Vestby kommune Kommunestyret

Vestby kommune Kommunestyret Utvalg: KOMMUNESTYRET Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: 14.12.2012 Tid: 17:00 NB! MØTEINNKALLING Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf. 64 98 01 00. Møtet avsluttes med tildeling av Vestby kommunes kulturpris. Avslutning for kommunestyrets medlemmer starter kl. 20:00 på Prestegården. SAKSLISTE K -74/12 DEL AV SONSKILEN - OMRÅDEREGULERING SLUTTBEHANDLING K -75/12 2. GANGS BEHANDLING - VANGTUNET - DETALJREGULERING K -76/12 FORSKRIFT OM HUSHOLDNINGSAVFALL K -77/12 NY FORSKRIFT OM OBLGATORISK SLAMTØMMING AV SEPARATE AVLØPSANLEGG I VESTBY KOMMUNE K -78/12 HANDLINGSPLAN FOR FORVALTNINGSREVISJON 2013-2016 K -79/12 VESTBY NÆRINGSSELSKAP AS - INNFORDRING K -80/12 VALG AV REVISOR FOR FORVALTNINGSREVISJON AV VESTBY FJERNVARME AS OG VESTBY NÆRINGSSELSKAP AS Vestby, 30.11.12 John A. Ødbehr Ordfører

Sak K -74/12 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -66/11 12.12.2011 Plan- og miljøutvalget PLM -44/12 26.11.2012 Kommunestyret K -74/12 14.12.2012 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang /L12/ 0215 11/1393 Roald Haugberg * K -74/12 DEL AV SONSKILEN - OMRÅDEREGULERING SLUTTBEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Møteutskrift PLM; førstegangsbehandling 12.12.11 PLM 2 Høringsuttalelse Son Eiendom AS (Petter Koren) 01.02.12 3 Høringsuttalelse fra Sonskilen Båthavn AS 03.02.12 4 Høringsuttalelse fra Laksa Velforening av 1982 05.02.12 5 Høringsuttalelse fra Soon Seilforening 07.02.12 6 Høringsuttalelse fra Fiskeridirektoratet 07.02.12 7 Høringsuttalelse fra Havnekomiteen 08.02.12 8 Høringsuttalelse fra Akershus fylkeskommune 08.02.12 9 Høringsuttalelse fra Kystverket 08.02.12 10 Høringsuttalelse fra Naturvernforbundet i Vestby 08.02.12 11 Høringsuttalelse fra Oslofjordens Friluftsråd 08.02.12 12 Høringsuttalelse fra Norsk ornitologisk forening 10.02.12 13 Høringsuttalelse fra Kari Breivik (Grindstad & co) 10.02.12 14 Høringsuttalelse fra Vestby Historielag 10.02.12 15 Høringsuttalelse fra Forum for Natur og Friluftsliv 14.02.12 16 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen 15.02.12 17 Notat om biologisk mangfold fra Vidar Holthe 02.03.12 18-24 Høringsuttalelse og korrespondanse Solodden Sameie Om KU, kommuneplankart, båthavnstørrelse m.m. 20.02.12 22.03.12 25 Rapport om marinarkeologisk registrering 18.04.12 26 Oversendelse revidert plan med vedlegg til Fylkesmannen 02.03.12 27 Kommunens oppsummering fra møte 31.05.12 04.06.12 28 Fylkesmannens oppsummering fra møte 31.05.12 04.06.12 29 Fylkesmannens uttalelse til revidert planforslag 07.06.12 30 Forespørsel/svar Dir. for naturforv. om anadrome fisker 22.08.12 31 Uavh. utredning av naturverdier Stavneskilen; Slyngstad 27.08.12 32 Brev til Fylkesmannen om ny utredning/avbøtende tiltak 28.08.12 33 Brev fra Fylkesmannen; grunnlag for å trekke innsigelse 25.09.12 34 Notat med oppsummering høringsuttalelser og kommentarer 26.10.12 PLM 35 Revidert plankart 01.11.12 PLM 36 Revidert illustrasjonsplan 01.11.12 PLM 37 Reviderte reguleringsbestemmelser 01.11.12 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Side 2 av 27

Sak K -74/12 Forslag til reguleringsplan ble førstegangsbehandlet av plan- og miljøutvalget i møte 12.12.2012 og vedtatt utlagt på høring i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser, jfr. vedlagte møteutskrift. Planen ble kunngjort i lokalavisene 16.12.2011 og saksdokumentene ble samtidig utsendt berørte myndigheter organisasjoner og parter med uttalelsesfrist 10.02.2012. Det har innkommet 23 høringsuttalelser fra 16 forskjellige parter (syv uttalelser fra Solodden sameie innerst i Stavneskilen, delvis med svar fra kommunen). Sammendrag av uttalelsene med rådmannens merknader følger som eget vedlegg. Hovedfokus i høringsrunden har vært opprettholdelse av bøyehavn innerst i Stavneskilen samt ny småbåthavn ytterst i Stavneskilen. Fylkesmannens miljøvernavdeling har ment at naturverdiene i området er store og for dårlig utredet i forhold til naturmangfoldsloven og har reist innsigelse til begge havneformålene. Også ornitologisk forening, Naturvernforbundet, Laksa Velforening og Soon og Omegns Vel er imot bøyehavn så vel som småbåthavn ut fra hensynet til naturverdiene i Stavneskilen og våtmarksområdet innenfor. To hytteeiere innerst i kilen (Kari Breivik og Solodden sameie), Forum for Friluftsliv og Oslofjordens friluftsråd aksepterer småbåthavn, men ber om at bøyehavna innerst fjernes. Laksa Velforening og Solodden sameie er opptatt av at garntørka forblir som den er av hensyn til kulturminnets bevaring, friluftsliv og støy/ubehag for nærmiljøet, mens fylkesutvalget i Akershus kan akseptere et endret formål til bevertning/ bevaring hvis en eventuell innbygging skjer innenfor den ramme fylkesutvalget har skissert. I motsatt fall er det fremmet innsigelse. Fylkesutvalgets uttalelse støttes av Vestby Historielag. I gjestehavna har havnekomiteen påpekt at planen må sikre fortsatt jolleutsetting. Soon Seilforening ønsker en mer begrenset gjestehavnutvidelse av hensyn til båttrafikk og sjøareal for jolletrening, men vil ikke motsette seg løsningen hvis bøyehavn syd for Kolåsskjæret ikke forringer mulighetene for jolletrening for yngre/uerfarne barn/unge. Fiskeridirektoratet reiser innsigelse hvis planen ikke klargjør et låssettingsplassen skal ha forrang for ferdsel slik havressursloven fastslår og Miljøverndepartementet har lagt til grunn. Kombinert låssetting og ferdsel virker ulogisk, men Direktoratet ser det som et alternativ at reguleringsbestemmelsene klargjør at låssetting har forrang foran ferdsel. Eier av Kiwikvartalet (Son Eiendom AS) anmoder om at sjøarealet foran Kiwi utvides for å sikre tilstrekkelig areal i forhold til de båter som skal ligge i denne private havna. Det vil medføre at B- bryggas indre del må forbeholdes mindre båter. Sonskilen Båthavn AS anmoder om at det åpnes for midlertidige telt på Kolåsskjæret ved selskap m.m. Solodden sameie har vært sterkt kritiske til at reguleringssaken ikke skal konsekvensutredes og at det heller ikke er kunngjort ved oppstart at konsekvensutredning ikke skal skje. Videre er sameiet av den oppfatning at småbåthavna skal begrenses til 40 båter slik det er omtalt i kommunedelplanen for Son. Sameiet påpeker også at småbåthavna går ut over det plankartet som er knyttet opp mot kommunedelplan Son. Våren 2012 gjennomførte Norsk Maritimt Museum marinarkeologisk undersøkelser innenfor planområdet og konkluderte med at det ikke er påvist kulturminner som er fredet etter kulturminneloven. Side 3 av 27

