Markedet for næringseiendom Norges Bank 22. november 2016 Ragnar Eggen, analysesjef
Innledning Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet 24.11.2016 2
Boligmarkedet Hvem og hva er Akershus Eiendom Et uavhengig meglings- og rådgivningsfirma, startet 1992, med fokus på næringseiendom 35 ansatte, hvorav 20 meglere og 7 analytikere Megling: transaksjoner (større næringseiendommer og tomter, over hele landet) og utleie (primært kontor i Oslo-regionen) Verdivurdering av enkelteiendommer og porteføljer ca 1000 eiendommer årlig Grundige analyser av markedet: historikk, trender, prognoser Akershus Eiendom 24.11.2016 24
Employees, thousands Change, % Makroøkonomiske trender Sysselsettingsveksten isolert sett viktigst for eiendomsmarkedet Change in total employment, Norway, 1992-2019E 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 2,0 % 1,9 % 1,7 % 2,9 % 2,7 % 0,9 % 0,6 % 0,3 % 0,4 % 0,5 % 1,3 % 3,5 % 4,1 % 3,3 % 2,1 % 1,5 % 1,1 % 1,1 % 0,5 % 4% 3% 2% 1,0 % 0,7 % 0,7 % 1% 1 600 0% 1 400-0,3 % 0,7 % 1 200-1,2 % -0,5 % -0,5 % -0,2 % -1% 1 000-2% National employment change % Total employed Norway, thousands Employment change %, SSB forecast Total employed, SSB forecast Akershus Eiendom 24.11.2016 4
Boligmarkedet Byggevolumet målt på oppstart er høyt, men ikke for næringsbygg Boliger Garasjer og fritidsboliger Sykehus og skoler Alle næringsbygg Kilde: SSB, Econ nye boliger Akershus Eiendom 24.11.2016 5
Leiemarkedet for kontor i Oslo Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet 24.11.2016 6
1985 H2 1986 H1 1986 H2 1987 H1 1987 H2 1988 H1 1988 H2 1989 H1 1989 H2 1990 H1 1990 H2 1991 H1 1991 H2 1992 H1 1992 H2 1993 H1 1993 H2 1994 H1 1994 H2 1995 H1 1995 H2 1996 H1 1996 H2 1997 H1 1997 H2 1998 H1 1998 H2 1999 H1 1999 H2 2000 H1 2000 H2 2001 H1 2001 H2 2002 H1 2002 H2 2003 H1 2003 H2 2004 H1 2004 H2 2005 H1 2005 H2 2006 H1 2006 H2 2007 H1 2007 H2 2008 H1 2008 H2 2009 H1 2009 H2 2010 H1 2010 H2 2011 H1 2011 H2 2012 H1 2012 H2 2013 H1 2013 H2 2014 H1 2014 H2 2015 H1 2015 H2 2016 H1 Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprisene har i det store og hele gått flatt det siste halvåret 4 000 NOK/m² Nominelle priser 1986 2016 H1 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Kilde: Dagens Næringsliv Leieprispanel Prime High std CBD Newer space CBD Good std CBD High std Skøyen High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space Akershus Eiendom 24.11.2016 7
Leiemarkedet for kontor i Oslo Leienivåer i Oslo, oktober 2016 Oslo ytre vest Ullevål Majorstuen Nydalen Sinsen / Storo / Kjelsås / Grefsen Indre by nord Hasle / Økern Oslo ytre øst Alna / Ulven Leie i NOK / m 2 for normalt bra standard / topp standard 3.200 / 4.200 2.700 / 3.350 Skøyen Indre by vest Sentrum Indre by øst Helsfyr / Bryn 2.250 / 2.800 1.800 / 2.400 Lysaker Ryen 1.600 / 2.100 1.400 / 1.950 Fornebu Oslo ytre sør 1.000 / 1.650 Akershus Eiendom 24.11.2016 8
Leiemarkedet for kontor i Oslo Kontorledighet Oslo: 7,1 % per oktober 2016 Oslo ytre vest Ullevål Majorstuen Nydalen Sinsen / Storo / Kjelsås / Grefsen Indre by nord Hasle / Økern Oslo ytre øst Alna / Ulven >20,0 % <20,0 % <17,5 % <15,0 % Lysaker Skøyen Indre by vest Sentrum Indre by øst Helsfyr / Bryn Ryen <12,5 % <10,0 % <7,5 % <5,0 % Fornebu Oslo ytre sør <2,5 % Akershus Eiendom 24.11.2016 9
Leiemarkedet for kontor i Oslo Kontorledighet og tomtepotensial, målt i % 50% Oslo vest og Bærum Oslo sentrum Oslo øst 40% 575 000 30% 20% 385 000 345 000 560 000 10% 0% 275 000 195 000 232 000 Tomteareal målt i byggbart kontorareal (uregulert) Tomteareal målt i byggbart kontorareal (regulert) Ledighet om 4 år hvis ingen flytter noen steder samt nullvekst Ledighet om 2 år hvis ingen flytter noen steder samt nullvekst Ledighet i dag Akershus Eiendom 24.11.2016 10
