2006/2 Rapporter Reports Thor Herman Chrstensen, Enar Ede og Arld Thomassen Prsndeks for nye flerbolghus Statstsk sentralbyrå Statstcs Norway Oslo Kongsvnger
Rapporter Reports I denne seren publseres statstske analyser, metode- og modellbeskrvelser fra de enkelte forsknngs- og statstkkområder. Også resultater av ulke enkeltundersøkelser publseres her, oftest med utfyllende kommentarer og analyser. Ths seres contans statstcal analyses and method and model descrptons from the varous research and statstcs areas. Results of varous sngle surveys are also publshed here, usually wth supplementary comments and analyses. Statstsk sentralbyrå, januar 2006 Ved bruk av materale fra denne publkasjonen, vennlgst oppg Statstsk sentralbyrå som klde. ISBN 82-537-6916-4 Trykt versjon ISBN 82-537-6917-2 Elektronsk versjon ISSN 0806-2056 Emnegruppe 08.02.30 Desgn: Enzo Fnger Desgn Trykk: Statstsk sentralbyrå/203 Standardtegn tabeller Symbols n tables Symbol Tall kan kke forekomme Category not applcable. Oppgave mangler Data not avalable.. Oppgave mangler foreløpg Data not yet avalable... Tall kan kke offentlggjøres Not for publcaton : Null Nl - Mndre enn 0,5 av den brukte enheten Mndre enn 0,05 av den brukte enheten Less than 0.5 of unt employed 0 Less than 0.05 of unt employed 0,0 Foreløpg tall Provsonal or prelmnary fgure * Brudd den loddrette seren Break n the homogenety of a vertcal seres Brudd den vannrette seren Break n the homogenety of a horzontal seres Desmalsklletegn Decmal punctuaton mark,(.)
Sammendrag Thor Herman Chrstensen, Enar Ede og Arld Thomassen Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 Statstsk sentralbyrå 2006 Statstsk sentralbyrå (SSB) samlet peroden 1997-2004 nn data for å lage en output prsndeks for produksjon av nye flerbolghus. Skjema ble sendt ut tl alle byggherrer som følge Grunneendoms-, Adresse- og Bygnngsregsteret (GAB-regsteret) hadde fullført flerbolghus det sste kvartalet før utsendng. Prosjektet vste seg å være vanskelg å gjennomføre på grunn av store svakheter det nnsamlede datamateralet. SSB nngkk 2004 derfor en avtale med Husbanken om å benytte nformasjon fra deres regster over mottatte søknader om lån tl oppførng av flerbolghus for å utarbede ndeksen. Våren 2005 ble det besluttet å legge ned skjemandersøkelsen, og benytte datagrunnlaget fra Husbanken tl å beregne ndeksen. Det er benyttet en såkalt hedonsk metode, der det tas hensyn tl ulkheter mellom bolgene. Det korrgeres for bolgenes størrelse, belggenhet og andre kvaltetsforskjeller. Det beregnes halvårlge prsndekser for bygnngstypene småhus (tomannsbolger, rekkehus, kjedehus, atrumhus og andre småhus) og blokker. Dsse to delndeksene vektes sammen tl en totalndeks for alle flerbolghus. Resultatene vser at prsen på blokker har steget mer enn prsen på småhus peroden 1. halvår 2000 tl 1. halvår 2005. I denne peroden steg prsene på blokker med 52,3 prosent, mot 30,9 prosent for småhus. Totalndeksen for alle flerbolghus steg med 43,2 prosent peroden. Det er gjort flere kontroller for å undersøke om Husbankens datamaterale er representatvt for å måle prsutvklngen for nye flerbolghus. V har blant annet sammenlgnet data fra Husbanken med data fra skjemaundersøkelsen, og dsse vser omtrent tlsvarende prsstgnng den peroden v har data fra begge klder. I tllegg har v gjort en sammenlgnng av delndeksen for småhus med SSBs prsndeks for nye enebolger, og også dsse har hatt omtrent tlsvarende prsstgnng peroden fra 1. halvår 2000 tl 1. halvår 2005. En undersøkelse av kostnadsutvklngen der tomtekostnadene også er nkludert vser kun små avvk fra den publserte ndeksen. 3
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus Innhold 1. Innlednng... 7 2. Prsndekser for bygge- og anleggsvrksomheten... 8 2.1. Input prsndekser...8 2.2. Output prsndekser...9 2.3. Salgsprsndekser...9 3. Hedonsk metode... 10 3.1. Regresjonsanalysen...10 3.2. Valg av ndeksformel...10 4. Indeks basert på data fra skjemaundersøkelsen... 11 4.1. Oppgavegver...11 4.2. Statstkkenhet...11 4.3. Svarnngang - frafall...11 4.4. Begreper og defnsjoner...12 4.5. Indeksberegnnger...12 5. Indeks basert på Husbankdata... 15 5.1. Datamaterale...15 5.2. Utvalgsskjevhet...15 5.3. Begreper og defnsjoner...17 5.4. Indeksberegnnger...18 5.5. Indeksresultater...19 5.6. Tomtekostnader...20 5.7. Sammenlgnng med prsndeks for nye enebolger...20 6. Konklusjon... 22 Referanser... 23 Vedlegg A. Varabellste Husbankens database over godkjente lånesøknader...24 B. Tlretteleggng av godkjennngsfl fra Husbanken og utlednng av varabler...27 C. Resdual- og normalplott for regresjonsanalysene (studentsert)...30 D. Prs per bolg sntt per dent etter sone og halvår. Småhus...32 E. Husbankens søknadsskjema...38 Tdlgere utgtt på emneområdet... 42 De sst utgtte publkasjonene seren Rapporter... 43 5
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 Fgurregster 2. Prsndekser for bygge- og anleggsvrksomheten 2.1. Sammenhengen mellom prsbegrepene bygge- og anleggsvrksomheten...8 4. Indeks basert på data fra skjemaundersøkelsen 4.1 Prsndeks for nye flerbolghus. Totalndekser, ujustert og hedonsk. Data fra skjemaundersøkelse. 1999-2002, 2000=100...13 4.2 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser etter hustype. Data fra skjemaundersøkelse. 1999-2002, 2000=100...14 4.3 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser etter hustype. Data fra skjemaundersøkelse. 2002-2003, 2000=100...14 5. Indeks basert på Husbankdata 5.1 Prsndeks for nye flerbolghus. Basert på gjennomsnttlge bolgprser fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100...20 5.2 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser. Data fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100...20 5.3 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser beregnet på grunnlag av prs med og uten tomtekostnader. Data fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100...20 5.4 Prsndeks for nye flerbolghus og Prsndeks for nye enebolger. 1. halvår 2000-1. halvår 2005...21 6. Konklusjon 6.1 Prsndeks for nye flerbolghus. Data fra SSB og Husbanken. 2000-2003. 