Sak K -74/12 Innsigelsesvarslene fra Fiskeridirektoratet var etter administrasjonens syn enkle å imøtekomme og saksbehandlingskritikken fra Solodden Sameie ble kommentert, i noen grad tilbakevist og til dels erkjent i intern korrespondanse mellom sameiet og administrasjonen i februar/mars 2012. Basert på en interesseavveining fant administrasjonen det riktig å la eksisterende naturvernområde bestå uten bøyehavn. Av samme grunn var det nødvendig å dreie småbåthavnas innerste flytebrygge utover mest mulig, dog ikke lenger enn at småbåthavna må være funksjonsdyktig. Videre anså administrasjonen at sjøarealet nærmest opp mot Sonskilen Båthavn AS som ikke i dag er regulert til naturvern bør tas med som naturvernområde. Derved blir naturvernområde i Stavneskilen sammenhengende mellom Laksalandet og Sonskilen Båthavn AS. Nytt planforslag basert på de tre ovennevnte premisser (bøyehavna fjernes, flytebrygge dreies utover, naturvernområde utvides inn mot Sonskilen Båthavn AS), ble utarbeidet. Samtidig ble kommunens vilt- og fiskekonsulent Vidar Holthe anmodet om en nærmere dokumentasjon av naturverdiene Stavneskilen. I notat av 02.03.2012 konkluderer Holthe med at verken bøyehavn eller småbåthavn har negative konsekvenser for laks/sjøørret eller fuglelivet i området og at det framlagte (reviderte) plankartet viser at registrert ålegrasgang ikke berøres. I brev av 02.03.2012 til Fylkesmannen tok kommunen opp innsigelsen, både med basis i at: Kommunen anser dette som en omkamp i forhold til Miljøverndepartementets endelige avgjørelse om småbåthavn ett år tidligere. Miljøverndepartementet hadde småbåthavnen slik den ble lagt fram ved kommunedelplanbehandling som et av sine konkrete kartunderlag og var kjent med naturverdistandpunket til Fylkesmannen og Naturvernforbundet før avgjørelsen Notatet fra vilt- og fiskekonsulenten konkluderer med at de planlagte tiltakene ikke er i konflikt med biologisk mangfolds interesser. Plankartet er endret slik at bøyehavna utgår, småbåthavna dreies utover og naturvernområdet utvides østover til landsiden for Sonskilen Båthavn AS. Først i slutten av mai fikk kommunen kontakt med Fylkesmannens miljøvernavdeling og gikk i gjennom saken i møte 31.05.12. Miljøvernavdelingen så på det endrede planforslaget som positivt men var kritisk til mulige negative konsekvenser av småbåthavna i forhold til naturverdier i Stavneskilen (laks/sjøørret og ålegrasgang), gruntvannsområdet innerst og strandenga innenfor. Miljøvernavdelingen avviste at det var snakk om noen omkamp i forhold til Departementets tidligere avgjørelse og henviste bl.a. til sin uttalelse til kommunedelplanen og til naturmangfoldslovens bestemmelser. I sitt svarbrev av 07.06.12 åpnet Fylkesmannens miljøvernavdeling for å kunne frafalle innsigelsen dersom det gjennomføres en utredning av hvordan naturverdiene i Stavneskilen blir påvirket av tiltaket og planforslaget utformes på en slik måte at naturverdiene blir ivaretatt. Det må vises størrelse, plassering og utforming av båthavna samt nødvendige avbøtende tiltak for at anlegget ikke skal få negativ innvirkning på naturverdiene. Tiltakshaver for småbåthavna, Sonskilen Båthavn AS, engasjerte i samråd med kommunen enkeltmannsforetaket Bjarne Slyngstad Sivilingeniør til å gjennomføre en ny utredning om hvordan naturverdiene i Stavneskilen vil kunne påvirkes av planlagt småbåthavn. I tillegg rettet kommunen Side 4 av 27

Sak K -74/12 forespørsel til Fiskeriseksjonen i Direktoratet for Naturforvaltning om flytebryggers påvirkning på anadrome* fiskers vandring til og opp i vassdraget, utvandring etter gyting og ungfiskers senere første tilværelse i sjøen. Den nye utredningen konkluderte med at aktuelle naturverdier i første rekke ålegrasgang, fugleliv og anadrome fiskers vandring ikke kan påventes å bli skadelidende av en småbåthavn som foreslås. Det foreligger tvert i mot en betydelig sannsynlighetsovervekt for at den planlagte småbåthavna i Stavneskilen ikke vil påvirke naturverdiene i negativ grad. Direktoratets fiskeriseksjon har også ut fra observasjoner fra andre vassdrag - bekreftet at en småbåthavn i Stavneskilen neppe har negativ innvirkning på anadrome fiskers vandring. Etter nytt brev til Fylkesmannen med etterfølgende felles befaring i Stavneskilen, meddelte Fylkesmannens miljøvernavdeling i brev av 25.09.12 at det vil være grunnlag for å trekke innsigelsen hvis revidert planforslag (uten bøyehavn, båthavna dreiet utover, naturvernområdet utvidet østover mot båthavnas landside og ålegrasgangen ikke berørt) vedtas og følgende avbøtende tiltak blir gjennomført: Mudringsforbud Eksisterende bøyehavn fjernes (to bøyer igjen da kommunen allerede har fjernet sine) Merking av grensen til naturvernområde med bøyer samt skilt m/ferdselsforbud Fylkesmannen har begrunnet tilbaketrekking av innsigelsen med at revidert plan med avbøtende tiltak medfører at det ikke lenger foreligger vesentlige konflikter med regionale interesser. *Anadrome fisker er i hovedsak laks, sjøørret og sjørøye som kjennetgnes ved sitt vandringsmønster; gyting og yngelperiode i ferskvann og voksenliv i havet. 2. VURDERING Hovedinnholdet i revidert planforslag Innsigelsesgrunnlaget fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, Akershus fylkeskommune og Fiskeridirektoratet vil nå bli trukket med den dokumentasjon kommunen har framlagt og med den utforming plankart og bestemmelser har fått. Den reviderte reguleringsplanen inneholder følgende elementer: VA1, ferdselsområde i sjø hvor ferdsel skal være enerådende aktivitet uten bøyer. Eneste unntak er Britaniabøyen som tillates som nødbøye og som sikringsinstallasjon ved store arrangementer. VA2, ferdselsområde i sjø med hensynssone for å sikre bevaring av garntørka med nære omgivelser. VA3, låssettingsplass i kombinasjon med ferdsel men med låssetting som forrang foran ferdsel. VA4, småbåthavn med bryggelengder 90 og 80 meter og maks 60 båtplasser, mudringsforbud og merking/skilting for motorferdselsforbud inn i naturvernområdet. Småbåthavnen er en del av Sonskilen Båthavn AS med etablert avfalls- og beredskapsplan. VA5, eksisterende småbåthavn (B-brygga) som lå vridd i gjeldende reguleringsplan og nå er rettet opp til korrekt plassering. Side 5 av 27