Leiemarkedet for kontor i Oslo Igangsatt/bestilt nytt kontorareal 2016-2019 Kemneren Elkjøp Spikerverket Securitas Nybygg i 2016 Orkla Torggata 15 Storgata 14-18 DEG 6b Cort Adelers gt 33 Diagonale Sundtkvartalet DEG 42 Cowi Eufemia Kripos Ulvenvn. 90 Fredrik Selmers vei 4 Nybygg i 2017 Sikre nybygg i 2018-19 Bygg A Fornebuporten Bygg B 2016: 103.000 m² 2017: 45.000 m² 2018 (kjent): 67.000 m² Lysere sirkler angir ledige bygg Oppdatert oktober 2015 Akershus Eiendom 24.11.2016 11
m 2 office Leiemarkedet for kontor i Oslo Kontorledighet 2002-2018E 1 000 000 900 000 800 000 700 000 Oslo office vacancy, m² and % 13 % 11 % 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 4 % 7 % 4,5 % 5 % 5 % 8 % 8 % 8 % 7 % 6,5 % 7 % 8 % 7,5 % 7 % 6 % 6 % 6 % 100 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 17E 18E 19E 20E Vacancy level by the start of the year Net new office space added Change in demand (absorbed space) Actual Forecast Kilde: Akershus Eiendom Akershus Eiendom 24.11.2016 12
Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprognose for 2016-2018 2015 Prognose 2016 Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Prognose 2017 (uendret siden mars) Prognose 2018 +10 +20% +5 +10% -5 +5% -5-10% -10-20% Akershus Eiendom 24.11.2016 13
Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprognose for 2016-2018 Fortsatt oljebrems- effekt, og «senvirkninger» av nybygging og noe fraflytting Mange vil til sentrum og er villige til å betale for det, og sentrumsledigheten går under 4% Denne stiger ikke mer (prosentvis) fordi det ikke er sterk nok vekst i leietakersegmentene Randsonene vil konkurrere sterkt seg imellom, og nesten alle har nye prosjekter i fleng Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard +10 +20% Prognose 2017 Prognose 2018 +5 +10% -5 +5% -5-10% -10-20% Akershus Eiendom 24.11.2016 14
1988 H2 1989 H2 1990 H2 1991 H2 1992 H2 1993 H2 1994 H2 1995 H2 1996 H2 1997 H2 1998 H2 1999 H2 2000 H2 2001 H2 2002 H2 2003 H2 2004 H2 2005 H2 2006 H2 2007 H2 2008 H2 2009 H2 2010 H2 2011 H2 2012 H2 2013 H2 2014 H2 2015 H2 NOK/m 2 /year Leiemarkedet for kontor i Oslo Leieprisene i andre byer har hatt en mer blandet utvikling 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Kontorleie i øvrige norske storbyer, 1987-2016 Regional office rents, 1987-2015(Nominal) Nominelle verdier, snittnivå for sentrum og randsoner Bergen Trondheim Stavanger - CBD Stavanger - Oil (Forus) Kristiansand Tromsø Kilde: Dagens Næringsliv Leieprispanel Akershus Eiendom 24.11.2016 15
Leiemarkedet for kontor i Oslo Hva er risikoen for Oslo? Hva skjer i en by som: Har store, regulerte kontortomter fordelt på flere handlekraftige utbyggere 14% Unngår de største effekter av oljekrisen, men forventer svak jobbvekst de neste 3-5 år Er så heldig å ha et rekordvolum av store søk etter kontorarealer, både private og offentlige 12% Der blant annet NAV og andre offentlige etater søker etter tidsmessige lokaler, helst nybygg 10% Dette er Oslo nå, men det var Trondheim i 2014 alle leietakerne har valgt nybygg, og byen får en 8% svært høy nybyggaktivitet og rekordhøy ledighet i flere år 6% 4% 2% Kontorledighet Oslo Kontorledighet Trondheim 0% -2% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Netto nybygg Oslo Netto nybygg Trondheim Akershus Eiendom 24.11.2016 66
Boligmarkedet Oppsummering av utleiemarkedet Nedgangen i BNP merkes i utleiemarkedet men den største effekten er passert, for markedet reagerer før veksten går ned eller opp I de respektive utleiemarkedene eksisterer det tilfeldige sykler av etterspørsel, som drives av de største leietakernes planer og bevegelser noen av disse er helt frikoblet fra BNP-veksten Oslo har nå den beste utviklingen i landet, delvis på grunn av en slik etterspørsels-sykel Akershus Eiendom 24.11.2016 25