2000=100...22 Vedlegg 1 Resdualplott for log-lneær regresjonsmodell, studentsert. Småhus...30 2 Resdualplott for log-lneær regresjonsmodell, studentsert. Blokker...30 3 Normalplott for log-lneær regresjonsmodell, studentsert. Småhus...31 4 Normalplott for log-lneær regresjonsmodell, studentsert. Blokker...31 Tabellregster 4. Indeks basert på data fra skjemaundersøkelsen 4.1 Skjemaundersøkelsen. Svarnngang og endelg utvalg. Alle flerbolger...11 4.2 Skjemaundersøkelsen. Svarnngang og endelg utvalg. Bolgblokker...12 4.3 Prsndeks for nye flerbolghus basert på gjennomsnttlge kvadratmeterprser fra skjemaundersøkelsen. 1999-2003, 2000=100...13 4.4 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonsk ndeks basert på data fra skjemaundersøkelsen. 1999-2003, 2000=100...13 5. Indeks basert på Husbankdata 5.1 Antall bolger Husbankens lånesøknader. Antall bolger regstrert godkjent og gangsatt GAB. Etter fylke. 2000-2003...16 5.2 Antall bolger blokk Husbankens lånesøknader. Antall bolger blokk regstrert godkjent og gangsatt GAB. Etter fylke. 2000-2003...17 5.3 Varabeloverskt...18 5.4 Regresjonsresultater, småhus. 2000-2004. Modell med ln(prs) som avhengg varabel...18 5.5 Regresjonsresultater, blokker. 2000-2004. Modell med ln(prs) som avhengg varabel...18 5.6 Prsndeks for nye flerbolghus. Beregnet på grunnlag av gjennomsnttlge bolgprser fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100...19 5.7 Prsndeks for nye flerbolghus. Beregnet ved hjelp av hedonsk metode. Data fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100...19 6. Konklusjon 6.1 Prsndeks for nye flerbolghus. Data fra SSB og Husbanken. 2000-2003. 2000=100....22 6
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus 1. Innlednng Statstsk sentralbyrå (SSB) samlet peroden 1997-2004 nn data for å lage en output prsndeks for produksjon av nye flerbolghus. Metoden bygget på erfarngene med prsndeksen for nye enebolger. Prsdata og andre data om prosjektene ble hentet fra utbygger/entreprenør for flerbolghus fullført sste kvartal, følge Grunneendoms-, adresse- og bygnngsregsteret (GAB-regsteret). Prosjektet vste seg å være vanskelg å gjennomføre pga store svakheter det nnsamlede datamateralet. Statstkken ble kke publsert tl tross for at det ble brukt mye ressurser på revsjon av skjemaene. I 2004 nngkk SSB et samarbed med Husbanken om å bruke deres datamaterale tl å utarbede prsndeksen. Husbanken får detaljerte kostnadsopplysnnger om bolgprosjekter fra bolgutbyggere forbndelse med søknad om lån og ved utbetalng av lånene. Thomassen har vært SSB sn hovedkontakt mot Husbanken prosjektet. Han har sammen med Ede utvklet beregnngsmodellen basert på data fra Husbanken, og har skrevet kapttel 2 og store deler av kapttel 4, 5 og 6, herunder delkaptlene om begreper og defnsjoner. Thomassen var prosjektleder en perode mens Chrstensen hadde permsjon. Ede har sammen med Thomassen utvklet beregnngsmodellen basert på data fra Husbanken. Han har tlrettelagt datamateralet fra Husbanken tl statstsk bruk, og programmert og beregnet ndekstallene basert på Husbankmateralet. En nærmere beskrvelse av Husbankdataene er gjort vedleggene. Indeksen vl første rekke være nyttg for Nasjonalregnskapet, men vl også kunne benyttes av andre aktører med nteresse for bolgmarkedet og byggenærngen. Henskten med denne rapporten er å dokumentere datagrunnlaget og beregnngsmetoden som lgger tl grunn for prsndeksen for nye flerbolghus. I rapporten beskrves først den teoretske bakgrunnen for ndeksberegnngene. Deretter beskrves ndeksberegnngene ved bruk av data fra skjemaundersøkelsen og data fra Husbanken. Tl slutt er det gjort rede for hvorfor v foretrakk å benytte data fra Husbanken fremfor å fortsette med skjemaundersøkelsen. Prosjektet har pågått over flere år, og de ulke prosjektdeltakernes ansvarsområder har vært som følger: Chrstensen har vært prosjektleder. Han har utvklet beregnngsmodell, programmert og beregnet ndekser basert på data fra skjemaundersøkelsen, samt ulke tlleggsberegnnger basert på Husbankmateralet. Han har skrevet kapttel 3 og deler av kapttel 4, 5 og 6. 7
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 2. Prsndekser for bygge- og anleggsvrksomheten OECD og EU deler prsndeksene nn tre hovedtyper: nput prsndekser, output prsndekser og såkalte "salgsprsndekser". Tl hjelp for å beskrve prsbegrepene har de også defnert noen sentrale aktører som er knyttet tl et byggeprosjekt: Entreprenør: En bedrft som påtar seg byggearbedet kraft av en kontrakt med byggherre. Byggherre: Person eller organsasjon som setter opp krav for et prosjekt, setter prosjektet arbed og betaler for det. Endelg eer, konsument: Person eller organsasjon som betaler den endelge salgsprsen på nybygget, nklusv tomt. Dsse rollene er ofte blandet sammen. Entreprenøren kan også være byggherre. På samme måte kan byggherre og endelg eer være samme person/organsasjon. Dette er med på å vanskelggjøre datafangsten tl outputprser. Sammenhengen mellom aktørene og de tre prsbegrepene er llustrert fgur 2.1. 2.1. Input prsndekser Input prsndekser måler prsutvklngen på nnsatsfaktorene bygge- og anleggsproduksjonen, slk som arbedskraft, materaler, transport og maskner. Kostnadsendrngene for nnsatsfaktorene beregnes separat og vektes sammen tl en ndeks. Vektgrunnlaget baserer seg på representatve byggeprosjekter og revderes med jevne mellomrom for å fange opp endrnger byggeskkk og byggemetoder. Denne typen ndekser mangler vktge elementer som påvrker output prsen, nemlg produktvtetsendrnger og endrnger entreprenørens fortjenestemargner. SSBs byggekostnadsndekser er eksempler på nput prsndekser. Fgur 2.1. Sammenhengen mellom prsbegrepene bygge- og anleggsvrksomheten Entreprenør Byggherre Endelg eer Materaler Arbedskraft Maskner Input prs = Tra nsport Energ Andre kostn. SSBs Byggekostnad Produktvtet Kvaltets - endrnger Offentlge krav/ rammevlkå r Output prs= produsent prs MVA Tomt Arktekt og ngenør Andre kostn. Salgsfortjeneste Salgskostnader Fortjenestemargner Byggherrekostnader Salgsprs = Kostnader for endelg eer 8