Sak K -74/12 VA6, Privat småbåthavn for Kiwikvartalet/Son Eiendom AS. I revidert planforslag er sjøarealet utvidet noe, men ikke så mye som ønsket. VA7, kommunal gjestehavn foran Meierigården. VA8, privat småbåthavn for Kystkultursenteret (trebåter) og Meierigården. VA9, kommunal gjestehavn. VA10, Kommunal gjestehavn knyttet til Son Seilforenings og kommunens bølgebrytere (GB1 Og GB2). Gjestehavna forutsettes utvidet med 30 meter forlengelse av GB1. Ny GB2 på100 meter, sammen et nytt element på 30 meter i vinkel/bruk av eksisterende bølgebryter på 60 meter til en L. Samlet utvidelse av gjestehavna blir 320 bryggemeter. VA 11, ny bøyehavn for større båter. N1, bevertningsområde på garntørka med hensynssone bevaring kulturmiljø. Det er lagt strenge begrensninger for evt. innbygging som skal godkjennes av fylkeskommunen. NA1, naturvernområde i sjø, som binder sammen naturvernområdet til et sammenhengende sjøareal mellom Laksalandet og Sonskilen Båthavn AS. Ferdselsforbud gjelder som for naturvernområdet for øvrig. Forholdet til naturmangfoldsloven Slik plan og bestemmelser nå er formet, anser administrasjonen at forholdet til regionale myndigheter og interesser er avklaret og at innsigelsesgrunnlaget er fjernet. Med den dokumentasjon som er lagt fram om naturverdier og de avbøtende tiltak som er lagt inn i planen, kan heller ikke rådmannen se at det skulle være vesentlige reelle naturvernkonflikter lokalt som følge av småbåthavna. Naturmangfoldslovens 7 forutsetter at naturmangfoldslovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og ved forvaltning av fast eiendom. Vurderingen etter første punktum skal framgå av beslutningen. Som naturmangfold regnes biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold som ikke i det alt vesentlige er et resultat av menneskers påvirkning. Tema i Stavneskilen er biologisk mangfold da det ikke er registrert eller kjent at det er spesielle interesser knyttet til geologisk mangfold eller landskap. Enkeltmannsforetaket Bjarne Slyngstad Sivilingeniør har i notat av 27.08.2012 gjennomgått kjente naturverdier og har registrert at aktuelt biologisk mangfold i Stavneskilen er ålegrasgang, fugleliv i gruntvannsområdet/strandsumpen og anadrome fisker som vandrer ut og inn i Stavnesbekken. Strandenga innenfor uten spesielle botaniske verdier berøres ikke; heller ikke humlevikleren nesten oppe ved Kjøvangveien. Notatet konkluderer med at aktuelle naturverdier i første rekke ålegrasgang, fugleliv og anadrome fiskers vandring høyest sannsynlig ikke blir skadelidende av en småbåthavn som foreslått Direktoratet for Naturforvaltning, fiskeriseksjonen, har også ut fra observasjoner fra andre vassdrag - bekreftet at en småbåthavn i Stavneskilen neppe har negativ innvirkning på anadrome fiskers vandring. Side 6 av 27

Sak K -74/12 Gjennom vilt- og fiskekonsulentens notat av 02.03.2012 er det framlagt erfaringskunnskap om naturtyper i Stavneskilen og strandsumpen innefor. Notatet konkluderer med at planlagt småbåthavn ikke har noen som helst konsekvenser for biologisk mangfold. Småbåthavna blir en del av Sonskilen Båthavn AS som har en god avfalls- og beredskapsplan; om talt som forbilledlig av Fylkesmannen. Vestby er medlem av interkommunal brannordning MIB med kasernerte styrker som dekker kommunens oppgaver innefor brann- redning- og oljevern. Utrykningstiden til Sonskilen Båthavn med lenseutstyr er tyve minutter. Det er lagt inn merkingsplikt på sjøarealet i Stavneskilen innenfor den nye båthavna med skilting om motorferdselforbud. Fare for forurensning på land og sjø samt akuttforurensning innover i Stavneskilen med vesentlig skade på det biologiske mangfoldet vurderes som liten med de tiltak som er forutsatt og den beredskap som eksisterer. Det er etter rådmannens oppfatning ut fra ovennevnte kartlegging ikke grunn til å tro at planlagt småbåthavn - slik den er lagt og med angitte avbøtende tiltak og beredskapsløsninger - vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldslovens 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap ansees oppfylt med den dokumentasjon som er framlagt i reguleringssaken. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av den planlagte småbåthavna og det dermed ikke kan påvises nevneverdige effekter på truet eller verdifull natur, legger rådmannen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldslovens 9-12. Om mulige saksbehandlingsfeil og feil i plankart kommunedelplan Son Solodden Sameie mener at reguleringsplanen rammes av forskrift om konsekvensutredninger, samt at unntak fra dette skulle vært opplyst ved kunngjøring om planoppstart. Videre påpeker de at kommunedelplankartet for Son, utlagt på hjemmesiden, viser en langt mindre småbåthavn enn den som nå planlegges. De påpeker også at kommunedelplan Son opererer med maksimum 40 båter og at planlegging for inntil 60 båter er i strid med Kommunestyrets vedtak og Miljøverndepartementets forutsetninger. I forbindelse med forslag til reguleringsplan, ble naturverdiene i Stavneskilen gjennomgått både i naturbase og i konsekvensutredningen for Son golfbane som regulerte Stavneskilen til naturvern. Det ble der ikke funnet dokumentasjon som tilsa at bøyehavnen ikke kunne opprettholdes inne i kilen og planforslaget endte derfor opp med fortsatt bøyehavn men med hensynssone for naturvern. Kommunen ser i ettertid at en slik regulering som berører regulert naturvernområde i strid med vedtatt kommunedelplan for Son skulle vært konsekvensutredet etter KU-forskriftens 4 fordi regulert naturvernområde berøres. Den omfattende høringsrunden med mange uttalelser og innsigelse knyttet til naturverdier i Stavneskilen, medførte at kommunen umiddelbart endret planforslaget ved å dreie båthavna utover, opprettholde regulert naturvernområde inne i kilen slik kommunestyret/md forutsatte, øke naturvernformålet inn mot landområdet på Sonskilen Båthavn og ta bøyehavna ut av planen; altså et revidert planforslag i samsvar med kommunedelplanen. Saksbehandlingsfeilen om konsekvensutredning knyttet til bøyehavn inne i kilen er kun av akademisk interesse så lenge bøyehavn ikke er aktuell og gjeldende reguleringsplan for naturvern opprettholdes i samsvar med kommunedelplanvedtaket. Feilen er etter rådmannens syn derved reparert. Unntak fra KU-forskriften skulle vært varslet ved planoppstart. Ved en forglemmelse skjedde ikke dette. Dette er beklagelig, men rådmannen kan ikke se at feilen har hatt konsekvenser for prosessen eller planløsningen som nå framlegges. Side 7 av 27

