STYRET I HAMBORG BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM Informasjonsmøte avholdes Tirsdag 24. august 2010 kl. 18.30 Hovseter Skoles aula (Landingsveien 74)
Bør sluk, vann- og avløpsrør skiftes og baderom rehabiliteres? Styret har engasjert OBOS Prosjekt AS til å bistå borettslaget i forbindelse med utarbeidelse av et forprosjekt vedrørende utskifting av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av våtrom. Alternativene presenteres i denne brosjyren sammen med analyse av konsekvens for fellesutgiftene/husleien, utført av OBOS Finans. Rapporten vil bli nærmere presentert på møtet og det vil være mulighet for å stille spørsmål om saken. Mer om tilstanden Avløpsrørene i boligselskapet er av støpejern og er de originale rørene fra 1962-64. Rørene ruster fra innsiden og vil over tid forandre struktur. Det vil dannes rustvorter / grafitt. Grafitt er porøst, det slipper gjennom vann og tåler ikke belastninger. Det innvendige forfallet er ofte ikke synlig fra utsiden. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i rørene. Økende antall vannskader. Det er registrert noen fuktskader og vannlekkasjer på baderom. I tillegg til dårlige sluk er det ofte utette baderomsgulv som forårsaker lekkasjene. Beboerne dusjer direkte på gulv som ikke er vanntette. Vannet trenger gjennom både vinylfliser, keramiske fliser og betong i gulvet. Malingsavflassing i taket på badet skyldes nesten alltid at det har trengt vann gjennom fra badet i etasjen over. Det er ikke teknisk mulig å gjøre gulvene på badene tette uten å skifte ut sluket og legge et tett belegg/- membran på gulvene. Alle rørene bør skiftes samtidig I følge «Byggebransjens våtromsnorm» anbefales det at avløpsrør skiftes dersom det er registrert lekkasje. Sluk uten klemring anbefales alltid skiftet når våtrom rehabiliteres. Varmt- og kaldtvannsrør anbefales også skiftet ut dersom det er påvist synlige skader på disse. Følgelig er det uforsvarlig å utføre omfattende arbeider på badene i boligselskapet uten å skifte vann- og avløpsrørene samtidig. Hvis rørene skal skiftes ut etter hvert som den enkelte andelseier selv ønsker å rehabilitere badet sitt, vil man få mange byggeperioder med avstengt vann og avløp. Dessuten vil de samlede kostnadene bli langt høyere enn hvis man skifter alle rørene på en gang. I følge «Byggebransjens våtromsnorm» bør avløpsrør som er eldre enn 40 år og sluk uten klemring alltid skiftes når våtrom rehabiliteres. Levetiden på avløpsrør anslås til 50 år. Varmtog kaldtvannsrør har en antatt levetid på henholdsvis 30 og 50 år. Det vil således være uforsvarlig å ikke skifte alle vann- og avløpsrør samtidig. Arbeidet er søknadspliktig til offentlig myndigheter. Innvendig rørrenovering Forprosjektet beskriver ulike metoder for innvendig rørrenovering med tanke på fordeler og ulemper med dette. Innvendig rørrenovering er relativt nytt i Norge når det gjelder innvendige avløpsrør og sluk, og det er derfor noe usikkerhet relatert til levetid og funksjon over tid. Dette blir det orientert nærmere om på informasjonsmøtet. Fordelen med metodene er at kostnaden er vesentlig mindre enn ved en tradisjonell samordnet modernisering av bad og utskiftning av alle vann- og avløpsrør. Metodene kan være egnet dersom det kun er avløpsrørene som trenger å få forlenget levetiden, men når det også er andre behov for tiltak må metodene vurderes også i forhold til disse. Slike forhold er uten å være utdypende, f.eks: Problemer med utette golv Originale sluk uten klemring Manglende avstegningsventiler på stigerør