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus 2.2. Output prsndekser Output prsndekser måler prsutvklngen på det som produseres av bygge- og anleggsnærngen og er per defnsjon den prsen nasjonalregnskapet vl ha tl sne beregnnger. Output prser nkluderer endrnger produktvtet og fortjenestemargner og kalles også produsentprser. Output prsndekser skal kke nkludere byggherrekostnader, som merverdavgft, tomtekostnader og arktektkostnader. Output prser er vanskelge å måle for bygge- og anleggsvrksomheten på grunn av nærngens egenart. SSBs prsndeks for nye enebolger er en tlnærmet output prsndeks, men avvker fra defnsjonen over ved at merverdavgft er nkludert prsen. I tllegg nkluderes stor grad også byggherrens salgsfortjeneste ford både entreprenører/byggherre og endelge eere er oppgavegvere. 2.3. Salgsprsndekser Salgsprsndekser måler prsutvklngen på byggeprodukter betalt av konsument eller endelg eer av bygnngen. Selgers prs omfatter alle kostnader for kjøp av bygnng og nkluderer tomtekostnader, kostnader tl arktekt og rådgvende ngenør, salgskostnader, selgers fortjenestemargner og merverdavgft. Denne typen ndeks er best egnet når man ønsker å sammenlgne prser på nye og brukte bolger. 9
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 3. Hedonsk metode Det teoretske grunnlaget for ndeksberegnngene tl prsndeksen for nye flerbolghus bygger på hedonsk metode og er nærmere beskrevet bl.a. Wass (1992), Lllegård (1994), Thomassen og Jensen (1998) og Gllund (2004). (1) I t exp ln P = exp ln P t 0 k b ln x = 1 k b lnx = 1 t 0 l c y = 1 l c y = 1 t 0 * 100 3.1. Regresjonsanalysen Flerbolghus varerer betydelg både størrelse og utformng. Som flerbolghus defneres alt fra enebolglgnende tomannsbolger tl høyblokker. Dette komplserer arbedet med å lage en prsndeks for nye flerbolghus. For å få frem en korrekt prsforskjell mellom to halvår, er det nødvendg å benytte speselle analysemetoder som justerer for kvaltetsforskjeller. Eksempler på slke kvaltetsforskjeller er størrelse og geografsk belggenhet. Regresjonsanalysen kartlegger og prser de ulke kvaltetsegenskapene, og målet er å beregne hvordan den avhengge varabelen (prsen) endres når en eller flere uavhengge varabler endres. I analysen av skjemadata fra SSB (kap. 4) og Husbankdata (kap.5) er prsen avhengg varabel. Prsbegrepene defneres nærmere de aktuelle kaptlene. Når man skal beregne regresjonskoeffsentene for de ulke varablene må man vee ønsket om et godt grunnlag for regresjonsanalysen opp mot faren for at regresjonskoeffsentene endres løpet av peroden det beregnes koeffsenter for. I dsse analysene antas det at regresjonskoeffsentene er tlnærmet konstante over kortere tdsrom og v bruker data fra fem år som grunnlag for regresjonsanalysene både når det gjelder skjemadata og Husbankdata. Når ndeksen kommer produksjon vl grunnlaget endres en gang per år, slk at man benytter de tl enhver td fem sste årene. t I t Indeks for perode t (t=0 betyr bass) Snttverd for ln(totalprs) perode t ln P b, c Regresjonskoeffsenter for aktuell egenskap (b=numersk varabel, c=klassfserngsvarabel) t t Snttverd for egenskap (x er x, y numerske verder, mens y er klassfserngsvarable) Tolknng av estmatorer for regresjonskoeffsentene tl klassfserngsvarabler en log-lneær funksjon er enkel. Estmatoren multplsert med 100 angr prosentvs nvåskft responsvarabelen ved at en gtt egenskap ekssterer forhold tl en referansevarabel. Estmatorene for de numerske varablene skal tolkes slk at om en numersk varabel x øker med en prosent, vl prsen øke med ca. b prosent. Fra regresjonsanalysen fnner v koeffsentene. V benytter en ndeks med flytende bass, noe som betyr at v benytter kjedng for å fnne ndekser med samme bass. Grunnlaget for regresjonsanalysene endres samtdg som bass endres. Kjedngen foregår som følger (om bass skftes mellom 1. og 2. halvår 2005): 3.2. Valg av ndeksformel Det er valgt en log-lneær regresjonslgnng, der den naturlge logartmen tl prsen er avhengg varabel. V har også prøvd en lneær regresjonsmodell, men den log-lneære ga dette tlfellet den beste tlpasnngen. Med en log-lneær modell beregnes prsndeksen ved å ta utgangspunkt følgende lgnng (se Lllegård (1994) for utlednng): I kje det 2, 05 = I nybass 2, 05 I gmlbass 1, 05 I nybass 1, 05 10
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus 4. Indeks basert på data fra skjemaundersøkelsen 4.1. Oppgavegver Skjema ble sendt tl de som var oppført som byggherrer for fullførte flerbolghus GAB-regsteret. Byggherre denne sammenheng er hovedsakelg entreprenør/utbygger, men opplysnnger om byggherrens organsasjonsnummer og adresse GAB er mangelfulle. Det skyldes at kommunene kke er pålagt å regstrere dette GAB. Arbedet med å få på plass dsse opplysnngene var derfor tdkrevende og krevde manuelle oppslag Bedrfts- og foretaksregsteret. 4.2. Statstkkenhet Statstkkenheten skjemaundersøkelsen var bygnng. I B-delen av GAB er også enheten bygnng. SSB sendte oppgavegver ett skjema for hver flerbolgbygnng som var fullført sste kvartal følge GAB. Det var to hovedproblemer knyttet tl statstkkenheten. I GAB: Kommunene følger kke alltd GAB-nstruksen. I GAB skal hver bolgenhet vertkaldelte tomannsbolger og rekkehus regstreres med separate bygnngsnummer. Noen kommuner følger nstruksen, andre kommuner regstrerer hele rekken som en bygnng. I tllegg har v noen tlfeller regstrert at flere blokker er gtt samme bygnngsnummer. Hos oppgavegver: Regnskapene tl entreprenøren er som regel spesfsert på prosjekt. Dersom et utbyggngsprosjekt består av flere bygnnger er det vanskelg for entreprenør å g kostnader per bygnng. Oppgavegver får flere skjema for samme prosjekt uten at de klarer å sortere dem på bygnng. Som følge av dette var det behov for omfattende revsjon av skjemaene og hyppg kontakt med oppgavegver. 