Kommunalteknikk Kristian Solem Deres ref. Vår ref. Dato 36572/2014//5GRO 24.11.2014 GBNR. 124/5 - KRISTIAN SOLEM - RESTAURERING, TILBYGG OG GARASJE: DISP. FRA REG.PLAN Vedlagt følger utskrift av ovennevnte sak. Saken kan påklages til Rissa kommune. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er sendt innen fristens utløp. Med hilsen Grethe Rostad Avd.ing.byggsak Rissa kommune har elektronisk signatur. Kopi til: Sør-Trøndelag Fylkeskommune Postboks 2350 Sluppen 7004 Trondheim Rissa kommune Rådhusveien 13 7100 Rissa Tlf: 73 85 27 00 postmottak@rissa.kommune.no rissa.kommune.no facebook.com/rissakommune Org.nummer: 944 305 483
RISSA KOMMUNE Arkiv: 1624/124/5 Dato: 18.11.2014 SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 161/14 Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa 21.11.2014 Saksbehandler: Grethe Rostad GBNR. 124/5 - KRISTIAN SOLEM - RESTAURERING, TILBYGG OG GARASJE: DISP. FRA REG.PLAN Vedlegg 1 124/5 - plantegninger nye 2 124/5 - plantegninger eksisterende 3 124/5 - avkjørselplan 4 Gbnr. 124/5 - Kristian Solem - restaurering av tilbygg og garasje - uttalelse til søknad 5 124/5 - foto 6 Gbnr. 124/5 - Kristian Solem - svar på uttalelse fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune Sakens bakgrunn og innhold: Rissa kommune har mottatt søknad om bruksendring og restaurering av «gammelbanken» og garasje på eiendommen gbnr.124/5. Eiendommen er regulert til allmennyttig formål og menighetshus i reguleringsplanen for Rissa sentrum/strømmen Åsly hvor det bygningsrådet kan tillate at deler av bygningen innredes til bolig. Selve hovedhuset skal bygges om til 3 leiligheter samt en utleieenhet til allmennyttig formål/atelier. Det er videre søkt om dispensasjon fra TEK10, jf. plan- og bygningsloven 19-1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet til lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering om det skal gis dispensasjoner fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommuner bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelse om planer, forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bygget er registrert i SEFRAK-registeret og har derfor blitt sendt til kulturminnemyndighetene for uttalelse.
Det er liten tvil om at dette kulturminnet grunnet sin kulturhistoriske verdi bør være regulert til bevaring i reguleringsplan/overordnet plan. Det ønskes vertikaldelt løsning i stedet for horisontaldelt da man bevarer konstruksjonen, og tekniske løsninger med lydisolering og andre tekniske krav vi lettere kunne løses. Garasjen med overgangen til hovedbygget endrer symmetrien og proporsjoner ytterligere. Sammen med karnapper på begge langsider blir det en samlet vesentlig endring av uttrykket og karakter til det historiske bygget. Ut huset er en del av historien og bør bevares og tas i bruk hvis ikke tilstanden tilsier at hele bygget må bygges opp på nytt. Uttalelsen er sendt til tiltakshaver for tilsvar: Tiltakshaver vil gå bort fra et tilbygg mot uthuset med unntak for terrasse/balkong. Uthuset vil i stedet bli restaurert i følge med anmodningen fra fylkeskommunen. Karnapper på begge langsider ønskes fortsatt gjennomført, hvilket i tiltakshavers øyne opprettholder husets historiske plass som herredshus. Alle vegger innvendig utenom lettvegger som er satt opp i senere tid vil bli bevart. Huset er tidligere brukt til utallige formål, og flere av leietakerne har satt sitt eget preg. Det r brukt forskjellige materialer i vegger, tak, gulv, listverk osv. Dette vil bli pusset opp slik at det blir gjennomført og i samsvar med byggets opprinnelige stil. Vurdering: Forholdet til planen: I bestemmelsene står det at bygningsrådet kan tillate at deler av bygningen innredes til bolig. Bruksendringen anses ikke å være i strid med planen. Også i forbindelse med salget av eiendommen, satte kommunenmimidlertid krav om at deler av bygget skulle nyttes til allmennyttige formål. Dette anses også oppfylt og dermed i tråd med reguleringsplanen. Disp. fra TEK10: Søknaden oppgir ikke hvilke krav i TEK10 det søkes om dispensasjon fra. Etter telefonsamtale med ansvarlig søker, som også er ansvarlig prosjekterende og utførende, finner man at krav til u-verdi, radonsperre, lufttetthet og ventilasjon vanskelig kan tilfredsstilles uten at det går på bekostning av konstruksjonen. Foretaket opplyste derimot at de hadde som målsetting å tilfredsstille kravene til lyd og lys. Det er ofte ikke mulig å tilfredsstille alle kravene i TEK10 på eldre bygg uten at det blir uforholdsmessig store kostnader. Rissa kommune har tidligere gitt dispensasjoner i lignende saker og ser ingen grunn til å ikke gjøre det samme her. Fasadeendring kontra bevaring av opprinnelig fasade: 31-1. Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. 29-2 gjelder tilsvarende. Tiltakshaver har imøtekommet fylkeskommunen på flere punkter: Garasjen blir ikke revet men pusset opp slik fylkeskommunen foreslår. Videre vil tilbygget mot vest ikke bli oppført som opprinnelig omsøkt. Men utbyggene ønsker tiltakshaver oppført som opprinnelig omsøkt. Rådmannen føler seg for lite kompetent til å vurdere hvorvidt disse utbyggene vil medføre at husets historiske karakter forringes vesentlig, selv om man ser endringen. Mye kan sies om endringen gjør bygget «finere» eller ikke, og at det kan være et skjønnsspørsmål. Det er i grunnen ikke det det handler om, men hvorvidt Rissa kommune ønsker å ivareta kommunens historie på best mulig måte. Administrasjonen ser seg derfor nødt til å støtte fagmyndigheten i denne saken, og oppfordre til å se på en annen løsning på utbygg enn omsøkt. Oppsummering:
Det anbefales at det gis dispensasjon fra TEK10, tillatelse til bruksendring med de innvendige endringer som er nødvendig samt oppussing av uthus/garasje som omsøkt, men at tiltakshaver pålegges å se på en annen løsning i samråd med fylkeskommunen vedrørende utbygg på langsidene. Rådmannens innstilling: Rissa kommune v/hovedutvalget for landbruk, teknisk og miljø gir med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra TEK10 vedr. radonsperre, tetthet, u-verdi og ventilasjon, tillatelse til bruksendring til 3 leiligheter og et atelier samt oppussing av garasje/uthus og hovedbygning på eiendommen gbnr. 124/5 som omsøkt på følgende vilkår: Utbyggene må skje i samråd med Sør-Trøndelag fylkeskommune. Dokumentasjon på ny løsning sendes kommunen når det er oppnådd enighet mellom tiltakshaver og fylkeskommunen. Det må søkes om ansvarsrett for alle fagområder som omfattes av tiltaket. Det forutsettes at bygget tilfredsstiller kravene i TEK10 vedr. sikkerhet ved brann. Begrunnelse for dispensasjon: Det er tidligere gitt dispensasjon fra TEK10 ved restaurering av bestående bygg. Saksprotokoll i Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø i Rissa - 21.11.2014 Behandling: Utbyggene må skje i samråd med Sør-Trøndelag fylkeskommune. Dokumentasjon på løsning sendes kommunen når det er oppnådd enighet mellom tiltakshaver og fylkeskommunen. Forslag fra Liv Darell (SP) og Reidar Gullesen (V) Rissa kommune v/hovedutvalget for landbruk, teknisk og miljø gir med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra TEK10 vedr. radonsperre, tetthet, u-verdi og ventilasjon, tillatelse til bruksendring til 3 leiligheter og et atelier samt oppussing av garasje/uthus og hovedbygning på eiendommen gbnr. 124/5, basert på vedlagte tegninger, som omsøkt på følgende vilkår: Utbyggene må skje i samråd med Sør-Trøndelag fylkeskommune. Dokumentasjon på løsning sendes kommunen når det er oppnådd enighet mellom tiltakshaver og fylkeskommunen. Det må søkes om ansvarsrett for alle fagområder som omfattes av tiltaket. Det forutsettes at bygget tilfredsstiller kravene i TEK10 vedr. sikkerhet ved brann. Begrunnelse for dispensasjon: Det er tidligere gitt dispensasjon fra TEK10 ved restaurering av bestående bygg. I hht. Vedlagte tegninger. Forslag fra Bjørn Vangen (H): Rissa kommune v/hovedutvalget for landbruk, teknisk og miljø gir med hjemmel i plan-og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra TEK10 vedr. radonsperre, tetthet, u-verdi og ventilasjon, tillatelse til bruksendring til 3 leiligheter og et atelier samt oppussing av garasje/uthus og hovedbygning på eiendommen gbnr. 124/5 som omsøkt på følgende vilkår:
* De reviderte tegningene legges til grunn for tiltaket Det må søkes om ansvarsrett for alle fagområder som omfattes av tiltaket. Det forutsettes at bygget tilfredsstiller kravene i TEK10 vedr. sikkerhet ved brann. * Tiltakshaver pålegges å lagre fotografier og beskrivelse av alle dagens fasader av hovedbygning og uthus for eventuell senere historisk dokumentasjon. Begrunnelse for dispensasjon: Det er tidligere gitt dispensasjon fra TEK10 ved restaurering av bestående bygg. Endelig vedtak: Rådmannens forslag ble forkastet Ved alternativ forslag fra Bjørn Vangen (H), Bjørn Vangens forslag falt mot 4 stemmer Liv Darells (SP) vedtatt med 4 stemmer