Verdivurdering av næringseiendom. 25.september 2008

Transkript

1 Verdivurdering av næringseiendom 25.september

2 Akershus Eiendom AS Fokusert Opererer i markedet for næringseiendom Bygger langsiktige forhold til kundene Utvikler markedet generelt gjennom analyse Profesjonell 15 år som næringsmeglere i Oslo Erfaring fra store deler av bransjen Rekrutterer og bygger kompetanse Uavhengig Heleid av de ansatte Ingen begrensninger i form av binding til banker, investeringshus, store eiendomsaktører eller internasjonale eiere Resultatorientert Vekt på verdiskapning for kundene No cure nopay 2

3 Forretningsområder og markedsandeler DAGLIG LEDER Roar Sandnes Markedsføring Backoffice UTLEIE Håkon Tanberg Leder Utleie Utleiemegling, oppdrag primært for gårdeiere og byggherrer; også noen søk for leietakere. For det meste kontoreiendom i Oslo, men også logistikkeiendom i Osloregionen. Markedsandel 40-50% SALG Petter Nylend Leder Salg Salgsmegling, primært for eiendomsbesittere og byggherrer. Hovedsakelig kontoreiendom i Oslo, men også prosjekter, handelseiendom, logistikkeiendom og hoteller over hele landet. Markedsandel 15-20% ANALYSE/ RÅDGIVNING/ VERDIVURDERING Ragnar Eggen Leder Analyse Verdivurdering av eiendommer for selskaper og fond, både kvartalsvis, årlig, i forbindelse med kjøp av eiendom, emisjoner, og/eller fusjoner/ oppkjøp av selskaper. Diverse rådgivning for enkeltprosjekter og enkeltaktører, samt generell analyse av eiendomsmarkedet. Markedsandel 25-30% 3

4 Akershus Eiendom er inne i en periode med sterk vekst Akershus Eiendom: Leasing volume per year, m Other companies with revenue <15 MNOK Akershus Eiendom 14,5% m 2 per year Realia CBRE Atrium AS Persen Skei & Co Advisors revenue 2007 DnB NOR Næringsmegling 12,5% Property value, billion NOK Akershus Eiendom: Value of properties sold per year, bnok 3,7 3, ,0 4, ,6 2,3 3, ,0 7, , Colliers Bjørdal Partners Newsec Eiendomsconsult Pareto Eiendom Ranked #1 Property Advisor in Norway in 2006 and 2007 by Euromoney Catella Corporate Finance DTZ 9,5% Glitnir Norsk Næringsmegling 10,5% Winner of the Liquid Real Estate Awards 2007 for Norway s best: Consultancy Agency / Letting Transaction execution Research 4

5 Analyse/verdivurdering utført av Akershus Eiendom Analyseavdelingen har hatt sterk vekst de siste 5 årene Vi har verdivurdert eiendommer for ca 200 milliarder kroner i løpet av de siste 2 årene; vi vurderer nå årlig ca 800 forskjellige enkelteiendommer Vi gjør jevnlig større og mindre oppdrag for å løse ulike problemstillinger knyttet til eiendomsmarkedet Konsulentoppdragene gjøres for svært forskjellige aktører, og dette gir økt innsikt i markedet I tillegg kartlegger og analyserer vi eiendomsbransjen løpende Porteføljer: Andre oppdragsgivere: Beregningsmodeller: 5

6 Akershus Eiendoms analyseavdeling i 2008 Markedsanalyse Verdivurdering

7 Hovedpunkter: Verdivurdering Markedet og eiendomsverdier Eksempel på beregning

8 Verdivurdering av eiendom litt historikk Frem til 2004: lite ekstern verdivurdering Syndikater og lukkede fond brukte sjelden eksterne 2004: De åpne fondene starter opp Ekstern verdivurdering, med minst 2 vurderere, blir standard : Flere fond og børsnoterte selskap IPD-indeksen bidrar også til mer krav om eksterne vurderinger 2007: IFRS => nytt marked åpner seg Revisor ønsker/krever ekstern vurdering 2008: Verdivurderinger testes mot børsen Blanding av eiendomsverdi og selskapsverdi Representerer børsen eiendomsvurderinger som endres hver dag?