4.3. Svarnngang - frafall Statstkkenhet er bygnngsnummeret GAB. Det ble sendt ut et skjema per bygnng. Svarnngangen lå på rundt 70 prosent sntt for peroden 2000-2003 (tabell 4.1 og 4.2). Av de nnkomne skjemaene kom kun halvparten med ndeksberegnngene. Det vl s at v bare fanget opp vel 34 prosent av populasjonen. Den reelle svarnngangen (prosentandelen for nnkomne skjema) var noe høyere enn tabellen vser, ford noen utbyggere slo sammen flere bygnnger på et skjema. Det høye frafallet blant nnkomne skjema, skyldtes at de var mangelfullt utfylt, at byggesaken gjaldt tlbygg, restaurerng, gjenoppførng pga. skade som dekkes av forskrng, at bygnngen kke hadde bolger m.m. Oppgavegvere som oppga at bygget var fullført +/- 3 måneder utover oppgaveperoden (det aktuelle halvåret) ble kke nkludert ndeksberegnngene. De vktgste felutfyllngene gjaldt spørsmålet om kostnader og spørsmålet om bruksarealet. V hadde kke ressurser tl å følge opp og revdere alle felutfylte skjema. Konklusjonen var at svarnngangen var brukbar, men at kvalteten på skjemautfyllngen var svært dårlg. Tabell 4.1 Skjemaundersøkelsen. Svarnngang og endelg utvalg 1. Alle flerbolger Utsendte skjema= Innkomne Bygnnger brukt Andel av nnkomne Andel av populasjonen bygnngspopulasjonen skjema 1 ndeksberegnngen brukt ndeksberegnngen brukt ndeksberegnngen År Antall Antall Prosent Antall Prosent Prosent 2000 2 462 1 460 59 630 43 26 2001 2 753 2 025 74 796 39 29 2002 2 839 2 111 74 1 185 56 42 2003 2 383 1 622 68 978 60 41 I alt 10 437 7 218 69 3 589 50 34 1 Den reelle svarnngangen (prosentandelen for nnkomne skjema) var noe høyere enn tabellen vser, ford noen utbyggere slo sammen flere bygnnger på et skjema. 11
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 Tabell 4.2 Skjemaundersøkelsen. Svarnngang og endelg utvalg 1. Bolgblokker Utsendte skjema= bygnngspopulasjonen Innkomne skjema 1 Bygnnger brukt ndeksberegnngen 1 Andel av nnkomne brukt ndeksberegnngen 1 Andel av populasjonen brukt ndeksberegnngen 1 År Antall Antall Prosent Antall Prosent Prosent 2000 167 94 56 42 45 25 2001 230 185 80 52 28 23 2002 295 247 84 117 47 40 2003 355 289 81 147 51 41 I alt 1 047 815 302 358 44 34 1 Den reelle svarnngangen (prosentandelen for nnkomne skjema) var noe høyere enn tabellen vser, ford noen utbyggere slo sammen flere bygnnger på et skjema. 4.4. Begreper og defnsjoner 4.4.1. Prs Målsettngen med undersøkelsen var å måle produsentprsen eller outputprsen for byggenærngen. På skjemaet var det defnert som huskostnaden etter Norsk Standard NS 3453. Utomhusarbeder ble holdt utenfor ford de varerer betydelg fra prosjekt tl prosjekt. Kostnaden skulle være nklusv entreprenørens deknngsbdrag og eksklusv mva. Tomtekostnader, arktekt- og rådgvende ngenørkostnader skulle heller kke være med. Se for øvrg fgur 2.1 som beskrver sammenhengen mellom prsbegrepene byggevrksomheten. Et problem var at når kontraktstypen var totalentreprse ble kostnadene for frttstående garasje, carport eller garasjehus ofte med kostnaden tl oppgavegver. Når utbyggngsprosjektet var utført egen reg var det vanskelg for oppgavegver å sklle produsentprsen fra salgsprsen. Varasjonene kom tydelg fram da v sammenlgnet huskostnaden for samme bygnngstype fra samme frma. Kvadratmeterprsen for vertkaldelte tomannsbolger fra samme utbygger varerte fra kr 5 500 tl kr 10 300 samme kvartal. For å kontrollere at merverdavgft kke var nkludert, ba v oppgavegver oppg merverdavgften egen post. Dersom entreprenøren fører opp bygnngen egen reg og selv eer tomtearealet er de kke momsplktge og fører heller kke momsregnskap. Dette krevde ytterlgere kontrollspørsmål på skjemaet. Problemene medførte mye revsjon og oppgavegvere måtte ofte kontaktes. 4.4.2. Areal Bruksarealet tl bygnngen er benyttet som arealbegrep GAB og skjemaundersøkelsen. Bruksarealet omfatter alt areal nnenfor bygnngens yttervegger, også garasjeanlegg. Oppgavegver oppga ofte fel bruksareal på bygnngen. Dette gjaldt særlg bolgblokker med fellesgarasje under bygnngen eller garasjetlbygg på bakkenvå. En stkkprøve vste at halvparten av de som hadde fellesgarasje under bygnngen, hadde utelatt arealet. 4.4.3. Måletdspunkt Prsen refererte tl det kvartalet bygnngen var regstrert fullført GAB. 4.5. Indeksberegnnger V har beregnet to ndeksserer for peroden 1999-2003 med data fra skjemaundersøkelsen. Den ene seren er basert på kvadratmeterprser, uten noen form for kvaltetsjusterng. Den andre seren er basert på den hedonske metoden etter samme prnspp som prsndeks for nye enebolger. Det er benyttet en log-lneær funksjon med logartmen tl kvadratmeterprsen som avhengg varabel. Flerbolghusene er gruppert fre kategorer: Tomannsbolger, rekkehus, andre småhus og blokker. Det er beregnet delndekser for hver av dsse bygnngstypene. Bygnngstypene er så vektet sammen tl en totalndeks. Vektene er antall kvadratmeter gangsatt byggeareal nnenfor hver bygnngskategor peroden 2000-2003. Vektene er som følger: Tomannsbolger: 19,1% Rekkehus: 13,7% Andre småhus: 11,9% Blokker: 55,4% På grunn av at vertkaldelte tomannsbolger og bolger rekkehus som regel har separate bygnngsnummer, er BOLIG benyttet som analyseenhet for tomannsbolger og rekkehus. For andre småhus og blokker er BYGNING analyseenhet. Tabell 4.3 vser prsndeks for nye flerbolghus, basert på gjennomsnttlge kvadratmeterprser. Det er brudd tdsserene mellom 1. og 2. halvår 2002. Fra og med 2. halvår 2002 er oppgavegverne bedt om å spesfsere tomtekostnader og merverdavgft på skjemaet. Dette er gjort ford revsjonsarbedet vste at flere oppgavegvere nkluderte dsse kostnadene huskostnaden, selv om de ble bedt uttrykkelg om kke å gjøre det på skjemaet. Resultatet av denne skjemaendrngen vses tydelg tabellene. Kvadratmeterprsene faller kraftg 2. halvår 2002 når dsse kostnadene konsekvent er utelatt. 12
