRR siden oppstart: 32 % 17 % 4 % Akkumulert avkastning: 15 % 8 % 2 % Drengsrud i Asker Bygningsår: Nybygg ferdigstilt 2012 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norge Bygningsareal (BTA): 4 000 kvm Tomteareal (selveiet): 10 000 kvm P-plasser: 100 9,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 6 500 000 1 630 Per 01.01.2013: 6 500 000 1 630 Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: 94 000 000 90 000 000 87 000 000 Latent skatt: -1 900 000-1 600 000-1 300 000 Netto eiendomsverdi: 92 100 000 88 400 000 85 700 000 Øvrige eiendeler: 7 200 000 7 200 000 7 200 000 Sum Eiendeler: 99 300 000 95 600 000 92 900 000 Kortsiktig gjeld: 5 000 000 5 000 000 5 000 000 Gjeld: 62 700 000 62 700 000 62 700 000 SWAP-verdier: -1 300 000-1 300 000-1 300 000 Verdijustert egenkapital: 30 300 000 26 600 000 23 900 000 Eiendomsverdi per kvm.: 23 400 22 600 21 800 Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 70 % 72 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Eiendommen har en god beliggenhet i Sørlandsparken i Kristiansand, og er i sin helhet leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Eiendommen er meget fleksibel i forhold til alternativ bruk. Drengsrudhagen AS ble etablert i desember 2012 i forbindelse ved kjøp av Drengsrudhagen 4 i Asker kommune. Eiendommen er et nybygg som i sin helhet er leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Bygget var ferdigstilt i desember 2012. Eiendommen er beliggende på Drengsrud i Asker og er hovedsakelig et kontorbygg med noe lager i kjeller. Eiendommen har god parkeringsdekning.
30 31 Grenseveien 69 AS Østervåg 7 Holding AS UNION Eiendomkapital AS Kristin Vollan UNION Eiendomkapital Marius Alfredsen SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING SELSKAPSINFORMASJON FINANSIERING Grenseveien 69 AS Prosjektstart: 17.12.12 Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: 30 000 000 Lån ved etablering: 51 000 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 25 500 000 18.12.17 5,2 % Transje 2: Flytende: 25 500 000 3mnd Nibor 4,7 % Totalt: 51 000 000 5,0 % 1) Inklusive margin Østervåg 7 Holding AS Prosjektstart: 19.12.12 Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: 26 800 000 Lån ved etablering: 68 600 000 Belåning: 01.01.13 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 34 300 000 3 mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: 34 300 000 18.12.17 4,3 % Totalt 68 600 000 4,06 % 1) Inklusive margin Eiendomsverdi ved etablering: 77 100 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 9 300 Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte: 0 Type lån: Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Totalt: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 98 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 22 800 Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte 0 Type lån Avdrag 2013 Avdrag 2014 Avdrag 2015 Pantelån 0 1 000 000 1 400 000 Totalt 0 1 000 000 1 400 000 Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Sensitivitetsanalyse av Eiendomsverdi Grenseveien 69, Oslo Kombinasjonseiendom Bygningsår: 1957 Antall leietagere: 10 8 leietakere Bygningsareal (BTA): 8 300 kvm