Transaksjoner og verdiutvikling Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet 24.11.2016 18
jan. 02 jul. 02 jan. 03 jul. 03 jan. 04 jul. 04 jan. 05 jul. 05 jan. 06 jul. 06 jan. 07 jul. 07 jan. 08 jul. 08 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul. 12 jan. 13 jul. 13 jan. 14 jul. 14 jan. 15 jul. 15 jan. 16 jul. 16 Transaksjoner og verdiutvikling Prime yield prøver ut nye nivåer Interest rates and transaction yields 2002-2016 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 10Y Prime yield curve 10y SWAP interest rate 10y Gov.Bond Transaction yield Kilde: Norges Bank, Akershus Eiendom Akershus Eiendom 24.11.2016 19
Hvor lavt kan yield gå? SWAP-rente 5 år Bankmargin prime asset Prime Differanse Yield til prime yield 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,60% 1,10% 2,35% 3,30% 2,30% 4,50 % 2,90% 4,50 % 4,00 % 4,00 % 3,75 % 3,85 % 1,00% 1,40% 3,75 % 3,50 % 1,00% 0,00% 2015 Q1 2016 Q3 2015 Q1 2016 Q3 2015 Q1 2016 Q3 2015 Q1 Oslo Stockholm Berlin London 2016 Q3 Kilde: Jones Lange LaSalle, DNB Markets Akershus Eiendom 24.11.2016 20
Hvor lavt kan yield gå? SWAP-rente 5 år Bankmargin prime asset Prime Differanse Yield til prime yield 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,60% 0,52% 2,35% 2,10% 3,30% 2,81% 4,50 % 4,50 % 4,00 % 4,00 % 3,75 % 3,85 % 1,40% 0,97% 3,75 % 3,50 % 1,00% 0,00% 2015 Q1 2016 Q4 2015 Q1 2016 Q4 2015 Q1 2016 Q4 2015 Q1 Oslo Stockholm Berlin London 2016 Q4 Kilde: Jones Lange LaSalle, DNB Markets Akershus Eiendom 24.11.2016 21
Transaksjoner og verdiutvikling Akershus Eiendoms verdiindeks kontor Oslo, sentrum vs. randsone 140 130 120 110 100 90 80 Lang kontrakt i sentrum Lang kontrakt i randsone 70 60 Kort kontrakt i randsone 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Akershus Eiendom 24.11.2016 75
Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler Stortingsgata 6 August 2016 Skøyen-portefølje Mai 2016 Pris: NOK 506,5 millioner Areal: 6.700 m² Netto yield: 3,75-4 % Leietaker: Aon Norway, Stortinget, Thune Kjøper: Deka Selger: Norwegian Property Pris: NOK 2.529 millioner Areal: 61.000 m² inkl parkering, 54.400 m² eks parkering Netto yield: 4,9 % Leietaker: Flere Kjøper: Entra Selger: Norwegian Property Akershus Eiendom 24.11.2016 23
Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler Statoil Fornebu Juni 2016 Grønland 67, Drammen Mai 2016 Pris: NOK 3.900 millioner Areal: 67.000 m 2 Løpetid: 11 år Netto yield: ~5 % Leietakere: Statoil Kjøper: Syndikat v/arctic Selger: Madison International Realty Pris: NOK 420 millioner Areal: 9.770 m² Løpetid: 9,2 år Leietakere: Energiselskapet Buskerud m.fl. Kjøper: EK fond Selger: Union Eiendomsutvikling Akershus Eiendom 24.11.2016 24
Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler Statens Hus Lillehammer April 2016 Terningen Elverum Mai 2016 Pris: ~NOK 757 millioner Areal: 26.000 m² Leietaker: Statens Vegvesen region øst, Fylkesmannen Hedmark og Oppland Kjøper: Syndikat v/ Clarkson Platou Selger: Coop Eiendom Norge, Coop Innlandet og Møller Eiendom Pris: ~NOK 700 millioner Areal: 16.400 m² Løpetid: 22 år Netto yield: 4,9 % Leietaker: Høgskolen i Hedmark Kjøper: Balder Fastigheter Selger: Syndikat v/ Pareto Akershus Eiendom 24.11.2016 25
Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonseksempler 800 nye boliger på Vollebekk 2016 1.000+ nye boliger i Lillestrøm 2016 3.000 boliger på Ulven 2015 1.000+ boliger i Nydalen 2015 Akershus Eiendom 24.11.2016 81
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mill NOK Transaksjoner og verdiutvikling Transaksjonsvolumet i det norske markedet 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 NOK 65 mrd Residential projects Commercial land plots Logistics / industrial properties Hotels Retail properties Office buildings Akershus Eiendom 24.11.2016 82