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus Tabell 4.3 Prsndeks for nye flerbolghus basert på gjennomsnttlge kvadratmeterprser fra skjemaundersøkelsen. 1999-2003, 2000=100 Alle bolger Tomanns- bolger Småhus Rekkehus Blokker 1. halvår 1999 92,1 91,9 90,2 88,2 93,5 2. halvår 1999 89,2 99,7 98,2 98,9 81,3 1. halvår 2000 98,9 99,2 102,2 99,8 97,9 2. halvår 2000 101,1 100,8 97,8 100,2 102,1 1. halvår 2001 101,9 115,9 104,5 104,1 95,9 2. halvår 2001 108,6 118,1 107,7 101,4 107,4 1. halvår 2002 110,8 122,5 118,8 112,1 104,7 2. halvår 2002 1 94,7 95,2 107,8 93,1 92,0 1. halvår 2003 94,1 99,3 94,6 96,9 91,6 2. halvår 2003 107,3 114,5 108,3 100,5 106,3 1 Brudd seren pga. endret spørreskjema Tabell 4.4 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonsk ndeks basert på data fra skjemaundersøkelsen. 1999-2003, 2000=100 Alle bolger Tomanns- bolger Småhus Rekkehus Blokker 1. halvår 1999 93,9 92,7 91,5 85,2 96,9 2. halvår 1999 95,4 100,3 102,1 100,5 90,9 1. halvår 2000 97,9 99,2 100,7 99,3 96,5 2. halvår 2000 102,1 100,8 99,3 100,7 103,5 1. halvår 2001 102,6 114,7 115,9 110,5 93,6 2. halvår 2001 108,5 116,4 112,9 107,8 105,0 1. halvår 2002 114,1 118,4 128,2 117,4 108,9 2. halvår 2002 1 98,2 95,7 111,1 99,0 96,1 1. halvår 2003 96,8 96,9 103,1 95,0 95,8 2. halvår 2003 104,4 111,7 111,0 101,5 101,2 1 Brudd seren pga. endret spørreskjema Indekstall beregnet med den hedonske metoden er gjengtt tabell 4.4. Tabellen vser at totalndeksen steg med 21,5 prosent fra 1. halvår 1999 tl 1. halvår 2002. SSB sn prsndeks for nye enebolger steg tl sammenlgnng med vel 25 prosent samme perode. Fgur 4.1 vser forløpet tl den ujusterte og den hedonske totalndeksen. Den hedonske totalndeksen vser en relatvt jevn prsvekst fra 1. halvår 1999 fram tl 2. halvår 2002. Delndeksene for de ulke hustypene vser store prsvarasjoner fra halvår tl halvår, jf. fgur 4.2. Utslagene er kke konsstente. Når en bygnngstype har en kraftg prsvekst, kan en annen ha et kraftg prsfall, jf. tomannsbolger og blokker 2. halvår 1999 og 1. halvår 2001. Fgur 4.3 vser ndeksene etter bruddet mellom 1. og 2. kvartal 2002 Fgur 4.1 120 100 80 60 40 20 Prsndeks for nye flerbolghus. Totalndekser, ujustert og hedonsk. Data fra skjemaundersøkelse. 1999-2002, 2000=100 Ujustert Hedonsk 0 1. halvår 1999 2. halvår 1999 1. halvår 2000 2. halvår 2000 1. halvår 2001 2. halvår 2001 1. halvår 2002 13
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 Fgur 4.2 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser etter hustype. Data fra skjemaundersøkelse. 1999-2002, 2000=100 Fgur 4.3 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser etter hustype. Data fra skjemaundersøkelse. 2002-2003, 2000=100 140 120 115 110 Total Tomanns- bolger Småhus Rekkehus Blokker 100 105 80 60 40 Total Tomanns- bolger Småhus Rekkehus Blokker 100 95 20 90 0 1. halvår 1999 2. halvår 1999 1. halvår 2000 2. halvår 2000 1. halvår 2001 2. halvår 2001 1. halvår 2002 85 2. halvår 2002 1. halvår 2003 2. halvår 2003 14
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus 5. Indeks basert på Husbankdata 5.1. Datamaterale Husbanken har to kostnadsklder tl samme byggeprosjekt: 1. Godkjennngsdata: Utbyggers kalkyle som lgger tl grunn for lånesøknaden. 2. Utbetalngsdata: Utbyggers sluttregnskap som lgger tl grunn for låneutbetalngen tl den enkelte bolgkjøper. De to regstrene kan kobles sammen va saksnummeret. 5.1.1. Godkjennngsdata Når utbygger ønsker at sluttbruker skal kunne fnansere bolgkjøpet med husbanklån, sender utbygger en lånesøknad tl Husbanken. Søknadsskjemaet gr en detaljert beskrvelse av kostnader, bygnnger og bolgene tllegg tl opplysnnger om søkeren (utbygger/entreprenør/ borettslag/prvatperson) og prosjektets belggenhet (kommune). Søknaden sendes normalt god td før byggeprosjektet gangsettes, men kan også noen tlfeller sendes etter at bygnngen er gangsatt. Regsteret tl Husbanken er bygget opp med fre nvåer. Prosjekt er hovedenheten. Prosjektene er dentfsert med saksnummer. En sak kan omfatte flere lånetlsagn, som er dentfsert med tlsagnsnummer. Kostnadsnformasjon er spesfsert på tlsagnsnummer. Et tlsagnsnummer kan omfatte flere bygnnger eller deler av bygnng. Er det flere bygnnger på samme tlsangsnummer er de dentfsert med bygnngsnummer. Fyssk bygnngsnformasjon er spesfsert på bygnng. Er det ulke bolgstørrelser en og samme bygnng så er lke bolger gruppert med eget bolggruppenummer. På bolggruppenvå er det lagt nn nformasjon om bruksareal, antall rom, tlleggskvalteter, arealbruk, brukergrupper m.m. Dataene v har mottatt omfatter peroden 1. halvår 2000 tl 1. halvår 2005. 5.1.2. Utbetalngsdata For at lånet skal utbetales tl den enkelte bolgkjøper sender bolgkjøperen nn et sluttregnskap for bolgen med bstand fra utbygger. Ikke alle velger å fnansere bolgkjøpet med husbanklån selv om de får tlbud om det. Det betyr at dette utvalget er noe mndre enn lånesøknadsgrunnlaget. Utbetalngsdataene kan kobles tl godkjennngsdataene. I tllegg tl at bolgkjøper er gtt et eget saksnummer så er utbyggers opprnnelge saksnummer hektet på som egen varabel. Utbetalngsdataene er noe mndre detaljerte enn godkjennngsdataene, blant annet mangler opplysnnger om hes, garasje og lgnende. Utbetalngsdataene nneholder opplysnnger om kostnadene på både godkjennngstdspunktet og utbetalngstdspunktet. Dato for godkjennng og dato for utbetalng er også spesfsert. Erfarngsmessg lgger utbetalngstdspunktet tett opptl ferdgstllelsestdspunktet. Foreløpge sammenlgnnger vser at rundt 80 prosent av godkjennngene blr utbetalt løpet av de fre første årene etter godkjennng. Husbanken har et ferdg system for uttrekk av utbetalngsdata f.o.m. 2000 og har sendt oss en utbetalngsfl for peroden 2000-2003, tlrettelagt for SSB på samme måte som godkjennngsfla. 5.1.3. Valg av datagrunnlag Det vser seg at det for en stor andel av observasjonene 1 utbetalngsdatagrunnlaget kke er mulg å sklle ut tomtekostnadene fra totalkostnadene, noe som gjør dem uegnet tl produksjon av prsndeksen. I tllegg er det kke alle bolgkjøpere som velger Husbanken som fnanserngsklde, selv om de får tlbud om dette. På grunn av dette store frafallet utbetalngsdatagrunnlaget har v valgt å basere oss på godkjennngsdataene. Kontroll av de to datagrunnlagene vser at det kke er systematske avvk de oppgtte prsene. 5.2. Utvalgsskjevhet Husbanken setter en del betngelser tl bolgprosjektet for at det skal gs tlsagn om lån. Reglene har skftet over td og er poltsk styrt. Tradsjonelt har byggekostnad, tomtekostnad og krav tl bygnngenes ut- 1 Det dreer seg om ca. 1/3 av alle observasjonene datagrunnlaget - 6 093 av 18 624. 15