Tomteareal (selveiet): 6 600 kvm P-plasser: 64 4,3 år Vektet KPI-regulering: 98 % Ved etablering: 6 200 000 750 Per 01.01.2013: 6 300 000 760 Eiendomsyield: 7,50 % 7,75 % 8,00 % Eiendomsverdi: 80 000 000 78 000 000 75 000 000 Latent skatt:: -700 000-400 000-200 000 Netto eiendomsverdi 79 300 000 77 600 000 74 800 000 Øvrige eiendeler: 4 500 000 4 500 000 4 500 000 Sum Eiendeler: 83 800 000 82 100 000 79 300 000 Kortsiktig gjeld: 1 500 000 1 500 000 1 500 000 Gjeld: 51 000 000 51 000 000 51 000 000 SWAP-verdier: -200 000-200 000-200 000 Verdijustert egenkapital: 31 100 000 29 400 000 26 600 000 Eiendomsverdi per kvm.: 9 700 9 400 9 100 Finansieringsgrad (eiendom): 63,8 % 65,4 % 68,0 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Østervågskaien, Stavanger Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 6 Asplan Viak AS Bygningsareal (BTA) Tomteareal (selveiet) P-plasser 4 300 kvm 850 kvm n/a 5,6 år Vektet KPI-regulering 100 % Ved etablering 6 600 000 1 530 Per 01.01.2013 6 700 000 1 560 Eiendomsyield: 6,25 % 6,50 % 6,75 % Eiendomsverdi: 103 000 000 99 000 000 95 000 000 Latent skatt: -8 000 000-7 000 000-7 000 000 Netto eiendomsverdi: 95 000 000 92 000 000 88 000 000 Øvrige eiendeler: 11 600 000 11 600 000 11 600 000 Sum Eiendeler: 106 600 000 103 600 000 99 600 000 Kortsiktig gjeld: 10 700 000 10 700 000 10 700 000 Gjeld: 68 600 000 68 600 000 68 600 000 SWAP-verdier: -100 000-100 000-100 000 Verdijustert egenkapital: 27 200 000 24 200 000 20 200 000 Eiendomsverdi per kvm.: 22 200 21 300 20 600 Finansieringsgrad (eiendom): 67 % 69 % 72 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Grenseveien 69 AS ble etablert i 2013 i forbindelse med kjøp av Grenseveien 69 i Oslo Kommune. Eiendommen er en kombinasjonseiendom på Ensjø med 8 leietakere. Ensjøbyen er i ferd med å forvandles fra å være en bydel dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med 5 000-7 000 boliger. Eiendommen har en god og attraktiv beliggenhet i Stavanger sentrum. Forvalter anser at det ligger et potensial for leievekst på eiendommen.
32 33 storebrand eiendomsfond Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Eiendomsfond AS er etablert og forvaltet av UNION Eiendomskapital AS siden 2005. I perioden 2005 til 2008 gjennomførte UNION Eiendomskapital 10 kvartalsvise emisjoner der det ble hentet inn totalt ca. NOK 2,4 milliarder i egenkapital fra mer enn 4 800 investorer. Fondet eier en diversifisert eiendomsportefølje som i dag er verdsatt til ca. NOK 6,7 milliarder. storebrand eiendomsfond Fondets strategi er å bygge opp en veldiversifisert eiendomsportefølje i Norge, både med hensyn til leietakerrisiko, kontraktslengder, eiendomssegment og geografisk spredning av eiendommene. Fondet har en tredelt livssyklus; Investeringsfase fra 2005 til 2007, forvaltningsfase fra 2008-2012, og en nedsalgsfase. Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23. mai 2012, ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember 2018. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 %, basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015, dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. Forvalter jobber aktivt med å maksimere verdien av eksisterende eiendomsmasse. Fondet består ved utløpet av 2012 av totalt 56 eiendommer. Fondets målsatte belåningsgrad er ca. 70 % over fondets levetid. Segmentfordeling Annet 6% Lager/kombi 18% 35% 41% Verdi Figuren er basert på leieinntekter Lager / Kombi Annet Storebrand Eiendomsfond AS Transaksjonsvolum Storebrand Eiendomsfond AS Fordeling av Syndikater eiendomsporteføljen 19% per fylke. Basert på leieinntekter UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Fylke % Syndikater 8000 8000 7000 7000 6000 6000 5000 5000 4000 4000 56 Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje Antall eiendommer 63 3 902 30 63 62 62 61 56 70 60 50 40 30 Akershus 19 % Hedmark 0 % Hordaland 5 % Nordland 2 % Nord-Trøndelag 1 % Storebrand Eiendomsfond AS 75 % Oppland 1 % Oslo 42 % Rogaland 1 % UNION Eiendo Storebrand Eie 3000 2 884 3000 2000 2000 10 1000 1000 512 259 346 415 423 406 41 177 0 02004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20 10 0 Sør-Trøndelag 10 % Telemark 2 % Troms 1 % Vest-Agder 7 % Vestfold 5 % Østfold 4 % Totalt 100 %
34 Stanseveien 21 AS 35 Eiendommer eiet av Storebrand Eiendomsfond AS per 31.03.2013 Adresse Over tatt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Løpetid Stanseveien 21 2005 Oslo Oslo Lager / Kombi 4 200 4 300 000 5,0 Landøyveien 2 (solgt) 2005 Asker Akershus 4 000 6 900 000 15,3 Vestre Rosten 79 2005 Trondheim Sør-Trøndelag 8 200 11 900 000 3,6 Kjøpmannsgata 28 2005 Stjørdal Nord-Trøndelag / 1 700 1 800 000 1,7 Kjøpmannsgata 30 2005 Stjørdal Nord-Trøndelag / 1 600 1 000 000 4,1 Kjøpmannsgata 34 2005 Stjørdal Nord-Trøndelag / 2 900 2 500 000 2,6 Raveien 269 2005 Sandefjord Vestfold 3 600 3 700 000 14,8 Vidjeveien 5 2005 Tønsberg Vestfold 3 600 4 300 000 14,8 Borgenveien 42 2005 Oslo Oslo 1 100 2 500 000 4,6 Karl Johans Gate 12 2006 Oslo Oslo / 4 100 10 800 000 8,2 Kirkegaten 34 2006 Oslo Oslo / 5 600 5 000 000 0,2 Adolph Tidemandsgate 12 2006 Lillestrøm Akershus 3 800 4 400 000 5,7 Brobekkveien 80 2006 Oslo Oslo Lager / Kombi 58 400 55 800 000 3,2 Alf Bjerckes vei 14 2006 Oslo Oslo Lager / Kombi 5 700 7 200 000 3,6 Bilittveien 6 2006 Vinterbro Akershus Lager / Kombi 12 200 14 700 000 6,3 Ærfuglveien 2 2006 Tromsø Troms 2 000 2 100 000 14,3 Moveien 53-55 2006 Sandefjord Vestfold 4 700 4 500 000 7,8 Energiveien 14 2006 Jessheim Akershus 3 200 3 600 000 5,8 Kjellerholen 7 2006 Skedsmo Akershus / 6 800 7 100 000 9,5 Rabekkgata 6 2006 Moss Østfold Industri 30 000 13 500 000 2,0 Energiveien 16 2006 Jessheim Akershus 2 600 3 400 000 4,8 Industriveien 7 2006 Trondheim Sør-Trøndelag 11 400 12 800 000 2,8 Sverdrupsgate 27 2006 Stavanger Rogaland 3 200 4 000 000 4,9 Luramyrveien 65 2007 Sandnes Rogaland 6 100 2 500 000 5,3 Kabelgata 40 2007 Oslo Oslo Lager / Kombi 15 400 24 400 000 7,8 Gunnar Knudsens vei 90 2007 Skien Telemark Lager / Kombi 16 500 11 100 000 4,8 Rabekkgata 4 2007 Moss Østfold Lager / Kombi 7 100 3 400 000 6,3 Gidsken Jacobsens vei 12 2007 Bodø Nordland / 2 800 2 300 000 8,4 Gidsken Jacobsens vei 14 2007 Bodø Nordland 3 000 4 200 000 5,5 Gidsken Jacobsens vei 22 2007 Bodø Nordland / 3 400 4 200 000 1,6 Gidsken Jacobsens vei 28-30-32 2007 Bodø Nordland / 1 600 1 900 000 3,8 