Sak K -74/12 Slik reguleringssaken var varslet ved planoppstart, ble det avklaret skriftlig i korrespondanse med Miljøverndepartementet at det ikke var krav om konsekvensutredning så lenge planen er i samsvar med endelig avgjørelse fra Miljøverndepartementet ved innsigelsesbehandlingen våren 2011. Her ble jo både småbåthavnen og låssettingsplassen avgjort. Det er også dokumentert at kommunestyret så vel som Miljøverndepartementet ved behandlingen av kommunedelplanen la til grunn en bølgebryter på inntil 90 meter ut fra garntørka og en innenforliggende flytebrygge på inntil 80 meter. Det ligger intet i kommunestyrets vedtak om at antall båter skal begrenses til 40, dette er av saksbehandler et antatt antall ut fra bryggelengder og aktuelle båtstørrelser. I tegning av revidert småbåthavn i 2007 som har ligget til grunn for kommunedelplanbehandling (Drøbak arkitektkontor 22.02.2007) er det vist bølgebryter/flytebrygge på 90/80 meter samt 60 båtplasser. Normalt reguleres bare havnas utstrekning, ikke antall utriggere eller antall båter. Rådmannen har likevel foreslått en øvre ramme på 60 båter. Beklageligvis er det kommunedelplankart for Son som er lagt ut på kommunens hjemmeside feil. Dette kartet viser en småbåthavn helt ut mot garntørka og med et sjøareal vesentlig mindre enn det kommunestyret vedtok. Korrekt kart ble sendt Miljøverndepartementet i tilknytning til innsigelsesavgjørelsen, slik at departementet har fattet sin avgjørelse med basis i korrekt kart. Dette kartet (datert 15.06.2009) som kommunen kan dokumentere er det korrekte knyttet til kommunestyrevedtaket og miljøverndepartementets endelige behandling viser småbåthavna omtrent riktig plassert og med omtrent riktig utstrekning samt naturvernområdet litt avkortet slik også reguleringsplanen legger opp til. Det riktige plankartet er nå lagt ut på kommunens hjemmeside. Kartfeilen har ikke hatt noen betydning for det endelige resultat i reguleringssaken, men har selvsagt skapt unødvendig forstyrrelse sammen med de to ovennevnte saksbehandlingsfeil. De feil som ligger i saksbehandling og plankart er etter rådmannens syn beklagelige men har ikke hatt konsekvenser for den planløsning som framlegges for sluttbehandling. Feilen resulterer derfor ikke i at planen må opp til ny førstegangsbehandling og nytt offentlig ettersyn. Gjestehavna og Soon seilforening Gjestehavnas utvidelse foreslås opprettholdt omtrent som i det første reguleringsforslaget. Bølgebryter 2 (GB2) og grensen for gjestehavnområdet er imidlertid litt justert som følge av at bølgebrytere forslås skiftet ut med en ny 100-meter og 30-meter i vinkel. Eksisterende 60-meter kan påskjøtes denne slik at det etableres en ny L. samlet utvidelse av gjestehavna blir 320 bryggemeter som både dekker en ønsket havneutvidelse sett i sammenheng med målsettingen om å øke Sons attraktivitet som sommerturiststed. Gjennomføring av forlengelsen av bølgebryter 1 (GB1) som er omtalt av seilforeningen, vedrører ikke reguleringssaken, men må forhandles på vanlig måte mellom seilforeningen og havnemyndigheten. Eventuelle start og målbøyer syd for gjestehavna (utenfor planområdet) må avklares med havnemyndigheten i forhold til de ferdselshensyn havneloven skal ivareta. Bruk av sjøområdet lenger syd til for eksempel kajakk, mindre seilbåter og brett bør vurderes nærmere i kommuneplanrulleringen som er oppstartet nå. Eventuell utsettingsrampe for små joller på sydsiden av GB1 må omsøkes på vanlig måte. Det er ikke mulig nå å vurdere hvor vidt en slik rampe vil komme i konflikt med regulert offentlig bryggeområde utenfor seilforeningen eller i konflikt med naboers tilflottsrett. Britaniabøyen tillates å bli liggende som nødbøye og forankringsinstallasjon i tilknytning til større arrangementer. Det kan ikke sees at denne vil være i konflikt med jolletrening for barn/unge inne på Sonskilen da den sjelden vil være i bruk. Privat småbåthavn for Son Eiendom, VA6 Side 8 av 27