9 Intern & ekstern verdivurdering Skandinavia % Intern Intern med ekstern sjekk Ekstern 0 Norge Danmark Finland Sverige - Næring Svergie - bolig Kilde: IPD

10 Intern mot ekstern verdivurdering i Norge % Intern Ekstern Kilde: IPD

11 IPD-indeksen: verdier av næringseiendom Vekst i eiendomsverdier i IPD-indeksen 10 Verdiendring, % ,8 % -10 H Kilde: IPD

12 Offentliggjorte verdiendringer i løpet av 1. halvår 2008 Kilde: DTZ

13 Oppfølgende verdivurdering Flere eiendommer har vi nå vurdert i 6-7 år De aller fleste har steget i verdi frem til 2. halvår 2007; siden da har utviklingen vært negativ Volumet av vurderte eiendommer har steget voldsomt i I denne vekstperioden har standard prosedyre vært at verdivurdererne starter med fasiten dvs innkjøpsprisen Endringer i eiendomsmarkedet skal få umiddelbar virkning på eiendomsverdiene Endringer i verdivurderingene over tid gir grunnlag for: Intern rapportering og oppfølging Bonussystemer Fondsverdier og avkastningsmåling Børskurser (?)

14 Oppfølgende verdivurdering Eiendommer endres i verdi når: Leieinntektene endres Dette skjer ideelt bare ved kontraktsutskiftning Kostnadssiden endres Men da i hovedsak de overraskende endringene som ikke medfører vesentlige endringer i leien Avkastningskravet generelt endres Dette har vært hovedårsaken til verdiøkningen fra 2003 til 2007, og for den påfølgende verdinedgangen så langt i 2008 Avkastningskravet for denne spesifikke eiendommen endres Ved kontraktsfornyelse, leietakers konkurs etc Ny kunnskap blir tilgjengelig men denne opsjonen har vi ikke fått høre om før Eiendommens utsikter endres Utvikling/ombygging av eiendommen utfordring for verdivurderer Området/lokalmarkedet/segmentet bedres

15 Fondskunder i 2008

16 Hovedpunkter: Verdivurdering Markedet og eiendomsverdier Eksempel på beregning

17 Makro Byggeaktivitet Internasjonal kapitalflyt BNP-vekst Renter Oljepris Konsum VERDIUTVIKLINGEN PÅ NÆRINGSEIENDOM Aksjemarkedet Politikk Sysselsetting Skatter og avgifter

18 Hvordan vurderes verdien av en næringseiendom? Markedsnivå: Det vi tror den kan selges for Referansetransaksjoner Sjeldne spesielt sammenlignet med boligmarkedet Unike kan ikke brukes direkte Mange måltall Avkastning til egenkapitalen Leietakersituasjonen: soliditet, kontraktsløpetid, eventuell ledighet Fremtidig gevinst / potensiale for leieøkning Risiko for fremtidige kostnader Verdi per m 2 Beliggenhet (også reflektert i alle ovenstående)

19 19 Makrofaktorer: Inflasjon / Renter Interest rates Inflation 5,0 % 7,5 % 7,0 % 4,0 % 6,5 % 6,0 % 3,0 % 5,5 % 5,0 % 2,0 % 1,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % Dec 03 Mar 04 Jun 04 Sep 04 Dec 04 Mar 05 Jun 05 Sep 05 Dec 05 Mar 06 Jun 06 Sep 06 Dec 06 Mar 07 Jun 07 Sep 07 Dec 07 Mar 08 Jun 08 0,0 % -1,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % -2,0 % CPI CPI-ATE Status: KPI hadde en årsvekst fra august 2007 til august 2008 på 4,5%. (KPI-JAE: + 2,8%) Norges Banks foliorente ble vedtatt uendret ved siste rentemøte, og ligger i dag på 5,75% 12 months change Jan 2003 Apr 2003 Jul 2003 Oct 2003 Jan 2004 Apr 2004 Jul 2004 Oct 2004 Jan 2005 Apr 2005 Jul 2005 Oct 2005 Jan 2006 Apr 2006 Jul 2006 Oct 2006 Jan 2007 Apr 2007 Jul 2007 Oct 2007 Jan 2008 Apr 2008 Jul 2008 Oct 2008 NIBOR 3 months SWAP 10 years 10 year Gov. Bond Norges Bank, Sight dep. rate

20 Makrofaktorer: Sysselsatte pluss prognose Change in total employment, Norway 7 % 6 % Employees, thousands ,3 % -0,9 %-1,0 % 2,9 % 3,4 % 2,0 % 2,7 % 1,9 % 1,7 % 0,9 % 0,4 % 1,2 % 0,7 % 0,6 % 0,5 % 0,4 % -1,0 % 4,0 % 2,6 % 1,4 % 1,5 % 1,2 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % E 2009 E 2010 E 2011 E Change, % National employment change % Total employed Norway, thousands Employment change %, SSB forecast Total employed, SSB forecast 20 Kilde: SSB