Lørenveien 68 2007 Oslo Oslo 11 700 15 700 000 5,8 Deliveien 10 2007 Vestby Akershus Lager / Kombi 11 000 7 500 000 4,0 Dyrskueveien 5 2007 Ullensaker Akershus 7 600 7 600 000 10,1 Trollåsveien 6 2007 Oppegård Akershus 10 100 9 000 000 1,7 Vøyenengtunet 8 og 10 2007 Bærum Akershus 1 600 2 800 000 9,3 Vøyenengtunet 14 2007 Bærum Akershus 5 200 9 600 000 8,3 Hotvedtveien 6 2007 Sandefjord Vestfold 11 500 11 500 000 4,8 Markveien 35 2007 Oslo Oslo / 7 900 14 600 000 6,0 Lomoen 2007 Vinstra Oppland 1 400 1 800 000 14,3 Bassengveien 6 2007 Gjøvik Oppland 1 200 1 800 000 2,8 Hagebekksenteret 2007 Trysil Hedmark 1 400 1 800 000 1,6 Storgata 22 2007 Otta Oppland 1 100 1 400 000 0,9 Industriveien 21 2007 Jessheim Akershus 4 600 6 700 000 5,7 Husnes Storsenter 1) 2007 Husnes Hordaland 37 700 33 100 000 2,8 Mjåvannsvegen 28 2007 Kristiansand Vest-Agder Lager / Kombi 13 000 9 900 000 4,4 Industriveien 23 2007 Ullensaker Akershus 2 900 3 600 000 4,6 Orkdalsvegen 100 2007 Orkanger Sør-Trøndelag 2 700 3 600 000 3,6 OTI-Senteret 2007 Orkanger Sør-Trøndelag 11 400 15 300 000 2,1 Dronningens gate 3 2007 Oslo Oslo 1 800 3 600 000 4,2 Revierstredet 2 2007 Oslo Oslo 15 300 34 700 000 3,3 Kirkegaten 32 2007 Oslo Oslo / 3 100 2 900 000 3,2 Sandgata 28 2008 Trondheim Sør-Trøndelag Parkering 3 200 3 900 000 14,4 Hans Nilsen Hauges vei 1 2008 Fredrikstad Østfold 5 400 4 600 000 4,0 Kjellerholen 9 2008 Skedsmo Akershus / 6 900 11 400 000 4,3 Barstølveien 2009 Kristiansand Vest-Agder 24 100 26 000 000 10,4 Totalt 444 300 486 200 00 1) Mosvold Næring AS eier 25 % av eiendommen. Areal og leieinntekter er basert på 100 % eierskap. Stanseveien 21 AS Overtakelsesdato: 15.11.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 41 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 9 500 Eiendomsyield ved kjøp: 8,1 % Stanseveien 21, Oslo Lager / Kombi Eltel Networks AS, TS Trykk AS Vektet Gjenværende leietid (år): 5,0 Brutto leieinntekter: 4 300 000 Antall kvm.: 4 300 Kombinasjonseiendom med god beliggenhet. Eiendommen har av- og påkjøring fra Østre Aker vei, og ligger i et velfungerende område for denne type eiendom. Eiendommen har i dag 3 leieforhold, hvorav Eltel Networks AS og TS Trykk AS er største leietakere. Eiendommen er solgt i juni 2013. Landøyveien 2 AS Landøyveien 2 AS Overtakelsesdato: 16.11.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 62 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 15 500 Eiendomsyield ved kjøp: 6,0 % Landøyveien 2, Asker Plantasjen ASA Vektet Gjenværende leietid (år): 15,3 Brutto leieinntekter: 6 900 000 Antall kvm.: 4 000 Vestre Rosten 79 AS Vestre Rosten 79 AS Overtakelsesdato: 15.12.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 143 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 17 400 Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Vestre Rosten 79, Trondheim Atmel Norway AS, Heimdal Gruppen AS Vektet Gjenværende leietid (år): 3,6 Brutto leieinntekter: 11 900 000 Antall kvm.: 8 200 Eiendommen holder en meget god standard, og er fullt utleid. Atmel Norway AS som er største leietaker i eiendommen, fornyet sin leiekontrakt i begynnelsen av 2013. Eiendommen har en god beliggenhet på Vestre Rosten.