Sak K -74/12 Son Eiendoms ønske om et større sjøareal utenfor Kiwi som privat båthavn er bare delvis imøtekommet ved at formålsgrensen for den private havna er trukket inntil en meter vestover i forhold til det første planforslaget. Kommunen har allerede i reguleringsplanen begrenset båtlengden på B-bryggas innerste del til seks meter. Son Eiendom AS har selv framlagt en reguleringsplan for Kiwikvartalet som medfører bygging tre meter lenger ut i sjøen enn i dag og må da bære konsekvensene av det i form av redusert sjøareal til båthavn når sjøområdet er trangt. Garntørka til bevertning Laksa Vel og Solodden sameie henviser til at formålsendring til bevertning/selskapslokale vil medføre sjenanse, redusert mulighet for friluftsliv og redusert verdi som kulturminne. En eventuell innbygging av garntørka innefor rammen av en fylkeskommunal godkjenning antas å skje på en måte som kulturminnemyndighetene oppfatter som forenlig med bevaringshensynet. Det må i denne sammenheng påpekes at garntørka har stått og står foran store framtidige påkostninger hvis den skal kunne bevares, uten at det er signalisert eller stillet økonomiske midler ut over det Sonskilen Båthavn AS har ytt med de siste årene. Nettopp bevertning er et formål som kan kombinere bevaring og bruk på en slik måte at kulturminnet sikres. En slik bruk sees også som godt forenlig med Son som velutviklet sommerturiststed hvor Sonskilen med omgivelser kan oppleves i tilknytning til større selskap, konserter og lignende. Ny bruk vil som påpekt gi noe støy og sjenanse, men neppe mer enn hva som må tåles på et sted som Son sommerstid. 4. KONKLUSJON Reguleringsplan for del av Sonskilen har vært i gjennom en grundig høringsprosess hvor hensynet til naturverdier/biologisk mangfold i Stavneskilen har vært sentralt. Planprosessen har medført at det nå fremmes en reguleringsplan fri for innsigelser og i samsvar med naturmangfoldslovens forutsetninger om kunnskapsbasert beslutning. Det er begått saksbehandlingsfeil og det utlagte kommunedelplankartet som skulle være basis for reguleringen var feil. Disse feilene har ikke påvirket planløsning/resultat og må ansees reparert gjennom prosess og korrespondanse i høringsrunden. Planen kan derfor legges fram for sluttbehandling uten ny høringsrunde. RÅDMANNENS INNSTILLING Reguleringsplan for del av Sonskilen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 06.11.2012, godkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens 12-12. Vedtaket er endelig da det ikke foreligger innsigelser i saken BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 26.11.2012 Representanten Pål Engeseth (H) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Votering: Representanten Pål Engeseth s forslag fikk 3 stemmer mot 4 stemmer. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Side 9 av 27

Sak K -74/12 Reguleringsplan for del av Sonskilen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 06.11.2012, godkjennes i samsvar med plan- og bygningslovens 12-12. Vedtaket er endelig da det ikke foreligger innsigelser i saken Side 10 av 27

Sak K -75/12 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM PL-5/12 26.03.2012 Plan- og miljøutvalget PLM PL-22/12 27.08.2012 Plan- og miljøutvalget PLM -43/12 26.11.2012 Kommunestyret K -75/12 14.12.2012 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 0219 11/1513 Vibeke Arnesen * K -75/12 2. GANGS BEHANDLING - VANGTUNET - DETALJREGULERING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Plankart 2.7.2012 X Bestemmelser 24.10.2012 X Planbeskrivelse 24.10.2012 X Prosjektbeskrivelse 4.7.2012 X Risiko og sårbarhetsanalyse 21.6.2012 X Illustrasjonsplan 21.6.2012 X Snitt til illustrasjonsplan 4.7.2012 X Illustrasjonsplan m/angivelse av perspektiver 21.6.2012 X Perspektiv 1 2012 X Perspektiv 2 2012 X Uttalelse fra forslagstiller m/foto av tilsvarende prosjekter 22.8.2012 X Uttalelse fra Fylkesmannen i oslo og Akershus 8.10.2012 X Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune 4.9.2012 X Uttalelse fra forslagstiller 5.10.2012 X Uttalelse fra forslagstiller 18.10.2012 X SAKSFREMLEGG FØR 1. GANGS BEHANDLING, plm 27.8.2012 1. SAKSOPPLYSNINGER Administrasjonen fikk 10.10.2011 inn forespørsel om oppstartsmøte for endring av deler av reguleringsplan for Randemjordet, etter dette kalt Vangtunet. Det har vært avholdt oppstartsmøte med kommunen 20.1.2012. Forslagstiller har avholdt informasjonsmøte for naboer og andre interessert/berørte. Oppstart av planarbeidet ble varslet 24.1.2012. Det kom inn to merknader til planarbeidet. Se saksframlegg fra 1. gangs behandling for sammendrag av merknader. Planforslaget ble 1.gangs behandlet i Plan og miljøutvalget (PLM) 23.3.2012. Saken ble utsatt og administrasjonen ble bedt om å gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Forslagstiller presenterte revidert materiale i møte mellom forslagstiller/tiltakshaver og administrasjonen 4.5.2012. Kommunen har 4.7.2012 mottatt revidert forslag til detaljregulering: Side 11 av 27

Sak K -75/12 Planområdet består av eiendommen 8/550 og utgjør ca. 16 245 m 2. Formålet med omreguleringen er å legge til rette for kun konsentrert småhusbebyggelse, og en økt utnyttelse innenfor området. Etter at saken var i PLM i mars i år er antallet boenheter økt med 12 enheter, fra 60 til 72. Ca 90 parkeringsplasser er lagt i parkeringsanlegg under felt B2 og B3, mens resterende plasser (ca 37) er planlagt langs felles internvei. Felles internvei er redusert, slik at den nå bare går fra planområdets nordside inn til parkeringsanlegg i syd. Parkeringsdekningen er ikke økt, men holdes på 1,75. Areal til felles lekeplass er økt. Det er gjort en vurdering av endring i trafikktall, på bakgrunn av den økte utnyttelsen. Rekkefølgebestemmelser vedrørende lekearealer er endret i henhold til kommunens veileder. 2. VURDERING Endringene som er gjort etter at saken var i PLM 26.3.2012 er vurdert. Det vises for øvrig til vurderingene foretatt i saksfremlegg til PLM 26.3.2012. Utnyttelse og bebyggelsesstruktur I dag har område en tillatt utnyttelse på prosent tillatt bebygd areal (% -BYA) = 25 % og 35 %. Denne foreslås økt, men med noe variasjon mellom de ulike byggeområdene, slik at % BYA varierer fra 25 % - 50 %. %-BYA innenfor hvert felt er noe lavere en ved forrige behandling i PLM, men da lå det mye parkering (12 doble carporter med parkering foran) inne i to av feltene. Ved å fjerne mye av parkeringen fra terreng, og legge denne i parkeringsanlegg under to av feltene har man klart å øke antallet boliger med 12 enheter, samtidig som det er skap noe mer luft innenfor planområdet. Det legges fortsatt opp til en sentral lekeplass, men i tillegg settes det av plass til to mindre lekeplasser som er tilknyttet den sentrale. Samtidig gir planen mulighet for noe mer grønne arealer mellom bebyggelsen. Planområdet ligger sentralt i Vestby med nærhet til sentrum og jernbanestasjon (kollektivknutepunkt), og ut i franasjonale mål for bærekraftig areal og transportpolitikk er det ønskelig med en relativt høy utnyttelse. En % BYA på opptil 50 % synes således akseptabel sett i sammenhang med at det er avsatt gode fellesarealer for lek og det er en maks gesims på 6 m og maks møne på 9,5 m. Økningen i boenheter og noe mer luft, etter forrige behandling i PLM, er positivt utifra det vedtak som ble fattet. Byggehøydene er akseptable utifra bebyggelsesstrukturen i området, med eneboligområder i nordvest og sydøst. Lokaliseringen tilsier derimot at utnyttelsen kunne vært ennå høyere. For å få til dette, samtidig som det skapes store og gode utearealer, måtte det eventuelt vært åpnet for høyere bebyggelse enn foreslått og det som ligger i dagens regulering. Dette vil bryte med byggehøydene i i området. Snitt til illustrasjonsplanen viser at parkeringsanleggene som er tenkt lagt under deler av bebyggelsen tildel legges oppå eksisterende terreng. I øst skyves de inn i eksisterende terreng, men ellers formes nytt terreng over. Dette gir skråninger i terrenget, som blir bratte særlig mot naboeiendommene i syd og nord. Dette synes lite heldig, og parkeringsanlegg under bebyggelsen bør legges lenger ned i eksisterende terreng slik at det kreves mindre oppfyllinger. Videre viser snittene at det er noe uoverensstemmelse mellom illustrasjon og regulering, da parkeringsanleggene ligger utenfor byggegrense. Også bebyggelse under terreng skal forhold seg til byggegrensene, og endringer i regulering/prosjekt må vurderes. Det bør kunne vurderes om parkeringsanleggene kan legges nærmere nabogrense enn fire meter dersom de legges betraktelig lenger ned i eksisterende terreng. Trafikk Side 12 av 27