21 21 Leienivåer, nominelle NOK segmenter OFFICE RENTS (Nominal NOK) H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H2 NOK/m²/year 2006 H H2 Kilde: Dagens Næringsliv/Akershus Eiendom Prime High std CBD Newer space CBD Good std CBD High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space

22 Kontorleie September 2008 Leie i NOK/m 2 : Oslo ytre vest Ullevål Majorstua Nydalen Indre by nord Sinsen- Storo- Kjelsås- Grefsen Økern Oslo ytre øst Alna-Ulven Normalt høy standard / Toppstandard og nybygg / / Lysaker Skøyen Indre by vest Sentrum Indre by øst Helsfyr-Bryn Ryen / / / Fornebu Oslo ytre sør /

23 Tilbudssiden: Igangsatte/bestilte kontorbygg /11 Sogn Arena Avantor Østre Aker vei 31 Nybygg for 2008 Lysaker Torg 45 Hydro Arken NHO Multiconsult Hoffsveien 4 Tjuvholmen Oslo Z DN KLP Skatt Øst Annet i Barcode Helsfyr Atrium Gladengveien 2 Grenseveien 86 Nybygg for 2009 Nybygg for Telenor Arena IT Fornebu Drøyt m 2 nye kontorer i 2008 og m² i 2009 Skraverte sirkler angir ledige bygg 23

24 Kontorledighet: Januar 2008, 2007, 2006, 2005 Januar 2005: 11% Januar 2006: 9% Januar 2007: 6,5% Januar 2008: 4% >20% <20% <17,5% <15% <12,5% <10% <7,5% <5% <2,5% 24

25 Ledighet, nybygging og absorpsjon, Kontorledighet i Oslo, målt i m 2 og % m 2 kontor ,5 % 7 % 11 % 11 % 9% 6,5 % 4 % 3 % 4 % 4,5 % 5% E 2010E 2011E 2012E Faktisk Prognose Totalt areal ledig ved starten av året Netto nytt areal tilført i form av nye, ferdigstilte prosjekter Endring i arealetterspørsel (absorberte arealer) 25

26 Kjøpere og selgere av næringseiendom MRD NOK Private Utlendinger Børsnoterte investorer Syndikeringsaktør Eiendomsselskap Livselskap Eiendomsselskap Industriell aktør Eiendomsfond Nettokjøp

27 Prime yields ,00 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 5,00 % 4,50 % 1 Interest rates and transaction yields ,00 % 3,50 % Transactions SWAP 10 years 3,00 % 10 year Gov. Bond Jan 05 Mar 05 May 05 Jul 05 Sep 05 Nov 05 Jan 06 Mar 06 May 06 Jul 06 KPI Sep 06 Nov 06 Jan 07 Mar 07 May 07 Jul 07 Sep 07 Nov 07 Jan 08 Mar 08 May 08 Jul 08 Sep Property Yield 1,30 % Price Point 2006 of sale Property 1,76 % Yield Price Point of sale 1 Brynsalleen 6 5,27 % 453 February Stranden 21 4,70 % June Drammensveien 134 5,90 % ~600 May Akerselva Atrium 5,20 % 587 June Forskningsparken 5,48 % 656 June IBM - bygget 5,50 % 450 August Visma bldg. Bjørvika 5,25 % 920 February Helsfyr Atrium 5,80 % 985 August Haakon VII's gate 1 3,79 % 820 April Sjølyst Arken 5,60 % 974 September Aker Hus, Fornebu 5,00 % ~1,500 October Christiania kvartalet 5,30 % 640 November Haakon VII's gate 5 3,70 % 500 October Sommerrogaten ,30 % 245 December Drammensveien 144 4,90 % 367 October Pilestredet Park 7 5,90 % 405 December Haakon VII's gate 6 3,70 % 500 February Akersgata 55 6,20 % January Apotekergata 10 5,24 % 334 March Helsfyr Panorama 6,20 % 452 June 2008

28 Prime yields ,00 % Interest rates and prime transaction yields ,50 % 7,00 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % 3,00 % Jan 2001 Jul 2001 Jan 2002 Transactions SWAP 10 years 10 year Gov. Bond Jul 2002 Jan 2003 Jul 2003 Jan 2004 Jul 2004 Jan 2005 Jul 2005 Jan 2006 Jul 2006 Jan 2007 Jul 2007 Jan 2008 Jul 2008 Kilde: Norges Bank / Akershus Eiendom AS