36 Kjøpmannsgt. 30/34 AS Borgenveien 42 AS 37 Kjøpmannsgt. 30/34 AS Overtakelsesdato: 23.12.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 74 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 12 500 Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Kjøpmannsgt. 28,30 og 34 i Stjørdal / MX Sport Stjørdal AS, Boots Apotek, m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 2,6 Borgenveien 42 AS Overtakelsesdato: 30.12.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 35 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 31 800 Eiendomsyield ved kjøp: 6,4 % Borgenveien 42, Oslo Jernia Detalj AS Vektet Gjenværende leietid (år): 4,6 Brutto leieinntekter: 5 300 000 Antall kvm.: 6 200 Arealledighet: 17 % Brutto leieinntekter: 2 500 000 Antall kvm.: 1 100 Eiendommen består av totalt 3 bygg i Stjørdal sentrum. Som del av den opprinnelige strategien for kjøpet skulle eiendomsmassen utvides gjennom påbygging av eksisterende bygningsmasse. Denne utviklingen er foreløpig utsatt med basis i de rådende markedsforhold. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet som del av handelsområdet på Vinderen i Oslo. Dagens leietaker, Jernia Detalj AS, representerer en solid kontantstrøm. Det er knapphet på større butikklokaler i dette området. Hageiendom Vestfold AS Karl Johans Gate 12 AS Hageiendom Vestfold AS Overtakelsesdato: 23.12.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 51 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 14 200 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Karl Johans Gate 12 AS Overtakelsesdato: 31.03.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 134 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 29 800 Eiendomsyield ved kjøp: 5,6 % Raveien 269, Sandefjord Plantasjen ASA Vektet Gjenværende leietid (år): 14,8 Karl Johans Gate 12, Oslo / Lindex Vektet Gjenværende leietid (år): 8,2 Brutto leieinntekter: 3 700 000 Antall kvm.: 3 600 Brutto leieinntekter: 10 800 000 Antall kvm.: 4 100 Arealledighet: 62 % Plantasjen eiendommen representerer en lang og solid kontantstrøm basert på en barehouse leiekontrakt. Eiendommen er under totalrehabilitering. Prosjektet er delt i to delprosjekter; i underetasje, 1. og 2. etasje, og utvikling av øvrige arealer i eiendommen til kontor eller hotell. sarealene er i sin helhet leiet ut til Lindex, en flagship store på 3 plan som ble ferdigstilt november 2011. Hageiendom Vestfold AS AS Kirkegaten 34 Hageiendom Vestfold AS Overtakelsesdato: 23.12.05 Eiendomsverdi ved kjøp: 47 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 13 100 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % AS Kirkegaten 34 Overtakelsesdato: 31.03.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 98 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 16 600 Eiendomsyield ved kjøp: 7,7 % Vidjeveien 5, Tønsberg Plantasjen ASA Vektet Gjenværende leietid (år): 14,8 Kirkegaten 34, Oslo / Strix AS m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 0,2 Brutto leieinntekter: 4 300 000 Antall kvm.: 3 600 Brutto leieinntekter: 5 000 000 Antall kvm.: 5 600 Arealledighet: 25 % Plantasjen eiendommen representerer en lang og solid kontantstrøm basert på en barehouse leiekontrakt. I løpet av Fondets eiertid er kontraktens løpetid forlenget med 4 år. Eiendommen har en svært god beliggenhet. Eiendommen er en handels- og kontoreiendom i Oslo sentrum. Strategien for eiendommen innebærer en totalrehabilitering av arealene, og reutleie til markedsmessige betingelser. Alternativet er å utvikle eiendommen til kontor eller hotell sammen med naboeiendommen (Karl Johans gate 12). Forventet oppstartstidspunkt er i perioden 2013-2014.
