HÅ KOMMUNE MØTEINNKALLING Kommuneplanutvalet/fast utval for plansaker Møtestad: Hå rådhus Møtedato: 24.04.2007 Tid: Kl. 13.05 Eventuelt forfall må meldast til telefon 51793012/51793114. Vararepresentantar får eiga innkalling dersom dei skal møte. SAKLISTE Utvalsak Arkivsaksnr. Tittel 2/07 07/297 REGULERINGSPLAN FOR OGNA CAMPING, PLAN 1048 3/07 07/448 REGULERINGSPLAN FOR HYTTEOMRÅDE I MOIVIKA (VATNAMOT), GNR 84 BNR 1 - PLAN NR 1047 Varhaug, 17.04.2007 Terje Mjåtveit leiar i kommuneplanutvalet/fast utval for plansaker
HÅ KOMMUNE Sak 2/07 REGULERINGSPLAN FOR OGNA CAMPING, PLAN 1048 Saksbehandlar: Asbjørn Netland Arkivkode: PLAN 1048 Arkivsaksnr.: 07/297 Utvalsak Utval Møtedato 2/07 Kommuneplanutvalet/fast utval for plansaker 24.04.2007 / Kommunestyret Rådmannen si innstilling: Forslag til reguleringsplan for Ogna camping, Varden, plan 1048, datert 24.11.05 og bestemmelser datert 07.02.06, godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1, men med følgende endringer i plan og bestemmelser: 1. Områdene CV4, CV6 og Cv7 inngår i grøntstrukturen. 2. V4 og del av V2 mot sørøst beholdes til vogner. V2 mot jernbane inngår i grøntstrukturen. 3. I område H/V1 kan det oppføres inntil 30 hytter. Innenfor en tidsramme på 10 år fra planen er godkjent, kan det være en kombinasjon av hytter og campingvogner innenfor maks tillatt antall. Etter dette tidspunktet skal det bare være hytter innenfor H/V1. 4. Del av CV2 ned mot sanitærbygget nyttes til dagcamping, mens den øvre halvdelen kan nyttes til fast oppstilling av campingvogner. 5. Det må monteres en ca. 90 cm høy betongkant langs riksveg 44 som sikring og støyskjerm. Detaljer vedrørende plassering og utførelse må avklares med Statens vegvesen. 6. Adkomsten må utformes som kryss. 7. I bestemmelsenes 5.3 må det medtas krav om nødvendige sikringstiltak for å hindre at baller kommer ut på riksvegen. 8. I bestemmelsene må det medtas at offentlig ferdsel tillates på internveg ned mot fellesbygg og stranda. 9. I bestemmelsenes 5.1 må det medtas at 50 parkeringsplasser skal kunne nyttes av almenheten. 10. Under rekkefølgebestemmelser må medtas at parkeringsplassen må opparbeides i takt med at nye deler av campingplassen tas i bruk. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan datert 24.11.05 Forslag til reguleringsbestemmelser datert 07.02.06 Brev fra fylkesmannen i Rogaland datert 03.04.06 og 13.11.06 Brev fra Statens vegvesen datert 02.05.06 Brev fra Jernbaneverket datert 05.04.06 Brev fra Jernbaneverket datert 19.03.07 Bakgrunn for saka: Utvalg for tekniske saker og næring vedtok i møte 20.12.05, sak 184/05, å legge ovennevnte forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn. Etter at planforslag og bestemmelser var justert i henhold til vedtaket, ble planforslaget oversendt høringsinstansene ved brev av 02.03.06. Planforslaget ble også annonsert i Jærbladet og Stavanger Aftenblad. Høringsfristen ble satt til 06.04.06. Side 2 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 2/07 Det er kommet merknader til planforslaget fra fylkesmannen i Rogaland, Statens vegvesen og Jernbaneverket. Disse instansene har fremmet innsigelse. Det betyr at kommunestyret ikke kan egengodkjenne planen før innsigelsene eventuelt er trukket tilbake. Hå seniorråd og utvalg for levekår har ikke merknader til planforslaget. Forslaget til reguleringsplan var til behandling i Utvalg for tekniske saker og næring 23.01.07, sak 7/07. Utvalget gjorde følgende vedtak: Saka vert utsett. Etter dette har det vært befaring i området sammen med representanter fra Jernbaneverket. Dette for å få Jernbaneverket til å trekke sin innsigelse. I brev datert 19.03.07 fastholder Jernbaneverket sin innsigelse, men aksepterer at det kan anlegges en voll i området 30 m til ca. 25 m fra sporet, men forutsetter at vollen ikke er en støyvoll som det er satt krav om i reguleringsplanen for å oppfylle aktuelle støykrav. Saken legges nå fram med samme innstilling som til Utvalg for tekniske saker og næring 23.01.07. Fakta: Det regulerte arealet er oppgitt til 64 dekar. Videre er det oppgitt at området skal kunne gi plass til inntil 160 camping/hytteenheter. Sanitærbygget ligger utenfor det regulerte området. Dette ligger i landskapsvernområdet og er oppført på dispensasjon i 1986. Innenfor landskapsområdet er det ikke mulig å regulere. Reguleringsgrensa følger derfor grensa for landskapsvernområdet på denne sida. Vurdering: Fylkesmannen i Rogaland har fremmet innsigelse til planforslaget. Fylkesmannen har vurdert planen ut fra landskapsmessige forhold og i forhold til landskapsvernområdet. Fylkesmannen krever at områdene CV4, CV6, CV7, V4 og deler av V2 inngår i grøntstrukturen. Videre kreves bare hytter i område H/V1. Områdene CV1 og CV2 må bare benyttes til dagcamping, og i H/V3 bare langtidsoppstilling av flyttbare vogner. Fylkesmannen krever også at offentlig ferdsel skal sikres på internveg ned mot fellesbygg og stranda, og at offentlig parkering må ordnes i området. Det er vist en betydelig utvidelse av parkeringsplassen slik at den totalt blir på ca. 3400 m2. Dette burde gi plass til ca. 150 biler. 50 av disse bør kunne stilles til disposisjon for almenheten, for turgåere og besøkende til redningsmuseeet. Det vil være anledning å kreve inn avgift for parkeringen. Disse to forhold mener rådmannen kan sikres via reguleringsbestemmelsene. De øvrige krav fra fylkesmannen vil medføre til dels betydelig reduksjon i campingplassens utnyttelse og kapasitet i forhold til det grunneier har planlagt. Utvalget, og i neste omgang kommunestyret, må ta standpunkt til om innsigelsene fra fylkesmannen skal tas hensyn til, eller om planforslaget skal kjøres videre i nåværende form. Det siste vil bety at planen ikke kan egengodkjennes, men må gå til mekling før den eventuelt går videre til departementet. Denne prosessen vil ta tid, og utfallet er usikkert. Rådmannen vil derfor tilrå at deler av innsigelsene tas til følge, og at kommunen kan gå til mekling med dette utgangspunktet. Det rådmannen vil foreslå er: 1. Områdene CV4, CV6 og CV7 inngår i grøntstrukturen. 2. V4 og del av V2 bør kunne beholdes til vogner. Disse har såpass stor avstand til landskapsvernområdet og ligger inn mot skogen. De vil således ikke komme i siluettvirkning. Side 3 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 2/07 3. Tall på hytter innen H/V1 må kunne fastsettes. Innen en periode på for eksempel 10 år kan det være enkombinasjon av campingvogner og hytter, mens det etter dette tidspunkt bare skal være hytter. På flyfoto fra 2003 ser det ut til å være 26 enheter innen området. Det er plass til noen få til, og et passende maksimaltall kan være 30. 4. Del av CV2 ned mot sanitærbygget nyttes til dagcamping, mens den øvre halvdelen kan nyttes til fast oppstilling av campingvogner. Jernbaneverket har fremmet innsigelse på plassering av både vogner og støyvoll innenfor byggegrensa på 30 m. Saksbehandler har hatt møte og telefonisk kontakt med representant fra Jernbaneverket. Her er Jernbaneverkets standpunkt videre begrunnet med henvisning til vedlikehold med støyende maskiner, framtidige utvidelser, støy osv. Jernbaneverket viste ved oppstartvarselet til jernbaneloven 10 som tilsier byggegrense på 30 m fra spormidte. Rådmannen har forståelse for at Jernbaneverket ikke ønsker vogner innenfor dette området. Vognene blir her å betrakte som faste og permanente konstruksjoner tilknyttet både vann og kloakk. Rådmannen kan imidlertid ikke se at det skulle medføre særlige ulemper om det ble anlagt støyvoll innenfor byggegrensa. Rådmannen vil tilrå at vognene tas vekk og at det legges inn byggegrense på 30 m. Støyvollen bør imidlertid kunne beholdes innenfor byggegrensa. I brev av 19.03.07 har Jernbaneverket også gått imot støyvoll innenfor byggegrensen. I støyrapport utarbeidet av Sinus AS ligger V2 og deler av V1 innenfor gult område, dvs støynivå over 55 db. Det er ikke forbud mot bygging innenfor slikt område, men støytiltak, for eksempel fasadetiltak bør vurderes. Støy fra jernbane er forskjellig fra støy fra veg ved at det er korte perioder med konsentrert støy og helt stille mellom disse periodene, mens det fra veg er jevn during hele tiden. Støy fra jernbane oppleves derfor av de fleste som mindre forstyrrende enn støy fra vegtrafikk. Planen bør derfor kunne godkjennes uten spesielle støydempingstiltak mot jernbanen, men det anbefales at det gjøres fasadetiltak i husvognene, f. eks. støyisolerte vinduer. Statens vegvesen har varslet innsigelse dersom det ikke legges inn byggegrense på minimum 20 m i den delen av planområdet som kommer i berøring med riksveg 44. Vegvesenet krever videre at adkomsten utformes som kryss og at rekkverk langs riksvegen forlenges 100 m nordvestover. Ovennevnte forhold vil ikke medføre de store konsekvensene for planen, og plan og bestemmelser bør justeres etter ønske fra vegvesenet. Statens vegvesen krever videre støyskjerm langs riksvegen i en avstand av minst 4 m fra nærmeste vegkant. Dette av hensyn til en eventuell framtidig gang/sykkelveg. Riksvegen ligger her på fylling, og etablering av støyskjerm i 4 m avstand vil kreve betydelig oppfylling. En slik skjerm vil også bli meget dominerende i terrenget og er lite ønsket ut fra en estetisk vurdering. Det er også lite trolig at en framtidig gang/sykkelveg vil gå på vestsida av riksvegen, da den lenger nord vil komme ut i landskapsvernområdet. Rådmannen har vært i kontakt med Statens vegvesen for å finne en annen løsning. Alternativ løsning vil kunne være en ca. 90 høy betongkant, av lignende type som brukes til midtdeler, plassert i vegkanten. Sinus AS har vurdert støysituasjonen med 90 cm høy betongkant. Konklusjonen er at denne vil gi tilfredstillende støyforhold for de deler av plassen hvor campingenheter skal plasseres. Statens vegvesen påpeker også faren for at baller kan komme ut på riksvegen fra tilliggende balløkke. I bestemmelsenes 5.3 bør det derfor medtas krav om nødvendige sikringstiltak for å hindre at baller kommer ut på riksvegen. Side 4 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 2/07 Oppsummering: Det antas at Statens vegvesen og Jernbaneverket vil kunne trekke sine innsigelser dersom vedtaket blir som innstillingen. Reguleringsplanen må derfor framlegges for disse instansene etter at utvalget har fattet sitt vedtak, men før saken behandles i kommunestyret. Rådmannen har også forsøkt å imøtekomme fylkesmannens merknader så langt som råd, samtidig som en har forsøkt å gjøre planen akseptabel for utbygger. Side 5 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 3/07 REGULERINGSPLAN FOR HYTTEOMRÅDE I MOIVIKA (VATNAMOT), GNR 84 BNR 1 - PLAN NR 1047 Saksbehandlar: Asbjørn Netland Arkivkode: PLAN 1047 Arkivsaksnr.: 07/448 Utvalsak Utval Møtedato 3/07 Kommuneplanutvalet/fast utval for plansaker 24.04.2007 / Kommunestyret Rådmannen si innstilling: Forslag til reguleringsplan for Moivika, plan nr. 1047, med tilhørende bestemmelser, godkjennes, jf. plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1, med følgende endringer: 1. I bestemmelsenes 2.1, 3. avsnitt tas ordet pulttak ut. 2. Bestemmelsenes 2.2 får følgende tillegg: Prinsippet om universell utforming legges til grunn. 3. Plan og bestemmelser endres i samsvar med krav fra Statens vegvesen. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan sist revidert 24.11.06 Forslag til reguleringsbestemmelser revidert i henhold til vedtaket i sak 155/06 Brev fra Magne Eikanger datert 10.01.07 Brev fra Ingeborg og Bjarne Melhus datert 10.02.07 Brev fra Josefine og Sigurd Fredriksen datert 16.02.07 Brev fra Ivar og Kari Helen Homnes datert 23.02.07 Sak 1/07 i Hå seniorråd Brev fra Statens vegvesen datert 19.02.07 Brev fra Statens vegvesen datert 01.03.07 Brev fra Fylkesmannen i Rogaland datert 11.04.07 Bakgrunn for saka: Utvalg for tekniske saker og næring vedtok i møte 24.10.06, sak 155/06, å legge forslag til reguleringsplan for hytteområde i Moivika ut til offentlig ettersyn. Etter at planforslaget og bestemmelsene var endret i samsvar med vedtaket, var planforslaget ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 26.01.07 02.03.07. Planforslaget ble oversendt høringsinstansene ved brev av 19.01.07 og berørte grunneiere/naboer ved brev av 22.01.07. Det er mottatt merknader fra Magne Eikanger på vegne av Aktiv Eiendomsutvikling AS (utbygger), Ingebjørg og Bjarne Melhus, Josefine og Sigurd Fredriksen, Ivar og Kari Helen Homnes, Hå seniorråd og Statens vegvesen. Kystverket og Utvalg for levekår har ingen merknader til planforslaget. Fakta/Vurdering: I kommunedelplanen Sirevåg - Eigersund er det aktuelle området avsatt til fritidsbygninger. Kommunedelplanen viser også ny trase for riksveg 44, delvis i tunnel, gjennom det aktuelle området. Det har derfor vært nødvendig å legge inn ny vegtrase i reguleringsplanen. Også rasteplassen i Moivika var med i det opprinnelige planforslaget, men denne er nå tatt ut av planforslaget, for ikke å forsinke planen for hytteområdet. I stedet er det tatt med i bestemmelsene at det skal utarbeides egen plan for rasteplassen m.m. Planforslaget viser Side 6 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 3/07 imidlertid avkjørsel til Vatnamot og vegforbindelse ned til sjøen. Vegvesenet vil ikke tillate utkjørsel til riksveg 44 ved rasteplassen. Det er derfor markert i reguleringsplanen at den siste biten av gammel riksveg ved rasteplassen vil bli envegskjørt. Planforslaget viser også ny avkjørsel med undergang til Kalvshagen. Stigningen på avkjørselen er oppgitt til 1:10. Kalvshagen får med denne løsningen en bedre og sikrere tilkomst. Planforslaget åpner for bygging av 33 hytter med tilhørende tilkomstveg og parkering. Det er også avsatt et område på ca. 3,5 dekar til reiselivsanlegg. Her ser grunneier for seg oppføring av inntil 10 utleiehytter i tillegg til servicebygg m.m. Området er bart og åpent, både fra sjøen og riksvegen, og består av kulturbeite med fjell og knauser. Det er viktig at bygningene får en god utforming og god tilpasning til terrenget, og at det settes begrensninger på størrelse og høyder. Vurdering av innkomne merknader: Magne Eikanger kommer på vegne av utbyggeren Aktiv Eiendomsutvikling med merknader til reguleringsbestemmelsene. Utbygger peker på at reguleringsbestemmelsenes Store og dominerende vindusfelt er ikke tillatt, åpner for mye tolking i framtida når byggesøknader skal behandles. Rådmannen er enig i at bestemmelsen er noe upresis, men det er på møter vi har hatt med utbygger ikke kommet fram forslag til bedre formulering. En del hytter som bygges i dag har store og dominerende vindusfelt. Disse har en høyde som kan være betydelig høyere enn vanlig vegghøyde. Etter reguleringsbestemmelsene kan hytter med pulttak ha en gesimshøyde på inntil 6,0 m. Det vil si at det her kan bli en glassvegg med høyde 5 5,5 m langs hele fasaden. Dette anser rådmannen å være meget dominerende, og for å unngå slike og lignende fasader er bestemmelsen medtatt. Rådmannen kan ikke se at plan- og bygningsloven 79 gir like god hjemmel til å forby slike store vindusflater. Rådmannen vil ikke tilrå at bestemmelsen strykes. Bestemmelsen om at det ikke er tillatt med frittliggende boder/uthus, er tatt med fordi det etter saksbehandlingsforskriften, på bebygd eiendom, kan settes opp frittstående bygninger på inntil 15 m2 uten søknad. Forskriften sier ikke noe om hvor mange slike bygninger som kan settes opp. For å unngå en ukontrollert oppføring av slike bygninger i et sårbart landskap, er bestemmelsen tatt med. Rådmannen tror også at oppføring av slike bygninger kan være til ulempe for naboer med tap av utsikt, sol etc. Ut fra terrengforholdene kan det nok være flere tomter som ikke er egnet for en bygningskropp opp mot 120 m2 slik utbygger hevder. Selv om hytta er en del mindre enn 120 m2, kan ikke rådmannen se at det skulle være problem å avsette nødvendig bodareal innenfor bygningskroppen. Bestemmelsen foreslås beholdt. Ingeborg og Bjarne Melhus kommenterer høyden i undergangen samt egen drikkevannskilde. Fri høyde i undergangen er av utbygger oppgitt til 3,8 m. Melhus krever at høyden settes til 4,0 m. Rådmannen har vært i kontakt med Statens vegvesen som opplyser at det nå bygges biler med høyde 4,1 m. Dette er samme høyde som tunneler på E-39 har vært skiltet med inntil nylig. Rådmannen har også vært i kontakt med Gilde som opplyser at deres nåværende biler ikke har problem med en høyde på 3,8 m. Side 7 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 3/07 Det er imidlertid ikke noen faste regler eller normer for fri høyde for avkjørsler som denne. Å øke høyden vil bety større stigning opp mot riksvegen. Rådmannen vil tilrå at oppgitt høyde på 3,8 m beholdes. Melhus frykter også forurensing av drikkevannskilde i forbindelse med avløpsanlegg/spredegrøfter for hyttene. I følge bestemmelsenes punkt 7.2 Avløp, skal det være etablert ordning for avløpsvann som er godkjent av kommunen før det bygges hytter. Med avløpsordning er det her ment avløpsløsning hvor avløpet føres til felles renseanlegg/utslippsanlegg. Det vil ikke bli gitt tillatelse til å nytte spredegrøfter. Kommunen kan imidlertid ikke garantere at drikkevannsforsyningen ikke vil bli berørt av en utbygging i området. Dette er imidlertid et privatrettslig forhold mellom utbygger og nabo. Josefine og Sigurd Fredriksen kommenterer navnevalg på planen, adkomstveg/undergang under ny riksveg og kryssing av dreneringsgrøfter. Til det første vil rådmannen si at navnet er bestemt av Utvalg for levekår i sak 6/05, og er ikke gjenstand for vurdering nå. Videre vil undergangen kunne brukes slik Fredriksen ønsker. Ved kryssing av dreneringsgrøfter vil disse måtte tas inn i ny avløpsledning/dreneringsledning. Ivar og Kari Helen Homnes protesterer på plasseringen av ny trase for riksveg 44. Merknader angående vegplasseringen er også blitt sendt direkte til Statens vegvesen. Vegvesenet har kommentert merknadene i brev datert 01.03.07. Rådmannen slutter seg til vegvesenets synspunkter i nevnte brev, og vil ikke foreslå noen endringer for vegtraseen. Hå seniorråd tilrår at bestemmelsenes punkt 2.2 får følgende tillegg: Prinsippet om universell utforming blir lagt til grunn. Rådmannen vil tilrå at dette tas med i bestemmelsene. Statens vegvesen krever at bestemmelsenes 4.2 endres fra kjørebanekant til vegkant/skulder. Videre krever vegvesenet at tverrprofilet målsettes på en entydig måte, at det markeres hva slags kjøretøytype undergangene er dimensjonert for, og at frisiktsoner inntegnes i alle kryss og avkjørsler. Vegvesenet varsler innsigelse om så ikke skjer. Rådmannen kan ikke se at vegvesenets krav medfører endring av planen, men vegvesenets krav vil gjøre planen mer entydig. Plan og bestemmelser foreslås endret slik Statens vegvesen ønsker. Fylkesmannen i Rogaland viser til det åpne og særprega landskapet, og er opptatt av at hyttene får en god landskapstilpasning. Fylkesmannen mener generelt at hyttene er for store med tanke på en god terrengtilpasning, og at bestemmelsenes krav om at størrelse og utforming må vurderes ut fra terrengforholdene, vil være vanskelig å håndtere når byggesøknaden foreligger. Fylkesmannen anbefaler også at høyden på en del av hyttene blir redusert, og at det blir utført en landskapsanalyse. Det er ikke foretatt landskapsanalyse, men administrasjonen har sammen utbygger befart samtlige hyttepunkter på et tidlig tidspunkt i planprosessen. Dette resulterte i justeringer for noen av hytteplasseringene, og rådmannen mener det går greit å plassere hytter på de aktuelle tomtene. Alle tomtene egner seg derimot ikke for hytter opp mot 120 m2 BRA, og det kan, som fylkesmannen påpeker, bli en utfordring når byggesøknadene kommer. Side 8 av 9
HÅ KOMMUNE Sak 3/07 I bestemmelsene åpnes det for pulttak, og at gesimshøyden ved pulttak kan være inntil 6,0 m. Dette betyr vegghøyder på nærmere 6 m, og rådmannen vil derfor foreslå at det i bestemmelsenes 2.1, 3. avsnitt hvor det står : Alle bygninger skal ha saltak, valmet tak eller pulttak, tas vekk ordet pulttak. Med dette vil en oppnå at vegghøyden på langvegger blir begrenset til ca. 3 m. Fylkesmannen kommentere også hyttetomt nr. 1 og vegen ved denne som ligger nær våtmarksområde. Tomta ligger ca. 18 m fra våtmarksområde. Rådmannen antar at vegen blir drenert/får avrenning til terrenget, og at den således ikke vil påvirke tilførselen av vann til våtmarksområdet. Rådmannen vil derfor ikke tilrå noen endringer her. Oppsummering: Rådmannen vil tilrå at det i bestemmelsenes 2.1, 3. avsnitt tas ut ordet pulttak. Bestemmelsenes 2.2 får følgende tillegg: Prinsippet om universell utforming blir lagt til grunn. Videre må plan og bestemmelser endres slik Statens vegvesen krever. Med disse endringene vil rådmannen tilrå at planforslaget blir godkjent. Side 9 av 9