29 Transaksjonsstatistikk gir fasiten for enkelttilfeller Yield 9,50 % 9,00 % 8,50 % 8,00 % 7,50 % 7,00 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % Yield i forhold til kontraktslengde Gjenværende kontraktsløpetid på transaksjonstidspunkt, i antall år 29

30 Hovedpunkter: Verdivurdering Markedet og eiendomsverdier Eksempel på beregning

31 Vurdering av en eiendom: introduksjon Verdivurdering Test-eiendom 25.September 08 Eiendommen har gårdsnummer og bruksnummer og ligger i UKJENT kommune Dato for vurdering 25. september 2008 Salgsverdi 270,9 MNOK 1: Eiendomspresentasjon Bilde Introduksjon Hjemmelshaver NN Byggeår 1972 Rehabilitert 1997 Tomtestørrelse, m² Eierforhold Heleid Regulering Næring Evt. Vernestatus Ingen Bebygd areal, m² Antall etasjer (maks) 6 Hovedutnyttelse Kontor Arealtyper i bygget i dag Kontor A Kontor B+ Kontor B Retail/restaurant Lager Annet Kart Parkering Uteparkering Areal m² Areal til hovedformål m 2 Total areal ex parkering m 2 Areal parkering m 2 Andel areal ledig i dag 12 %

32 Vurdering av en eiendom: kostnadsbildet Verdivurdering 2-a: Kostnader Test-eiendom 25.September Eiendommen har gårdsnummer og bruksnummer og ligger i UKJENT kommune Kategorier av arealer Kode Totalareal Eierkostnader Kontor A K Generelle eierkostnader TNOK Kontor B+ KB Vedlikehold - TNOK Kontor B KB2 - Eiendomsskatt + kommunale avgifter - TNOK Retail/restaurant R Forsikring - TNOK Lager L Forventet ledighet - TNOK Annet A 100 Festeavgift - TNOK Parkering P Drift og administrasjon - TNOK Uteparkering A 100 Generell uspesifisert kost - TNOK Total m² Sum Eierkostnader TNOK Totalleie MNOK 17,4 Eierkost andel av markedsleie 5,7 % Markedsleie benyttet (etter justeringer) MNOK 27,6 Eierkostnader, NOK/m² 91 NOK/m² Kostnader i forbindelse med pågående eller fremtidig oppgradering Gjenstående konkrete prosjektkostnader, med spesifikasjoner Investeringer NOK - NOK Nåverdi av fremtidige oppgraderingskostnader NOK Totale oppgraderings- og prosjektkostnader NOK

33 Vurdering av en eiendom: leieinntekter Verdivurdering 2-b: Leieforhold Test-eiendom 25.September Eiendommen har gårdsnummer og bruksnummer og ligger i UKJENT kommune Leietaker- og kontantstrømsliste Summer og snitt, areal og leie Ledighets- Areal m² Kontrakts- Markeds- Kontrakts- Markeds- Regulerings- Varighet Markedsandel (leie) leie/m² leie/m² leie leie prosent kontr, år leie andel MNOK MNOK kontrakt av kontr.leie 16 % ,2 27,4 99 % 4,8 140 % Leietaker Type Areal Leienivå, NOK per m² Leienivå totalt Start Dato Varighet areal m² MNOK Dato for utløp år Kontrakt Marked Kontrakt Marked Leietaker 1 K ,4 12, ,3 Leietaker 2 K ,2 0, ,3 Leietaker 3 K ,2 1, ,6 Leietaker 4 K ,7 1, ,3 Leietaker 5 P ,6 2, ,6 Leietaker 6 L ,2 0, ,3 Leietaker 7 R ,6 2, ,8 Leietaker 8 L ,8 0, ,3 Leietaker 9 KB ,4 3, ,3 Leietaker 10 A ,2 0, ,3

34 Vurdering av en eiendom: samlet kontantstrøm Verdivurdering 3: Kontantstrømmer og avkastning Test-eiendom 25.September Kontantstrømmer Nominelle tall i MNOK Leieinntekter 4,6 22,3 23,1 23,9 24,4 33,1 33,0 32,9 33,8 34,6 35,5 Eierkostnader -0,4-1,6-1,7-1,7-1,8-1,8-1,8-1,9-1,9-2,0-2,0 Rehabiliteringskostnader -4,6-4,2-1, , , Sum kontantstrøm -0,4 16,5 20,4 22,2 10,2 31,3 31,2 29,8 31,8 32,6 33,4 Discounting rates (blended) 100 % 112 % 124 % 136 % 149 % 164 % 181 % 200 % 220 % 242 % 267 % 40,0 Beregnede kontantstrømmer de neste 10 år, eksklusiv umiddelbare investeringer MNOK per år, nominelle verdier 30,0 20,0 10, , ,0 Leieinntekter Eierkostnader Rehabiliteringskostnader Sum kontantstrøm År Benyttet diskontering 7,50 % (real) Andel av nåverdi: Verdi 330,2 MNOK Første 12 år 53,8 % Exit Yield 7,50 % Exit-verdi i år 12 46,2 %