38 Adolph Tiedemandsgate 12 AS Bilittveien 6 AS 39 Adolph Tiedemandsgate 12 AS Overtakelsesdato: 28.04.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 61 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 16 100 Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Adolph Tiedemandsgate 12, Lillestrøm europris, Jysk AS, Fellingen, Jølstad Vektet Gjenværende leietid (år): 5,7 Bilittveien 6 AS Overtakelsesdato: 18.09.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 224 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 18 400 Eiendomsyield ved kjøp: 6,0 % Bilittveien 6, Vinterbro Lager / Kombi Maske Gruppen AS Vektet Gjenværende leietid (år): 6,3 Brutto leieinntekter: 4 400 000 Antall kvm.: 3 800 Brutto leieinntekter: 14 700 000 Antall kvm.: 12 200 Eiendommen er en seksjonert eiendom, hvor Fondet er eier av samtlige handelsseksjoner i 1. etg. Seksjonene er utleid til Jysk AS, Fellingen Symaskinsenter og Jølstad. Eiendommen er i sin helhet utleid til Maske Gruppen AS på lang barehouse leiekontrakt. Lageret fremstår som moderne og effektivt, med blant annet 22 m takhøyde i et automatisert lager, som samlet gir 17 000 palleplasser. Brobekkveien 80 AS Ærfuglveien 2 AS Brobekkveien 80 AS Overtakelsesdato: 30.06.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 823 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 14 100 Eiendomsyield ved kjøp: 5,8 % Ærfuglveien 2 AS Overtakelsesdato: 18.09.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 13 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 6 500 Eiendomsyield ved kjøp: 8,6 % Brobekkveien 80, Oslo Lager / Kombi Brobekk Storcash AS m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 3,2 Ærfuglveien 2, Tromsø Nilsen Bil AS Vektet Gjenværende leietid (år): 14,3 Brutto leieinntekter: 55 800 000 Antall kvm.: 58 400 Arealledighet: 7 % Brutto leieinntekter: 2 100 000 Antall kvm.: 2 000 Eiendommen representerer den største enkeltinvesteringen i Fondet, og har i dag et potensial for utvikling av ca. 39 000 kvm med kontor, proffhandel og parkering. Eiendommen er totalrehabilitert og samtlige arealer er utleid til RSA/Nilsen Bil AS. Alf Bjerckes Vei 14 AS Moveien 53/55 AS Alf Bjerckes Vei 14 AS Overtakelsesdato: 30.06.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 100 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 17 200 Eiendomsyield ved kjøp: 5,8 % Moveien 53/55 AS Overtakelsesdato: 01.10.06 Eiendomsverdi ved kjøp: 50 000 000 Eiendomsverdi ved kjøp, per kvm.: 10 600 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Alf Bjerckes Vei 14, Oslo Lager / Kombi Hafslund Eiendom AS, Industrifokus AS, m.fl Vektet Gjenværende leietid (år): 3,6 Moveien 53/55, Sandefjord NorgesGruppen AS, Inter Sport, ProffPartner Vektet Gjenværende leietid (år): 7,8 Brutto leieinntekter: 7 200 000 Antall kvm.: 5 700 Arealledighet: 4 % Brutto leieinntekter: 4 500 000 Antall kvm.: 4 700 Eiendommen er fullt utleid til solide leietakere på mellomlange kontrakter. Alf Bjerckes vei 14 ligger ved siden av Brobekkveien 80, som er fondets største eiendom. Dette gir fondet bedre kontroll og fleksibilitet mht. utviklingen av hele området. Største leietaker på eiendommen er NorgesGruppen som har en langsiktig leiekontrakt. Eiendommen har en god lokalisering i et tettbebygd boligområde i utkanten av sentrum og med god eksponering.