Sak K -75/12 Forslagstiller viser til at reguleringsendringen innebærer en økning på ca. 31 boenheter i forhold til dagens regulering. På grunn av endring i boligtype mener de imidlertid at den økte belastningen tilsvarer ca. 25 boliger. Dette innebærer en økt belastning på veinettet, men dette skal være regulert med dimensjoner som gir tilstrekkelig kapasitet til å håndtere økningen. De interne veiene i planområdet er endret slik at trafikk til parkering ikke skal trekkes like langt inn i planområdet. Det legges nå opp til parkering under felt B2 og B3, samt langs veien mellom disse. Videre er reguleringen endret slik at overgangen mellom kjørevei og gangveier skal være tydelig. Gangveiene må imidlertid være dimensjonert for kjøring på grunn av utrykningskjøretøy. Endret forslag gir således en bedre løsning en forslaget som ble behandlet i PLM, og er en vesentlig bedre løsning enn dagens regulering. Dagens regulering legger opp til en ringvei med flere avkjørsler rundt felles lekeareal, og en kjørevei med rundkjøring som snuareal innimellom eneboligene. Rådmannen mener imidlertid fortsatt det er uheldig at ett av boligfeltene (16 enheter iht. illustrasjonsprosjektet) skilles fra de sentrale lekearealen av både kjørevei og parkering. Parkering på terreng inntil veien kan gi en noe uoversiktlige forhold med tanke på rygging. Samtidig kan det fungere fartsreduserende. Gangforbindelse For å sikre en mulig gangforbindelse sørover mot Vestby senter, har forslagsstiller regulert inn felles fortau langs felles vei og felles gang- og sykkelvei sør i planområdet. Allmennhetens tilgjengelighet er foreslått ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelse og/eller tinglysning. I den videre prosessen må det vurderes hvordan dette best sikres. Ved en endring på tilgrensende tomt som muliggjør gjenomgangstrafikk mener administrasjonen det bør settes opp bom på gang- og sykkelveien, i plangrensen. Det må vurderes å ta inn bestemmelse vedrørende dette. Parkering Prosjektet legger til rette for 72 leiligheter, hvorav 68 på 70 m 2 BRA og fire på 92 m 2 BRA. Tiltakshaver foreslår en parkeringsdekning på 1,75. Ca 90 parkeringsplasser er lagt i parkeringsanlegg under felt B2 og B3, mens resterende plasser (ca 37) er planlagt langs felles internvei. Det legges opp til at alle boligene får ihvertfall en parkeringsplass i parkeringskjeller. Plassene innenfor felles parkeringsareal på terreng skal ikke være reserverte. Forslagstiller viser til tellinger og erfaring fra liknende prosjekter, og mener dette skal være tilstrekkelig. Ved forrige behandling i PLM ble det imidlertid gitt signaler om at kommunens parkeringsnorm bør opprettholdes. Denne krever 2 plasser + 0,2 gjesteplasser pr. treroms leilighet. Lokaliseringen nær sentrum og kollektivknutepunkt, samt et etter hvert godt handelstilbud, er forhold som taler for at en lavere parkeringsdekning kan vurderes. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene er endret slik at de felles lekearealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette er positivt. Forslagstiller mener imidlertid at kravet burde kunne vært lempet noe på, slik at ikke alle/hele fellesarealet hadde trengt å stå klare før første brukstillatelse. Da kommunen ikke kjenner utbyggingstakten i prosjektet, og således hvordan en eventuell utsettelse av deler av de felles lekearealene vil påvirke bomiljøet, vurderes det uheldig å skulle lempe på kravet i bestemmelsene. En eventuell utsettelse av deler av lekearealene må eventuelt være en vurdering av dispensasjon, fra kravene, i byggesak. Viktige forhold vil være tilgjengelige arealer og sikkerhet ved bruk av disse kombinert med fortsatt byggeaktivitet. 3. ALTERNATIVER Side 13 av 27

Sak K -75/12 Alternativt opprettholdes dagens regulering. Dette vil isåtilfelle gi en lavere utnyttelse enn det som ligger i forslaget til ny detaljregulering. I tillegg vil det gi en dårligere løsning med tanke på trafikksituasjonen internt på området, og i forhold til felles lekearealer. Ønsker man en høyere utnyttelse enn det som foreslås, samt en annen bygningsstruktur må det trolig nedlegges dele- og byggeforbud og utvikles egen plan, da utbyggers leilighetskonsept, Trysilhus familie, ikke er forenlig med en høyere bebyggelse. 4. KONKLUSJON Planområdets lokalisering nær sentrum og jernbanestasjon (kollektivknutepunkt) tilsier at utnyttelsen kunne vært ennå høyere. Grunnet tilgrensende eneboligområdet er det likevel positivt at det fortsatt legges opp til en relativt lav bebyggelse, og utnyttelsen synes akseptabel. Det er positivt at mye av parkeringen legges under bebyggelsen, og er akseptabelt at noe av parkeringen legges på felles parkeringsareal på terreng. Det er likevel ønskelig at ennå mer av parkeringen legges under terreng. Det er negativt at parkeringen under bebyggelsen ikke graves ned i eksiterende terreng. Dette skaper uheldige bearbeidinger av terrenget. Det er uoverensstemmelse mellom regulering og skisseprosjekt. Parkeringsanlegg ligger utenfor byggegrense. Den interne veisituasjonen er forbedret, men bør vurderes ytterligere i det videre planarbeidet. Det er riktig at det ikke åpnes for gjennomgangstrafikk, og det må vurderes om planbestemmelsene skal sette krav om bom. Parkeringsdekningen på 1,75 er lavere enn normen, men lokaliseringen nær sentrum og kollektivknutepunkt, samt et etter hvert godt handelstilbud, er forhold som taler for at en lavere parkeringsdekning kan vurderes. Det er riktig at det settes krav til at felles lekearealer er ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. RÅDMANNENS INNSTILLING: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 02.07.2012, bestemmelser datert 06.07.2012 og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens 12-10. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 26.03.2012 Repr. Pål Engeseth (H) fremmet følgende fellesforslag: Saken utsettes. Planutvalget ber administrasjonen gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Bør opprettholde parkeringsnormen. Lekeplass må være i rekkefølgebestemmelsene. Trafikk bør i minst mulig grad ledes inn i området. Vurdere parkering under bakken. Votering: Repr. Pål Engeseth s (H) felles forslag ble enstemmig vedtatt. Side 14 av 27