Boligmarkedet Oppsummering av transaksjonsmarkedet For oss er 2016 like bra som 2015 vi selger like mange eiendommer, og like mange til internasjonale investorer De fleste objekter selges men kjøpere og banker er fortsatt litt kresne Vi opplever tilgangen på egenkapital som god Rentenivået gagner så å si alle i vårt segment, uten å ta fra dem vett og forstand Dersom Norges Bank- og SSB-prognosene stemmer, blir også de neste årene gode for eiere av næringseiendom Akershus Eiendom 24.11.2016 25
Hva er effektene av renteutviklingen? Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet 24.11.2016 29
Boligmarkedet Effektene av renteutviklingen (1) Vi ser først og fremst verdivekst for mange segmenter, men ikke for de mest risikoutsatte Driveren er primært den lave renten som gir liten eller negativ realavkastning for de sikreste sparealternativene Det er mange, primært store/middelstore profesjonelle aktører, som nå øker sin eksponering mot næringseiendom syndikater og eiendomsutviklere har gode tider når de samler egenkapital Det er ikke, i motsetning til 2004-07, særlig mange alternativer for småsparere til å investere i næringseiendom den typen fond er ikke til stede Akershus Eiendom 24.11.2016 25
Boligmarkedet Effektene av renteutviklingen (2) Nesten ingen i vår bransje går konkurs eller får særlig problemer, for rentekostnader er den viktigste utgiften for nesten alle eiendomsbesittere Effekten av lave renter går gradvis, ettersom en del aktører sliter med eldre låneavtaler / obligasjoner med låst rente Vi ser at man kan realisere høyere marginer ved utleie og utbygging av nye kontorbygg noe som foreløpig ikke har gitt utslag i de tilbudte leienivåene (de burde gått ned) Det sistnevnte tolker vi som at verdien av kontor-regulerte tomter også har steget ganske mye, men her har vi ikke sikre data Vi ser en voldsom vekst i boligmarkedets priser og byggevolum som indirekte også bedrer markedet for noen næringseiendommer Akershus Eiendom 24.11.2016 25
Boligmarkedet sett fra vårt ståsted Innledning Leiemarkedet for kontor Transaksjoner og verdiutvikling Hva er effektene av renteutviklingen? Boligmarkedet 24.11.2016 32
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Boligpriser, TNOK/m 2 Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! +7% +3% +4% +7% +10% Norge Akershus Eiendom 24.11.2016 33
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 +10% +7% +3% +3% +3% +4% +18% Oslo +11% +10% +7% Norge Akershus Eiendom 24.11.2016 34
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 Oslo Akershus Norge Akershus Eiendom 24.11.2016 35
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 Oslo Norge Akershus Eiendom 24.11.2016 36
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Boligpriser, TNOK/m 2 Oslo Bergen Trondheim Kjøp Leie Akershus Eiendom 24.11.2016 37
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Leieutvikling: det er ikke rift om å bo i Oslo man prioriterer det ikke så høyt at man vil betale mer i husleie Boligpriser, TNOK/m 2 Boligleie, 3-roms, TNOK/mnd Oslo Bergen Trondheim Kjøp Leie Kilde: SSB, Utleiemegleren Akershus Eiendom 24.11.2016 38
Boligmarkedet Boligprisene: sterk vekst, men ikke overalt Boligpriser, TNOK/m 2 Kjøpe i Oslo 2016: 42% høyere Prisveksten har vært voldsom men det er et «rent» Oslo-fenomen! Leieutvikling: det er ikke rift om å bo i Oslo man prioriterer det ikke så høyt at man vil betale mer i husleie Boligleie, 3-roms, TNOK/mnd Leie i Oslo 2016: 8% høyere Hvis det er boligmangel i Oslo, reflekteres det ikke i leienivåene for bolig Kjøp Leie Akershus Eiendom 24.11.2016 39