Utette vegger Problemer med oppussing av bad i egen regi pga. plassering av stamme og stigerør, slukplassering, vann og avløpsrør i tak hos nabo under etc. Fraværet av egen elkurs til bad, manglende jordfeilsikring på bad En stor andel bad er umoderne i forhold til dagens krav til funksjonalitet og utseende, samt tekniske krav til baderom Hva må gjøres? Avløpsrørene og sluk har stedvis stor slitasje. Disse er tenkt byttet i sin helhet. Når sluk og rør skal skiftes, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger på badene blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre baderommene samtidig. Spørsmålet blir da hvilken standard baderommene skal ha. I samarbeid med styret har OBOS Prosjekt utarbeidet en grunnpakke og to tilleggspakker som alternative forslag til tiltak. Forskjellen mellom dem er hovedsakelig standarden på baderommene. Grunnstandard Alle vann- og avløpsrør inkl. sluk skiftes Stoppekran for vann monteres i hver leilighet Synlige vannrør leveres i forkrommet kobber Vertikale rørføringer kasses inn Membran, påstøp og fliser på baderomsgulv Fliser på toalettromsgulv Membran og fliser på alle baderomsvegger Vegger males hvitt på toalettrom Tak senkes og males hvitt (gipshimling) Alt av sanitærutstyr demonteres og remonteres unntatt montering av nytt standard klosett Varmekabler legges i påstøp på bad Ny 16A kurs til badet med jordfeilbryter monteres (der dette ikke allerede er montert) og nye kabler trekkes til utstyr på bad og toalettrom Alt elektrisk utstyr de- og remonteres unntatt varmeovner på bad som fjernes Tilleggspakke 1 Vegghengt toalett Vann og avløp for vaskemaskin. Dobbelt stikkontakt Tilleggspakke 2 Vegghengt toalett Vann og avløp for vaskemaskin. Dobbelt stikkontakt Innfelt belysning i ny himling med lysdimmer Felles beredere og varmepumpe Som tilleggspakke 2, men i tillegg: Etableres felles varmtvannsberedere i kjellere i hver blokk og varmtvannsberederne i leilighetene fjernes Det etableres luft til vann varmepumpe til varmtvannsberedning Felles beredere og varmepumpe I dag er det plassert varmtvannsbereder i hver boenhet i kjøkkenbenk, i kjellerboder, kott på soverom med mer. Styret har sett på mulighetene for å etablere felles beredere og varmepumpe. Fordeler med å installere felles beredere med varmepumpe er: Frigjør plass i leiligheten Reparasjonskostnadene får borettslaget Bruker mindre strøm Henter fornybarenergi fra omgivelsene Ulempene med å installere felles beredere med varmepumpe er: Betaler for andres forbruk Beboere har ikke kontroll på temperatur og mengde Lang tappetid før vannet blir varmt Dager uten dusj og toalett Rehabiliteringen vil verken være støvfri eller støysvak, og beboerne må beregne å fjerne noe støv selv. I tillegg må man være forberedt på å leve uten vann og avløp en periode. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme. Utskiftingen tar tid og leilighetene vil bli uten vann og avløp på kjøkken i 5-10 dager. På badet vil det totalt ta ca. 4-5 uker fra utstyret demonteres til badet er komplett ferdig. Alt utstyr som demonteres vil bli remontert av håndverkerne. I byggeperioden vil det bli opprettet provisoriske dusjer og toaletter i kjeller eller i egne brakker. Beboere som ikke kan benytte disse, vil eventuelt kunne få låne bærbare toaletter og få utlevert vannkanner.
Kostnader, lånebehov og konsekvenser for felleskostnadene. Oversikten nedenfor viser hva grunnpakken og de 2 tilleggspakkene samt felles beredere og varmepumpe er forventet å koste, hva boligselskapet må låne for å gjennomføre de enkelte prosjektene og hvor mye fellesutgiftene eventuelt må økes fra dagens nivå for at man skal kunne betjene lånet. Det er tatt utgangspunkt i ett eksempel på fellesutgifter for 3 leilighetstyper. Den prosentvise økningen vil bli lik for alle leiligheter. Det understrekes at reelle kostnader for prosjektet får man først etter at spesifikke tilbudspapirer er utarbeidet og tilbudspriser foreligger for boligselskapet.de presenterte alternativer er beregnet ut fra 30 års nedbetalingstid på spesifikt lån. Grunnpakke Totale kostnader: Kr. 28.586.000,- inkl. finansiering Lånebehov: Kr. 21.150.000,- Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for grunnpakken med 30 års nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell. Tilleggspakke 1 Totale kostnader: Kr. 30.565.000,- inkl. finansiering Lånebehov: Kr. 22.950.000,- Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tilleggspakke 1 med. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell. Økning i % 9 3 Kr. tillegg 2,5-roms 2 970 3 237 3 334 364 3 roms 3 317 3 616 3 724 407 3,5 roms 3 512 3 828 3 943 431 Økning i % 11 3 Kr. tillegg 2,5-roms 2 970 3 297 3 396 426 3 roms 3 317 3 682 3 792 475 3,5 roms 3 512 3 898 4 015 503