VEDTAK: Sak K -75/12 Saken utsettes. Planutvalget ber administrasjonen gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Bør opprettholde parkeringsnormen. Lekeplass må være i rekkefølgebestemmelsene. Trafikk bør i minst mulig grad ledes inn i området. Vurdere parkering under bakken. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 27.08.2012 Representanten Mette Brynildsrud (H) fremmet følgende forslag: Vi følger kommunens norm for parkeringsplasser og ønsker 2,0 p-plasser pr. leilighet. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt og forslaget fra representanten Mette Brynildsrud følger protokollen. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 02.07.2012, bestemmelser datert 06.07.2012 og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens 12-10. Forslaget fra representanten Mette Brynildsrud (H) følger protokollen. VIDERE SAKSFREMLEGG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER Planen har ligget ute på offentlig ettersyn fra 6.9.2012 til 18.10.2012. Det er innkommet fire merknader: 1. Akershus Fylkeskommune, 4.9.2012 Fylkesrådmannen viser til uttalelse datert 17.2.2012, og viser for øvrig til at tiltaket utfra tilsendt mateeriele er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 8.10.2012 Viser til at det er viktig at kommunen etterstreber høyest mulig utnyttelse i områder med sentral beliggenhet nær Vestby sentrum. Det er positivt at det legges opp til en økning av antall boliger og reduksjon i antall parkeringer. 2. Trysilhus (forslagstiller), 5.10.2012 Foreslått utnyttelse er den beste for området. Det er faglig godt grunnlag for at foreslått parkeringsdekning er riktig i forhold til faktisk behov. Kommunens forskrift er ikke til hinder for at man ved regulering kan gjøre faglige vurderinger og konkludere med en annen dekning. Dersom kommunen likevel skjerper parkeringskravet utfra det som er foreslått vil det enten kunne føre til færre boenheter eller økt parkering, flere boenheter og større press på uteområdene. Ved eventuelt vedtak om høyere parkeringsdekning må bestemmelser om parkeringskjellere og utnyttelse justeres tilsvarende. Det må åpnes for at parkeringskjeller kan bygges utenfor byggegrense. Det bør åpnes for parkeringskjeller under B1. Se for øvrig uttalelsen for fullstendig beskrivelse av ønskede endringer. Side 15 av 27

Sak K -75/12 3. Trysilhus (forslagstiller), 18.10.2012 For å sikre planlagte bygg er det ønskelig å øke gesims- og mønehøyde for de bygningene hvor det tillates parkeringskjeller under. Vil legge til rette for tilfredstillende antall HC parkeringer i parkeringskjeller. Det skal tilrettelegges for sykkelparkering. Viser til erfaring med at det er lite hensiktsmessig med felles parkeringsplasser i parkeringskjeller. Ved videre detaljprosjektering vil man forsøke og gi parkeringskjellere en bedre plassering i terreng enn vist i snittene, slik at de blir minst mulig fremtredende. Det er for øvrig avhold et møte mellom forslagstiller og kommunen, den 18.10.2012, etter ønske fra forslagstiller. Hovedtema var parkeringsdekning og forslagstiller informerte om sitt syn på parkeringsdekningen, samt hvilke konsekvenser det ville ha for forslaget dersom parkeringsdekningen ble økt. Det er enighet om at det kan settes krav om HC parkeringer i parkeringskjeller, og sykkelparkering. I etterkant av offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i planforslaget: - Garasjeanlegg/parkeringskjellere er tillatt oppført utenfor byggegrense, men minimum en meter fra eiendomsgrense. - Gesims- og mønehøyde er økt fra henholdsvis 6,0m til 7,5m og 9,5m til 11m, for bygninger hvor det tillates parkeringskjeller. - Det er tatt inn i bestemmelsene at det skal opparbeides sykkelparkeringsplasser. - Krav til tilfredstillende antalll HC-parkeringer innendørs. - Allmenhetens rett til bruk av fortau og gang- og sykkelvei er tatt ut av bestemmelsene, og sikres gjennom tinglyst erklæring. 2. VURDERING Parkering Ved første gangs behandling i Plan- og miljøutvalget ble det lagt inn forslag om at parkeringsdekningen skulle følge kommunens forskrift. Den sentrale lokalisering nær sentrum, et etter hvert godt handelstilbud og kollektivknutepunkt taller imidlertid for en høy utnyttelse og relativt lav parkeringsanndel. Dette støttes av Fylkesmannen, og er i henhold til overordnede nasjonale føringer. Det er ønskelig og bygge relativt tett der det er gode servicetilbud og god kollektivdekning. Tilvarende er det ønskelig at man gjennom reguleringen skal legge til rette for mest mulig miljøvennlig transport, og således oppfordre til bruk av kollektivtransport og/eller sykkel. Forslagstiller viser også til at de har erfaring, fra flere prosjekter, med at den foreslåtte parkeringsdekning på 1,75 er tilfredstillende. Forslagstiller ønsker å legge til rette for at alle boligene har en plass i parkeringskjeller, og at det tilrettelegges for tilfredstillende antall HC-plasser innendørs. Parkeringsplassene utendørs skal ikke være reservert. Dette sikkrer en dynamikk og antas å redusere behovet for plasser, og støtter således en lavere parkeringsdekkning i det som ligger i kommunens forskrift. Når det legges opp til en lavere parkeringsdekning er det viktig å sikre at det opparbeides sykkelparkeringsplasser. Det er således positivt at krav om dette er lagt inn i reguleringsbestemmelsene, j.fr. 1 parkering. Trafikk Side 16 av 27