Hva driver boligprisene? 1. Investorer som kjøper boliger 2. Investorer som ikke selger boliger MNOK «Ikke-selgerens» regnestykke M Antall boliger 2.800 2.400 2.000 1.600 1.200 800 400 Oslo 15-20% Bruktbolig Solgte nye til boliger salgs på finn.no 2015 sept. jan-aug 15 +27% 35-40% -38% Uforandret «sluttbrukersalg» Bruktbolig Solgte nye til boliger salgs på finn.no 2016 sept.16 jan-aug Kjøpt av investorer (anslag)? 6 5 4 3 2 1 Bolig 1 15% EK Bolig 1 Avtalt Målt overtatt på 15% om 2 EK år Planlagt solgt om 2 år Bolig 2 (nybolig) Bolig 1 45% 56% EK EK 2012 2014 2016 Bolig 2 15% 22% EK EK Kilde: ECON nye boliger, finn.no, Akershus Eiendom Akershus Eiendom 24.11.2016 21
Boligmarkedet Byggevolumet målt på oppstart er straks på 2008-nivåer Forskyvning 3-4 kvartaler Topp: Q3 2008 Bunn: Q1 2010 «Bunn»: Q1 2015 Boliger Q3/4-2017: Oppstart av bolig vil nå et volum ca 25% høyere enn dagens (dette gjelder hele Norge) Salg av nye boliger Garasjer og fritidsboliger Sykehus og skoler Alle næringsbygg Disse boligene er solgt, og Ny-boligsalg Østlandet siste blir levert i løpet av 2018-19, 12 måneder (Econ) selv om boligsalget skulle bli svakere 11.500 i 2017 boliger per okt.16 32% over forrige topp, Q2-07 173% over bunnen Q2-14 Kilde: SSB, Econ nye boliger Akershus Eiendom 24.11.2016 41
Boligmarkedet Er dette endelig det antallet nye boliger som mange mener Oslo trenger? 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Nyoppstartede boliger per ny innbygger i Oslo (antall igangsatte boliger delt på befolkningsvekst) Dersom befolkningsveksten i Oslo blir uendret 2016-17, og igangsetting fortsetter veksten proporsjonalt med boligsalget foregående år (89% korrelasjon) Dersom trendene i flytting til Oslo og igangsetting av boliger fortsetter ut året 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Det vil med høy sannsynlighet bygges rekordmange boliger per ny innbygger i Oslo Økt tilflytting er det eneste som kan forrykke bildet men hvem flytter hit med så høye boligpriser? De som vil leie i «billige» utleieboliger? Akershus Eiendom 24.11.2016 23
Boligmarkedet Hvorfor trenger vi så mange nye boliger? Flere har hevdet at Oslo trenger 5-7.000 nye boliger per år De fleste tar utgangspunkt i SSB s framskrivinger av befolkningsveksten for landet Tusen personer 280 240 200 160 120 80 40 SSB i juni 2016 SSB i september 2016 4,2% (hele landet) 3,7% 2,2% Forventet Befolkningsvekst 2015-2019 Forventet syssel- Settingsvekst 2015-2019 Forventet syssel- Settingsvekst 2015-2019 Flytting til Norge og Oslo er per 1. halvår henholdsvis 13% og 31% lavere enn i fjor, og innvandring er nå flere flyktninger enn arbeidsinnvandrere Akershus Eiendom 24.11.2016 13
Boligmarkedet Hva fører dette til? Investorene kjøper en stor del av de sentralt beliggende boligene for det er de mest likvide og de med størst utleiesikkerhet Lave renter og en selvforsterkende effekt i form av sterk vekst i egenkapital tilsier at dette fortsetter på kort/mellomlang sikt Antallet utleieboliger i Oslo vil øke, og den største delen av økningen kommer ikke før i 2018-19 men den er rimelig garantert Normalt skal dette føre til fallende boligleie-nivåer Dersom boligprisene bremser av en eller annen grunn, kan det bli trangt i døra for å selge bolig, noe som kan gi et selvforsterkende fall Akershus Eiendom 24.11.2016 24
Boligmarkedet Hvordan påvirker dette næringseiendom? Vi selger store boligtomter som aldri før En del eiendomsutviklere jobber nå nesten bare med bolig men det er fortsatt mange nok som er aktive i vårt marked og tilbyr leietakerne gode prosjekter De som i 2004-2008 kjøpte fondsandeler i næringseiendom, kjøper nå utleieboliger (=færre investorkroner, men det er egentlig ikke et problem nå) Byggekostnadene vil øke fra midten av 2017 også for vårt marked Konvertering av næringsbygg til bolig bør fortsette å øke Akershus Eiendom 24.11.2016 25
Takk for oppmerksomheten