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 førelse og standard vært vktge begrensnnger regelverket. I de senere årene har Husbanken gått mer og mer over tl målstyrng av lånetlsagnene (se nedenfor). Andelen bolger med husbanklån vl derfor varere en del fra år tl år. I det materalet v har mottatt (godkjennngsdata), er f.eks. antallet saker redusert fra 990 tl 681, fra 2002 tl 2003. Nedgangen er relatvt sett størst for gruppen "andre småhus", mens antallet er mer stablt for blokker. Husbanken selv antyder at årsaken tl dette kan være det reduserte rentenvået det prvate lånemarkedet. Når lånerentene bankene går ned blr det mndre attraktvt å søke om lån Husbanken, ford Husbankens rente lgger på etterskudd forhold tl markedet for øvrg. I statsbudsjettet for 2005 er det gamle regelverket erstattet med en klarere målstyrng av lånene. Det er satt opp tre målgrupper eller målsettnger for bolger som skal kunne nyte godt av Husbanklån årene framover. Førstegangsetablerere og personer som må reetablere seg. Dette er bolgsøkere som vl ha problemer med å få bolglån vanlg bank. Henskten er å skaffe dsse rmelge bolger. Tlgjengelghet og mljø. Dette betyr at bolgene skal være brukbare for flest mulg og ha såkalt unversell utformng. Lvsløpsstandard kan være en løsnng på dette. Dessuten kan lån gs tl såkalte lavenergbolger. Det skal gs lån tl bolger som bygges på steder hvor det er vanskelg å skaffe bolglån på det prvate markedet. Dette betyr at Husbankens rolle det "vanlge" bolgmarkedet svekkes. Det vl trolg først og fremst gjelde lån tl byggng av enebolger. V har sammenlgnet antallet bolger Husbankens lånesøknadsgrunnlag med antall godkjente og gangsatte bolger GAB-regsteret over en freårsperode (2000-2003). Populasjonene er kke helt dentske. Lånesøknadsdato og henholdsvs godkjennngs- og gangsettngsdato kan falle forskjellge peroder. Lånesøknaden kan forelgge opp tl ett år før gangsettng. Den lange måleperoden kompenserer stor grad for dette. Tabellene 5.1 og 5.2 vser antall bolger alt og antall bolger bolgblokk fordelt på fylke. I og med at populasjonene kke er helt dentske er prosentandelen ment som en ndkasjon på hvor representatvt utvalget er. Tallene vser at lånesøknadene omfatter rundt halvparten av de gangsatte bolgene. V ser at Akershus har lavest andel bolger utvalget, mens Buskerud og Vest-Agder kommer dårlgst ut når det gjelder andelen bolger bolgblokk. I prsndeksen skller v mellom småhus (tomannsbolger, rekkehus, kjedehus og andre småhus) og blokker. I Husbankens datagrunnlag for peroden 2000-2004 utgjør småhus 51,4 prosent av det totale bruksarealet, mot 48,6 prosent for blokker. I SSBs byggearealstatstkk for samme perode over gangsatt bruksareal utgjør arealet småhus 42,6 prosent og arealet blokker 57,4 prosent. Blokker er dermed underrepresentert datagrunnlaget. Problemet løses ved at v benytter andelene fra byggearealstatstkken som vekter når v skal beregner totalndeksen for alle flerbolghus (se kapttel 5.5). Tabell 5.1 Antall bolger Husbankens lånesøknader. Antall bolger regstrert godkjent og gangsatt GAB. Etter fylke. 2000-2003 Fylke Regstrert godkjente GAB Regstrert gangsatte GAB Husbanken Andel av regstrert gangsatt. Prosent Andel av regstrert godkjent. Prosent I alt 107 106 94 973 51 996 55 49 Østfold 5 641 4 952 2 544 51 45 Akershus 13 953 12 403 3 510 28 25 Oslo 10 374 9 020 4 769 53 46 Hedmark 3 894 3 599 2 175 60 56 Oppland 3 427 3 137 1 684 54 49 Buskerud 6 283 5 440 1 971 36 31 Vestfold 6 153 5 199 2 598 50 42 Telemark 2 722 2 300 1 219 53 45 Aust-Agder 2 291 2 189 1 360 62 59 Vest-Agder 4 071 3 664 2 016 55 50 Rogaland 12 154 11 422 6 577 58 54 Hordaland 10 570 8 630 5 875 68 56 Sogn og Fjordane 2 098 1 818 862 47 41 Møre og Romsdal 5 430 4 801 2 871 60 53 Sør-Trøndelag 6 894 6 564 4 416 67 64 Nord-Trøndelag 2 533 2 303 1 933 84 76 Nordland 3 886 3 223 3 107 96 80 Troms 3 748 3 412 1 809 53 48 Fnnmark 984 897 657 73 67 16
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus Tabell 5.2 Antall bolger blokk Husbankens lånesøknader. Antall bolger blokk regstrert godkjent og gangsatt GAB. Etter fylke. 2000-2003 Fylke Regstrert godkjente GAB Regstrert gangsatte GAB Husbanken Andel av regstrert gangsatt. Prosent Andel av regstrert godkjent. Prosent I alt 40 797 34 767 18 243 52 45 Østfold 1 720 1 493 839 56 49 Akershus 5 111 4 093 1 251 31 24 Oslo 8 071 7 238 4 248 59 53 Hedmark 1 188 1 066 559 52 47 Oppland 831 707 297 42 36 Buskerud 2 264 1 844 406 22 18 Vestfold 2 113 1 671 662 40 31 Telemark 685 653 119 18 17 Aust-Agder 378 329 176 53 47 Vest-Agder 1 284 1 026 245 24 19 Rogaland 4 458 4 115 2 170 53 49 Hordaland 3 070 2 202 2 041 93 66 Sogn og Fjordane 286 250 135 54 47 Møre og Romsdal 1 492 1 211 500 41 34 Sør-Trøndelag 3 392 3 249 1 851 57 55 Nord-Trøndelag 1 163 979 788 80 68 Nordland 1 480 1 109 1 136 102 77 Troms 1 581 1 333 646 48 41 Fnnmark 230 199 174 87 76 V har også sammenlgnet gjennomsnttlg bruksareal per bolg Husbankens datagrunnlag med tlsvarende byggearealstatstkken. Det vser seg at lelghetene Husbankens datagrunnlag gjennomsntt er noe mndre enn tlsvarende populasjonen. Dette er naturlg ettersom utbyggere av mer eksklusve bolgbygg med store lelgheter lten grad søker om lån Husbanken. Generelt kan v s at datagrunnlaget er lke omfattende som det v klarer å fange opp med en egen og ressurskrevende skjemaundersøkelse. 5.3. Begreper og defnsjoner 5.3.1. Bygnngstype Husbanken har defnert 15 hustyper stt regster. Av dsse har v brukt: Blokk/leegård/terrasseblokk Høyhus Horsontaldelt tomannsbolg Kjedehus, atrumshus Rekkehus Terrassehus Vertkaldelt tomannsbolg Andre småhus 5.3.2. Bolgtype Varabellsten tl Husbanken (vedlegg A) nneholder en rekke bolgbegreper. Ett prosjekt kan også nneholde flere bolgtyper. V har benyttet prosjektene hvor følgende bolgtyper er domnerende våre beregnnger. Selvstendg bolg: Har alle faslteter som kjøkken og bad bolgen, samsvarer med GAB stt begrep lelghet Bofellesskap: Har bad bolgen, men deler kjøkken med andre. Bokollektv: Har kun oppholdsrom/soverom bolgen og deler alle faslteter som bad og kjøkken med andre. 5.3.3. Prs Prsen som måles tlsvarer Husbankens byggekostnadsbegrep. I Husbankens søknadsskjema (vedlegg E) bes det om en detaljert overskt over anleggskostnader. Anleggskostnadene er delt tomtekostnad og byggekostnad. Husbankens byggekostnadsbegrep omfatter huskostnad nklusv deknngsbdrag ("produsentprs") pluss arktekt- og konsulenthonorar, byggeledelse, byggelånsrente, forretnngsførsel, meglerprovsjon og salgskostnader, gebyr, koperng og forskrng. Kostnadene er også nklusv merverdavgft. Husbankens byggekostnad er dermed lk det som fgur 2.1 kalles salgsprs, men eksklusv tomtekostnader. 5.3.4. Måletdspunktet Datoen som regstreres på godkjennngsflen er den datoen som Husbanken har godkjent utbyggers lånesøknad. Måletdspunktet er trolg, gjennomsntt, før eller ved byggestart. Normalt vl utbygger ønske å forhåndsselge mnst 50 prosent av bolgene før byggarbedet starter opp. Bolgprsen kalkuleres ut fra det utbygger mener konsumentene er vllge tl å betale for en ny bolg, som de kan ta bruk ca. et år fram td. Det tas høyde for at kostnadene kan stge denne peroden. Lånesøknaden kan være sendt Husbanken fra ett år før prosjektet blr påbegynt tl enkelte tlfeller etter at prosjektet er gangsatt. 5.3.5. Areal Arealbegrepet som benyttes ndeksberegnngene er bruksareal henhold tl Norsk Standard NS 3940 Areal- 17