Sak K -75/12 Administrasjonen har ved førstegangsbehandling påpekt at det burde vurderes om den interne veisituasjonen i området kunne vært bedret ytterligere. Forslagstiller har valgt ikke å gjøre noe med dette da de mener det er vannskelig å finne en løsning som er bedre, og samtidig er god i forhold til omkringliggende områder og som gir tilfredstillende gangavstand mellom parkering og bolig internt i planområdet. Da veisituasjonen er betydlig bedre enn det som ligger i dagens regulering finner administrasjon ikke grunnlag for å fraråde reguleringen. Utforming/plassering Administrtasjonen har ved førstegangs behandling bemerket plasseringen av parkeringskjellerene og at disse kan synes å gi unødig store oppfyllinger. Forslagstiller er enig med administrasjonen i at det vil være hensiktsmessig og senke parkeringskjellerene noe, ca 0,5m, samtidig som man ser på muligheten for å forskyve de noe lenger inn i terreng, slik at de påvirker området minst mulig. Dette vil kunne gjøre oppfyllingene mindre samt dempe hjørnene i fobindelse med innkjøring. Dette er ikke sikkret gjennom bestemmelsene, men tas i detaljprosjekter frem mot byggesak. Forslagstiller har framlagt bilder av tilsvarende prosjekter som viser at løsningen med parkeringskjeller blir akseptabel. Administrtasjonen har ved førstegangs behandling bemerket uoverensstemmelse mellom illustrasjon og regulering med hensyn til plassering av parkeringskjellere. Plassering av parkeringskjellere utenfor byggegrense skal være nødvendig for å oppnå en ønsket utnyttelse med tanke på arrondering av arealene innenfor planområdet. Det åpnes derfor, gjennom reguleringsbestemmelsene, at parkeringskjeller kan ligge utenfor byggegrense, men med en minstavstand på en meter fra eiendomsgrense. Gesims- og mønehøyde var ved offentlig ettersyn satt til henholdsvis 6m og 9,5m. Forslagstiller ønsker i utgangspunktet ikke å lage høyere bebyggelse, men ser at man ikke har tatt hensyn til utformingen av garasjekjeller ved beregning av høyder målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Gesims- og mønehøyde er på bakgrunn av dette økt med 1,5m. Administrasjonen mener bebyggelsen har en plassering og dimmensjon som gjør det uproblematisk Gangforbindele Ved offentlig ettersyn er det lagt inn en bestemmelse om at allmenheten skal ha rett til buk av felles fortau og gang- og sykkelvei over eiendommen. Dette må tas ut av bestemmelsene og sikkres gjennom tinglyst erklæring. Det har ved førstegangs behandling vært vurdert om det burde settes opp en bom i sydenden av gang- og sykkelveien, for å hindre gjennomganstrafikk. Da det i dag ikke er en videreføring av av gang- og sykkelveien videre sydover synes det imidlert mer hensiktsmessig at dette blir en vurdering ved utvikling av eiendommen i syd. Rekkefølgekrav Det ikke skal stilles krav utover det det som fremgår av lover og forskrifter, til utomhusarealene. Forslagstiller har foreslått at ved ferdigstillelse i vinterhalvåret, skal uteområdene ferdigstilles så snart det er mulig påfølgende vår. Det er ikke uvanlig at opparbeidelsen av utearealene kan utsettes til våren, men dette ønskes styrt i den enkelte byggesak, for at kommunen skal kunne ha kontroll med prosessen. 3. ALTERNATIVER Det kan stilles krav om en høyere parkeringsdekning, i henhold til kommunens forskrift. Dersom man ikke ønsker at dette skal føre til en lavere boliganndel må utnyttelsen økes, og det bør åpnes for parkeringskjeller også under felt B1: Side 17 av 27

Sak K -75/12 - Under 2 endres det til at: Innenfor områdene B1, B2 og B3 tillates det oppført parkeringskjeller. - Under 2 økes utnyttelsen for område B1 til % -BYA = 40 %. Dette gir rom for flere parkeringsplasser i parkeringskjeller, samtidig som det gir rom for en økning i andeler boliger, for å imøtekomme de økte utgiftene som mer parkeringskjeller medfører. En økning i andelen boliger vil kunne ha en negativ innvirkning på utearealene gjennom økt press og mindre uteareal innenfor B1. 4. KONKLUSJON Ut i fra en samlet vurdering av lokalisering og omkrinliggende områder synes planforslaget akseptabel. Utnyttelse og parkeringsdekning er riktig for området. Allmenhetens rett til bruk av fortau og gang- og sykkelvei over eiendommen sikres gjennom tinglyst erklæring. Krav om godkjent utomhusplan tas ut av bestemmelsene. Formuleringen om at uteområdene skal ferdigstilles så snart det er mulig påfølgende vår, ved ferdigstillelse i vinterhalvåret, tas ut av bestemmelsene. RÅDMANNENS INNSTILLING Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 2.7.2012, bestemmelser datert 24.10.2012 og planbeskrivelse datert 24.10.012 legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens 12-10. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 26.11.2012 Rådmannen la fram en endret innstilling til møte: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 2.7.2012, bestemmelser datert 24.10.2012 og planbeskrivelse datert 24.10.012 vedtas i samsvar med Plan og bygningslovens 12-12. Rådmannens endrede innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert 2.7.2012, bestemmelser datert 24.10.2012 og planbeskrivelse datert 24.10.012 vedtas i samsvar med Plan og bygningslovens 12-12. Side 18 av 27

Sak K -76/12 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -48/12 26.11.2012 Kommunestyret K -76/12 14.12.2012 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang /M52/ 12/1799 Stein Andersen * K -76/12 FORSKRIFT OM HUSHOLDNINGSAVFALL Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Forskrift om forbruksavfall, Vestby kommune, 01.11.2012 PLM, K Akershus 2 Forskrift om forbruksavfall og slam fra separate avløpsanlegg, Vestby kommune, Akershus 17.12.1999 PLM, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Den nåværende Forskrift for forbruksavfall og slam fra separate avløpsanlegg, Vestby kommune, Akershus ble fastsatt av Vestby kommunestyre 17. desember 1999, trådte i kraft 1.januar 2000, og er derfor en gammel forskrift. I og med at det er utledet en egen slamtømmeforskrift måtte avfallsdelen skilles ut i en egen forskrift. Forskriften ivaretar fortsatt alle momentene i håndteringen av husholdningsavfall i Vestby kommune. Forskriften er hjemlet i Forurensningsloven. 2. VURDERING Det er ingen realitetsendring i avfallsforskriften, ordlyden er ikke endret annet enn at det som omhandler slamtømming er fjernet. Det er foretatt noe redigering av paragraf- og avsnittnummerering. Dette tilsier at den nye forskriften ikke trenger å sendes ut på høring. Forskriften har som formål å sikre en miljømessig, samfunnsøkonomisk og helsemessig tilfredsstillende oppsamling, transport og behandling av husholdningsavfall. I tillegg skal forskriften bidra til å realisere de forpliktelsene kommunen er pålagt ved lov. 3. ALTERNATIVER Ingen alternativer er vurdert. 4. KONKLUSJON Forskrift om husholdningsavfall, datert 1. november 2012, anbefales vedtatt. RÅDMANNENS INNSTILLING Forskrift om husholdningsavfall, datert 1. november 2012 vedtas. Side 19 av 27