Tilleggspakke 2 Totale kostnader: Kr. 31.520.000,- inkl. finansiering Lånebehov: Kr. 23.850.000,- Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tilleggspakke 2. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell. Felles beredere og varmepumpe Totale kostnader: Kr. 36.728.000,- inkl. finansiering Lånebehov: Kr. 28.600.000,- Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader ved etablering av felles beredere og varmepumpe og tilleggspakke 2 med. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell. Økning i % 12 3 Kr. tillegg 2,5-roms 2 970 3 326 3 426 456 3 roms 3 317 3 715 3 826 509 3,5 roms 3 512 3 933 4 051 539 Økning i % 18 3 Kr. tillegg 2,5-roms 2 970 3 505 3 610 640 3 roms 3 317 3 914 4 031 714 3,5 roms 3 512 4 144 4 268 756 Kostnadene inkluderer byggekostnad, prosjekt- og byggeledelse, prisstigning, finanskostnader, byggemeldingsgebyr, uforutsette forhold m.m. Eventuelle kostnader til byggherregaranti, forsikring, utvidet forvaltningsavtale og kopiering er også inkludert. Ovennevnte tall er basert på kostnadsoverslag og endringer i rentenivå og generell prisstigning vil ha innvirkning på totalkostnaden. Hva med de som har nyrenovert bad? Noen andelseiere har de siste årene oppgradert sine bad til gjeldende våtromsnorm etc. Hvorvidt disse badene eventuelt kan spares i en oppgraderingsprosess er usikkert. Hvert enkelt bad i borettslaget uavhengig av om det er gammelt eller nytt oppgradert eller ikke vil være gjenstand for gjennomgang av valgt entreprenør. Skulle det vise seg at noen bad kan spares vil styret vurdere om det skal gis en kompensasjon til eiere av slike bad (dette er dog ikke behandlet pr dd og styret vil komme tilbake til saken når dette eventuelt blir aktuelt). Uavhengig om du har oppgradert bad eller ikke vil ALLE andelseiere måtte være med på å dele kostnaden for rehabiliteringen.
Veien videre Styret har ansvaret for å holde boligselskapets bygningsmasse i forsvarlig stand. I prinsippet kan styret derfor fatte vedtak om rehabilitering av rør og eventuelt istandsetting av våtrom uten å legge saken fram for generalforsamlingen. Dette vil imidlertid stride mot de demokratiske prinsippene som ligger til grunn for driften av et boligselskap. Videre fremdrift er avhengig av hvilket vedtak som fattes på en eventuell generalforsamling. Ved et vedtak vil videre fremdrift ha følgende milepæler: Prosjektering av ønsket tiltak, tilbudsutsendelse til aktuelle entreprenører, tilbudsinnlevering og evaluering av tilbudene, kontrahering av entreprenør, byggesøknad og byggestart. Eventuell byggestart kan forventes å starte i overkant av 1 år etter et formelt vedtak. Det vil ikke bli foretatt valg eller bestemmelser på informasjonsmøtet. Et eventuelt vedtak vil skje på ekstraordinær generalforsamling med egen innkalling. Vi oppfordrer alle til å stille på informasjonsmøtet. OBOS Prosjekt AS vil delta på informasjonsmøtet og vil svare på alle relevante spørsmål knyttet til en utskifting av vann-/ avløpsrør og rehabilitering av våtrom. Skulle du være forhindret fra å delta på informasjonsmøtet kan du stille spørsmål til styret pr e-post på adresse styret.hamborg@borettslag.net eller ved å legge lapp i styrets postkasse (som er festet på veggen utenfor inngangen til Pilotveien 4). Du kan også ringe styret, men vi ber da om dette gjøres i styretiden som er mellom 1800 og 2000 man fred. Ekstraordinær generalforsamling med avstemming angående rehabilitering etc er planlagt gjennomført tirsdag 21 september kl 1830 i Hovseter Skoles aula. Ytterligere informasjon vil bli oversendt hver enkelt andelseier. VEL MØTT TIRSDAG 24 AUGUST! Styret i Hamborg BRL - Vivi Hjelmeng Ole Thudesen Linn F Tørseth Styreleder Nestleder Styremedlem (Landingsveien 19) (Pilotveien 2) (Pilotveien 10) Tlf 93090958 Tlf 97167472 Tlf 93609727 Siri Pernille Øverli Olav Lofthaug Styremedlem Styremedlem (Pilotveien 10) (Landingsveien 25) Tlf 41231773 Tlf 95752455