35 Vurdering av en eiendom: Langsiktig avkastning per år Verdivurdering 3: Kontantstrømmer og avkastning Test-eiendom 25.September Langsiktig avkastning per år Direkte yield per år, på KPI-justert kjøpesum 5,8 % 7,3 % 7,4 % 7,5 % 7,5 % 10,1 % 9,8 % 9,5 % 9,5 % 9,5 % 9,5 % Dir. yield per år, just. for gjenst. inv. og reha 5,8 % 7,1 % 7,1 % 7,3 % 7,0 % 9,4 % 9,2 % 8,9 % 8,9 % 8,9 % 8,9 % Ovennevnte, med reell kjøpesum/rehab-kost 5,8 % 7,4 % 7,6 % 7,9 % 7,7 % 10,7 % 10,6 % 10,5 % 10,8 % 11,1 % 11,4 % 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % Direkte yield per år, på KPI-justert kjøpesum Dir. yield per år, just. for gjenst. inv. og rehab-kost Ovennevnte, med reell kjøpesum/rehab-kost

36 Vurdering av en eiendom: nøkkeltall Verdivurdering 4: Resultatark Test-eiendom 25.September 08 Eiendommen har gårdsnummer og bruksnummer og ligger i UKJENT kommune Salgsverdi Investeringer Verdi avkastningseiendom - Benyttet diskonteringsrente 9,00 % Eiendommens hovedtype areal er Kontor A. Dato for vurdering Areal til hovedtype m 2 Total areal ex parkering m 2 Areal parkering m 2 Gjenstående kontraktsløpetid Verdi per m² totalt NOK/m² Snitt 4,8 år fra vurderingsdato Verdi/m², ex parkering NOK/m² Lengste løpetid 10,6 år fra vurderingsdato Andel areal ledig i dag 12 % Korteste løpetid 0,3 år fra vurderingsdato Økonomisk ledighet i dag 16 % Yield på eiendommen Direkte yield med leie i dag Med ledige arealer til markedsleie, utleide som i dag Dersom alle arealer hadde vært utleid til markedsleie Nettoyield 5,76 % 6,94 % 9,48 % Bruttoyield 6,34 % 7,52 % 10,06 % 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 9,48 % 6,94 % 5,76 % Dersom alle arealer hadde vært utleid til markedsleie Med ledige arealer til markedsleie, utleide som i dag Direkte yield med leie i dag 0,0 % Nettoyield

37 Vurdering av en eiendom: nøkkeltall Verdivurdering 4: Resultatark Test-eiendom 25.September Leienivåer, faktiske og beregnede MNOK per år, nominelle verdier Leienivåer for eiendommen samlet, tall i NOK Leie i dag Bruttoleie Eierkostnad Nettoleie I forhold til nettoleie i dag 120 % 165 % Beregnede leieinntekter neste 10 år 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 - Med ledige arealer til markedsleie, utleide som i dag År Anslått markedsleie Leie fra eksisterende kontrakter Leie etter kontraktsutløp, på markedsnivå Dersom alle arealer hadde vært utleid til markedsleie Arealtyper og tilhørende markedsleie ,1 Kontor A , ,0 1,0 2, ,2 2, ,2 Areal, m² Markedsleie, MNOK/år Utløpsprofil for de neste 10 år 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 14 % 4 % 3 % 1 % Kontor B+ Kontor B Retail/restaurant Lager Annet Parkering Uteparkering 27 % 18 % 6 % 0 % 0 % 0 % År Andel som utløper per år Gjenstående andel kontraktfestede leieinntekter

38 Verdivurdering av næringseiendom ?

39 Hvordan skaffe egenkapital og lån i 2008? Ærlighet eller kreative forklaringer?

40 Takk for oppmerksomheten! Ta kontakt for miniseminar, markedsanalyser og verdivurderinger Akershus Eiendom AS, Haakon VII's gt 10, 7. etg, 0161 OSLO, Postboks 1739 Vika, 0121 OSLO Tlf: Fax: