Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Anders Breili Arkiv: PLAN 2013p222 13/5462-8 Dato: 25.08.2014 DETALJREGULERINGSPLAN HAUGERENGA VEST - VINGROM OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Planbeskrivelse datert 10.09.2014 2. Plankart, datert 10.09.2014 3. Planbestemmelser, datert 10.09.2014 4. Vannlinjeberegning datert 14.06.2014 Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt privat reguleringsforslag for Haugerenga vest i Vingrom. Planforslaget omfatter nye boligområder på hver side av vegen Elveskaret. Innenfor planområdet ligger noe eksisterende bebyggelse som i tillegg til ny bebyggelse blir innlemmet i reguleringsplanen. Det foreslås 34 nye eneboliger i småhusbebyggelse. I tillegg til nye boliger foreslås det å etablere tre lekeplasser innenfor byggeområdet. Tjenesteområdeleder anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Kommunen har mottatt privat forslag til reguleringsplan for Haugerenga Vest i Vingrom. Tiltakshaver er Lindos AS v/marit Olive Lindstad og konsulent er Areal+ AS. Planområdet omfatter en del av Hauger gård, gnr/bnr 8/1, i tillegg til flere tidligere bebygde boligtomter. Planområdet er 71,4 daa. Området som reguleres ligger på begge sider av Elveskaret og grenser mot elva Rinda i nord. Området er i kommuneplanens arealdel 2011-20124 avsatt som fremtidig boligområde og det er angitt 20 nye boenheter. Beskrivelse av planforslaget: Planområdet ligger vest for Haugerenga boligområde som nå er under utbygging og hvor reguleringsplan ble godkjent av kommunestyret 16.06.2011. Den nye planen er derfor betegnet Haugerenga Vest. Planforslaget omfatter nye boligområder på hver side av vegen Elveskaret. Innenfor planområdet ligger noe eksisterende bebyggelse som i tillegg til ny bebyggelse blir innlemmet i reguleringsplanen. Det blir lagt opp til 34 nye boliger i småhusbebyggelse, med mulighet for enkelte to-eller tremannsboliger. Størrelsen på nye eneboligtomter varierer fra omtrent 600-1200 m 2, der BYA er satt til 25 %. Hovedhuset skal likevel ikke overstige BYA 200 m 2. Det er avsatt arealer til tre lekeplasser i planområdet, hhv. to nærlekeplasser og en noe større kvartalslekeplass.
Atkomsten til det planlagte boligområdet blir langs Elveskaret gjennom eksisterende boligområde og Haugerenga boligområde som nå er under utbygging. Elveskaret er i dag kommunal veg fra Torpavegen og frem til plangrensen mot den tidligere godkjente reguleringsplanen for Haugerenga boligområde. Videre innover og gjennom planområdet er Elveskaret privat veg. I kommuneplanens arealdel er det vist en forholdsvis bred grønnstruktur mellom det fremtidige boligområdet og Rinda. I det foreliggende planforslaget er imidlertid grønnstruktur og arealer avsatt som byggeområde omfordelt slik at grønnstrukturen mot Rinda er smalere enn det som er vist i kommuneplanens arealdel. Dette er gjort for å gi bedre soltilgang til tomter i planområdet. Planprosess I sammenheng med planarbeidet ble det avholdt oppstartsmøte med kommunen 20.09.2013. I henhold til plan- og bygningsloven 12-8 ble oppstart varslet i brev av 09.10.2013 til regionale myndigheter, naboer og interesseorganisasjoner, samt annonsering i GD 10.10.2013. Det kom i alt 7 innspill i forbindelse med planoppstart. For sammendrag av innspill/merknader og forslagsstillers kommentarer vises det til planbeskrivelsen, vedlegg 1. Vurdering: Overordnet plan Kommuneplanens arealdel viser fremtidig boligbebyggelse i dette området, og planforslaget er i hovedsak i tråd med arealdelen. Planforslaget avviker imidlertid noe fra arealdelen når det gjelder plassering av grønnstruktur mellom boligområdet og elva Rinda. Reguleringsforslaget legger også opp til en tettere utnytting av området. De ubebygde delene av planområdet består i hovedsak av lauvblandingsskog, og planforslaget innebærer ikke omdisponering av dyrka mark, men dagens ubebygde arealer på begge sider av Elveskaret kan karakteriseres som dyrkbare arealer. Bokvalitet Planforslaget innebærer at beltet avsatt som grønnstruktur er smalere enn angitt i kommuneplanens arealdel. Dette er gjort for å oppnå økt bokvalitet, da den sørligste delen av planområdet har mindre solinnstråling enn områdene nærmere Rinda. Ved å smalne inn grønnstrukturen langs Rinda oppnås det noe mer plass til tomter med bedre solinnstråling. Dette innebærer samtidig at det er avsatt grønnstruktur med noe større bredde mot sør og sørvest. Dette gir bedre plass for turveg/lysløype i dette området. Fylkeskommunen har i sin uttalelse i forbindelse med planoppstart påpekt at soldiagram bør vurderes. Administrasjonen mener at soldiagram ikke gir spesielt viktig informasjon i saken, da man ved å justere avgrensningen av byggeområdet slik at noen flere boliger får bedre soltilgang, har tatt de hensynene som er mulig å ta i dette området. Grønnstruktur og lekeområder Mellom byggeområdet og Rinda er det i plankartet avsatt en minimum 20 meter bred korridor som naturområde og turveg. Regulering av en korridor for grøntbelte og sti/turveg langs Rinda er gjort på tilsvarende måte som for reguleringsplanen lenger øst. Rinda er sterkt preget av flomforbygninger og det går en eksisterende høyspentlinje langs flomforbygningene. Det er i dag skog ut mot flomforbygningene, mens flomforbygningene langs Rinda har gjort at det ikke er noe gjenværende vegetasjonsbelte langs elvebredden. Intensjonen med grønnstrukturen slik den er vist i kommuneplanens arealdel er å avsette et belte med vegetasjon mellom byggeområdet og Rinda. Ettersom grønnstukturen er smalnet
inn, sammenlignet med slik den er vist i kommuneplanens arealdel, er det blitt noe begrenset plass til et sammenhengende vegetasjonsbelte langs turveg og flomforbygninger. På sikt kan det trolig etableres litt vegetasjon langs flomforbygningen og i den grad dette ikke er konflikt med beskyttelse mot flom, vil dette kunne gi noe kantvegetasjon langs elva. For å gi bedre plass til et vegetasjonsbelte ut mot flomforbygningene langs Rinda lengst vest i planområdet, har administrasjonen fått konsulenten til å redusere utnyttingen av denne delen av planområdet (BE5). Dette gir også bedre plass til kvartalslekeplass. Det er avsatt plass til tre lekeplasser i planområdet. Lekeplassene har areal hhv. 0,2, 0,7 og 1,7 daa. Det er for øvrig avsatt areal til lekeplass i den tidligere godkjente reguleringsplanen for Haugerenga boligområde lenger øst. Denne lekeplassen er ca. 2,6 daa og ligger 250-300 meter fra det nye boligområdet. Iht. kommuneplanens arealdel skal nærlekeplasser ha et areal på 100-200 m 2, mens kvartalslekeplasser skal ha et areal på 2-3 daa. Den minste lekeplassen kan derfor karakteriseres som en nærlekeplass, mens lekeplassen på 0,7 daa kommer i en mellomstilling. Den største lekeplassen (LEK3 i plankartet) kan karakteriseres som en kvartalslekeplass selv om den er mindre enn 2-3 daa. Dersom det finnes områdelekeplass i nærheten, dvs. minimum 5 daa stort område innenfor en radius på 300 meter, kan kommunen akseptere at areal på kvartalslekeplasser reduseres til minimum 1,5 daa. Nærmest område som kan ha funksjon som områdelekeplass er ved Vingrom skole hvor det er mulighet for ballspill, sykling og andre aktiviteter. Dette området ligger 5-600 meter fra planområdet, og er dermed noe lenger unna enn det kommuneplanens arealdel legger opp til. Sett i forhold til at utbyggingen av boliger er forholdsvis begrenset og siden området får relativt god tilgang på mindre lekeplasser og muligheter for «fri lek» på arealer som grenser til planområdet, vurderer administrasjonen størrelsen på kvartalslekeplassen LEK3 som akseptabel. Veg og trafikk Atkomsten blir langs eksisterende veg, Elveskaret. Elveskaret er i dag kommunal veg fra Torpavegen og frem til plangrensen mot den tidligere godkjente reguleringsplanen for Haugerenga boligområde. Videre innover og gjennom planområdet er Elveskaret privat blindveg som leder til boliger i den innerste delen av vegen. Den private vegen administreres av styret i vegstrekningen Moen-Brusveen. I tillegg til atkomst langs Elveskaret er det bru over Rinna elv som kan benyttes av gående/syklende uten å måtte følge Elveskaret ut på Torpaveien. I forbindelse med regulering av Haugerenga boligområde lenger øst ble det langt til grunn at kommunal overtakelse av deler av Elveskaret kunne være aktuelt. Haugerenga boligområde er under utbygging, men kommunal overtakelse har ikke blitt realisert. Planforslaget for Haugerenga Vest fortusetter ikke kommunal overtakelse av veg, og eventuell kommunal overtagelse av vegen er et spørsmål som kan vurderes uavhengig av reguleringsplanen, dersom det skulle bli aktuelt. Kommunal overtakelse av veger gir kostander med vegdrift, og det er i utgangspunktet ikke ønskelig fra kommunens side å overta ansvaret for vegdrift uten at spesielle forhold tilsier det. Planbestemmelsene for Haugerenga Vest legger opp til at Elveskaret opparbeides med inntil 5 meter kjørebane, inkludert 0,5 meter skulder, og med gatelys og fortau. Det er ikke gjort nærmere vurderinger av alternativ atkomst eller avlastningsveg til planområdet, dvs. ny veg fra Torpavegen sør for planområdet. En eventuell atkomst fra Torpavegen ville kommet i berøring med dyrka mark og trasé for turveg/lysløype. Elveskaret går uansett gjennom planområdet, og man må anta at det ville vært vanskelig å styre trafikken til en alternativ veg på sørsiden av planområdet på en slik måte at det ga noen reell
avlastning på trafikken langs Elveskaret. Sett i forhold til den relativt begrensete størrelsen på utbyggingen, mener administrasjonen at en alternativ atkomst til planområdet ikke står i forhold til mulige konflikter i forbindelse med dyrka mark, lysløype/turveg og avlastning på trafikken i Elveskaret. Risiko og sårbarhet (ROS) Planområdet ligger på en flate langs elva Rinda, og i forbindelse med planarbeidet er det gjennomført vannlinjeberegninger av nivåer for 200-årsflom, som er dimensjonerende for boligutbygging. Vannlinjeberegningene som er gjort i forbindelse med planarbeidet viser at byggeområdet ligger over nivået for 200-årsflom i Rinda. Det er tatt høyde for en klimafaktor på 20 % økning. Etter flommen i 2013 har NVE gjennomført omfattende utbedringer av flomforbygningene langs Rinda. Flomforbygninger som ble skadet er bygd opp igjen, og med slakere fall mot vannstrengen, i tillegg til at det er gjort en senkning av elveløpet. Sett i forhold til sikringstiltakene som nylig er gjort vurderes områdene langs elva som godt sikret mot flom. Endringer i elveløpet som følge av flom, erosjon, masseavlagring og tilstoppinger av trær og busker som transporteres med elva, skaper imidlertid en viss usikkerhet både når det gjelder vanlinjeberegninger og sikringstiltak. Det er praksis å beregne en sikkerhetsmargin på 0,5 meter over nivå for 200-årsflom, og det kan i enkelte av profilene i vannlinjeberegningene synes å være liten margin med hensyn på nivåer for 200 årsflom. Administrasjonen forutsetter at NVE i forbindelse med offentlig ettersyn gjør en vurdering av vannlinjeberegningene og om flomrisiko er tilstrekkelig belyst og ivaretatt gjennom planforslaget. I tillegg til vannlinjeberegninger er det utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for aktuelle temaer i planområdet. Størst risiko vurderes å være knyttet til avkjøring til Elveskaret fra Torpavegen, samt ulykker med gående/syklende og trafikkulykker i forbindelse med anleggsgjennomføring. Planforslaget innebærer at flere av boligtomtene vil få direkte utkjøring til Elveskaret. Rygging med bil ut fra boligtomt kan derfor innebære risiko for ulykker. Ettersom disse tomtene ligger såpass langt inn langs Elveskaret vil trafikken av biler og gående/syklende være mer begrenset enn lenger ut i Elveskaret. Kartlegging av radon i grunnen er ikke gjort i planområdet, men kartlegging av radon i eksisterende boliger i Lillehammer kommune indikerer at høye radonnivåer kan forekomme spredt over det meste av kommunen. Etter byggteknisk forskrift er det et krav at alle nye boliger sikres med radonsperre, slik at hensynet til radon blir ivaretatt i forbindelse med bygging av boliger. Vurdering etter naturmangfoldloven I saker som kan berøre naturmiljøet skal de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 legges til grunn for vedtak kan fattes, og vurderingen og vektleggingen skal fremgå av vedtaket. Planområdet består av eksisterende boligtomter, veg, arealer brukt til massedeponering i forbindelse med flomsikringstiltak langs Rinda, flomforbygninger og yngre lauvblandingsskog på elveavsetninger. Området fremstår som betydelig påvirket av inngrep. En utsjekk av Naturbase og artskart viser at det ikke er kartlagt verdifulle naturtyper eller artsforekomster i området. Kommunen har i tillegg befart planområdet. Kommunen vurderer potensialet for krevende arter eller verdifulle naturtyper som begrenset i dette området, og at en utbygging vil ha liten negativ virkning på biologisk mangfold. Kunnskapsgrunnlaget jf.
NML 8 vurderes som tilstrekkelig slik at de andre prinsippene i naturmangfoldloven 9-12 ikke kommer til anvendelse. Konklusjon: Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel som har avsatt området til ny boligbebyggelse. Planforslaget legger opp til noe høyere utnyttelse enn det kommuneplanens arealdel viser, og avviker imidlertid fra kommuneplanens arealdel når det gjelder bredde på grønnstruktur mellom byggeområdet og Rinda. Justeringen av grønnstrukturen vist i kommuneplanens arealdel er gjort som en avveining mot å sikre bedre soltilgang til tomter, og administrasjonen mener derfor at dette er akseptabelt. Vannlinjeberegninger for Rinda viser at byggeområdet ikke vil bli oversvømt ved 200- årsflom. Massetransport, erosjon og eventuelle endringer i elveløpet som følge av flom skaper imidlertid usikkerhet, og det kan synes som at det for enkelte profiler på tvers av elveløpet er begrenset sikkerhetsmargin mhp. 200-årsflom. Administrasjonen mener derfor at dette må avklares nærmere i forbindelse med offentlig ettersyn. Tjenesteområdeleder anbefaler at planforslaget sendes ut på offentlig ettersyn. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Haugerenga Vest, med tilhørende planbeskrivelse datert 10.09.2014, plankart datert 10.09.2014, og bestemmelser datert 27.08.2014, legges ut til offentlig ettersyn. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Lillehammer, 10.09.14 Bjørn Kristian Sveen Rådgiver Anders Breili Saksbehandler
Planutvalget 2011-2015s behandling i møte 18.09.2014 sak 50/14: Votering: Innstilling enstemmig vedtatt. Planutvalget 2011-2015 V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Haugerenga Vest, med tilhørende planbeskrivelse datert 10.09.2014, plankart datert 10.09.2014, og bestemmelser datert 27.08.2014, legges ut til offentlig ettersyn. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11.