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 og volumberegnng av bygnnger. V har beregnet gjennomsnttlg bruksareal per bolg bygnngene. 5.4. Indeksberegnnger Indeksberegnngene bygger på prsen slk den er defnert kapttel 5.3.3. Bolgene er delt nn to kategorer: Småhus (tomannsbolger, rekkehus og andre småhus) Bolgblokker Analysene dette kapttelet bygger på data fra Husbanken for peroden 2000-2004. Indeksen korrgeres for noen kvaltetsendrnger, nemlg sammenhengen mellom prsen og bolgens størrelse, belggenhet, andel fellesareal av totalt areal, gjennomsnttlg antall tlleggskvalteter per bolg prosjektet (se vedlegg A) samt hvor mange bolger prosjektet omfatter. Type garasje, om bygnngen har hes og nnvendg standard er eksempler på kvaltetsendrnger det kke tas hensyn tl ndeksen. Det justeres heller kke for endrede offentlge krav tl byggeprosjekter eller hvs rammevlkårene endrer seg. Endrede krav tl avfallsbehandlng kan være et eksempel på dette. Andre eksempler er nye krav tl solasjon, økte krav tl lydgjennomgang, ventlasjon (speselt byområder), håndterng av farlge kjemkaler, HMS-krav fra Arbedstlsynet, behandlng av rvemasser og forurenset grunn. Varablene som nngår analysene er gjengtt tabell 5.3. Se også vedlegg B for beskrvelse av varablene og hvordan de er utledet. Tabell 5.3 Varabeloverskt Varabelnavn Beskrvelse Numerske varabler Lnareal Ln(gjennomsnttlg bruksareal per bolg) Felles Andel fellesareal av det totale arealet Tllegg Tlleggskvalteter per bolg sntt Antbolhb Antall bolger bolggruppen (kun småhus) Dummyvarabel Den andre typen varabel som brukes regresjonslgnngen er en dummyvarabel (klassfserngsvarabel). Dummyvarabler har enten verden 0 eller 1, avhengg av om en gtt kvaltetsegenskap ekssterer eller kke. I vårt tlfelle er det kun geografsk sone som er av denne typen. 5.4.1. Regresjonsresultater Det er beregnet separate regresjonskoeffsenter for småhus og blokker. Resultatene fra regresjonsanalysene er gjengtt tabell 5.4 og 5.5. Tabell 5.4 Regresjonsresultater, småhus. 2000-2004. Modell med ln(prs) som avhengg varabel Varabel Parameterestmat Standardfel T-verd P-verd Konstantledd 11,60204 0,05989 193,74 <.0001 Lnareal 0,44568 0,0129 34,54 <.0001 Felles 1,33959 0,06572 20,38 <.0001 Sone_1 0,23895 0,03838 6,23 <.0001 Sone_2 0,103 0,01094 9,41 <.0001 Tllegg 0,00771 0,00283 2,72 0,0065 Antbolhb 0,00223 0,00047 4,7 <.0001 aar2001 0,07849 0,00985 7,97 <.0001 aar2002 0,15294 0,0101 15,14 <.0001 aar2003 0,1737 0,01117 15,55 <.0001 aar2004 0,23508 0,01167 20,14 <.0001 R-square 0,4009 Adjusted R-square 0,3989 Antall observasjoner 3 081 Tabell 5.5 Regresjonsresultater, blokker. 2000-2004. Modell med ln(prs) som avhengg varabel Varabel Parameterestmat Standardfel T-verd P-verd Konstantledd 10,45976 0,1262 82,88 <.0001 Lnareal 0,73895 0,02867 25,78 <.0001 Felles 1,08701 0,09344 11,63 <.0001 Sone_1 0,16645 0,02309 7,21 <.0001 Sone_2 0,10414 0,01757 5,93 <.0001 Tllegg 0,01178 0,00401 2,94 0,0034 aar2001 0,10658 0,02433 4,38 <.0001 aar2002 0,18192 0,02389 7,61 <.0001 aar2003 0,24412 0,02526 9,66 <.0001 aar2004 0,3208 0,02592 12,38 <.0001 R-square 0,5235 Adjusted R-square 0,5185 Antall observasjoner 930 Sone_1 Sone_2 Sone_3 Oslo og Bærum Akershus ekskl. Bærum, samt Stavanger, Bergen og Trondhem Resten av landet (referansevarabel) Numerske varabler vl dette tlfellet være varabler som måles kvadratmeter eller andel. Det forutsettes en lneær sammenheng mellom dsse varablene og prsen. Dersom sammenhengen kke er lneær, kan lneartet oppnås gjennom en passende transformasjon av kvaltetsvarabelen, men det har kke vært nødvendg dette tlfellet. V ser at alle varablene modellen har postvt fortegn, altså at de bdrar tl å heve prsen. Bolgenes størrelse har størst betydnng for prsen. I regresjonsanalysene har v også valgt å nkludere byggeår som dummyvarabel. Dette er gjort for å få en best mulg estmerng av koeffsentene når v bruker flere år som grunnlag for regresjonene, og ndeksen beregnes per halvår. Årsdummyene gr oss eksplstt prsutvklngen per år, sammenlgnet med referansetdspunktet (2000). En vanlg kontroll for å avgjøre om en regresjonsmodell er god eller kke, er å se på resdualene, det vl s dfferansen mellom observerte og predkerte verder. 18
Rapporter 2006/2 Prsndeks for nye flerbolghus I dette tlfellet er den predkerte verden den prsen en får beregnet for hver av observasjonene ved bruk av regresjonslgnngen. Resdualene bør være tlnærmet normalfordelte, med forventnng lk 0 og konstant varans. Vsuelt bør et plott der resdualene plottes mot de predkerte verdene fremstå som mest mulg tlfeldg med samlng rundt 0. Fgur 1 og 2 vedlegg C vser at det kke er problemer knyttet tl resdualene for verken småhus eller blokker. Ved å lage et normalplott for resdualene kan v vdere se om de er tlnærmet normalfordelte. Observasjonene bør da lgge på en tlnærmet rett lnje, nærmest mulg den rette lnjen som representerer normalfordelngen. Fgur 3 og 4 vedlegg C vser at dette må ses å være tlfelle her, både for småhus og blokker. Kravene om normalfordelte resdualer med forventnng lk 0 og konstant varans er dermed oppfylt. Regresjonsanalysene gr følgende lgnnger for de to bygnngstypene: Regresjonslgnng, småhus: Regresjonslgnng, blokker: ln(prs) = 11,6024 ln(prs) = 10,45976 + 0,44568 * lnareal + 0,73895 * lnareal + 1,33959 * felles + 1,08701 * felles + 0,23895 * sone_1 + 0,16645 * sone_1 + 0,10300 * sone_2 + 0,10414 * sone_2 + 0,00771 * tllegg + 0,01178 * tllegg + 0,00223 * antbolhb + 0,10658 * aar2001 + 0,07849 * aar2001 + 0,18192 * aar2002 + 0,15294 * aar2002 + 0,24412 * aar2003 + 0,17370 * aar2003 + 0,32080 * aar2004 + 0,23508 * aar2004 I denne regresjonsmodellen opptrer de tre prssonene som en gruppe dummyvarabler. De estmerte prskoeffsentene for prssonene multplsert med 100 angr den prosentvse forskjellen totalprs mellom den aktuelle prssonen og prssone 3, som er referansevarabel. 5.5. Indeksresultater Det er beregnet separate ndekser for de to bygnngskategorene. Totalndeksen fremkommer gjennom å vekte delndeksene for småhus og blokker med antall kvadratmeter gangsatt byggeareal fra GAB nnenfor hver bygnngskategor peroden 2000-2004. Vektene er: Andre småhus: 42,6 % Blokker: 57,4 % Indekstall basert på gjennomsnttlge bolgprser er vst tabell 5.6. Hedonske ndekstall er vst tabell 5.7. Gjennomsnttlg bolgprs flerbolghus har steget med overkant av 36 prosent fra 1. halvår 2000 tl 1. halvår 2005. Blokklelgheter har steget mest, over 45 prosent. Gjennomsnttsprsen for bolger småhus har økt med nærmere 22 prosent. Korrgert for endrnger bolgenes størrelse, standard og lokalserng, vser ndeksberegnngene en høyere prsvekst denne peroden. Se tabell 5.7. Sammenlgner v fgurene 5.1 og 5.2 ser v at v får en glattere kurve med hedonsk ndeks. Med bruk av hedonsk metode er prsveksten peroden totalt beregnet tl 43,2 prosent. For småhus og blokker blr prsveksten på henholdsvs 30,9 og 52,3 prosent. Bransjen selv forklarer den forskjellge prsutvklngen mellom småhus og blokker med at blokker hovedsak bygges storbyene, hvor ressursene er dyrere og produktvteten lavere. V beregnet også ndeksseren uten å nkludere bygnnger sone 1 (Oslo og Bærum) for å se om dette ga en annen prsutvklng. Dette ble gjort ford de prosjektene Oslo som har fått støtte fra Husbanken er bygget under speselle betngelser (trangere forhold, speselle tomter og med mer begrenset tlgang på arbedskraft). Indeksserene ble mdlertd nær dentske 2 og v har kke problematsert dette ytterlgere. Tabell 5.6 Prsndeks for nye flerbolghus. Beregnet på grunnlag av gjennomsnttlge bolgprser fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100 Alle bolger Blokker Småhus Gjennomsn. Gjennomsn. Indeks Indeks prs per bolg Indeks prs per bolg 1. halvår 2000 99,1 98,7 979 567 99,7 915 225 2. halvår 2000 100,9 101,3 1 005 327 100,3 920 742 1. halvår 2001 106,4 105,7 1 049 198 107,4 985 895 2. halvår 2001 114,2 115,2 1 143 127 112,8 1 035 198 1. halvår 2002 115,3 116,8 1 159 601 113,2 1 039 374 2. halvår 2002 121,9 123,5 1 225 481 119,7 1 098 857 1. halvår 2003 114,6 113,9 1 130 614 115,5 1 060 080 2. halvår 2003 120,2 125,6 1 246 257 113,1 1 037 904 1. halvår 2004 124,5 131,6 1 305 878 115,1 1 056 197 2. halvår 2004 125,7 131,8 1 308 366 117,3 1 077 212 1. halvår 2005 135,2 145,6 1 444 620 121,3 1 113 248 Tabell 5.7 Prsndeks for nye flerbolghus. Beregnet ved hjelp av hedonsk metode. Data fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100 Alle bolger Blokker Småhus 1. halvår 2000 98,2 98,5 97,7 2. halvår 2000 101,8 101,5 102,3 1. halvår 2001 105,1 104,8 105,6 2. halvår 2001 114,9 117,7 111,2 1. halvår 2002 115,0 116,8 112,7 2. halvår 2002 121,7 122,6 120,6 1. halvår 2003 120,0 121,9 117,6 2. halvår 2003 127,0 132,1 120,3 1. halvår 2004 130,2 134,7 124,3 2. halvår 2004 134,7 139,9 127,8 1. halvår 2005 140,6 150,0 127,9 2 Med sone 1 nkludert er den totale prsveksten hele peroden på 43,2 prosent. Når sone 1 tas ut er prsveksten på 43,5 prosent. Utvklngen fra halvår tl halvår er også sammenfallende de to serene. 19
Prsndeks for nye flerbolghus Rapporter 2006/2 Fgur 5.1 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Prsndeks for nye flerbolghus. Basert på gjennomsnttlge bolgprser fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100 I alt Småhus Blokker 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 Fgur 5.3 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser beregnet på grunnlag av prs med og uten tomtekostnader. Data fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100 Tomtekostnad kke nkludert Tomtekostnad nkludert 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 Fgur 5.2 160 140 120 Prsndeks for nye flerbolghus. Hedonske ndekser. Data fra Husbanken. 1. halvår 2000-1. halvår 2005. 2000=100 Forskjellene mellom de to ndeksene er små, og fguren vser at prsveksten med tomt nkludert har vært noe lavere enn prsveksten der tomtekostnader er utelatt. Fra 1. halvår 2000 tl 1. halvår 2005 steg prsene på nye flerbolghus med henholdsvs 43,2 og 40,9 prosent avhengg av om tomtekostnader utelates eller tas med ndeksberegnngene. 100 80 60 40 20 0 I alt Småhus Blokker 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 5.6. Tomtekostnader Som en kontroll har v også beregnet prsndeksen på nytt med tomtekostnader nkludert, for å avklare om en slk ndeks vl avvke betydelg fra ndeksen der tomtekostnadene kke er med. Fgur 5.3 vser hvordan de to ndeksene utvkler seg (totalndeksen). 5.7. Sammenlgnng med prsndeks for nye enebolger Prsndeks for nye enebolger er dag SSBs eneste (tlnærmede) output prsndeks for byggenærngen. Det er derfor nteressant å se hvordan prsene på nye enebolger utvkler seg sammenlgnet med prsene på nye flerbolghus. Fgur 5.4 vser prsutvklngen følge de to ndeksene sden 1. halvår 2000. Prsndeksen for nye enebolger publseres kvartalsvs, og for å gjøre sammenlgnngen lettere har v gjort kvartalstallene om tl halvårlge tall. Dette er gjort ved å la halvårstallet være lk det rene gjennomsnttet av de to kvartalstallene. Denne tlpasnngen gjør at prsndeksen for nye enebolger fremstår som "glattere" enn prsndeksen for nye flerbolghus. Fguren vser at prsutvklngen for de to bolgtypene var jevn det første året. Deretter har prsene på nye flerbolghus økt mer enn prsene på nye enebolger. Som det fremgår av fgur 5.2 ovenfor, skyldes dette først og fremst at prsene på blokker har økt kraftg de sste årene. Prsutvklngen for småhus følger stor grad prsutvklngen for enebolger. 20